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施工、房地產開發企業財務制度
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目錄
- 1 第一章
- ▪ 第二條
- ▪ 第三條
- ▪ 第四條
- ▪ 第五條
- ▪ 第六條
- 2 第二章
- ▪ 第七條
- ▪ 第八條
- ▪ 第九條
- ▪ 第十條
- ▪ 第十一條
- ▪ 第十二條
- ▪ 第十三條
- ▪ 第十四條
- ▪ 第十五條
- 3 第三章
- ▪ 第十六條
- ▪ 第十七條
- ▪ 第十八條
- ▪ 第十九條
- ▪ 第二十條
- ▪ 第二十一條
- ▪ 第二十二條
- ▪ 第二十三條
- ▪ 第二十四條
- 4 第四章
- ▪ 第二十五條
- ▪ 第二十六條
- ▪ 第二十七條
- ▪ 第二十八條
- ▪ 第二十九條
- ▪ 第三十條
- ▪ 第三十一條
- ▪ 第三十二條
- ▪ 第三十三條
- ▪ 第三十四條
- ▪ 第三十五條
- ▪ 第三十六條
- ▪ 第三十七條
- 5 第五章
- ▪ 第三十八條
- ▪ 第三十九條
- ▪ 第四十條
- ▪ 第四十一條
- ▪ 第四十二條
- ▪ 第四十三條
- 6 第六章
- ▪ 第四十四條
- ▪ 第四十五條
- ▪ 第四十六條
- ▪ 第四十七條
- ▪ 第四十八條
- 7 第七章
- ▪ 第四十九條
施工、房地產開發企業財務制度第一章
施工、房地產開發企業財務制度第二條
本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
施工、房地產開發企業財務制度第三條
企業應當在辦理工商登記之日起30日之內，向主管財政機關提交企業設立批准證書、營業執照、合同、章程等文件的複製件。
企業發生遷移、合併、分立以及其他變更登記等主要事項時，應當在依法辦理變更登記之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的複製件。
施工、房地產開發企業財務制度第四條
施工、房地產開發企業財務制度第五條
施工、房地產開發企業財務制度第六條
企業應當做好財務管理基礎的工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量準確，完善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
施工、房地產開發企業財務制度第二章
施工、房地產開發企業財務制度第七條
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
施工、房地產開發企業財務制度第八條
企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出資不得低於15%，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依法追究其違約責任。
施工、房地產開發企業財務制度第九條
企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權）的出資不得超過企業註冊資金的20%；因情況特殊，需要超過20%的，應當經有關部門審查批准，但是最高不得超過30%。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
施工、房地產開發企業財務制度第十條
企業籌集的資本金，必須聘請中國註冊會計師驗資並出具驗資報告，由企業據以發給投資者出資證明書。
施工、房地產開發企業財務制度第十一條
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
施工、房地產開發企業財務制度第十二條
企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差額（包括股份有限公司發行股票的溢價淨收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值或者合同、協議約定價值與原帳面淨值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
施工、房地產開發企業財務制度第十三條
企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交税金、應付購貨款、應付分包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本、費用中提取的職工福利費等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，在債券到期以前分期衝減或者增加利息支出。
施工、房地產開發企業財務制度第十四條
企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
施工、房地產開發企業財務制度第十五條
企業應當按期償還各種負債,如發生因債權人特殊原因確實無法支付的應付款項,計入營業外收入。
施工、房地產開發企業財務制度第三章
施工、房地產開發企業財務制度第十六條
施工、房地產開發企業財務制度第十七條
其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
施工、房地產開發企業財務制度第十八條
應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
施工、房地產開發企業財務制度第十九條
企業可以於年度終了，按照年末應收帳款餘額的1%計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，衝減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，衝減管理費用。
施工、房地產開發企業財務制度第二十條
存貨包括主要材料、其他材料、週轉材料、設備、低值易耗品、機械配件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、週轉房視同存貨。
施工、房地產開發企業財務制度第二十一條
