國六條

（一）切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

（二）進一步發揮税收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節税收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。

（三）合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

（四）進一步整頓和規範房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（五）加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（六）完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發佈市場供求信息，堅持正確的輿論導向。”國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知　國辦發〔2006〕37號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、税務總局、統計局、銀監會《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是中國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利於保持國民經濟的平穩較快增長，有利於滿足廣大羣眾的基本住房消費需求，有利於實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規範秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關於房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，並限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

“國六條”與2005年“國八條”存在一個顯著的不同是：整體政策與地方政府的實施細則出台有一個時間差，地方政府的相關實施細則要在2006年9月底之前才能最終落定，這一過程中不排除出現難以預料的變數。“國六條”到底能在多大程度上實現中央政府的決策意圖，又將以何種方式對呼和浩特的房地產市場產生影響，及影響的深度有多大，目前仍留有“中國特色”的不可預見性。所以這種“中國特色”的探討仍將繼續。

自2005年3月下旬開始，國家出台了一系列穩定房價，遏制房地產過熱的措施。時隔一年後，國務院常務會議再次研究促進房地產業健康發展措施，一方面充分體現中央政府高度重視房地產業的發展，高度重視房價上漲過快，導致百姓買房難問題。這是解決好人民羣眾最關心、最直接、最現實利益問題的切實之舉。另一方面充分説明經過一年的調控，雖然取得了階段性成果，但是，進入今年以來，房地產過熱苗頭重新出現，房價又開始一路攀升，少數大城市房價瘋漲，普通百姓買房難問題愈加突出。高房價問題導致羣眾的不滿情緒越來越多，社會呼籲加強調控，遏制高房價的聲音此起彼伏。這次，國務院常務會議研究房地產問題，是順應民心、符合民意的，充分説明我們的政府是一個對人民負責任的政府。

這次國務院常務會議不迴避矛盾和問題，直接指出：“房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。”我們不怕存在這樣那樣的問題，只要能夠正視這些問題，拿出解決問題的勇氣和措施，什麼難題都可以克服和解決。“房地產市場秩序比較混亂”是一個實際存在和存在很久的問題，一定程度上它是導致高房價的原因之一。應該有人對“房地產市場秩序比較混亂”負責！

這次國務院常務會議劍指高房價問題，以解決百姓住房難為目的，搞好房地產市場引導和調控的原則明確，措施具體，針對性、操作性強。去年3月26日國務院辦公廳發出《關於切實穩定住房價格的通知》。這次會議，雖然沒有提“穩定住房價格”字眼，但如果高房價迴歸理性，穩定住房價格也應該是目的之一。同時也説明少數城市高房價太突出，調控力度應該加大，一味談“穩定價格”給一些人的相信空間太大，不利於抑制高房價。從國務院常務會議提出的六條措施分析，調整住房結構，引導合理消費，規範秩序，進一步發揮税收、信貸、土地政策的調節作用是主要手段。這些措施都是針對高房價的，都是力圖解決百姓買房難問題的。

目的明確了，措施有了，關鍵在於落實。房地產投資和住房價格之所以在去年國家出台一系列措施的情況下，仍然我行我素，一路走高，一方面是有些政策可能需要調整，另一方面主要是在落實上打了折扣。

這次，能否把國務院常務會議精神落實下去，並取得成效，首先在於各級地方政府特別是城市政府。一方面地方政府應該自覺從解決百姓最為關心的民生問題的高度，切實落實好國務院常務會議的精神。在調整住房供應結構，發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房等方面地方政府應該有所作為。另一方面國務院以及有關部門儘快拿出把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作目標責任制的具體方案和要求，以約束各地區政府的行為，督促各地區、特別是城市政府要切實負起責任。

其次，國家有關職能部門應該根據國務院常務會議的要求，拿出落實的具體措施。税務、央行、土地、工商等部門，應該按照區別對待的要求，充分發揮税收、信貸、土地的槓桿調節作用。

關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見

建設部　發展改革委　監察部　財政部　國土資源部 人民銀行　税務總局　統計局　銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關於加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，並根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，並納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公佈。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房） 面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮税收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業税。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業税；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免徵營業税；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税。税務部門要嚴格税收徵管，防止漏徵和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閒置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入羣眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閒置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閒置費，並責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足 1/4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閒置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害羣眾合法利益。

