住房保有税

繼重慶宣佈擬徵特別房產消費税後，上海擬開徵住房保有税。該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，目前基本方案已定。 中央財經領導小組辦公室在兩會後赴滬，調研如何貫徹國務院關於房地產調控四項措施。中國社科院金融所專家透露，上海制訂的方案是徵收住房保有税，也是對房產保有環節徵税，其所起到的市場調節作用與物業税相同。但因物業税作為基本税種需要立法等多項工作的配合，又受制於目前房屋和土地分離的物權矛盾，才選擇了房產保有税這種方式。

在徵收辦法上，專家分析，上海的住房保有税可能對存量房和增量房一併徵收，但會從購房套數、户型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有税。 ^[1] 

眾所周知，房產和地產都是物業的組成部分，房產税、地產税均屬於物業税的範疇，而且它們都被歸類於財產税。財產税是對以納税人所擁有或支配的財產，作為課税對象的一類税種的統稱。房產税是政府向房產所有人或支配者徵收的一種財產税，房產税一般以房屋交易價格或出租房屋的租金收入按比例徵收。一般房價中包含了房屋及其所屬土地兩部分的價值，按照財產税的原理，從價計徵的房產税就要求納税人應同時擁有房產和地產的所有權或支配權。在房產和地產均可私有的國家或地區，業主既有房產又有地產，那麼從價計徵的房產税就沒有税收理論上的問題，這時的房產税其實是物業税的別名。但在中國，房產雖可屬個人，但地產則屬國家或集體，即個人沒有土地的所有權。業主雖然通過支付土地使用權出讓金，獲得了一定期限的土地使用權，但卻沒有支配權。以往發生的行政拆遷以及以後可能的司法拆遷，即可使業主被迫失去其物業，這就證明業主擁有的是不完全物業。向僅有住房產權的業主徵收隱含土地產權的“房產税”——實際上的物業税，難免有明修棧道，暗度陳倉之嫌。讓人為不屬於自己的、不能自由支配的財產去繳納財產税，在税收理論上是説不通的，在實踐中也可能帶來混亂。

與從價計徵的房產税不同，住房保有税是參照住房的套數、面積、人均面積等住房的使用要素來計税的。它類似於車船使用税依據車船的核定載客人數、氣缸排氣量、噸位、發動機功率等車船使用要素來計税。因此，住房保有税計税時與土地所有權、土地價值、房屋價值沒有關係，這是它與房產税、物業税不同的地方。正因為如此，住房保有税可成為房產所有權與土地所有權分離的國家或地區的政府，從住房獲取穩定税源的税種，並可作為調節住房供需平衡的工具。如果住房保有税也嚴格依據房產的價值來計税，那它就成為房產税的別名了。

由於住房保有税計税時與住房的價值沒有直接關係，因此，用住房保有税作為調節社會財富分配的工具就沒有房產税來得合適。除了房產税以外，政府若要通過房產來調節社會財富的均衡，還可在房產交易環節及房屋租賃時予以徵税。這時即使房價中包含了土地價值部分，也不影響税收的合法性，因為對土地使用權的轉讓和租賃行為徵税，符合《中華人民共和國個人所得税法》及其實施條例的規定。房產交易環節的税賦（如二手房交易時的個人所得税）對業主來説一般是一次性的，而在房產持有期間徵收的房產税或住房保有税對業主來説一般具有長期性、持續性。

從量計徵的住房保有税的計税依據——住房面積具有客觀性、穩定性和簡單性，適合用現代信息技術進行處理，因而徵税成本相對較低。從價計徵的房產税的計税依據——房產的評估價值則帶有主觀性、波動性和複雜性，需要有大量專業、客觀、公正、有資質的房地產評估師，難以簡單依靠現代信息技術進行處理，因而徵税成本相對較高。

從量計徵的住房保有税比較適合用來調整住房供需關係，併兼有一些平衡社會財富分配的作用。而從價計徵的房產税則比較適合用來平衡社會財富分配，併兼有一些調整住房供需關係的作用。

住房保有税的基本方案已經確定，可能對存量房（即已被購買或自建並取得所有權證的房屋，一般是二手房）和增量房(即開發商投資新建造的商品房)一併徵收，而且會從購房套數、户型大小等方面來區別自住需求與投資需求,其中自住需求可免税。不過這裏面還有不少難題。比如是按照首套房免徵，還是人均多大面積以內免徵，是按照面積徵還是按照房產價值徵收。如果按照房產價值徵收，那麼郊區的大房子也許還沒市區的小房子價值高，住在市區的人可能會“吃虧”，如果按照人均面積的大小來決定徵收或者免徵，那麼住郊區的大房子可能又會增加税收負擔，如何體現税收公平是個難題；另外房地產的價值每年都在變化，如果按照價值徵收，不可能按照買房時的價格一直徵收下去，勢必在每年徵收前都要花費大量人力物力來對房產價值重新評估，這也很麻煩。

