房地產特別消費税

此項措施能夠把炒房的牟利壓縮到最小，從而減少炒房的熱情和動力，讓商品房的供求更趨向於合理。重慶管理房市的措施就針對了以上根本性問題。

一方面，通過控制土地出讓價格的方式調控房價，通過讓利的方式減輕房價上漲的壓力，減少購房者買房的壓力。更重要的是，通過調整商品房的開發以及商品房的供求關係，將商品房的性質還原為商品而非投機品。雖然商品房總體的形勢是供不應求，但必須看到，人為投機加劇了供求關係的失衡，不能因為整體形勢就放縱了投機，忽視了對投機的管理。

同時，也可以降低開發、購買高端房的意圖，讓開發重點轉移到普通商品房上，讓普通商品房成為市場的主流，避免受到高端房的過多影響和干擾。無論是從單項措施，還是從四個措施的綜合效果上看，重慶市此次商品房管理的措施都值得期待。房價問題雖然是市場的事情，但市場規律有時是會失靈的，當房價已經成為人民普遍的負擔和問題時，政策就應該發揮宏觀調控的作用，讓房價迴歸理性。

一.對於房地產企業，價格高於正常計税價格（開發成本+合理利潤20以下）的，税率0%，高於合理利潤20%但低於50%的，按銷售價格10%徵收，高於50%但低於100%的，適用15%，高於100%但低於200%的適用25%，高於200%以上部分，適用35%。

二.對炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭擁有的第二套，税率20%，出售家庭擁有的3套以上的，税率50%。

三.個人購買住房，家庭唯一第一套，税率為零，購買兩套以上的，税率30%。（以上為摘要）同時規定，政府買地收入85%上繳中央金庫。

從2010年3月下旬開始，各地樓市又現“癲狂 ”苗頭：一線樓市重現大幅提價，上海部分樓盤一年內的房價漲幅超過150%;土地市場的紅火行情快速燒至長春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機同步蔓延;但各地保障性住房計劃虛多實少。

開徵房地產特別消費税的主要目的是抑制投資投機性需求，正是較好時機，因為三月以來部分城市的部分新盤又開始新一輪漲價。

而有消費者表示，這個措施可能治標不治本，即使政府開徵高價房產消費税，也不能從根本上解決供需關係。如果有錢人轉而去買低價房，低價房就會漲價，房源就會減少，老百姓還是買不起房。

目前公認的國家調控房地產市場最嚴厲的國家是德國，德國房價10年不漲：在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產税，只交納宅基地的土地税。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產税，房屋買賣還要交3.5%的交易税。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利税。自有房屋的出租除繳納不動產税外，租金收入還要交納個人所得税，税率在20%至45%不等(2009年後統一為25%的資本利得税)。最後，房子的管理、維修等費用也很高。重重的税收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。

1、不同於房地產暴利税，暴利税直接針對炒房行為，對於投資兩套以上非改善性住房的行為，對其所得徵收高額的税收，以抑制投資投機；

2、“特別房產消費税”的徵收對象既有購買多套房產的行為，又有購買單價高，户型大的“高端房”的行為，但我們沒有看到具體的標準；

3、重慶將徵收的這種税納入“消費税”的行列，而沒有開徵新的税種，用意似乎在於迴避繁瑣的立法程序。

實事求是的説，重慶的“特別房產消費税”就現有的信息看，並非完美無缺，除了購買多套房產可以認定之外，對於“高端房”如何界定，無論是採用“面積”標準，還是“價格”標準恐怕都不是一個簡單的技術工作，需要做大量的調研才能確立。而且，“特別房產消費税”的政策目的似乎既有抑制投資，還有通過對高端房“徵税”的手段來調節房地產消費行為，使命很重。至於決定這個政策成敗的税率是如何確定的，也沒有看到相關的信息。儘管如此，筆者仍然不吝對這個政策的溢美之詞。就針對性而言，重慶的這個抑制高房價的特別消費税，的確是打蛇打到了七寸，在政府出台的所有舉措中，這絕對是首屈一指的。

應該承認，當下房價瘋漲至此，已經和“居住需求”毫無關係，當房價將80%以上的人羣都遠遠拋在後面的時候，支撐房價的唯一因素就是投機，博取資本利得的收益。房屋存在的最大意義已經不是為了居住，而是像股票一樣增值。據統計，北京、上海等城市的房屋空置率已經遠遠超過了10%的國際警戒線，有些城市這一比例甚至達到了50%以上。據此幾乎可以判定，房屋買賣行為基本上就是投機行為，要抑制房價，必須抑制投機，要抑制投機，最好的辦法是讓投機者無利可圖。靠提高營業税等毛毛雨不僅解決不了，通過物業税恐怕也解決不了問題，唯一可行的就是徵收暴利税。

特別是，重慶的“特別房產消費税”在可以起到抑制投機作用的同時，在細節上更有引導房地產合理消費的功能。眾所周知，中國的房地產市場，既存在住房自有率太高的弊病，還存在住房消費上超越收入的高消費傾向。重慶對200平以上的大房子，或者價格遠遠高於普通房的“高端房”徵收懲罰性的消費税，一方面可以抑制住房的高消費，另一方面也可以引導開發商調整商品房供應結構，更多開發小户型的普通商品房。就此而言，這個政策比單純徵收“暴利税”要高明。就此而言，我對這個舉措由衷地投贊成票，並希望通過試點的形式，在全國推而廣之。