四、進一步整頓和規範房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止並依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，並追究有關負責人的責任。評估師信息網五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2006年年底前建立，併合理確定和公佈今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規範發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規範集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發佈制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發佈制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公佈市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發佈市場供求信息。（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大羣眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。

國務院發佈六大新措施調控樓市

國務院總理温家寶昨日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施，審議並原則通過《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》。

會議指出，要認真落實去年以來中央關於促進房地產市場健康發展的部署，根據當前存在的問題，進一步採取有針對性的措施。

新政策是“國八條”的提升

解讀者：北師大教授董藩

新政策基本是去年政策的延續和提升，有些舉措是去年政策的承接。去年“國八條”提到要改善住房結構至今，房地產產品供應結構依舊存在户型偏大問題。去年的調控政策是強調“改善”商品房結構，而今年則要求“切實調整”，這説明中央政府要求各地政府要通過實際行動來改變目前市場上住房結構不平衡的現狀。

用環節税抑制投資性炒房

解讀者：首都經濟貿易大學教授張躍慶

政策中有一個新的轉變，就是完善住房轉讓環節税收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。這説明中央政府明確要求通過加強交易環節的税收，來抑制投資性需求，目前北京已經有專門針對房屋交易環節的税收政策，但是在實際操作過程中，仍存在一些問題，因此需要對這個環節加強。一刀切的方式加大首付比例的信貸政策是不可取，這次提出有區別地適度調整信貸政策，則有可能針對不同檔次的住宅產品的首付比例有所分別對待，比如8000元/平方米以下的住宅產品仍執行先行的首付比例政策，而高於的住宅產品則要提高首付比例，當然這個還需要結合所購房屋的總價進行綜合考量。

具體執行需把握好尺度

解讀者：香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈卧龍博士

實施這條新政，應該考慮拆遷帶來的實際供應的增長應該是大於“被動需求”的。目前所所進行的舊城改造，城中村改造所進行的拆遷改造，一般拆遷行為都是拆舊蓋新、拆平建樓。如果拆了100户的住房，則可能蓋了500套房子，要考慮到拆遷帶來得人為供應量增加的作用。因此這個政策在具體的執行過程中要有所選擇的進行，把握好一個適當的尺度。

首次提出開發全程監管

解讀者：清華大學“國際商業地產運營商”培訓班首席專家委員朱凌波

這是政府首次提出對房地產開發行為的全程監管。目前房地產開發商以“銷控”的方式進行囤積房源和哄抬房價已經是市場上公開的行為，開發商一般都是將位置、户型等相對教差的房子先銷售，而將位置和户型等較好的房子留到最後銷售，隨之開發商也提高房屋的銷售價格，因此囤積房源和哄抬房價是一個關聯關係。雖然目前北京已經出台了政策要打擊囤積房源和哄抬房價的行為，囤積房源將禁銷一個月，顯然這種處罰在一定程度是幫助開發商再次進行房源的囤積，很難起到真正的規範作用，從其處罰的力度來看，則很難產生實際效應。

二手房活躍未必能抑制漲價

解讀者：中原地產華北區域總經理李文傑

這個政策是具有切實可行的意義，通過激活存量房市場來解決目前房價上漲過快，尤其解決低收入家庭的住房困難問題是一條不錯的途徑。積極發展二級市場和租賃市場就需要通過拓寬市場渠道，尤其是創造良好的市場交易環境和交易環節，比如降低税收門檻、減少交易環節和週期等等配套性舉措需要出台。其實目前北京二手房市場還不是那樣成熟，與整個城市發展和二手房市場交易環境有着密切的關係，顯然啓動這個舉措則需要根據實際情況進行考慮。

而且二手房市場和一手新房市場是聯動的，目前，一手新房市場的房價飛漲已經拉動二手房市場房價也在上漲。從目前上海、深圳等城市實踐來看，二手房活躍未必能完全抑制一手新房上漲的速度，建議在具體的實施細則中應該考慮通過税收等手段進行調解。

