房產消費税

舉例説，比如一個人買了5套或10套房，通過炒房牟利，或者其所購買的房子是超過200平方米的大户型，其價格超過普通房價的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的價格為每平方米5000元，你購買的房子價格卻達到每平方米1.5萬元。那麼，這樣的房子就屬於高端房，就要開徵“特別房產消費税”。

2010年4月8日，有媒體報道稱物業税即將在京滬深渝等重點城市開通，然而，這一消息卻被有關人士否定。有關人士稱，中央政府即將開徵的是房地產特別消費税，而非物業税，因為物業税必須經過全國人大批准才能施行。

然而，資料顯示，2010年從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連續六天播發評論，抨擊高房價。

隨即人民日報等中央媒體也都對高房價宣戰。這些是否都是為物業税開道。

是否開通物業税仍是個謎，而備受關注的“房地產特別消費税”的具體細節仍不清楚。

2010年4月8日，坊間消息稱，房地產特別消費税已於4月7日晚通過建設部的審批，而且財政部和國務院通過的可能性非常大。該消息還透露，房地產特別消費税發起地點為重慶，試點地區定在京滬深渝，將按照買房時合同價打七折後再按1.2%至1.5%徵收。

中央政府即將開徵的是房地產特別消費税或稱住房保有税，而非物業税，因為物業税必須經過全國人大批准才能施行，需要人大立法通過，過程較長，因此可能會先以住房保有税先在個別高房價城市試點，主要目的還是抑制投資投機性需求，正是較好時機，因為三月以來部分城市的部分新盤又開始新一輪漲價。

可能對存量房和增量房一併徵收收，但會從購房套數、户型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有税。

上海擬徵住房保有税頂替物業税，基本方案已定。上海制訂的方案是徵收住房保有税，也是對房產保有環節徵税，其所起到的市場調節作用與物業税相同。但因物業税作為基本税種需要立法等多項工作的配合，又受制於房屋和土地分離的物權矛盾，才選擇了房產保有税這種方式。自住需求可免交保有税。

發改委曾於2007年發佈報告，稱“可按人均30平方米進行税收減免，超過部分則徵收保有環節税。”

早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市就率先開展房地產模擬評税的試點工作，成為首批物業税“空轉”的試點。一年後，國家税務總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評税試點地區。 ^[2] 

從2010年3月下旬開始，各地樓市又現“癲狂 ”苗頭：一線樓市重現大幅提價，上海部分樓盤一年內的房價漲幅超過150%;土地市場的紅火行情快速燒至長春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機同步蔓延;但各地保障性住房計劃虛多實少。

開徵房地產特別消費税的主要目的是抑制投資投機性需求。

而有消費者表示，這個措施可能治標不治本，即使政府開徵高價房產消費税，也不能從根本上解決供需關係。如果有錢人轉而去買低價房，低價房就會漲價，房源就會減少，老百姓還是買不起房。 ^[3] 

一.對於房地產企業，價格高於正常計税價格（開發成本+合理利潤20以下）的，税率0%，高於合理利潤20%但低於50%的，按銷售價格10%徵收，高於50%但低於100%的，適用15%，高於100%但低於200%的適用25%，高於200%以上部分，適用35%。

二.對炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭擁有的第二套，税率20%，出售家庭擁有的3套以上的，税率50%。

三.個人購買住房，家庭唯一第一套，税率為零，購買兩套以上的，税率30%。（以上為摘要）同時規定，政府買地收入85%上繳中央金庫。 ^[4] 

1、不同於熱議的房地產暴利税，暴利税直接針對炒房行為，對於投資兩套以上非改善性住房的行為，對其所得徵收高額的税收，以抑制投資投機；

2、“特別房產消費税”的徵收對象既有購買多套房產的行為，又有購買單價高，户型大的“高端房”的行為，但我們沒有看到具體的標準；

3、重慶將徵收的這種税納入“消費税”的行列，而沒有開徵新的税種，用意似乎在於迴避繁瑣的立法程序。

重慶市政策關於房產方面，其它好的政策還有：重慶的公租房由政府以劃撥方式供給建設用地，建房成本比普通商品房約低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利潤，大體上公租房租金相當於同類商品房出租價格的60%。還有，針對保障性住房沒有專門管理機構，導致出現很多腐敗和尋租的現狀，重慶表示要建立專門的住房保障局，還準備建立一個專門的副局級單位公租房管理局，都是非常有針對性的舉措。

