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徵地補償
鎖定
- 中文名
- 徵地補償
- 外文名
- The land requisition compensation
- 目 的
- 為了公共利益的需要
- 原則要求
- 先安置後拆遷 不強制
- 改革趨勢
- 農民直接參與 利益分配 農民保障
- 含 義
- 對農民集體所有土地徵用給予補償
徵地補償通知公佈
國務院辦公廳下發《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護羣眾合法權益的緊急通知》。通知要求尚未按照有關規定公佈新的徵地補償標準的省區市，必須於2010年6月底前公佈實施。
國務院辦公廳出台的“緊急通知”，要求嚴格徵地拆遷管理工作，切實維護羣眾合法權益。通知中規定，因工作不力引發徵地拆遷惡性事件，有關領導和直接責任人將被追究責任。可見，高層堅決糾正侵害人民羣眾利益的問題，切實維護社會穩定的決心和力度。
通知要求，各地不能強行實施徵地，對於羣眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。
同時，還要嚴格按照各級人民政府公佈的徵地補償標準，對拆遷户進行補償。尚未公佈新的徵地補償標準的省區市，必須在2010年6月底前公佈實施。已公佈實施，但標準偏低地區，必須儘快調整提高。
徵地補償徵地報批前
【徵地情況告知】在徵地報批前，市、縣國土資源局應當製作《徵地告知書》，將擬徵土地的用途和位置告知被徵地的農村集體經濟組織和農户。
《徵地告知書》由國土資源所負責在被徵地土地所在地的村內張貼。在有條件的地方，市、縣國土資源局應當將《徵地告知書》在互聯網上發佈、在當地電視台播出。張貼、發佈或者播出《徵地告知書》的過程，應當進行攝像和錄像，取出的照片和視頻資料要妥善保存備查。《徵地告知書》不得泄露國家秘密。
【徵地調查確認】在徵地報批前，市、縣國土資源局或者國土資源所工作同調查核實擬徵土地的權屬、地類、面積以及地上附着物權屬、種類、規格和數量等，據實填寫《徵地調查結果確認表》，並經被徵地的農村集體經濟組織、農户以及地上附着物所有人蓋章和簽字予以確認。
【函告徵地情況】市、縣國土資源局將被徵地農村集體經濟組織和農户確認的擬徵地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被徵地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例，並函告同級國土資源局。
【徵地聽證告知】在徵地報批前，市、縣國土資源局應當製作《聽證告知書》，將擬徵土地的補償標準、安置途徑、當地勞動保障部門確定的被徵地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例等內容，告知被徵地農村集體經濟組織和農户，並告知被徵地的農村集體經濟組織和農户對補償標準、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利。《聽證告知書》由國土資源所負責在被徵地土地所在地的村內張貼並告知被徵地農民。
【組織徵地聽證】在徵地報批前，被徵地集體經濟組織和農户就徵地補償標準和安置途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當製作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面準確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對徵地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善。被徵地農村集體經濟組織和農户自願放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》。
徵地補償國土部通知
要做到同地同價
《通知》要求，推進徵地補償新標準實施，確保補償費用落實到位。
國土資源部
探索款預存制度
為防止拖欠徵地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善徵地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據徵地規模與補償標準，測算徵地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存徵地補償款；對於城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存徵地補償款。
為防止拖欠徵地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善徵地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據徵地規模與補償標準，測算徵地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存徵地補償款；對於城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存徵地補償款。
用地經依法批准後，根據批准情況對預存的徵地補償款及時核算，多退少補。
拆遷按建築重置成本補償
徵地補償
住房拆遷要進行合理補償安置。在城市遠郊和農村地區，主要採取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地。房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償。
在城鄉結合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要採取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農户自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農户所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。
徵地補償事件介紹
徵地補償
廣平縣這次拆遷採用的是貨幣補償方式，補償標準分10個等級，其中最高等級是每平方米570元，而大部分只有三四百元。當地商品房均價已達1500元/平方米，拆遷户想要購買商品房，這筆補償款根本不夠。就是自建住房，也不足以支付建築成本。
對於為什麼被拆遷，一位居民説，“因為三年大變樣，你拆也得拆，不拆也得拆”。
徵地補償政府迴應
2009年10月4日下發的湖北省人民政府關於公佈湖北省徵地統一年產值標準和區片綜合地價的通知（鄂政發〔2009〕46號，簡稱46號文），即為湖北省最新的徵地補償標準。省國土廳徵地管理處相關人員介紹，省內各市、縣因區域發展有差異性，各地補償標準不一，省人民政府將根據經濟社會發展情況，適時對新徵地補償標準進行修訂，但新的標準剛開始執行，兩三年內不會調整。