當然，“特別房產消費税”並不能完全解決高房價的問題，高房價的確是一個非常複雜的問題，甚至不是一個簡單的經濟學問題，我們不能期待一個措施的出台就可以一勞永逸的解決問題。重慶在這方面的做法也是可圈可點。除了筆者前面列舉的抑制土地價格的措施之外，重慶在公租房的制度設計方面亦令人稱道。重慶的公租房由政府以劃撥方式供給建設用地，建房成本比普通商品房約低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利潤，大體上公租房租金相當於同類商品房出租價格的60%。還有，針對保障性住房沒有專門管理機構，導致出現很多腐敗和尋租的現狀，重慶表示要建立專門的住房保障局，還準備建立一個專門的副局級單位公租房管理局，都是非常有針對性的舉措。

當然，重慶的“房產特別消費税”要真正實施，在法律程序上需要國務院的特批，在税率設置等方面還需進一步的調研，但比起很多地方一些隔靴搔癢的做法，重慶在房地產的健康發展方面的確下了很多功夫，想了很多辦法，可謂善政。

“特別房產消費税”其實可以產生四種後果，一是確實如同黃市長所期待的那樣。黃市長的“遏制”邏輯，高端房的價格會影響中端房的價格，對高端房收取“特別房產消費税”，會遏制住高端房的銷售量，中端房的價格也就會降下來，至少不會隨着高端房的價格“水漲船高”。

二是富人不在乎“特別房產消費税”。

三是“特別房產消費税”會轉嫁到普通消費者身上。

四是“特別房產消費税”會逼迫富人轉戰中端房市場，進一步推高房價。在筆者看來，出現第一種結果的可能性很小，將小概率事件當成美好願景，實在有些不切實際。 ^[1] 

房地產行業先行指標改善明顯，市場有望跟隨先行指標逐步趨穩。同時，由於2009年先行指標處於相對較低水平，考慮到房地產開發週期的因素，二季度房地產市場仍然無法形成大幅新增供應，供小於求的市場狀況較難轉變。 充足的資金源為一季度房地產企業的開發和擴張提供了堅實的後盾和有力的保障，也將繼續支持二季度房地產行業的持續快速發展以及為房價維持現有高位提供重要支撐。 隨着中國國內經濟逐步重回正軌，通貨膨脹預期和人民幣升值的預期越來越強烈。而房地產作為一種良好的資產保值增值的投資工具，在這種背景下,很有可能成為國內資金和國際熱錢的流入方向，這將為房地產市場成交放大和價格高企推波助瀾。 80後人口進入結婚、生育階段，購買住房意願較為強烈;隨着我國城鎮化水平的不斷提高，城市人口比重不斷增加，新增加的城市人口對住房的需求也較為強烈，隨着人民生活水平的不斷提高，財富的不斷累積，對於住房的需求也在不斷地釋放。 二季度房地產市場出現重大利空性調控政策的可能性較小，預計政府將相機選擇、適時推出相關調控政策，政策基調不會發生顯著變化。 基於上述原因，預計二季度房地產市場成交量萎縮的概率偏小，有望繼續好於歷史同期水平，而成交價在高位仍有支撐，出現階段性微漲的可能性較大。 對於二季度房地產板塊的走勢，認為，季初，板塊存在價值迴歸的動力，但在股價因此推高後,回調在所難免，最早可能開始於季中，因此，板塊走勢將呈現“前高後低”。同時,由於實體行業仍然藴藏一些風險隱患，板塊走勢將存在反覆震盪,震盪中有望出現結構性投資機會。 結構性投資機會：（一）關注房地產市場銷售動態，把握通脹預期和人民幣升值預期帶來資產價格上漲的機會，（二）在板塊的震盪中，尋找波段性投資時機和投資品種，（三）把握個股利好消息帶來的交易性投資機會。風險提示：（一）政策風險仍需謹慎關注，（二）加息風險漸行漸近。 綜合考慮行業結構性機會和風險兩方面的因素，我們認為,二季度房地產行業指數走勢將與上證指數相當，因此，給予房地產行業“中性”評級。建議投資者在防範風險的基礎上，把握結構性投資機會，參考遵循三條投資主線，（一）受益二三線城市房地產市場發展的個股（二）一季度業績成長性好的個股，（三）具備短期概念的個股。 渤海證券研究所所長程文衞稱，買房子跟買股票，大家的心理是一樣的,都是買漲不買跌，2009年出現了相對的低點。“兩會”期間，政策要打壓出現相對的低點，隨即出現反彈力度很大的上漲。這跟股票是完全一樣的，某種程度來説，房子和股票都屬於資產，按照管理層的意思,通過大家的努力，讓大家都成為中產階級，擁有很多的資產，股票、地產都應該算是。 具體到房地產股票，因為對房地產上市公司而言，有很多的會計處理方式，有很多業績會不體現到上市公司業績裏，有一些行業前十大流通企業會在市場佔有率達到10%、20%,前十個企業加起來會達到40%、50%的市場佔有率，但萬科(000002)全部加起來佔市場佔有率也就2%。大的房地產企業在全國的佔有率也是非常低的，這和中國房地產拿地、招拍掛和房地產運行可能有關係，不是簡單通過市場就可以提高佔有率的問題。 更多的是去看做房地產企業的土地是多少，其它的是看它的總市值有多大。一個企業佔到全國市場佔有率2%、3%，再有突破，在市場狀況下可能比較困難，在金融危機非常差的情況下，也沒有看到哪家特別大的房地產企業通過收購兼併，去購併到其它房地產企業，反倒可以看到，很多房地產企業通過借殼來上市的，也就是説，它通過市場的購併並沒有形成強者橫強的局面。