認房不認貸

從“認房又認貸”到“認房不認貸”，一字之別的背後，是13年來中國房地產市場供求關係的變化，也是政策層面適時調整優化的結果。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛表示：

一是從房地產市場的發展情況來看，2023年一季度市場銷售明顯回暖，4月份以來，市場成交放緩，市場預期也出現轉弱的跡象。

二是從滿足居民的住房需求來看，還處於城鎮化快速發展的後半階段，2022年，我國城鎮化率是65.2%，距離城鎮化穩定階段還有發展空間，相應的剛性需求還是有比較大的增量。另一方面，城市當中有房的羣體，也還有着比較大的改善居住條件的需求，所以從滿足剛性和改善性需求的角度來看，也是政策出台的重要背景。 ^[43] 

2023年8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。 ^{[5]  [10]} 

“認房不認貸”是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。部分重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內範圍內有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房羣體按照首套房標準貸款。 ^[3] 

2023年7月27日晚，據新華社消息，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上説，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、個人住房貸款"認房不用認貸"等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民羣眾的合法權益。 ^[1] 

“認房不用認貸”將為購房者帶來哪些實惠？(7張)

2023年8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，發佈15條樓市調控新政，包括落實“認房不認貸”政策、暫停執行限售政策、有序下調存量房貸利率等。 ^[4] 

2023年9月1日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯合印必關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。 ^[21] 

2023年9月1日，成都市住房和城鄉建設局等4部門發佈《關於優化成都市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》 ^[22]  。

2023年9月1日，重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步支持剛性和改善性購房需求的通知》。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 ^[24] 

2023年9月1日，安徽省住房和城鄉建設廳會同安徽省自然資源廳、人民銀行安徽省分行、國家金融監督管理總局安徽監管局聯合發佈通知，即日起優化個人住房貸款中住房套數認定標準。這也意味着，安徽正式宣佈實施“認房不認貸”。 ^[27] 

2023年9月2日，南寧市住房和城鄉建設局等部門發佈關於進一步促進南寧市房地產市場平穩健康發展的通知。通知稱，優化個人住房貸款中住房套數認定標準。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在南寧市中心城區名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，在邕商業銀行均按首套住房執行住房信貸政策。 ^[29] 

2023年9月1日，廈門市住房保障和房屋管理局發佈消息，今起施行“認房不認貸”政策。 ^[32] 

9月2日，蘇州發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

本通知自《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。 ^[33] 

2023年9月5日起，清遠市將優化個人住房貸款中住房套數認定標準，即“認房不認貸”：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 ^[34] 

2023年9月4日晚間，福建寧德市住房和城鄉建設局等七部門發佈《寧德市住房和城鄉建設局等七部門關於促進中心城區房地產高質量發展的若干措施》。該《措施》自9月1日發佈之日起實施，有效期三年。 ^[35] 

2023年9月6日，珠海市住房和城鄉建設局等部門發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市範圍內，其名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。居民家庭住房套數，以我市不動產登記機構出具的《珠海市不動產登記情況查詢結果》核算，銀行業金融機構據此執行。本通知自印發之日起零時施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。 ^[37] 

2023年9月6日，荊州市推動房地產平穩健康發展聯席會議辦公室發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。自本通知自印發之日起施行。 ^[41] 

2023年9月12日，福建省漳州市住房和城鄉建設局發佈《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，9月11日起，漳州市正式施行“認房不認貸”政策。 ^[46] 

2023年9月，海口市人民政府辦公室發佈關於優化海口市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知，9月13日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 ^[50] 

2023年9月6日，南平宣佈實施“認房不認貸”政策。 ^[53] 

2023年9月12日，建設銀行在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“存量房貸利率調整”功能，借款人可通過此功能，查詢到自身的房貸情況以及首套或二套認定狀態。

2023年9月14日，工商銀行將在手機銀行正式上線首套或二套房貸認定情況查詢功能，借款人可在“存量房貸利率調整”欄目查詢，具體路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/註冊-貸款-存量房貸利率調整。

2023年9月，農業銀行表示，將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，借款人可於9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。 ^[51] 

2023年9月14日，據“汕頭住建”微信公眾號消息，汕頭市住房和城鄉建設局、中國人民銀行汕頭市分行、國家金融監督管理總局汕頭監管分局發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。 ^[54] 

通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。本通知自印發之日起實施。 ^[54] 

2023年9月14日，據韶關市政府網站消息，韶關市人民政府辦公室發佈優化韶關市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。本通知自印發之日起施行。在執行之日前，已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網籤的，個人住房信貸政策按原規定執行。原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。 ^[55] 

2023年9月18日，新疆維吾爾自治區住房和城鄉建設廳、兵團住房和城鄉建設局、 中國人民銀行新疆維吾爾自治區分行、國家金融監督管理總局新疆監管局聯合發佈《關於貫徹落實國家三部門優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地的市、縣、師（市）名下無成套住房的，不論是否已利用貸款（包括商業銀行個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款）購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房信貸政策執行。居民家庭住房套數由各市、縣、師（市）住房和城鄉建設部門根據居民家庭申請或授權，通過房屋網籤備案系統查詢居民家庭的成套住房套數，並出具查詢結果或認定證明。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”政策工具箱。 ^[69] 

2023年9月19日，廣東揭陽市住房和城鄉建設局發佈了《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。《通知》表示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市範圍內，其名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。在執行之日0時前，已完成商品房買賣合同或房地產買賣網籤的，個人住房信貸政策按原規定執行。 ^[65] 

2023年11月9日，四川省瀘州市住房和城鄉建設局等六部門聯合發佈《促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》，涉及税收優惠政策、金融信貸、公積金貸款政策、鼓勵團購優惠等14項措施。本措施自2023年12月7日起施行，有效期一年。 ^[77] 

2023年11月9日，株洲市住建局、市資規局、中國人民銀行株洲市分行、國家金融監督管理總局株洲監管分局、市住房和公積金管理中心聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，“認房不認貸”政策正式在株洲落地實施。 ^[79] 

2023年11月23日，欽州市人民政府辦公室印發《關於進一步促進欽州市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，涉及公積金貸款等12項措施，自發布之日起施行。欽州市將優化個人住房貸款中住房套數認定標準，執行“認房不認貸”。 ^[81] 

2023年11月14日，廣州住房公積金管理中心發佈關於優化個人住房公積金貸款有關事項的通知，廣州住房公積金實行“認房不認貸” 公積金貸款首套房最低首付比例20%。 ^[78] 

2023年7月初，中國銀行發佈的"中國經濟金融展望報告"也提出，對一線城市購房者靈活推行"認房不認貸"政策，有利於調動"賣一買一"改善需求的積極性。 ^[1] 

上海按“認房又認貸”政策，購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%；北京也是類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。 ^[2] 

有機構指出，回顧我國2010年以來到當下的兩輪完整的房地產市場調控週期，當房地產面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出台從市場預期和實際購買力兩方面驟然壓降市場温度；反之，當市場低迷時，優化首套房認定標準會激活市場。

據機構統計，隨着更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善客羣換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善羣體的良性循環。另一方面，改善羣體賣掉二手房後購買新房，促進二手房新房的良性循環。 ^[3] 

在因城施策的調控機制下，地方需要根據自身房地產市場形勢的變化，進行政策的優化調整。根據對這一輪房地產市場調控政策的統計，有180多個城市因城施策進行了政策措施的調整，累計調整次數達到了350餘次。在這一輪房地產市場發展過程當中，對限購進行了優化調整，比如説調整了限購的區域，調整了限購的年限。 ^[43]