信息披露制度應落實並完善

解讀者：今典集團董事長張寶全

北京市建委和北京市統計局的就不一樣，同時國家統計局與北京的統計數據也不一樣，因此完善房地產統計和信息披露制度，全面、及時、準確地發佈市場供求信息是非常必要的。公開、準確的數據不僅僅給購房者作出相對理性的購買判斷，同樣也可以幫助幫助開發商進行投資開發方面的進行合理判斷，這樣就可以保持一個理性的供需市場。目前房地產市場上的各種輿論紛起，而且有些所謂的專家或者開發商的輿論是錯誤的，存在誤導市場和政府決策的可能，房地產市場輿論是一個非常大的泡沫，一定要堅持正確的輿論，才能合理的引導目前房地產市場，否則可能造成整個市場的不理性和恐慌。

説到底還是應該關注制度建設，國六條的好處就是在三大政策工具上做了準確的界定。其一是土地政策。從馬克思、李嘉圖開始，就很清楚房價決定地價。原來因為沒有政策限制，房地產商就要蓋高檔房，不然會虧本。這樣，中低收入家庭自然就沒有房住，這是政策的失誤。這次明確規定70%的地要蓋90平米以下的住宅，是對的，因為可以監管、實施，房價和地價就能一下子降下來，二季度房價肯定要明顯下降。

其二是貨幣金融政策，九部委《意見》的水平確實有所提高，其中之一就是首付問題的解決。要區別對待需求，設定首付20%的理論根據是保證房貸不良貸款率壓到0.5%以下，提到30%也還可以斟酌。這樣的貨幣金融政策是可行的，因為現在是國有銀行為主，就是股份制銀行也是國有股為主。所以，區分開投機需求和正常需求的政策又是一個進步。

謝國忠：我覺得現在的政策方向是對的。對於自住的房子，首付可以少一點，但如果是投資或者投機用——二者實際是同義詞——對銀行風險就高了，首付就要增加，即使加到30%我覺得還是比較低的。

對售房徵收營業税是會一定程度上影響二手房市場。但是二手房地產市場的發展並不需要太強調。

相比來説，二手市場不活躍，可能會降低一定的效益，但過於活躍，又引起泡沫，對老百姓影響更大。而且照目前的政策，剛開始二手市場不活躍，五年後就會活躍了，很多房子就能夠交易了，這個代價也是有年限的，過一段時間會自己解決。

我覺得很多措施都是對市場真正的需求有一定打擊，比如通過首付擠壓投機，但有的人有錢，就想買第二套房子，這並沒錯，但它和投機在政策上卻沒法區分；如果從增值税這方面下手，就有區別了，因為如果買第二套房子也是為了居住，他不會在乎在手裏多呆幾年的。

《21世紀》：從“國八條”到“國六條”，房地產調控變化的主線是什麼？

謝國忠：房地產調控政策變化背後的主線實際上反映的是中國的政治制度。它是中央政府和地方政府之間利益不一致的角力結果。

從政策上來考慮的話，地方政府官員獎懲制度應該有所變化，不能光用經濟增長來衡量地方政府的政績，要考慮平衡因素，怎麼來具體的執行這是一個很重要的話題，中國如果這個制度不搞好，經濟一定會出現很大的波動。

《21世紀》：“國六條”出台之後，九部委根據其精神制定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，如何評價將“穩定住房價格”提高到如此核心的地位？

徐滇慶：剛才談了“國六條”的進步之處，但是，這個九部委意見仍然還有幾條尾巴，我把它叫做“阿Q的辮子”，房價豈是政府能限的？真正政策工具就是土地政策、貨幣金融政策和財税政策。這次財税政策有了一點點進步，但還不夠。房價上升是整個大趨勢，而不是政府能操作的，但房價指數肯定下降，因為內部結構發生了變化，而且中低收入者有了住房。

彥文：如徐老師所講，房價肯定是上漲的，任何研究房地產的理論，特別是價格分析都是這樣描述價格的：先是一條上漲的直線，然後在這個價格區間波動，這是房地產產品和行業的特徵。起碼有兩個依據可以支撐，一是該產品的不可替代性，住宅消費是不可能用其他消費代替的；二是房地產最主要的生產原料是土地資源，是不可再生的，是稀缺的。所以，房價整體上就是上漲，這個客觀實際應該被承認。