存貨按實際成本計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自制的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨核算。
施工、房地產開發企業財務制度第二十二條
企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
施工、房地產開發企業財務制度第二十三條
企業領用的週轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、週轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
施工、房地產開發企業財務制度第二十四條
企業對存貨應當定期或不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處理。
盤盈的存貨，衝減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入採購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
施工、房地產開發企業財務制度第四章
施工、房地產開發企業財務制度第二十五條
固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
施工、房地產開發企業財務制度第二十六條
固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、託兒所、俱樂部、食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
施工、房地產開發企業財務制度第二十七條
固定資產按照下列方法計價：
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的餘額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節税、耕地佔用税，計入固定資產價值。
施工、房地產開發企業財務制度第二十八條
施工、房地產開發企業財務制度第二十九條
專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司等賠款後的淨損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀損，其淨損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
施工、房地產開發企業財務制度第三十條
施工、房地產開發企業財務制度第三十一條
施工、房地產開發企業財務制度第三十二條
企業固定資產折舊年限（見附表一）實行工作量法的，其總行駛里程，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計淨殘值率
年折舊率=————————×100%
折舊年限
月折舊率=年折舊率÷12
月折舊額=固定資產原值×月折舊率
淨殘值率按照固定資產原值的3～5%確定，淨殘值率低於3%或者高於5%的，由企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計淨殘率）
單位里程折舊額=————————————
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計淨殘值率）
每工作小時折舊額=——————————————
總工作小時
採用雙倍餘額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率=————×100%
折舊年限
月折舊率=年折舊率÷12
月折舊額=固定資產帳面淨值×月折舊率
折舊年限－已使用年數
年折舊率=－－－－－－－－－－－－－－－－×100%
折舊年限×（折舊年限+1）÷2
月折舊率=年折舊率÷12
月折舊額=（固定資產原值－預計淨殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在變更年度前報主管財政機關批准。
施工、房地產開發企業財務制度第三十三條
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其淨損失計入營業外支出。
施工、房地產開發企業財務制度第三十四條
企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得衝減資本金。
施工、房地產開發企業財務制度第三十五條
企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出應先衝減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差額衝減有關費用。
施工、房地產開發企業財務制度第三十六條
施工、房地產開發企業財務制度第三十七條
企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的淨收益，計入營業外收入。盤虧、毀損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值後的淨損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理淨損益，以及由於非常原因造成的固定資產清理淨損失，計入開辦費。
施工、房地產開發企業財務制度第五章
施工、房地產開發企業財務制度第三十八條
無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
施工、房地產開發企業財務制度第三十九條
無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的金額計價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合併外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
施工、房地產開發企業財務制度第四十條
