科技地產

科技地產作為工業地產的高階階段是從土地屬性來定義的。在我國，土地按照用途分為工業用地、城市綜合用地、住宅用地和商業金融用地等各種類型。科技用地在土地屬性上歸類於工業用地，但是，科技是工業化生產鏈條的前端，屬於微笑曲線的上端。科技地產的服務對象不是普通的工業企業，而是高新技術企業，土地單位面積創造的價值遠遠高於工業地產，所以是工業地產的高階階段。

科技地產理論體系以產業集羣理論為基礎。產業集羣理論是20世紀90年代由美國哈佛商學院競爭戰略和國際競爭領域權威學者麥克爾·波特創立的。其涵義是：在一個特定區域的一個特別領域，集聚着一組相互關聯的公司、供應商、關聯產業和專門化的制度和協會，通過這種區域集聚形成有效的市場競爭，構建出專業化生產要素優化集聚窪地，使企業共享區域公共設施、市場環境和外部經濟，降低信息交流和物流成本，形成區域集聚效應、規模效應、外部效應和區域競爭力。世界一流科技園區是產業集羣理論的集中體現。

科技地產以創新型和成長型企業為客羣對象，重點面向高新技術企業。這些企業一般能夠持續進行研究開發與技術成果轉化，形成企業核心自主知識產權，是知識密集、技術密集、介於第二和第三產業之間的一種產業實體，俗稱2.5產業。其從事的生產經營活動一般屬於生產性服務業，具有較強的創新活力、較高的成長潛力，產品具有高附加值等特點。科技園區拒絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業企業。

科技地產以服務國家自主創新戰略、推動科技創新為目標，所以主導產業都選擇急需大力發展的戰略性新興產業。現階段，我國發展戰略性新興產業選擇了節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備製造、新能源、新材料和新能源汽車七個領域作為重點。

科技地產必須堅持以房地產開發為手段。科技地產為入駐企業提供的主要是企業發展的建築空間，因此，作為市場化開發主體的開發商，企業必須按房地產開發規律來運作，整個生產作業流程與房地產開發相一致。

科技地產開發必須遵循市場經濟規律。開發商作為市場化企業從事科技園區投資開發，必須按市場規律辦事，充分發揮市場“無形的手”的作用，從土地供應、產業招商、物業經營、資產交易等園區開發過程中，政府、開發商與入駐企業按照契約關係，使園區土地資源、物業資源、企業資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，發揮市場優化資源配置的作用，使政府、開發商與入駐企業達到價值和利益的平衡。

科技地產必須堅持專業化的園區開發運營與要素資源整合。科技地產開發必須保持先進的規劃理念和持續的創新精神，首先要解決產業發展與城市規劃的協同與融合問題。在項目的建築總體規劃、產業規劃、建築單體設計以及園區功能配套等方面，要充分尊重認識企業生產、生活的規律和需求，要加強園區產業發展的針對性和入駐企業的差異性。科技地產業務除了給企業提供舒適的物理空間外，更重要的是開發商聯合政府、商業夥伴等，對事關企業發展的政策、資金、技術、人才四大要素資源進行整合，提供完善的產業增值服務體系，促進入駐企業快速成長。

科技地產的目標是打造高新技術產業集羣。科技地產在產業招商過程中，要嚴格控制產業業態，確保同一產業的企業之間不僅在物理空間上實現聚集，更要在產業鏈上形成競爭與合作關係，從而使企業間發生聚合聚變的化學反應，激發企業的創新活力和發展潛力，發揮產業集羣的引領和輻射作用，帶動周邊區域發展，優化區域的經濟結構和發展方式。

科技地產開發謀求的是各方利益訴求的均衡，以多方共贏為目的，不僅僅是開發商的利益。政府通過科技地產開發可以緩解自建科技園區的資金、人才壓力，實現持續的税收、就業等。入駐客户可以通過科技地產享受到產業發展的政策、資金、人才、技術四大要素方面的配套服務支持，加速科技成果產品化、產業化，實現企業的快速成長。開發商可以通過物業開發、物業經營、增值服務等方面來拓展傳統科技園區開發的盈利模式，從而實現彼此之間利益訴求的均衡。