以前的調控更多聚焦在房價上，這次調控雖然沒有這麼説，但是我感覺是聚焦在解決中低收入人羣住房這個問題上，最主要是讓這些人買得起房，能改善居住條件。

謝國忠：説到房價，只要不影響到一般居民居住，不影響到金融體系的安全，消費者願意出自己的錢，高價去買個房子，這並不妨礙誰。但是如果高房價背後是借了大量銀行貸款買房子，就是另外一回事了，畢竟政府方面還是要考慮銀行體系的這個風險。另外，也不能把房子炒上去以後，讓普通百姓住不起房子。

現在也有人認為，政府對炒房者進行干預不對，説政府不應該干預市場，這種看法是錯誤的。金融投機影響是很大的，炒房對一般老百姓影響很大。

而且中國土地是政府的，不是私人的，把房價炒上去，結果老百姓卻買不起房子，這從政治上來説是一個非常不穩定的因素——它不像美國、日本，土地是私有的，而造房子本身不用多少錢，這就是為什麼中國政府幹預是必須的。

《21世紀》：諸位認為，“國六條”及其後的相關政策，關鍵點是什麼？

彥文：從整體來講，這次調控首先強調了一個前提，就是房地產業是支柱產業，要引導和促進房地產業的健康發展。我認為，這對政策的制定和下一步執行明確了很好的前提。

從調控角度而言，最重要的就是政府要下大力去區分什麼是中低收入者，明白重點要解決的對象是誰，然後怎樣指向性很強地對他們的消費進行保護。如果政府沒有能力區分低收入、中收入和根本買不起房子的人，那麼這個政策的效率會下降，甚至對整個社會經濟造成影響，還會使政府的財政收入下降。

就此，我有三個觀點。第一，不管採取什麼形式，應該保障最低收入人羣的住房問題，但現有的政策保障不了，原因之一是廉租房出不來；第二，中產階級的消費應該保護，不能讓房價漲得太高以至影響他們購買；第三，對高收入者而言，增加一些首付對其消費是沒有限制的，而對中低收入者買房影響很大，所以對這個階段的房價不會產生太大的影響。

從開發商的角度來講，其實我當時並不擔心首付提高帶來的問題，一是因為提高首付對高檔房沒有影響；二是因為中高端產品價格彈性很大。

聚焦“90平米”

《21世紀》：《意見》規定“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，對此，各界爭論很多，諸位如何評價？

謝國忠：限制中小型住房的配比，我覺得這個很重要，制止囤積房源、完善信息批量制度也很重要，總的來説，這一套措施比去年好很多。

但是，這不一定容易操作。我覺得政策裏面還有拐彎空間，能夠對付政策的“對策”是有的，關鍵在地方政府是不是誠心。地方政府原來是希望價格高，它收入也高，但是如果中央把地方房地產狀況與官員提升機會掛鈎，這對一些地方官員會有觸動作用。

彥文：政府制定這個政策，從專家角度可以理解，但是操作層面很有問題。比如現在北京有2000多萬平米已經批了規劃，但是沒辦開工手續，這2000多萬平米原來按計劃是在未來三個月到六個月的時間推出，但如果按照現在這個細則操作，就要重新規劃，那這批房子就要延期推出。政府管理部門的壓力會非常大。

其次，就是和《行政許可法》的對應問題。因為開發商買地是根據規劃的，政府批准了開發商的規劃，開發商再以此為依據推進整個後續建設。在這種情況下，由於政府出台了新政策，使得開發進度、價格都要產生變化。這給企業造成了損失，原因就在於政府審批的變化。我想這些具體問題還需要再仔細認真地斟酌。

胡斌：我覺得政府應該去研究政策，如土地政策、税收政策和財政金融政策。而具體的“90平米”應該由市場決定，由開發商決定。因為中國絕大部分的開發商還是比較有責任感的，他會研究自己的產品、定位，把自己的投資收回來。而且對於一個房地產開發企業來説，追求利潤也是他不斷髮展的一個原動力，他會提高他的核心競爭力。國六條最後一條説的靠虛假信息和非法的手段，這也是極個別的開發商影響了地產商的整體形象，不能認為絕大部分開發商都是不好的。

財税是調劑社會貧富的最有力的辦法。用財税政策來明確政府發展小户型、解決中低收入人羣的住房需求的辦法會更加有效，如：90平方米以下的商品房，繳納契税很低，90-120平方米的商品房，繳納契税較高，120-160平方米的商品房，繳納契税更高，160平方米以上的商品房須交納非常高的契税，這種強烈政策引導性，應會取得明顯的調控作用。