無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的原則來確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10年的期限確定。
施工、房地產開發企業財務制度第四十一條
施工、房地產開發企業財務制度第四十二條
遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、註冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兑損益利息等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出；為取得各項固定資產、無形資產所發生的支出；以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兑損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管理費用。
施工、房地產開發企業財務制度第四十三條
其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡易週轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理髮室、託兒所等臨時性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
施工、房地產開發企業財務制度第六章
施工、房地產開發企業財務制度第四十四條
企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單位投資。
施工、房地產開發企業財務制度第四十五條
企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面淨值的差額，計入資本公積金。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
施工、房地產開發企業財務制度第四十六條
企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位淨資產的增加或減少而變動擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的淨資產中所擁有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
施工、房地產開發企業財務制度第四十七條
施工、房地產開發企業財務制度第四十八條
施工、房地產開發企業財務制度第七章
施工、房地產開發企業財務制度第四十九條
企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
施工、房地產開發企業財務制度第五十條
施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用和週轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
施工、房地產開發企業財務制度第五十一條
土地徵用及拆遷補償費包括土地徵用費、耕地佔用税、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衞、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
施工、房地產開發企業財務制度第五十二條
企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
施工、房地產開發企業財務制度第五十三條
企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
施工、房地產開發企業財務制度第五十四條
銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
施工、房地產開發企業財務制度第五十五條
管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、諮詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、税金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標準由企業參照當地政府規定的標準，結合企業的具體情況自行確定，並報主管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2%計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5%計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格補貼、醫藥費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫卹費、按規定支付給離休幹部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用，包括差旅費、會議費等。
諮詢費是指企業向有關諮詢機構進行科學技術、經營管理諮詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。
審計費是指企業聘請中國註冊會計師進行查帳驗資以及進行資產評估等發生的各項費用。
訴訟費是指企業因起訴或者應訴而發生的各項費用。
排污費是指企業按規定交納的排污費用。
綠化費是指企業對本廠區進行綠化而發生的零星綠化費用。
土地使用費是指企業使用土地而支付的費用。
土地損失補償費是指企業在生產經營過程中破壞的國家不徵用土地所支付的土地損失補償費。
技術轉讓費是指企業使用非專利技術而支付的費用。
技術開發費是指企業研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的新產品設計費、工藝規程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊，與新產品試製、技術研究有關的其他經費、委託其他單位進行的科研試製的費用以及試製失敗損失。