與物業税市場調節相同，房產保有税的最大好處：

一是完善了房地產税收體系；

二是可以改變地方政府的“土地財政”模式，政府可以從房地產持有者手中獲得細水長流的、可持續性的税源；

三是對房地產市場和房價也能起到調控的作用。

開徵住房保有税，增加持有房產的成本，對投資、投機需求可能會起到比較明顯的抑制作用，以前無論是營業税還是所得税，都是一次性徵收，而保有税則是分階段的，按年徵或是兩三年徵一次，只要持有房產就要徵税，而且對三套房、四套房還可以按累進税率加增。對投資客來説，就需要掂量一下買房獲利的回報還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場。 開徵房產保有税對抑制投資會有作用，但效果多大還要看税率多少。從國外的通行做法來看，物業税一般是房產評估價的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的國家還會在房價基礎上打7折，再進行徵税。如果上海按0.8%或1%徵收房產保有税，税率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達到10%，保有税也很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。

從市場反應來看，房地產交易成本的增加，卻往往被賣房人轉嫁到買房人頭上，抑制房價的效果並不明顯。住房保有税和交易環節的税種不同，它是長期徵收、逐漸增加的房產持有成本，所以不會出現立竿見影轉嫁成本的問題。

決定房價的根本還在於供求關係，如果在商品房供不應求的情況下，不管開徵多少税，都很難把房價控制住。所以房產保有税如果要開徵，税率的確定很重要。上海商品房空置現象比較突出，轉讓的二手房中20%是毛坯房，也即一直空置的房產，房主買房就是為了等升值後賺取差價的。而房產保有税如果徵收，這部分房主考慮到持有成本的增加，會將空置的房子出租來獲得收益，會豐富租賃市場房源，也會對住房需求起到一個平衡作用。

湖南省社科院產業經濟研究所所長、研究員肖毅敏：如果按人均30平方米來作為起徵點，這項建議的執行難度相當大，有欠科學。 首先，這個政策傷害到大部分房產擁有者。人均30平方米，對普通老百姓來説，很大一部分要繳納保有税。

其次，因為以人均30平方米為標準，將涉及到幾乎全體民眾，這也就意味着保有税不可能大額度徵收。交太多，可能傷民，交太少，又對房地產調控起不到作用。

第三，2007年的房價將繼續上漲，股市降温和人民幣匯率上升兩股力量將促使熱錢湧向房地產，進一步推動房價上漲。相對這兩股強大勢力來説，保有税作用甚微。

湖南華菱置業有限公司總經理方平：遏止部分消費者買房“貪大”、不顧自身能力的現象，這是個好辦法。但如果把30平方米作為保有税的起徵點，起點太低。如果執行，需要交保有税的並不只是有錢人，而是把大多數普通市民包括在內。如以50平方米為標準，還説得過去。這個起徵點應該提高，畢竟3口人住120平方米的房子是合理的。此外，保有税的徵收應該對照個人所得税，按梯度往上走，這樣比較科學。

21世紀不動產長沙區域分部總經理陳子文：在西方發達國家，房地產税收“輕交易，重保有”，這是一個發展趨勢。但國內的現實是，流通環節税收最重，而保有環節最輕。如果國家決定徵收不動產保有税，那麼應當相應減少流通環節的税收。繳納保有税沒有與流轉税降低配合的話，帶來的負擔太重，可能讓房地產市場陷入萎靡。 中國的人均住宅面積是28平方米多，照此看來，大部分中國人民都需要繳納保有税。而以國外的情況來看，需要繳納高額住宅保有税的人羣應該不超過10%。衡量標準也是一個問題，國外是以房子的面積為標準，而非人均面積。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，對住房保有環節徵税實質上與物業税大同小異，對於現在過高的房價一定會起到抑制作用，尤其是對於熱情高漲的投資客，保有税的徵收無疑是一大有利舉措。同時，尹主任也表示，物業税或對擠壓房地產市場泡沫起到一定影響。房地產界知名專家、上海財經大學教授、上海威斯頓不動產管理學院院長印堃華教授明確表示，“不贊同”開徵住房保有環節税，他認為，住房保有環節税將會推高房價。他表示，目前的市場環境不適合徵收住房保有環節税。作為沒有土地所有權的房屋所有者，只是土地的“租户”，而西方物業税的徵收對象則是土地所有權，不應該對“租户”進行徵税，這是不合理的。住房所有環節税是在對房價“做加法”，從歷來市場反應規律來看，這一層税收也將會轉嫁到房價中，變相推高房價。同時，印教授還表明，投機、投資性需求推高房價只是市場的表象，目前房地產市場房價高漲的根源是市場需求和供應嚴重不平衡。