彥文：對。政府應該研究確定一個總體目標，而不要把這個總體目標微觀化。“90平米”的問題，實際上政府很早就做過這方面類似的文件，比如説廉租房問題，經濟適用房問題，實際上只要確定一個廉租房和經濟適用房的比例就可以。比例確定以後，操作權就應該交給開發商，應該歸當地政府自己做，因為各地區的情況不一樣。

“90平米”的規定存在很大問題，起碼也得按照大的行政區劃管理，而不是按照單個項目管理，就會好得多。

王永紅：我覺得《意見》中加大對閒置土地的處置力度比“90平米”這個政策有效得多。實際上“90平米”的規定就是一刀切，但是我們的觀點是要橫着切。比如説在北京順義和朝陽區各建一個項目。朝陽區可以建70平米、90平米，但是順義這麼遠的地方，人們肯定都願意寬敞一點，要100多平米了。一個區域內固定30%的大户型、70%的小户型，可能會有問題。

彥文：這種操作，在1990年代初期已經做過了。那個時候政策彈性是比較大的，1990年代初期之前規定所有建設小區裏面要拿出10%-15%支持康居工程，政府以1500-1800塊錢回購，後來沒有辦法施行。為什麼？比如説5000塊錢開發的房子，1500塊錢買肯定不現實，再比如説昌平的房子賣幾百塊錢，按1500塊錢回購也不行。

戴慶：首先在科學嚴謹性與可操作性層面存在問題。按意見所言，90平米以下住宅開發建築面積佔70%以上。眾所周知，即使是純住宅項目，建築面積也包括除地上住宅面積外、地下車庫、人防、設備用房、配套與非配套公建面積，如此計算90平米以下的房子所佔比例至少要達到80%或者90%以上，如此在户型、停車、配套設施來規劃配比指標均需變更調整。尤其是對已完成規劃審批項目規劃設計修改工作量很大，對政府與開發商都有很大的壓力，短期供應量出現問題，現在狀況就很多，在等待細則中停止推進工作。

政策調控的目標

《21世紀》：從2003年地產調控以來，各政府部門不斷有相關政策出台。您如何評價這些措施？您認為調控地產的政策目標應如何設定？

戴慶：我們還是覺得在政策制定上存在嚴重的“一刀切”問題。有些武斷地把不同層面、不同區域、不同發展階段、不同體系的問題混在一起。設想，像北京、上海、廣州這樣城市的地產市場問題能不能採用二、三線不發達內地城市相同政策導向與執行方案？

謝國忠：房地產調控可以考慮有兩個目標，一個目標是保證一般居民住房需求，能夠讓他們買得起房子；第二是金融體系的安全，對房地產捲入風險要嚴格控制，不過當然，這種調控並不是為了打擊房地產本身。現在中國資金過多，會引起泡沫，而暫時還沒有辦法解決。

要讓房地產市場有效運轉，除非中國的資金過剩問題能得到妥善解決，但現在看，哪一天能解決並不知道，因為美國仍吵着要人民幣升值，引起很多熱錢朝中國流。

李稻葵：我覺得房地產調控可能要問一個基本問題，就是政府到底要幹什麼，目標是什麼。儘管這次調控沒有明確告訴大家目標是什麼，但比上一次有進步。我認為，政府調控的目標根本上有三個：

第一，就是擠泡沫，這本身和控制價格是兩個不同的概念。有些價格上漲，是可以由未來房租上升做支撐的，也可以由未來的消費者從擁有的房子裏面得到的非金錢收益的貼現來支撐的。泡沫一旦形成、破滅，不僅對金融業、經濟有影響，而且房地產商實際上是最大的受害者。房地產商在房子漲價時很神氣，但真正的考驗是當房子賣不出去的時候，看誰能熬得起。香港現在五大地產商，並不是一開始就是五家，開始多得很，是經過大浪淘沙剩下來的。

現在中國老百姓手裏的財富很大一部分集中在金融資產，在未來一定時間內，一部分老百姓把自己的金融資產轉移到房地產是大勢所趨，而這又在一定程度上支撐了房地產價格上漲。這種情況下，特別容易產生泡沫。所以，首要的就是擠泡沫。擠泡沫最重要的一個手段，並不是提高首付，不管長期房價怎樣，提高首付實際上打擊的是一般的買房人。擠泡沫也不是控制空置率，我也不認為財產税能夠控制泡沫，財產税投機買房的人能花得起，畢竟他們是短期行為，短期內物業税不可能太高。