無形資產攤銷是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。
業務招待費指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用，在下列限額內據實列入管理費用內：全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年營業收入的5‰；全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分營業收入的3‰；全年營業收入超過5000（含5000萬元）不足一億元的，不超過該部分營業收入的2‰；全年營業收入超過一億元（含一億元）的，不超過該部分營業收入的1‰。
施工、房地產開發企業財務制度第五十六條
職工福利費按照企業職工工資總額的14%提取。國家另有規定的，從其規定。
職工福利費主要用於職工的醫藥費（包括企業參加職工醫療保險交納的醫療保險費），醫護人員的工資、醫務經費，職工因公負傷赴外地就醫路費，職工生活困難補助，職工浴室、理髮室、幼兒園、託兒所人員的工資以及按國家規定開支的其他職工福利支出。
施工、房地產開發企業財務制度第五十七條
施工、房地產開發企業財務制度第五十八條
待攤和預提費用，應遵循權責發生制和成本與收入配比的原則。企業一次支付，分期攤銷的待攤費用，按照費用項目的受益期限確定分擔的數額。攤銷期限一般不應超過12個月。在費用尚未發生以前需從成本中預提的費用項目和標準，由企業根據具體情況確定，報主管財政機關備案。預提數與實際數發生差異時應及時調整提取標準。多提數一般應在年終衝減成本費用。預提費用當年能結清的，年終財務決算不留餘額；需要保留餘額的，應在財務報告中予以説明。
施工、房地產開發企業財務制度第五十九條
企業的下列支出，不得列入成本、費用：為購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；對外投資的支出；沒收的財物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業贊助、捐贈支出；國家法律、法規規定以外的各種付費；國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
施工、房地產開發企業財務制度第八章
施工、房地產開發企業財務制度第六十條
營業收入是指企業在生產經營活動中，由於工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、以及銷售產品等所取得的收入。
施工企業營業收入包括工程價款收入（含工程索賠收入，向發包單位收取的臨時設施基金、勞動保險基金、施工機構調遷費）、勞務、作業收入、產品銷售收入、設備租賃收入、材料銷售收入、多種經營收入，以及其他業務收入。
施工、房地產開發企業財務制度第六十一條
施工企業工程施工和提供勞務、作業，以出具的"工程價款結算帳單"經發包單位簽證後，確認為營業收入的實現；產品銷售和商品交易以發出商品，同時收訖貨款或取得應收貨款憑證時，確認為營業收入的實現。
施工、房地產開發企業財務制度第六十二條
房地產開發企業開發的土地、商品房在移交後，將結算帳單提交買方並得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算帳單經委託單位簽證後，確認為營業收入的實現；出租房屋按合同、協議約定的承租方付租日期應付的租金，確認為營業收入的實現。
以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收款，確認為營業收入的實現。
施工、房地產開發企業財務制度第六十三條
企業發生的產品銷售退回、折讓或折扣，衝減銷售收入。
施工、房地產開發企業財務制度第六十四條
施工、房地產開發企業財務制度第六十五條
營業利潤為營業收入減去銷售税金及附加，再減去營業成本、管理費用、銷售費用和財務費用等後的餘額。
施工、房地產開發企業財務制度第六十六條
投資損失包括對外投資分擔的虧損，投資到期收回或者中途轉讓取得款項低於帳面價值差額，以及按照權益法核算的股權投資在被投資單位減少的淨資產中所分擔的數額等。
施工、房地產開發企業財務制度第六十七條
企業營業外收入和營業外支出是指與企業生產經營無直接關係的各項收入和支出。營業外收支的淨額，為營業外收入減去營業外支出後的差額。
營業外收入包括固定資產盤盈和出售淨收益，因債權人原因確實無法支付的應付款項、罰款收入、教育費附加返還款，以及其他非營業性收入。
營業外支出包括固定資產盤虧、報廢、毀損和出售的淨損失,非季節性的停工損失,非常損失，自辦技工學校經費，職工子弟學校經費，公益救濟性捐贈，賠償金，違約金等。
施工、房地產開發企業財務制度第六十八條
企業發生的年度虧損，可以用下1年度的税前利潤等彌補；下1年度利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用税後利潤等彌補。
施工、房地產開發企業財務制度第六十九條
企業實現的利潤總額，按照國家規定作相應調整後，依法繳納所得税。
施工、房地產開發企業財務制度第七十條
企業繳納所得税後的利潤，除國家另有規定者外，按照下列順序分配；
（一）被沒收的財物損失，支付各項税收的滯納金和罰款。
（二）彌補企業以前年度虧損。
（三）提取法定盈餘公積金。法定盈餘公積金按照税後利潤扣除前兩項的10%提取，盈餘公積金達到註冊資金50%時可不再提取。
（四）提取公益金。
（五）向投資者分配利潤。企業以前年度未分配的利潤，可以併入本年度向投資者分配。
施工、房地產開發企業財務制度第七十一條
股份有限公司提取公益金以後，按照下列順序分配：
（一）支付優先股股利。
（二）提取任意盈餘公積金。任意盈餘公積金按照公司章程或者股東會決議提取和使用。
（三）支付普通股股利。
施工、房地產開發企業財務制度第七十二條
施工、房地產開發企業財務制度第七十三條
公益金主要用於企業的職工集體福利支出。
施工、房地產開發企業財務制度第九章
施工、房地產開發企業財務制度第七十四條
施工、房地產開發企業財務制度第七十五條
施工、房地產開發企業財務制度第七十六條
施工、房地產開發企業財務制度第七十七條