根據46號文，武漢、襄樊、荊州、黃石四地的主城區實施徵地區片綜合地價。最高的為武漢市I區，30萬元/畝，範圍在江岸區後湖、花橋、紅橋等地，最低的在黃石IV區，3.718萬元/畝。在徵地統一年產值標準中，宜昌城區I區的徵地補償標準最高，為4.9497萬元/畝，區域為西陵區窯灣鄉、峽口風景區、伍家崗區伍家鄉、宜昌經濟技術開發區。最低的是長陽IV區，1.62萬元/畝。
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徵地補償安置原則
先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為，國土資源部稱這是該部首次明確對農民房屋拆遷安置原則。該部在7月13日公開的《關於進一步做好徵地管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)中表示，住房拆遷要進行合理補償安置。
國土資源部稱，農民住房拆遷補償安置涉及土地、規劃、建設、户籍、民政管理等多方面，同時也關係到社會治安、環境整治以及民俗民風等社會問題。為此，《通知》明確房屋拆遷原則———嚴格執行相關法律法規和政策規定，履行有關程序，做到先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為。
徵地補償
《通知》要求，拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地。房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償；在城鄉接合部和城中村，當地政府應根據城市發展需要，合理預測一段時期內徵地涉及的農民住房拆遷安置規模，統籌規劃，對拆遷安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序組織拆遷工作。
《通知》要求，安置房建設要符合城市發展規劃，防止出現“重複拆遷”。其中，在城市遠郊和農村地區，實行遷建安置應在村莊和集鎮建設用地範圍內安排遷建用地，優先利用空閒地和閒置宅基地。納入拆並範圍的村莊，遷建安置應向規劃的居民點集中；有條件的地方應結合新農村或中心村建設，統籌安排被拆遷農户的安置住房。
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徵地補償補償標準
2010年7月，農民徵地補償標準，將動態調整逐步提高。
徵地補償
《通知》要求各地全面實行徵地統一年產值標準和區片綜合地價、探索完善徵地補償款預存制度、合理分配徵地補償費。建立徵地補償標準動態調整機制，根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2年至3年對徵地補償標準進行調整，逐步提高徵地補償水平。
《通知》要求採取多元安置途徑，優先進行農業安置，規範留地安置，推進被徵地農民社會保障資金的落實。本着“誰用地，誰承擔”的原則，鼓勵各地結合徵地補償安置積極拓展社保資金渠道。被徵地農民納入新農保的，還應落實被徵地農民的社會保障，不得以新農保代替被徵地農民社會保障。
徵地補償新補償標準
第三章 補償
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
徵地補償
房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
第二十條 房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十一條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條 因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。
第二十三條 對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
第二十五條 房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麪積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
徵地補償
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第二十八條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專户存儲賬號、產權調換房屋和週轉用房的地點和麪積等材料。
第二十九條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分户補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公佈審計結果。
徵地補償修改標準
徵地補償
徵地補償修法背景
2012年年初，全國經濟體制改革工作會議在瀋陽市召開。國家發改委相關負責人表示，要重點推進徵地制度改革，制定出台農村集體土地徵收和補償條例。今年7月，有消息稱，由國土資源部制定的《農村集體土地徵收補償條例》已上報國務院。
而在條例頒發前，必須先修改土地管理法，才能制定條例，否則不符合法律規定。北京大學法學院教授姜明安及北京大學法學院教授王錫鋅均表示，修正案（草案）獲通過，“是農村集體土地徵收補償條例推進到了關鍵性的一步”。
土地徵收修法背景(6張)
徵地補償焦點前瞻
徵地補償
姜明安推測，修正案草案對農民集體所有土地徵收補償制度作了修改，應該是修改了土地管理法中的第四十七條。土地管理法第四十七條中規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。
徵地補償補償標準提高
如果對土地管理法中土地徵收的補償標準作了修改，具體會提高多少徵收補償？對此，姜明安教授表示，目前還不知道修改細節，但徵收補償應該會提高到現在補償值的至少10倍。
姜明安稱，農村集體土地或集體土地上房屋的徵收，比國有土地上房屋徵收複雜很多，包括城鄉接合部、鄉鎮、新城等大量的土地都是集體土地。按照的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。也就是説，一畝地一般徵收補償不超過6萬元，摺合到每平方米補償不足100塊錢，所以老百姓肯定有意見。
姜明安舉例説，政府以一畝地6萬元的價格徵收後，轉手就可以通過招拍掛賣給開發商，價值600萬元，巨大的價差導致了矛盾頻發。而在土地管理法修正案中，如果將徵收補償提高10倍，農民一畝地能拿到60萬的徵收補償。
徵地補償改革趨勢
徵地補償交易主體
未來農民直接參與土地交易
徵地補償