科技地產開發通過借鑑世界城市先進的規劃理念，堅持以產業為主導，實現“業”與“城”的有機融合，對園區實施包含多種業態的綜合性房地產開發，即複合地產開發理念與模式。複合地產的開發模式是實現各種業態之間功能互補，相互溢價；運營的關鍵是安排好銷售型物業與持有型物業的運營組合。比如北科建嘉興長三角創新園，為產業研發提供的城市配套業態包括了商務辦公、商務會所、集中式商業、星級酒店、生態住宅、高端公寓、城市廣場等，通過科學規劃和產業業態的控制，使產業與城市間的矛盾和衝突降到最低，並使各業態之間功能相互補充，能夠有效滿足區域人員的職業、生活、娛樂等社會化功能需求，使各業態的功能發揮和產品溢價最大化。

科技地產開發理念和標準分為兩個層次。首先，要認識到科技地產是一項崇高的事業，在整個園區的功能定位上，必須把握國家戰略和區域經濟發展戰略兩個大的方向，具有高度的社會責任感，應該堅持“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”的園區功能定位。其次，科技地產業務包含科技新城和高端科技園區兩種產品類型，每種產品也都有獨特的開發理念。科技新城作為一種全新的產品，是綜合類、複合型產品，包含科技園區、住宅區和配套商業等產品以及招商服務、產業服務、金融服務等服務組合，其開發的理念是“以城帶業、以業興城、宜居宜業、和諧發展”，目的是打造一個產業化的城市，實現城市功能與產業功能的有機融合，使區域從業人員享受到職、住、娛一體化的綜合服務，提升創業人員的生活品質，激發他們的創造性，提升城市的綜合競爭實力。科技園區作為國內比較成熟的科技地產產品，北科建堅持“環境清新優美、配套功能完善、產業高度聚集、自主創新活躍”的產品標準，通過提供優美、舒適的物理空間和完善的產業增值服務，儘可能實現同一產業集聚效應，激發產業創新活力，降低企業落户的綜合成本，提升區域的產業整體競爭力。

科技地產項目開發之初，開發商就要積極與項目所在地政府以及社會商業夥伴，圍繞產業發展的資本、技術、人才、市場四個要素，共同致力於產業發展要素的整合，提供一系列技術關聯性強、附加值高、智力密集度高的創新增值服務，打造完善的產業服務體系“軟環境”，包括：資本、技術、人才、市場、政策、政務、中介等方面。如在科技金融服務方面，通過聚集銀行、擔保公司、再擔保公司、小額貸款公司、風險投資公司為企業提供銀行貸款、小額貸款、貸款擔保，幫助企業獲得政府扶持資金為企業擔當融資顧問，提供從直接投資到政策融資的多方式資本服務系統。北科建集團重點為入駐企業提供創業資本(VC)和私募股權基金(PE)的股權投資。在技術服務方面，積極構建技術、產業緊密結合的共性技術平台，如青島藍色生物醫藥產業園，建有GMP、GLP試驗室，投資5000多萬元構建生物技術實驗平台；同時通過引進產權交易機構及科技成果轉化機構，促進企業技術、產品的交易及轉移；在人才、市場、政策、政務、中介服務方面，通過各種方式，降低企業成本，增強企業與市場的對接，為企業提供完善的服務，使企業有更多的精力專注於企業發展，促使園區內企業形成競爭與合作並存的關係，打造產業集羣。

科技地產投資規模大、投資週期長是綜合性房地產開發，屬於戰略性業務，必須要有適當規模的策略性業務相配合，否則企業的可持續發展會受到嚴重影響。北科建集團堅持科技地產為特色，住宅地產、商業地產戰略協同，未來還將適度發展地產金融業務，延伸產業價值鏈向更高附加值的領域發展，構建房地產領域同業多元化業務體系，形成主營業務之間的協同效應和互動發展。集團大部分科技地產產品為開發型業務，部分科技地產產品為持有型業務。科技地產的收入與盈利來源主要有三大方面：開發型物業的銷售收入和利潤、持有物業及配套服務經營收入和利潤以及投資增值收益。同時，由於科技地產投資大、週期長，公司要實現可持續發展，在持有培育產業物業的同時，必須用住宅地產和商業地產作為策略性業務，來降低戰略性風險，以保證科技地產的項目品質。 ^[1]