房地產融資

房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明瞭的描述就是兩個字：找錢。找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些“具有成功融資經驗”“成熟融資渠道”的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與“有錢的企業、機構或個人”談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵制成為“銀主”，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）善用的工具和謀取錢物酒食的藉口。

房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則是絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定侷限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資佔較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從税後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閒散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動週轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

（4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購併持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有税收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款彙集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

2020年最後一天，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。而在此之前，重點房地產企業已經試點資金監測和融資管理規則，也就是業內所稱的“三道紅線”。

業內人士表示，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到資金供給側，房地產業的金融監管進一步升級。在2021年，房地產行業或將經歷比以往更多的考驗，更多房企將主動“降負”，全年融資規模料保持低位運行。 ^[1] 

2024年1月，《住房城鄉建設部 金融監管總局關於建立城市房地產融資協調機制的通知》發佈。通知指出：各省級住房城鄉建設部門、金融監管總局各監管局要建立省級房地產融資協調機制，加強協調配合，及時監測各城市協調機制運行情況，做好對本行政區域內城市的指導督促。對省直管縣（市），由省級房地產融資協調機制明確本通知的落實辦法。指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制（以下簡稱協調機制）。協調機制要明確工作分工，強化統籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平台，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。保障金融機構合法權益，指導金融機構與房地產開發企業平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。 ^[2] 

截至2024年2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”並推送給商業銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。另據中國銀行、建設銀行、農業銀行、郵儲銀行和部分股份制銀行有關數據，已對“白名單”項目審批貸款1236億元，正在根據項目建設進度需要陸續發放貸款。

各地按照住房城鄉建設部的要求，高度重視城市房地產融資協調機制有關工作，精準提出房地產項目“白名單”，推動協調機制持續取得實效。 ^[3]