房地產特別消費税不可能也不應該出現，首先：分析出現如此多新税傳聞的原因：

1：兩會後各大城市房價出現報復性跳漲。7rH黔西南房地產網：以北京為代表的各大城市在3.15號以後房價出現了爆發性的上漲，千人搶房，一天漲10萬等現象比比皆是。房價在1-2月出現的暫緩上漲完全被短短几天時間的漲幅所取代。以北京為例，出現了通州房價月內上漲過萬的現象，熱炒導致郊區超過城區。

2：市場與政策期待的結果背離。7rH黔西南房地產網：兩會期間穩定房價的政策預期在兩會第二天就因為土地市場的火熱而難以實現。從09年12月開始的系列政策，難以抵擋待漲的炒房者。

3：重要媒體的報道7rH黔西南房地產網：3月底開始的《新聞聯播》、新華社連續數次評論房地產市場。使得市場明顯開始對出台超過前期更嚴厲的政策出現擔憂。最近幾天的房地產股出現下跌就是證明。

其次：分析執行房地產特別消費税的可能性。

1：這一政策如果實施將是世界歷史來的最嚴厲調控7rH黔西南房地產網：公認的國家調控房地產市場最有利的國家是德國，德國房價10年不漲：在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產税，只交納宅基地的土地税。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產税，房屋買賣還要交3.5%的交易税。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利税。自有房屋的出租除繳納不動產税外，租金收入還要交納個人所得税，税率在20%至45%不等(2009年後統一為25%的資本利得税)。最後，房子的管理、維修等費用也很高。重重的税收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。

2：已有的房地產政策並沒有達到最嚴格7rH黔西南房地產網：A：所有調控政策中並沒有太嚴格的信貸政策，即使是對第二套房貸款也是執行的為首付4成，利率為風險定價。甚至還不如在2008年執行的利率1.1倍嚴格。7rH黔西南房地產網，B：二手房交易環節的税費並沒有完全執行，例如個税。

個人所得税(personal income tax)是調整徵税機關與自然人(居民、非居民人)之間在個人所得税的徵納與管理過程中所發生的社會關係的法律規範的總稱。

個人所得税根據不同的徵税項目，分別規定了三種不同的税率：

1.工資、薪金所得，適用9級超額累進税率，按月應納税所得額計算徵税。該税率按個人月工資、薪金應税所得額劃分級距，最高一級為45%，最低一級為5%，共9級。

2.適用5級超額累進税率。適用按年計算、分月預繳税款的個體工商户的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營的全年應納税所得額劃分級距，最低一級為5%，最高一級為35%，共5級。

房地產特別消費税3.比例税率。對個人的稿酬所得，勞務報酬所得，特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，按次計算徵收個人所得税，適用20%的比例税率。其中，對稿酬所得適用20%的比例税率，並按應納税額減徵30%;對勞務報酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%徵税外，還可以實行加成徵收，以保護合理的收入和限制不合理的收入。

房產再交易應該按照第三條，財產轉讓所得20%，而實際執行的為1%。

計税價格不能落實7rH黔西南房地產網：各地的計税價格包括統計的價格依然與實際市場成交價格有非常明顯的差距。一套房產市場價格為200萬很可能納税價格僅為100萬。所以即使執行前文所説的房地產特別消費税也會因為難以確定税額而被市場消化，

特別消費税欲來 趕走瘋狂投資客?

3月末至今，深圳、北京、上海、杭州等18個城市成交大幅放量，多個城市出現開盤當日售完、隔夜排隊買房的現象，與此前各地成交量普遍低迷的情況形成強烈反差。深圳樓市表現的尤為明顯，進入四月以來，深圳開發商預期的售價都在提升，大大超過了2萬元/平方米，高者甚至已在2.5萬元/平方米以上，開發商的推盤量也進一步擴大。儘管3月深圳市二手房的租金回報率僅有3.12%創歷史最低點，但有不少中介反映，投資客還在瘋狂入市。高價房越來越多,市場越來越扭曲,樓市調控風聲越來越緊，但卻一直不見住房消費税或物業税出台。7rH黔西南房地產網