月份終了，企業應當將外幣現金、外幣銀行存款、債權、債務等各種外幣帳户（不包括按調劑價單獨記帳的外幣項目）的餘額，按照月末的國家外匯牌價摺合為記帳本位幣金額。按照月末國家外匯牌價摺合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兑損益。
施工、房地產開發企業財務制度第七十八條
企業發生的匯兑損益，籌建期間發生的，如為淨損失，計入開辦費，從企業開始生產、經營月份的次月起，按照不短於5年的期限平均攤銷；如為淨收益，自企業生產、經營月份的次月起，按照不短於5年的期限平均轉銷，或者留待彌補企業生產經營期間發生的虧損，或者留待併入企業的清算收益。生產經營期間發生的，計入財務費用。清算期間發生的計入清算損益，其中與購建固定資產等直接有關的匯兑損益，在資產尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，計入資產的價值。
施工、房地產開發企業財務制度第七十九條
企業收到投資者的出資額，如需摺合為記帳本位幣的，有關資產帳户按當日國家外匯牌價或者當月一日的國家外匯牌價摺合，實收資本帳户按合同、協議中約定的國家外匯牌價摺合；合同、協議未作約定的，按企業收到出資額時的國家外匯牌價摺合。
施工、房地產開發企業財務制度第八十條
企業發生外匯調劑業務時，按照下列原則處理：
企業按照買入外匯調劑價單獨記帳的，支用時，按照買入時的帳面調劑價摺合為記帳本位幣金額記帳。帳面調劑價可以採用逐筆辨認法、先進先出法、加權平均法、移動平均法等方法確定。企業調劑外匯不實行單獨記帳的，買入的調劑外匯按照國家外匯牌價摺合為記帳本位幣金額，外匯調劑價與國家外匯牌價的差額，作為調劑外匯價差。在支用調劑外匯時，屬於購買資產或者支付費用的,調劑外匯價差計入有關資產價值或者有關費用；屬於償還債務的,調劑外匯價差計入財務費用。賣出調劑外匯時，實際取得款項與按國家外匯牌價摺合的記帳本位幣金額的差額，應當沖銷調劑外匯價差，如有餘額，作為匯兑損益處理；賣出其他外匯時，作為匯兑損益處理。
施工、房地產開發企業財務制度第十章
施工、房地產開發企業財務制度第八十一條
企業宣佈終止時，應當成立清算機構。清算機構在清算期間負責制定清算方案、清理企業財產，編制資產負債表和財產清單，處理企業債權、債務，向投資者收取已認繳而未繳納的出資，清結納税事宜以及處置企業剩餘財產。
施工、房地產開發企業財務制度第八十二條
清算企業的財產包括宣佈清算時企業的全部財產和清算期間取得的資產。
已作為擔保物的財產相當於擔保債務的部分，不屬於清算財產；擔保物的價款超過所擔保的債務數額的部分，屬於清算財產。 清算期間，未經清算機構同意，不得處置企業財產。
施工、房地產開發企業財務制度第八十三條
清算財產的作價一般以帳面淨值為依據，也可以評估確認價值或者變現收入等為依據。
施工、房地產開發企業財務制度第八十四條
清算期間發生的法定清算機構的成員工資、差旅費、辦公費、公告費、訴訟費以及清算過程中所必需的其他支出，計入清算費用，由企業現有財產優先支付。
施工、房地產開發企業財務制度第八十五條
企業清算中發生的財產盤盈或盤虧，財產變價淨收入，因債權人原因確實無法歸還的債務，確實無法收回的債權，以及清算期間的經營收益或損失等，計入清算收益或清算損失。
施工、房地產開發企業財務制度第八十六條
企業在宣佈終止前6個月至終止之日的期間內，下列行為無效,清算機構有權追回其財產作為清算財產入帳：
一、隱匿私分或者無償轉讓財產；
二、非正常壓價處理財產；
三、對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保；
四、對未到期的債務提前清償；
五、放棄自己的債權。
施工、房地產開發企業財務制度第八十七條
企業財產支付清算費用後，按下列順序清償債務：
一、應付未付的職工工資、勞動保險費等；
二、應繳未繳國家的税金；
三、尚未償付的債務。
不足清償同一順序債務的，按照比例清償。
施工、房地產開發企業財務制度第八十八條
有限責任公司，除公司章程另有規定者外，按照投資各方的出資比例分配。
施工、房地產開發企業財務制度第八十九條
施工、房地產開發企業財務制度第十一章
施工、房地產開發企業財務制度第九十條
企業應當定期向主管財政機關等政府部門和其他與企業有關的報表使用者提供財務報告。
施工、房地產開發企業財務制度第九十一條
企業報送的年度財務報告包括財務報表和財務情況説明書。財務報表包括資產負債表、損益表、財務狀況變動表以及有關附表。年度財務報告於年度終了後在規定的時間內連同中國註冊會計師的查帳報告一併報主管財政機關。
施工、房地產開發企業財務制度第九十二條
財務情況説明書，應主要説明下列內容：
一、生產經營狀況、利潤實現和分配、資金增減和週轉、財務收支、税金繳納、各項物資財產變動等情況。
生產經營狀況應當分別安工程、房地產開發、產品銷售、機械作業以及第三產業等進行説明。
二、對某些重要項目採用的財務會計方法及其變動的情況和原因；對本期或者下期財務狀況發生重大影響的事項；資產負債表日後至報出財務報告前發生的對企業財務狀況變動有重大影響的事項；為便於正確理解財務報告需要説明的其他事項。
施工、房地產開發企業財務制度第九十三條
企業總結、考核和評價財務狀況及經營成果的財務指標包括償債能力指標、營運能力指標和盈利能力指標。
盈利能力指標主要有資本金利潤率、銷售利税率、淨值報酬率等，反映企業的盈利能力和投資效益。
主要財務指標計算公式如下：
流動資產
流動比率=——————×100%
流動負債
速動比率=——————×100%
流動負債
負債總額
資產負債率=——————×100%
銷貨成本
存貨週轉率=——————×100%
平均存貨
利潤額
資本金利潤率=——————×100%
資本金總額
利税總額
銷售利税率=——————×100%
利税額
淨資產報酬率=——————×100%
企業可以根據實際情況，採有上述指標以外的一些比率進行分析。
施工、房地產開發企業財務制度第十二章
施工、房地產開發企業財務制度第九十四條
企業按照《企業財務通則》和本制度的規定，結合企業的實際情況，制訂內部財務管理辦法，並報主管財政機關備案。各地區、各部門不再另行制定企業財務制度。
施工、房地產開發企業財務制度第九十五條
本制度由中國人民建設銀行總行商財政部修訂和解釋。
施工、房地產開發企業財務制度第九十六條
本制度自1993年7月1日起施行。
附表一：企業固定資產分類折舊年限表
