房地產開發與經營

本書以房地產開發與經營過程為主線，系統介紹了房地產開發經營全過程的有關理論知識、實務和操作方法。

主要內容包括：房地產開發與經營的有關概念與程序及主要模式、房地產開發經營管理制度與政策、房地產開發策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產融資、房地產開發用地的取得、土地儲備開發、房地產開發項目的規劃設計、房地產開發工程招標與投標、房地產開發合同、房地產開發項目的工程建設管理、房地產營銷、房地產開發經營中的税收等。 ^[1] 

第1章導論 1

1.1房地產和房地產業概述 2

1.1.1房地產的概念 2

1.1.2房地產業的概念 2

1.2房地產開發的含義與特點 3

1.2.1房地產開發的含義 3

1.2.2房地產開發的類型 4

1.2.3房地產開發的特點 5

1.3房地產開發模式 7

1.3.1多元化開發模式 7

1.3.2專業化開發模式 8

1.4房地產開發程序 9

1.4.1項目立項階段 9

1.4.2項目前期準備階段 10

1.4.3項目建設階段 11

1.4.4項目銷售及售後服務階段 12

1.5我國房地產開發業的形成與發展 14

1.5.1我國房地產開發業的形成 14

1.5.2我國房地產開發業的發展 15

案例分析 16

本章小結 17

習題 17

第2章房地產開發經營管理制度與

政策 19

2.1房地產開發企業及其制度 20

2.1.1房地產開發企業及其類型 20

2.1.2房地產開發企業的設立 21

2.1.3房地產開發企業的資質等級與

管理 23

2.2房地產開發項目管理制度 24

2.2.1房地產開發項目實行資本金

制度 24

2.2.2房地產開發項目的設計管理

制度 25

2.2.3房地產開發項目的施工管理

制度 26

2.2.4房地產開發項目的質量監督

管理及竣工驗收管理制度 28

2.3房地產經營管理制度 30

2.3.1房地產開發項目轉讓管理

制度 30

2.3.2商品房交付使用管理制度 32

2.3.3房地產廣告管理制度 35

本章小結 37

習題 38

第3章房地產開發策劃 39

3.1房地產開發策劃的含義、特徵與

原則 40

3.1.1房地產開發策劃的含義 40

3.1.2房地產開發策劃的特性 41

3.1.3房地產開發策劃的原則 43

3.2房地產開發策劃的類型 46

3.2.1房地產項目前期策劃 46

3.2.2銷售和招租策劃 47

3.2.3物業管理策劃 48

3.3房地產開發策劃的模式 48

3.3.1房地產開發戰略策劃模式 48

3.3.2房地產開發全程策劃模式 50

3.3.3房地產品牌策劃模式 51

3.3.4房地產開發產品策劃模式 53

3.4房地產開發策劃的程序 53

3.4.1房地產開發策劃程序的含義 54

3.4.2房地產開發策劃程序內容 54

案例分析 55

本章小結 61

習題 61

第4章房地產開發項目可行性研究 63

4.1房地產開發項目可行性研究的內容與

步驟 64

4.1.1概述 64

4.1.2房地產開發項目可行性研究的

內容 66

4.1.3房地產開發項目可行性研究的

步驟 67

4.2房地產市場分析 67

4.2.1房地產開發項目市場調查 68

4.2.2房地產市場預測 70

4.3房地產開發項目費用測算 72

4.3.1房地產開發項目費用種類 72

4.3.2房地產開發項目費用測算

方法 74

4.4房地產開發項目的財務評價 75

4.4.1盈利能力分析指標 75

4.4.2償債能力分析指標 81

4.5房地產開發項目的不確定性分析與

風險分析 82

4.5.1盈虧平衡分析 83

4.5.2敏感性分析 83

4.5.3風險分析 85

4.6房地產開發項目可行性研究報告的

撰寫 86

案例分析 87

本章小結 89

習題 89

第5章房地產融資 91

5.1房地產融資概論 91

5.1.1房地產融資的含義 91

5.1.2房地產融資的原則 92

5.1.3房地產融資的功能 92

5.1.4房地產融資的資金來源 93

5.2房地產融資的主要方式 94

5.2.1銀行貸款 94

5.2.2發行債券 98

5.2.3發行股票 100

5.2.4自有資金籌集 102

5.2.5吸收外商投資 103

5.2.6項目BOT 104

5.2.7房地產投資信託 105

5.2.8影響房地產融資方式選擇的

因素 106

5.3房地產融資的成本管理 107

5.3.1房地產融資的融資結構 107

5.3.2房地產融資的成本 108

5.3.3房地產融資的成本管理 111

5.4房地產融資的風險管理 112

5.4.1房地產融資風險的識別 112

5.4.2房地產融資風險的種類 113