還有，“對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業税”，也不是最好的辦法，因為營業税的税基不是投機者的受益額本身，而是銷售全額，對於沒有獲得投機收入的人來説，他寧願再等到4年以後再出手，這人為的減少了房地產的交易供給量，當然不合適。

打擊短期交易的最好的手段就是收增值税，它打擊的是短期投機的要害之處，而且很容易操作。美國家庭第一套房子如果五年之內出賣，交易時超過規定的上限如25萬以上的房價增值部分，就按個人收入收税，這是很厲害的。

第二個目標是福利再分配。福利再分配在一定程度上講是維護政治社會穩定的重要手段。中國現階段公民消費的差距和福利差距集中反映在住房消費方面，因為一般公民在吃穿方面的差距並不大。如果由於收入與財富不均造成的住房面積和質量的差異，使得大部分公民強烈要求改變現有的分配製度，那麼政府在房地產行業推行福利再分配的政策也無可厚非， 這超越了經濟學分析的範疇，是政治和社會問題。關鍵是採用何種政策來實現這一目標。與福利再分配密切相關的另一個政治和社會問題就是如何讓佔據社會成員重要比重的中間階層儘快地擁有自己的房子，而不是租房子，這樣有利於政治和社會穩定。

第三，儘管我覺得這個目標還比較模糊，但是也應該提出來，那就是中國人要改變自己的消費觀念和消費方式。我個人預測未來將在中國形成若干個人口上億的超級大城市帶，像北京到天津、南京－上海－杭州、廣州－深圳－香港等都有潛力成為這樣的超級大城市帶。在這種大城市帶中，大家都滿足於擁有自己的小天地，小房子不僅節約資源，而且可以做得特別精製，類似於日本和香港現代建築設計，房地產調控的一個目標應該是引導未來地產消費模式，從而減少未來從粗放消費到精細消費模式轉換的調整成本。

一、“國六條”政策對房地產市場的影響將主要體現在消費者選擇心理的變化方面。

近幾年，房地產市場的銷售價格一路飆升，已經使房地產成為政府、普通民眾、社會輿論關注的焦點、熱點。普通民眾的基本住房需求被房地產市場長期忽視已經成為當前相對比較突出的社會問題。國家的宏觀調控措施對社會普遍輿論與心理預期的影響力是十分巨大的。

2005年“國八條”的出台已經在一定程度上影響到了房地產市場消費者的普遍接受心理，“看跌”一度成為市場的主流聲音；雖然“國八條”並未最終形成穩定“房價”的結果，但民意不可違。此次“國六條”的出台，從表面上來看並未進一步提出“打壓房價”的具體措施，但已經相對於2005年“國八條”提出了非常具體的量化指標進行房地產產品供應結構的調整，同時中央政府不可能允許自己的宏觀調控政策，再一次失靈。

從決策者的角度來看不可能放任房地產市場尤其是“房價”的持續性、大幅度上漲；從社會輿論和普通大眾的角度來看，後市預期必然會進一步加大“看跌”的心理預期。短期內，可能寄希望於新出台的“國六條”；如果國六條的實施效果不明顯，長期可能會寄希望於國家出台更嚴厲的宏觀調控措施。一旦“看跌”成為主流的社會輿論和普遍存在的心理預期，房地產價格一路上揚的趨勢將可能發生逆轉，但是是否會真的發生如決策者所預想的心理預期變化並真正影響房地產市場目前銷售價格整體上揚的趨勢，目前難以預料。因為在這場博弈的過程中，地方政府的反應目前難以準確預測。

二、“國六條”政策對現有在售、在建項目的影響並不會立刻顯現。

由於房地產產業所具有的“規劃——供給”週期相對較長的特點，現在所推行的政策並不能立刻對現有的市場和市場上的產品供應結構在短期內產生實質性的調控效果。相反的由於“國六條”所提供的市場走勢預期可能反而會抬升房地產市場現有產品的價格，原因在“70%建築面積，90平米”的信息可能會為現有的超出這一標準的產品造成未來短缺的印象，從而為這一部分現有供給提供價格上漲的現實市場輿論基礎。