類別 折舊年限
一、房屋及建築物
1．房屋 30～40年
其中：簡易房 5～10年
2．建築物 15～25年
3．傳導設施 15～28年
二、施工機械
1．起重機械 10～14年
其中：單轉電動起重機 5～7年
2．挖掘機械 10～14年
3．土方鏟運機械 10～14年
4．鑿岩機械 10～14年
其中：內燃鑿岩機 4～5年
風動鑿岩機 4～5年
電動鑿岩機 4～5年
5．基礎及鑿井機械 10～14年
6．鋼盤及混凝土機械 8～10年
其中：混凝土輸送泵 4～5年
7．皮帶螺旋運輸機 8～10年
8．泵類 8～10年
三、運輸設備
1．汽車及拖掛 6～12年
2．小型車輛 6～12年
四、生產設備
1．木工加工機械 8～10年
2．金屬切削機牀 10～14年
3．鍛壓設備 10～14年
4．焊接及切割設備 7～10年
其中：等離子切割機 4～5年
磁力氧氣切割機 4～5年
5．鍛造及熱處理設備 10～14年
6．動力設備 11～18年
其中：電動空壓機 8～10年
柴油空壓機 8～10年
製氧機組 8～10年
液化氣循環壓縮機 8～10年
高壓空壓機 8～10年
軸氣風機 8～10年
7．維修專用設備 8～10年
8．其他加工設備 8～10年
五、試驗設備及儀器
1．材料試驗設備 7～10年
其中：白金坩鍋 50年
2．測定儀器 5～10年
3．計量儀器 7～10年
4．探傷儀器 7～10年
5．測繪儀器 7～10年
六、其他固定資產
1．行政管理用車 6～12年
2．辦公用具 10～14年
其中：電子計算機 4～8年
電視機 5～8年
複印機 5～8年
文字處理機 5～8年
3．度量及消防用具 10～14年
4．印刷機械 10～12年
七、非生產用固定資產
1．房屋 30～45年
2．文體宣教用具 10～15年
3．炊事用具 8～10年
4．醫療器械 8～10年
5．其他 7～10年
其中：電冰箱 5～7年
冷凍機 5～7年
施工、房地產開發企業財務制度房地產補充規定
【頒佈單位】中華人民共和國財政部
【頒佈日期】 19990511
【實施日期】 19990511
【章名】 全文
國務院有關部門、直屬機構、企業單列集團，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：近幾年來，隨着城鎮住房制度改革的不斷深化，房地產業得到了進一步發展。房地產開發企業財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規範房地產開發企業財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產開發企業財務制度》的基礎上，制定了《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》。現印發給你們，請認真貫徹執行。
為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規範房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：
一、房地產開發企業之間簽訂項目開發合同、合資開發項目，暫按如
下規定處理：1．項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的
，主辦企業收到投資各方開發資金作應付賬款管理。項目開發完畢並辦理
竣工驗收手續後，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按
實際成本衝轉開發產品及相應的應付賬款。投資各方對分回的開發產品應
及時作為存貨管理。2．項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤
的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢並辦
理竣工驗收手續後，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為
營業收入，並相應結轉營業成本。項目利潤形成後，按合同規定分配項目
利潤。
二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發
項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發
企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢並辦理竣工驗收手
續後，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同
規定的轉讓價格計入營業收入，並相應衝轉預收賬款，結轉營業成本。合
同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。
三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的
規定，應辦理土地使用權過户登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按
照調整後的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金
的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢並辦理竣工
驗收手續後，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定
的價值計入營業收入，並相應結轉營業成本。
四、房地產開發企業接受委託代建房屋及其他工程，不需辦理土地使
用權過房户登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續後，應按照委託方確
認的結算價款，計入營業收入，並結轉代建工程相關成本。
五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應
視同銷售處理，並按照國家有關規定繳納各種税費。
六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：1．