市場：樓市癲狂 投資客瘋狂

深圳關外均價超2.5萬

加價前：1月份價格在2萬元/m2之下

加價後：2萬元/m2以上已是共識，業內人士估計會在2.5萬元/m2左右

基於3月份的市場回暖，一些區域開發商的售價預期重新上升。龍華將在5月份公開發售的3個高層樓盤，開發商預期的售價都已大大超過了2萬元/平方米，高者甚至已在2 .5萬元/平方米以上。

3月深圳新房均價20453元 投資客重新進場推高房價

深圳市國土房產部門的統計數據顯示，2010年3月，深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米20453元，比上年同期上漲86.43%，環比上個月上漲15.36%，再次創下單月一手房銷售均價歷史新高。

由於“兩會”之間並未有嚴厲的調控政策出台，再加上未來的通脹預期，這些因素使得自住客户和投資客重新進入市場，隨後深圳二手房市場成交量逐周大漲，價格也不斷走高。

深投資客瘋狂 3月樓市成交創新高利率創新低

3月二手成交紅紅火火，創下多家中介業績的歷史新高。與此形成鮮明對比的是，租金回報率卻在3月份創下歷史新低。2010年4月7日美聯物業發佈最新的住宅藍籌指數報告(下稱報告)顯示，3月全市二手房的租金回報率僅，3.12%，創下歷史最低點。中介表示，投資客只盯準房產價格的升值，投資回報率多少已經不在考慮範圍。

房地產行業先行指標改善明顯，市場有望跟隨先行指標逐步趨穩。同時，由於2009年先行指標處於相對較低水平，考慮到房地產開發週期的因素，二季度房地產市場仍然無法形成大幅新增供應，供小於求的市場狀況較難轉變。

充足的資金源為一季度房地產企業的開發和擴張提供了堅實的後盾和有力的保障，也將繼續支持二季度房地產行業的持續快速發展以及為房價維持現有高位提供重要支撐。

隨着中國國內經濟逐步重回正軌，通貨膨脹預期和人民幣升值的預期越來越強烈。而房地產作為一種良好的資產保值增值的投資工具，在這種背景下,很有可能成為國內資金和國際熱錢的流入方向，這將為房地產市場成交放大和價格高企推波助瀾。

80後人口進入結婚、生育階段，購買住房意願較為強烈;隨着我國城鎮化水平的不斷提高，城市人口比重不斷增加，新增加的城市人口對住房的需求也較為強烈，隨着人民生活水平的不斷提高，財富的不斷累積，對於住房的需求也在不斷地釋放。

二季度房地產市場出現重大利空性調控政策的可能性較小，預計政府將相機選擇、適時推出相關調控政策，政策基調不會發生顯著變化。

基於上述原因，預計二季度房地產市場成交量萎縮的概率偏小，有望繼續好於歷史同期水平，而成交價在高位仍有支撐，出現階段性微漲的可能性較大。

對於二季度房地產板塊的走勢，認為，季初，板塊存在價值迴歸的動力，但在股價因此推高後,回調在所難免，最早可能開始於季中，因此，板塊走勢將呈現“前高後低”。同時,由於實體行業仍然藴藏一些風險隱患，板塊走勢將存在反覆震盪,震盪中有望出現結構性投資機會。

結構性投資機會：（一）關注房地產市場銷售動態，把握通脹預期和人民幣升值預期帶來資產價格上漲的機會，（二）在板塊的震盪中，尋找波段性投資時機和投資品種，（三）把握個股利好消息帶來的交易性投資機會。風險提示：（一）政策風險仍需謹慎關注，（二）加息風險漸行漸近。

綜合考慮行業結構性機會和風險兩方面的因素，我們認為,二季度房地產行業指數走勢將與上證指數相當，因此，給予房地產行業“中性”評級。建議投資者在防範風險的基礎上，把握結構性投資機會，參考遵循三條投資主線，（一）受益二三線城市房地產市場發展的個股（二）一季度業績成長性好的個股，（三）具備短期概念的個股。

渤海證券研究所所長程文衞稱，買房子跟買股票，大家的心理是一樣的,都是買漲不買跌，2009年出現了相對的低點。“兩會”期間，政策要打壓出現相對的低點，隨即出現反彈力度很大的上漲。這跟股票是完全一樣的，某種程度來説，房子和股票都屬於資產，按照管理層的意思,通過大家的努力，讓大家都成為中產階級，擁有很多的資產，股票、地產都應該算是。