三、“國六條”政策出台後，房地產市場的價格變動趨勢可能會呈現先向上跳空然後步入一個穩定持續小幅上揚的趨勢。大家在討論中認為房地產市場受“國六條”政策的影響，現有有效市場供給將成為未來預期短缺的產品類型，價格上漲是必然的，關鍵是上漲的幅度。隨着市場主流供給的產品結構逐漸發生變化，並開始影響房地產市場的價格，房地產產品銷售價格上漲的幅度將在一定程度上趨於放緩，但是市場的主流價格變動趨勢並不會逆轉。其原因在於，國六條在強調產品結構調整的同時強調土地的“集約和節約使用”，這樣就必然會使新增土地供應的容積率要求與以往相比產生比較明顯的變化，而這種變化將導致現有市場主流產品物業類型的變化。

2005年以前出讓的住宅項目用地容積率的要求一般低於2，相對應的，市場供給的主流住宅物業的產品以多層為主，部分項目有小高層類型的住宅作為點綴；如果容積率要求提高，那麼市場的主流產品供給將可能演化為小高層乃至高層物業為主，建築成本的上升將為市場產品價格的高升提供最基本也是最實際的理由。

同時，二線城市的住宅消費一般來説總價敏感程度遠遠大於單價敏感程度，市場可接受的總價範圍內主流產品供給限制在一個相對固定的指標額度以內，開發企業選擇“高單價，低總價”的價格策略是必然的，從這個角度來看房地產市場的平均銷售價格同樣不會發生逆轉。

四、“國六條”在相當一段時期內很難滿足大多數的最低住房需求。

“國六條”是中央政府面對各種利益衝突，出台的一個基於平衡各方利益的政策。“國六條”及其實施細則在執行的過程中由於受到方方面面的影響會使實際效果大打折扣。同時結合我們對房價整體走勢的判斷，低收入人羣如果在今天買不起滿足基本居住需求的住宅，那麼，應該説短期內也很難實現“自有住宅”的理想。

五、類似“國六條”這樣的國家宏觀調控政策將是今後國家對房地產市場調控的持續性政策。

由於房地產市場尤其是房價的持續走高，過高的房價已經成為中國社會矛盾的一個集中點，如何策略性的化解這一社會矛盾實際上是中國政府努力探索、求解的課題。宏觀調控政策的長期性，或者説在中長期內政府宏觀調控房地產市場的決心是不容質疑的。

六、“國六條”將加速房地產產業內部企業的洗牌進程。

此次出台的宏觀調控政策相當重要的一點是對房地產企業資金實力與信貸條件的限制。如果這一政策在宏觀調控的過程中得到地方政府的貫徹實施，房地產企業洗牌的進程將不可避免的加速推進。我們認為這個方面正是地方政府最可能積極響應的方面。

1、大力推進“使用權房”變“產權房”進入市場。既然政府已經開放了公房使用權交易，就不妨改革得更徹底些，大力推進“使用權房”變“產權房”。公房使用權“產權化”將從供給層面全面打開北京市二手房市場，從而成為解決北京房源供給不足問題的有效手段。

2、着手推進“非校區內”的“校產房”入市。“校產房”屬於一種比較特殊的房屋品種，學校基於學生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所當然的。但是，在國家“清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房”的大背景下，政府應該也對“校產房”進行適當的改革，允許原則上不在學校校內的房屋進入市場自由交易。

3、暫緩對房屋轉讓個人所得税的徵收。政府為了遏制房地產投機，打擊炒賣住房，通過税收的槓桿作用對市場進行宏觀調控的初衷是好的，但是，從北京二手房市場的發展現狀和二手房所起到的市場作用來説，政府應該暫緩對個税的徵收，避免業主將個税轉嫁給購房人，從而進一步拉高房價。讓二手房市場發揮其積極作用，實現廣大老百姓居住條件的逐步改善。

4、明確和儘量提前二手商品房營業税起徵時間點。由於受諸多因素的影響，從購買新房到獲取房產證，一般時間跨度為2到5年，如果營業税徵收時間按獲取產權的時間來認定的話，必將限制很大一部分二手商品房房源的入市。如果從房源的釋放來説，應該將“產權證時間”調整為“購房入住時間”，這樣可以使很大一部分的二手商品房房源從時間上得到“營業税”豁免，從而儘快入市流通。