出售合同中土地使用權與地上建築物分開作價的，土地使用權轉讓收入計
入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤餘價值及在出售過程中
交納的有關税費計入其他業務支出。地上建築物出售收入扣除清理費、該
地上建築物的殘值以及出售過程中交納的税費後的淨收入計入營業外收入
。2．出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地
產的賬面淨值、清理費、出售過程中交納的各種税費和其他費用後的淨收
入或淨支出，計入營業外收入或營業外支出。出售的自用房屋類固定資產
屬於職工住房的，所取得的淨收入計入企業住房週轉金。
七、房地產開發企業出售週轉房時，應將週轉房轉作開發產品處理，
並按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照週轉房的攤餘價值結轉營
業成本。
八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證後，
方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用於相關的工程建設
，並作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續後，應將預收
賬款轉為營業收入。
產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，
作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續後，應將預收賬款轉為
營業收入。
人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列
情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，
承租人願意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。
十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售後的一定
年限內由企業以代理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人
簽訂售房合同、協議並不據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計
入營業收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。合同
、協議中約定，租金收入可用於衝抵售房價款，企業應將其他應付款衝轉
應收賬款。
十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借
款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之後而發生
的利息等借款費用，計入財務費用。
十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批准後，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60%預計營業收入，並在下列限額內據實列入待攤費用；預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的5‰；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的3‰；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的2‰；預計全年營業收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業收入的1‰。
房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的年度開始，應將待攤的
業務招待費，在3－5年之內分期攤入管理費用。
十四、經有權機關批准建設的公共配套設施，建設規模佔開發項目比
重較大的，經主管財政機關批准後，房地產開發企業可按照建築面積或投
資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套
設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用。採取預提辦法建設的公
共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源
、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費
。
十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅
共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款
項管理，並專户存儲。按照國家規定，房地產開發企業向房地產行政主管
在移交房地產行政主管部門或物業管理企業之前而滯留在房地產開發企業
期間，產生的利息淨收入轉入本金，不得挪作他用。
十六、房地產開發企業在開發產品辦理竣工驗收後而尚未出售前發生
的維修費，計入銷售費用。開發產品出售後，在保修期內發生的維修費，
衝減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足衝減的部分，計入銷售費
用。
十七、本補充規定由財政部負責解釋。
十八、本補充規定自頒佈之日起執行。
施工、房地產開發企業財務制度已被廢止的法律
《關於外商投資施工、 房地產開發企業制定內部財務管理制度的指導意見 （1996年1月31日財政部財工字25號發佈）》*注：本篇法規已被《財政部關於公佈廢止和失效的財政規章和規範性文件目錄（第十批）的決定》（發佈日期：2008年1月31日 實施日期：2008年1月31日）宣佈失效
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