中國指數研究院副院長陳晟：住房“保有税”是房產税的一種，不能單純的當作物業税來看待。物業税是針對所有項目的，保有税僅僅是針對保有過程。徵税的目的不在於抑制房價，而是降低過於依賴土地收入的發展模式。土地財政實際上是預支了未來若干年的土地收益總和。這種透支必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經濟協調發展。"住房保有税徵收的税基和税率決定了它對當下樓市的影響。"陳晟説。 ^[2] 

住房保有税是對房產保有環節徵税，其起到的市場調節作用與物業税類似。

物業税由於涉及面廣、徵收難度大，目前來看短期內開徵的可能性不大。而住房保有税是特殊調節的税種，即只針對人均居住面積超標的羣體，主要從調節城鎮居民佔有房屋的數量和麪積的角度徵税。也就是説，在目前各項税種不變的基礎上，就房產的保有狀況徵收財產税，並且實行比較低的税率。所以該税種的實施涉及範圍小，對目前的制度和法律法規衝擊不大，作為物業税的前行税種，目前已具備實施條件。可以説，住房保有税就是“迷你版”的物業税。

住房保有税徵收辦法上可能是對存量房和增量房一併徵收，但會從購房套數、户型面積等方面來區別自住需求與投資需求，令人欣慰的是，如果是自住需求可免交住房保有税。

美聯全國研究中心認為，對住房保有環節的徵税，是宏觀調控的基本方向。它可以被認為是“靜態財產税”。

住房保有税其對象主要是針對第二套以上非改善型住房。“住房保有税”的開徵，對投資者購買多套房產的慾望有一定的影響。一旦實施，樓市的成交量將在現有商品住宅成交量(一二手合計)270萬平米的基礎上，鋭減兩至三成。税收的徵收在短期內或減少購買需求，但同期由於存量明顯減少，而供應量又難有明顯增加，保障性住房短期內也難撼動商品房的根本地位，因此從傳導機制上來説，“住房保有税”短期來看對樓價影響不大。

要試圖根本性減少業主持有多套房產，就要徵收高於物業增值的税收。以一套100萬元的住宅為例，一年至少要徵收5萬元以上的税收。所以，“住房保有税”的作用主要取決於税率和納税環節。從目前在房產方面已實施的税收來説，税收的作用更多的是收入再分配，因此税率都相對温和。

衣食住行是人的基本需求，那麼以住房為標的物的税收政策，就需考慮住房的居住屬性。當還有相當多的人處於住不起房的情況下，徵繳住房保有税須以保障民生為出發點，其主要目的是平衡住房供需關係，引導有限、緊張的社會資源和土地資源投向保障性住房和經濟適用性住房的建設。以人均住房面積為依據來徵繳住房保有税就能達到上述目的。以下通過數學公式加以説明，首先是參數：

a=納税人名下所有住房面積數的總和 （當一套住房有多位產權共有人時，該套房的保有税納税義務一般由共有產權人一致推舉的業主承擔，如果業主間不能達成一致，則由税務部門指定。該業主的產權應大於一定的比例（如＞20%），或其擁有該套房的產權的比例是最多的業主之一。住房面積計算時不用區別自住房與投資房、存量房和增量房的不同，不需認定是否空置房，不用區分是否是首套房還是二套房、三套房等。如果一個納税人在多個地區負有繳納住房保有税的義務，可按其在各地擁有的住房面積在其總面積中所佔的比例，向相應的税務部門繳納相應比例的税額。比如一個人在甲地有200平方米的房產，在乙地有300平方米的房產，那麼他應向甲地税務部門繳納五分之二的税額，向乙地税務部門繳納五分之三的税額。）

b=與納税人共同居住的直系親屬人數之和 （被計人員須符合以下條件：該納税人及其無獨立房產、不承租公共租賃房的直系親屬，而且他們不參與其它的住房保有税的人口計算。）

c=人均免税面積 （以保障基本的民生需求為底線，可參考保障性住房和經濟適用房的標準。不同地區間、不同時代可有差別。）

d=a/b-c （徵税面積。該公式的計算值若小於、等於零不徵税，大於零才徵税。對開發商和中介機構所擁有的住房計算徵税面積時，令d=a。）

l=g*f^LOGh(d+h) （税率。f，h＞=1; d，g＞=0 。該公式的特點是使税率增長可呈指數型變化，調整f、g、h徵税參數，可以形成符合政策要求的徵税起點和税率曲線形態。例如，滿足經濟適用需求居住標準的家庭税率可以比較低，而且變化比較平緩。超標的則税率將比較高，而且隨着居住面積的增大，税率變化比較快，以實現多住房多繳税的政策取向。如果公式不直觀，也可通過圖表來顯示。）