5.4.3房地產融資風險控制與

規避 115

本章小結 116

習題 116

第6章房地產開發用地的取得 117

6.1土地管理制度及其演變 118

6.1.1土地的概念與分類 118

6.1.2土地管理制度 119

6.2房地產開發用地的取得方式 121

6.2.1土地使用權劃撥 121

6.2.2土地使用權出讓 121

6.2.3土地使用權轉讓 124

6.2.4土地使用權出租 125

6.3開發建設中的土地徵收 126

6.3.1土地徵收概述 126

6.3.2集體土地徵收的程序 126

6.3.3集體土地徵收的審批權限 127

6.3.4集體土地徵收的補償 128

6.4國有土地上房屋徵收 129

6.4.1概述 129

6.4.2國有土地上房屋徵收程序 129

6.4.3國有土地上房屋徵收補償 130

6.4.4國有土地上房屋徵收評估 131

6.5閒置土地的處理 132

6.5.1概述 132

6.5.2閒置土地的調查和認定 132

6.5.3閒置土地的處置和利用 133

案例分析 134

本章小結 135

習題 135

第7章土地儲備開發 137

7.1土地儲備制度概述 138

7.1.1土地儲備概述 138

7.1.2土地儲備制度及其發展

過程 138

7.1.3土地儲備對象 139

7.2土地儲備開發準備工作 140

7.2.1土地儲備開發計劃編制與

審查 140

7.2.2土地儲備開發實施方案編制與

審查 141

7.2.3土地儲備開發實施主體的

確定 143

7.3土地儲備開發行政審批 144

7.3.1建設項目用地預審 144

7.3.2項目立項 145

7.3.3規劃意見申報 146

7.3.4專業意見徵詢 147

7.4土地儲備開發實施與交付 148

7.4.1徵地實施程序 148

7.4.2徵地補償與安置的原則 150

7.4.3拆遷實施程序 150

7.4.4拆遷工作原則與方式 151

7.4.5市政基礎設施建設 152

7.4.6土地儲備開發項目驗收 153

本章小結 154

習題 154

第8章房地產開發項目的規劃設計 155

8.1房地產開發項目的規劃設計 155

8.1.1城市規劃的概念 155

8.1.2城市規劃的編制體系 156

8.1.3居住區規劃 157

8.2房地產開發項目規劃設計方案的技術

經濟因素分析 165

8.2.1住宅開發區規劃的綜合技術

經濟因素分析 165

8.2.2住宅的技術經濟因素分析 169

8.3房地產開發項目規劃設計方案的

評價 171

8.3.1房地產開發項目規劃設計方案

評價的特點 171

8.3.2房地產開發項目規劃設計方案

評價的指標體系 172

8.3.3房地產開發項目規劃設計

方案的評價方法 172

案例分析 179

本章小結 179

習題 179

第9章房地產開發工程招標與投標 181

9.1房地產開發工程招標投標概述 181

9.1.1房地產開發工程招標投標的

概念 182

9.1.2房地產開發工程招標投標的

原則 182

9.1.3房地產開發工程招標投標的

作用 182

9.1.4工程招標的方式 183

9.1.5房地產開發工程招標投標

文件的內容 184

9.1.6房地產開發工程招標投標的

程序 184

9.2房地產開發工程監理招標 185

9.2.1房地產開發工程監理招標的

必要性 185

9.2.2房地產開發工程監理招標的

分類 186

9.2.3房地產開發工程監理招標

文件的主要內容 186

9.2.4房地產開發監理招標的開標、

評標與定標 187

9.3房地產開發工程施工招標 188

9.3.1房地產開發工程施工招標的

概念 188

9.3.2申請施工招標的條件 189

9.3.3房地產開發工程施工招標的

程序 189

9.3.4房地產開發工程施工招標文件

和標底或招標控制價的編制

審查 192

9.4設備、材料採購的招標 196

9.4.1設備、材料採購的招標

方式 196

9.4.2材料採購的詢價 196

9.4.3工程設備購置的招標 197

9.4.4設備與材料採購招標的資格

審查 199

9.5房地產開發工程勘察與設計招標 199

9.5.1工程勘察設計招投標的

概念 199

9.5.2房地產開發工程勘察招標 200

9.5.3房地產開發工程設計招標 200

本章小結 202

習題 202

第10章房地產開發合同 203

10.1概述 203

10.1.1房地產開發合同的概念 203

10.1.2房地產開發合同審批流程 204

10.1.3房地產開發合同的類型 206

10.1.4工程建設實施類合同 208

10.2勘察、設計合同 210

10.2.1合同概念 210

10.2.2合同內容 210

