房產保有税

2010年4月8日，人們被一則可能徵收房產保有税 ^[1]  的消息震驚，而房產保有税徵税試點地區可能在京、滬、深、渝四個城市。受此消息影響，當日地產股全線深度下挫。

當日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方網站表示：“房管部門雖不是税收徵管的主管部門,但如果政策出台,我們會積極配合貫徹落實好。”據瞭解，目前上海市房管局確實正在進行房產保有税相關征收方式的研究。而政府徵收住房保有税的目的也很清楚，打擊投機，控制房價過快上漲。

房產保有税實際上是物業税的變種，兩者的不同之處在於物業税不但涉及房產還關係到地產，目前中國的土地政策是一次性收取70年的使用費，購買者並不擁有土地所有權，如果針對土地徵收税費則存在制度缺陷；兩者的相同之處在於，它們都是針對房產保有環節徵税，繞開物業税涉及的土地環節，只針對房產環節徵收税費，使得政策能夠更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意圖所在。

税收是政府的行政手段之一，也是調節房價的方法之一，不過，從以往的經驗和實踐看，單靠提高税負、增加税種並不能控制房價，反倒可能引發市場報復性的上漲。這次由物業税演變來的房產保有税恐怕也不會例外。

首先，不論是物業税還是房產保有税，調控房價的根本原理在於提高持有成本、抑制消費，而這並非中國房地產價格連年飛漲的根本原因所在。

在我看來，中國房地產價格多年來持續上漲的根本原因，其一是強大的需求；其二是政府多度的依賴土地財政；其三是寬鬆的貨幣政策；其四是保障性住房的供應不足。

目前樓市消費的主力是改善性和投資性需求，提高保有環節成本，對於前者，壓縮的是選擇面，並不影響其購買決策；對於後者，降低的是收益率，在投資客普遍以房價上漲為關注焦點的現在，即便是按照國外的通行做法，以房產評估價的1%徵收房產保有税，和每年兩位數增長的房價相比，依然難擋投資者的購買步伐。

如果加大持有環節的税負，或者僅針對大户型和豪宅徵税，那麼，就算有資金被從大户型和豪宅市場擠出，去向也可能是流入非高額徵收的房源，從而推高該部分房屋的售價，這可能與政策制定的初衷不符。

其次，不論是物業税還是房產保有税，現在推出既不合理，條件也不成熟，如果為推而推，就難免落入做秀的窠臼。

從制度角度來看，如何確定房屋和土地的權屬是首要問題。土地權屬歸國家所有，在國家所有的土地上的建築卻歸個人所有，如何協調兩者之間的關係，是問題的關鍵所在。

再者，按照我國現行的財税政策，地方政府沒有財税立法權，須報國務院，經人大批准後才能實施。這樣的話，房產保有税雖然由上海提出，但若實施必然會是全國性的税法，如此一來，其涉及面就非常廣泛，比如評估方法、確定權屬、税基和税率的確定等。

最重要的是，不論是物業税還是房產保有税，都有可能提高綜合税賦，目前，總體上看我國的總税賦是比較高的，本來在內需不足的時候，應該減税以刺激消費，而不是增税。如果能夠清理房地產税費，做到推出物業税或房產保有税而不增加總的税負，也不失為選擇之一，但要想實現，看來比較困難。

最後，不論是物業税還是房產保有税，就算出台，要想其發揮作用，落到實處，執行到位是關鍵，從以往相關政策的執行情況看，人們的擔憂並非沒有根據。

2010年4月8日，針對上海傳出的擬徵收房產保有税這一消息，我在微博上寫道：“上海擬開徵的住房保有税，從方案到論證到上報到批准到試行到實行，路漫漫其修遠兮，最終是不是做秀還需觀察，目前市場的過度反應不過是因為：①多項政策的累加效應；②進一步嚴厲調控預期加強；③目前的房價確實處在高位的共識。”

我之所以這麼認為，實在是因為消息來得過於突然，又是在中央媒體數次評論房地產業的背景之下，很難不讓人產生“應景”和“做秀”的聯想。如果僅僅是“做秀”也還罷了，浪費的不過是感情，如果此事當真，政策出台，對其執行情況就不能不令人擔憂。

房產租金税的徵收無疑是最好的例子，為鼓勵個人出租住房，2008年財政部曾規定：對個人出租住房，不區分用途，在3%税率的基礎上減半徵收營業税，按4%的税率徵收房產税，免徵城鎮土地使用税。而上海市的政策更優惠，僅對個人出租住房按5%的税率徵收一項綜合税。

房產保有税實際上是物業税的一種，即按房地產的面積每年付税。主要是針對户型面積偏大的房子收取一定費用，實際上是在鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。其重要原則是，從價計税方式。即，開徵這一税種要按評估值徵税，使多佔的人多納税，這符合税收的縱向公平原則。

一是完善了房地產税收體系；二是可以改變地方政府的“土地財政”模式，政府可以從房地產持有者手中獲得細水長流的、可持續性的税源；三是對房地產市場和房價也能起到調控的作用。

在國外，在房地產保有環節徵税是普遍做法，有的叫物業税，有的叫財產税。但從目前來看，物業税開徵還有一些難點，一些法律問題並沒有解決，而且現有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權在拿地時一次性交清了，物業税對土地這塊還要徵，體制上不能接軌。而住房保有税本身與物業税是一樣的，都是持有環節的税種，但它把土地的問題規避掉了，只針對房產自身，先行開徵就比較容易。

從國外的通行做法來看，物業税一般是房產評估價的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的國家還會在房價基礎上打7折，再進行徵税。如果上海按0.8%或1%徵收房產保有税，税率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達到10%，保有税也很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。