P=(a- b*c)*l（税額。若a- b*c小於、等於零不徵税，大於零才徵税。對開發商和中介機構所擁有的住房計算徵税面積時，令b*c=0。）

該公式對税額的統計可逐日進行，以適應人口、住房情況的每天變化。實行該方案時，由納税人（包括開發商、中介機構）向税務部門申報其名下所有的住房信息，以及納税人和共同居住人的身份信息。如有人口、住房等情況發生變化，需重新申報。同時，全國的房產部門將其掌握的住房登記信息和公安部門相關的户口信息通過網絡設施與税務部門相聯，税務部門就可天天跟蹤住房及户口的最新變化。每天由計算機系統自動核對納税人申報的信息，並檢查同住人員是否符合税額計算條件。由於有計算機和網絡系統的支持，這些工作不會大量增加人力負擔。若核查與申報不一致，則需通知納税人做出解釋或令其重新申報。如果納税人不申報或申報不實，税務部門就按其在房產部門登記的所有房產信息，以其一個人來算應税住房面積，直至其如實申報為止。

該方案把開發商和中介機構也納入徵税範圍，是為了抑制開發商捂盤惜售的行為，促其建設適銷對路的樓盤，推動他們積極推銷手中的樓盤，避免其待價而沽的行為，減少人為的住房供應緊張的因素。自然，需給開發商的新樓盤一定的免税期。

該方案將促使人們在買房時，不但要考慮是否買得起房，還要考慮是否住得起房、養得起房。它以税收手段引導人們開發和使用經濟適用房。使有限的社會資源、土地資源能更多的投向可保障大多數人基本民生需求的住房建設。

該方案將使炒房者擁有的住房越多，其税賦也就越重，而且會持續增加，由此將大幅提高其炒房的經濟成本。炒房者之所以能通過炒房獲取暴利，是因為存在着住房供應不足這個根本原因。有人説炒房者增加的税賦成本將會轉嫁到消費者身上，從而推動房價上升，就是基於這個因素。但只要政府堅定地、大力推動及實施保障房和經濟適用房的建設，滿足消費者基本的住房需求，又有多少消費者會選擇炒房者的高成本的住房呢？如此，炒房者的炒房成本將難以轉嫁，其炒房活動的積極性自然會受到抑制，從而達到平抑房價的效果。為加強保障房的開發、供應，可考慮把徵繳的房產保有税優先甚至全部用於保障房的建設。

對比其它的徵繳住房保有税方案，該方案比較公平、比較容易實施。擁有多套房的家庭，其人均住房面積不一定多；而僅有一套住房的家庭，其人均住房面積則不一定少。因此比起依據家庭擁有的住房套數來徵繳住房保有税，該方案顯得更公平、更合理，並且政策調控時將會更細膩、更平滑，執行起來更簡便易行，還可避免有人為謀取利益而玩拆散家庭的把戲。

該住房保有税不是建立在住房的財產屬性之上的，它不具有財產税的性質。有的人主張依據住房的價值來徵繳住房保有税，這將會面臨一系列的問題。首先是不同評估人的主觀因素可能對住房的財產價值判斷造成的影響。還有住房本身狀況及其變化的影響，以及地價、土地使用期限、周邊環境等因素及其變化的影響。比如住房是否是毛坯房？是否是粗裝修、精裝修還是豪華裝修？房屋結構是否完好？是否被破壞過？還有住房周邊的交通、商業、文化、教育、醫療、綠化等各方面因素都會影響其價值。要對所有住房，綜合各種因素進行準確評估並且跟蹤其變化，是極費人力、物力的，往往最終只能以主觀、粗放的方式實行。

有的人認為只要是涉及到住房的税種就一定是財產税，其實不然。本住房保有税方案就不是與住房的財產屬性掛鈎，而是基於住房的居住屬性，以保障基本的民生需求、調節住房供需平衡為目標。它不是以增加財政收入為初衷，這就免去了把住房作為財產進行徵税所產生的許多問題。

有的人認為住房保有税需要考慮不同房型（如別墅房與公寓房）、地區（中心區房與郊區房、一線城市與二線城市、三線城市）等因素，制定不同的税率，否則就不公平、不合理。這其實是多慮了，因為這些房的差別已經體現在房價裏了。而且把這些因素考慮進來將大大增加徵税難度。

開始實行該方案時，人們對保障性房和經濟適用性房的需求可能會增加，那些房的價格也許會上漲。只要加快保障性房和經濟適用性房的建設步伐，隨着供應量的增多，價格最終會趨於平穩、合理。