10.2.3訂立合同應具備的條件 210

10.2.4勘察合同中發包人、勘察人

責任 210

10.2.5設計合同中發包人、設計人

責任 212

10.3施工合同 213

10.3.1概述 213

10.3.2施工合同的簽訂 215

10.3.3《建築工程施工合同 （示範文本）》概述 216

10.4監理合同 218

10.4.1合同概念 218

10.4.2合同特徵 219

10.4.3建設工程監理合同示範文本

的組成 219

10.4.42012版與2000版監理合同

對比 220

10.4.5建設工程監理合同的主要

內容 222

10.4.6建設工程監理合同中的

委託人、監理人的義務 222

10.4.7建設工程監理合同中的委託人、

監理人的違約責任 225

本章小結 226

習題 226

第11章房地產開發項目的工程建設

管理 227

11.1房地產開發項目工程建設的組織與

管理方式 227

11.1.1房地產開發項目工程建設的

組織方式 228

11.1.2房地產開發項目工程建設

階段的管理模式 229

11.1.3房地產開發項目工程建設

階段的管理控制原理 229

11.1.4房地產項目的控制對象和

控制依據 230

11.2房地產開發項目工程建設進度

控制 232

11.2.1進度控制的概念 232

11.2.2進度控制的計劃系統及表示

方法 232

11.2.3施工階段進度控制的主要

工作內容 236

11.3房地產開發項目工程建設投資

控制 238

11.3.1項目投資失控的原因 238

11.3.2工程建設投資控制的方法與

步驟 239

11.3.3工程價款的結算 240

11.3.4工程變更的控制 240

11.3.5索賠 241

11.4房地產開發項目工程建設質量

控制 243

11.4.1質量控制概述 243

11.4.2施工階段的質量控制 246

11.4.3施工質量驗收 248

11.4.4工程質量事故處理分析及

處理 249

11.4.5質量管理的數理統計方法 250

本章小結 251

習題 252

第12章房地產營銷 253

12.1房地產營銷概述 253

12.1.1市場營銷概念 253

12.1.2營銷觀念的發展過程 254

12.1.3房地產營銷 256

12.1.4房地產營銷理論 258

12.2項目市場細分及目標市場的選擇 262

12.2.1項目市場細分 262

12.2.2房地產項目目標市場選擇 265

12.3房地產市場營銷策略 266

12.3.1房地產價格策略 266

12.3.2房地產產品組合策略 267

12.3.3房地產營銷渠道策略 269

12.3.4房地產促銷策略 271

12.4房地產收益的獲取方式 274

12.4.1出售 274

12.4.2出租 275

12.4.3營業 275

12.5房地產營銷模式及其選擇 275

12.5.1房地產營銷模式的含義 276

12.5.2房地產營銷模式的類型 276

12.5.3房地產營銷模式的選擇 279

本章小結 281

習題 281

第13章房地產開發經營中的税收 283

13.1税收制度概述 284

13.1.1税收 284

13.1.2税收制度 284

13.2房產税 286

13.2.1概述 286

13.2.2房產税的徵税範圍及

納税人 286

13.2.3房產税的計税依據和税率 287

13.2.4房產税應納税額的計算 287

13.2.5房產税的減免範圍 287

13.3城鎮土地使用税 288

13.3.1概述 288

13.3.2徵税範圍及納税人 289

13.3.3税率及應納税額的計算 289

13.3.4税收優惠範圍 289

13.4耕地佔用税 290

13.4.1概述 290

13.4.2納税人 290

13.4.3税額標準與計算 290

13.4.4税收優惠範圍 291

13.5土地增值税 292

13.5.1土地增值税概述 292

13.5.2納税人和税率 293

13.5.3土地增值税的計税依據 293

13.5.4土地增值税應納税額的

計算 295

13.5.5土地增值税的優惠範圍 296

13.5.6土地增值税的清算 296

13.6契税 297

13.6.1概述 297

13.6.2徵税對象和納税人 297

13.6.3税額計算 298

13.6.4税收優惠 299

13.7相關税收 299

13.7.1營業税 299

13.7.2企業所得税 300

13.7.3城市建設維護税 300

13.7.4教育費附加 301

13.7.5地方教育附加 301

13.7.6印花税 301

案例分析 302

本章小結 303

習題 303

參考文獻 304 ^[1-3]