姜明安教授稱，土地管理法需要修改的地方，不只是補償的問題，未來還要明確誰是土地交易主體的問題。目前，大量的土地搞開發，有的並不是為了公共利益。而依據現在的土地管理法，所有的土地都必須徵收。姜明安稱，未來土地流轉應該是兩個途徑，其中20%—30%的搞徵收，如地鐵、高速公路建設等；70%—80%應該是市場交易，比如用於商業住宅開發、重大項目建設等。
浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑也表示，徵地制度改革有兩種思路，一種是縮小徵地範圍，讓農民可以流轉自己的部分集體土地；二是提高農民土地收益的比例。不過，他更贊同縮小徵地範圍、讓部分集體土地自由流轉的改革方向。
徵地補償利益分配
以交易税調節農民賣地收入
徵地補償
姜明安教授舉例稱，如果所有賣地的錢都給農民，政府就沒有資金改善醫療、民生建設等方面，所以600萬的賣地錢，徵收土地交易税300萬元，農民還是樂意接受的。這樣的做法，減少矛盾，政府也有獲利。
姜明安教授認為，目前政府壟斷土地還導致了土地財政，並推高了地價和房價。他表示，如果允許農民成為土地市場的交易主體，多個主體之間有競爭，地價反而不會這麼高，房價也就不會這麼高。
中國社科院研究員楊重光也表示，農民交換土地，政府用税收的辦法獲得財政收入，就解決了財政吃緊的問題。對於如何徵税，他稱應進行系統科學的研究，不光要考慮賣地農民的收益，同時要通過税收平衡不同區域經濟發展，“有的地方城市化發展快，農民賣地獲益太高，也不合理。”
徵地補償農民保障
農民城市化同步土地城市化
北京大學法學院教授王錫鋅表示，未來土地制度改革的趨勢，是要讓失地農民有保障，讓農民與土地一起實現城市化。
徵地補償(6張)
王錫鋅認為，過去集體土地的徵收是各個地方制定的補償標準制定，實行“一口價”，而一口價又是按照農業用地的價值來補償，與實際價值相差很遠，這是血拆和拆遷自焚事件多發的主要原因。制定農村集體土地補償標準時，要將土地與同類、同區域、同時間段的建設用地市場價格做類比，如果被徵收以後被用作建設用地、重大工程，應該參考基本的建設用地的地價，將更大比例的收益分配給農民。
王錫鋅表示，未來土地的城市化應該與農民的城市化同步。因為土地對農民來説不光是一種資源，還是一種生產資料，還有社保功能，要考慮如何解決農民失去土地之後的培訓、就業、社保等，不能在徵地後，將所有人員安置問題甩給社會。
此外，姜明安和於建嶸均提出，土地管理法的修改中，應首先規定好農民對於集體土地的權利，對農民集體土地進行確權。“明確農民如何集體所有土地”非常重要。
徵地補償補償計算公式
（一）土地補償費的計算標準
土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數（6 < 補償倍數 < 10）
（二）安置補助費的計算標準
（1）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數） > 15時
總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×15
（2）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數） < 15時
總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×補償倍數×被徵地塊需安置人數
（三）地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定（一般按市場價格進行補償）
徵地補償徵收補償參照
“面對明顯低於市場價格的補償方案,法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定,保障了當事人合法權益。”雖然判決已過兩年,但北京萬典律師事務所主任王衞洲對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍記憶猶新。
2011年4月6日,泗水縣政府作出決定,對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為,該徵收行為違法,在行政複議維持的情況下,將縣政府告上了法庭。
原告提供證據稱,被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡,縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪,因此徵求意見稿實為降雪後張貼,3月21日便結束徵求意見,公告期不足30天,程序違法。
被告則迴應説,當年2月有4次降雪,徵求意見稿張貼於2月20日,照片上的雪跡為2月16日的降雪。
法院審理認為,泗水縣當年2月至3月有降雪,僅憑照片上的雪跡和當事人記憶,尚不能證明原告主張。
庭上,被告指出,此次房屋徵收,縣政府進行了社會風險評估,召開了房屋徵收補償方案聽證會,廣泛聽取羣眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。
“此次徵收涉及900餘户,由於聽證會沒有廣而告之,導致參加聽證會的人數太少,而且多為企事業單位代表,聽證結果不合理,不公正。”原告反駁道。
王衞洲告訴記者,對於此次徵收,原告無法接受的根本原因是補償標準太低。
據介紹,徵收補償方案規定:選擇貨幣補償的,按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算,超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。
王衞洲回憶説,安置房優惠價為每平方米1300元左右,而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處瞭解到,新建商品房價格都在每平方米3500元左右。“孔慶豐家面積有四五百平方米,不管選擇何種補償方案,損失都很大,根本無法接受”。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
法院認為,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償,應參照就近區位的新建商品房的價格,以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中,優惠價格顯然低於市場價格,對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。
- 參考資料
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- 1. 國辦要求6月底以前各地須公佈最新徵地補償標準
- 2. 湖北已公佈徵地補償標準
- 3. 國土部首次明確農民房屋拆遷安置原則
- 4. 農民徵地補償標準將動態調整逐步提高
- 5. 楊在明：中國城市化進程需要建立科學的溝通橋樑 ．鳳凰網[引用日期2015-03-09]
- 6. 徵收補償應參照就近新建房價 ．法制網[引用日期2014-09-12]