房地產特別消費税具體到房地產股票，因為對房地產上市公司而言，有很多的會計處理方式，有很多業績會不體現到上市公司業績裏，有一些行業前十大流通企業會在市場佔有率達到10%、20%,前十個企業加起來會達到40%、50%的市場佔有率，但萬科(000002)全部加起來佔市場佔有率也就2%。大的房地產企業在全國的佔有率也是非常低的，這和中國房地產拿地、招拍掛和房地產運行可能有關係，不是簡單通過市場就可以提高佔有率的問題。

更多的是去看做房地產企業的土地是多少，其它的是看它的總市值有多大。一個企業佔到全國市場佔有率2%、3%，再有突破，在市場狀況下可能比較困難，在金融危機非常差的情況下，也沒有看到哪家特別大的房地產企業通過收購兼併，去購併到其它房地產企業，反倒可以看到，很多房地產企業通過借殼來上市的，也就是説，它通過市場的購併並沒有形成強者橫強的局面。

一是確實如同黃市長所期待的那樣。黃市長的“遏制”邏輯，高端房的價格會影響中端房的價格，對高端房收取“特別房產消費税”，會遏制住高端房的銷售量，中端房的價格也就會降下來，至少不會隨着高端房的價格“水漲船高”。

二是富人不在乎“特別房產消費税”。

三是“特別房產消費税”會轉嫁到普通消費者身上。

四是“特別房產消費税”會逼迫富人轉戰中端房市場，進一步推高房價。在筆者看來，出現第一種結果的可能性很小，將小概率事件當成美好願景，實在有些不切實際。

實事求是的説，重慶的“特別房產消費税”就現有的信息看，並非完美無缺，除了購買多套房產可以認定之外，對於“高端房”如何界定，無論是採用“面積”標準，還是“價格”標準恐怕都不是一個簡單的技術工作，需要做大量的調研才能確立。而且，“特別房產消費税”的政策目的似乎既有抑制投資，還有通過對高端房“徵税”的手段來調節房地產消費行為，使命很重。至於決定這個政策成敗的税率是如何確定的，也沒有看到相關的信息。儘管如此，筆者仍然不吝對這個政策的溢美之詞。就針對性而言，重慶的這個抑制高房價的特別消費税，的確是打蛇打到了七寸，在政府出台的所有舉措中，這絕對是首屈一指的。 ^[5] 

應該承認，當下房價瘋漲至此，已經和“居住需求”毫無關係，當房價將80%以上的人羣都遠遠拋在後面的時候，支撐房價的唯一因素就是投機，博取資本利得的收益。房屋存在的最大意義已經不是為了居住，而是像股票一樣增值。據統計，北京、上海等城市的房屋空置率已經遠遠超過了10%的國際警戒線，有些城市這一比例甚至達到了50%以上。據此幾乎可以判定，房屋買賣行為基本上就是投機行為，要抑制房價，必須抑制投機，要抑制投機，最好的辦法是讓投機者無利可圖。靠提高營業税等毛毛雨不僅解決不了，通過物業税恐怕也解決不了問題，唯一可行的就是徵收暴利税。

特別是，重慶的“特別房產消費税”在可以起到抑制投機作用的同時，在細節上更有引導房地產合理消費的功能。眾所周知，中國的房地產市場，既存在住房自有率太高的弊病，還存在住房消費上超越收入的高消費傾向。重慶對200平以上的大房子，或者價格遠遠高於普通房的“高端房”徵收懲罰性的消費税，一方面可以抑制住房的高消費，另一方面也可以引導開發商調整商品房供應結構，更多開發小户型的普通商品房。就此而言，這個政策比單純徵收“暴利税”要高明。就此而言，我對這個舉措由衷地投贊成票，並希望通過試點的形式，在全國推而廣之。

當然，“特別房產消費税”並不能完全解決高房價的問題，高房價的確是一個非常複雜的問題，甚至不是一個簡單的經濟學問題，我們不能期待一個措施的出台就可以一勞永逸的解決問題。

當然，重慶的“房產特別消費税”要真正實施，在法律程序上需要國務院的特批，在税率設置等方面還需進一步的調研，但比起很多地方一些隔靴搔癢的做法，重慶在房地產的健康發展方面的確下了很多功夫，想了很多辦法，可謂善政。 ^[1]