5、取消限制公有住房再上市的門檻。既然屬於特定歷史時期的遺留問題，那麼政府就不應該再翻老賬，要適當放寬尺度，對於已經取得房產證和獲得了原產權單位購房許可證明的房屋，允許其上市。如果徹底放開了已購公房上市交易的限制，必將帶來大量公房房源進入到住宅二級市場的交易。

6、增加房產供給，比如可以加大“空閒房”的持有成本，比如按照房屋所在區域市場上各居室平均價格的百分之幾徵收房屋閒置費，從而將一部分沉澱的房源有效釋放，提高了房源的流通率。

7、對於營業税問題引起業主不願出售，當前應該重新明確營業税時點計算標準，建議可以統一以簽署購房合同之日起來計算房產的持有年限時間，從而可以將一部分合同簽訂日已經滿兩年，房產證未滿兩年的業主順利地釋放手中房產。

8、就是減少房產需求，對於目前可租可買的人羣進行合理的置業轉換，先租後買。第四，交易環節應該對當前部分違規暗箱操作的經紀公司加大懲罰力度，從而擠出人為抬高房價泡沫。

房地產產業鏈條較長，產業關聯度較高， “房地產業是中國新的發展階段的一個重要支柱產業”（國務院出台的“國六條”重申）容易引發大量投資；房地產業是資金密集型產業，與金融業又屬於捆綁型關係，地產金融風險會過分集中在商業銀行體系；房地產具有實體經濟和虛擬經濟兼有的特性，同時兼有投資和消費的功能，房地產商品的虛擬經濟特性相對比較隱蔽。新政不斷房價依然高漲，説明了房地產治理的複雜性，僅僅靠中央政府是遠遠不夠的。國內房政經常是頭疼醫頭疼醫腳，而不是從根本上進行醫治，缺乏系統思考能力。政策制定、危機處理幾乎全部依靠中央的智力資源。所有的問題都要有中央決斷，這樣做的後果是嚴重的：其一，信息的傳遞會有一個過程，當信息傳遞到中央時可能已錯過了處理問題的最佳時機，機會成本增加；其二，信息在傳遞的過程中會衰竭和異化，中央獲取的信息經過層層傳遞可能已經變異，喪失了信息的真實性，依此而作的判斷難以對症下藥；其三，中央的政策要在全國執行，但全國25個省市情況各有不同，即便是同一個省，經濟結構、發展基礎、購銷心態、區域文化也不盡相同，往往會造成一人感冒全國吃藥的狀況，地方的執行力度也難以到位，致使政策流於形式；其四，中國英才輩出，智力資源極為豐富，組織機構也很龐大繁雜，如果充分發揮各方的主觀能動性，定能查缺補漏、針砭時弊，使政策更可行、有效且能着眼未來和全局。

房地產的商品屬性和公共屬性以及複雜的產業鏈條和行業關聯度，就決定了房地產的治理不僅僅是政府的職能，而應該政府和社會共同參與，各自承擔應有的角色職能，建立系統思考的聯動工作機制和治理體系。

系統思考工作機制要求改變以往習慣就事論事、視野狹窄的思維方式，而改為全視角、全方位的系統思考。要把該事物放在一個系統內，要到看影響事物的各方因素的相互關聯作用，通過調整各因素的狀態和處理、協調系統中的人、物、能量和信息，達到解決問題的目的；從看事物的表面到洞察其變化背後的結構，從靜態的分析到認識各種因素的相互影響，進而尋找一種動態的平衡。系統思考機制中各元素具有自主性，遇到問題能自動、有效的運轉，及時補位，激活免疫系統，通過社會、政府的自身體系進行有效的自動調節，並使系統始終處於靈動狀態，遇到問題後自動激活各必要功能自行處理，聯動其它元素把問題解決在萌芽和初始狀態，實現處理成本最低化，處理效果最優化。

中國房地產行業管理系統思考機制就是中央政府及所屬部委（特別是與房地產行業關聯度密切的建設部、發改委、監察部、財政部、國土資源部、人行、税務總局、統計局、銀監會等部門）、各級地方政府、各級人大、政協監督協商組織機構、各級地產協會、商會及相關民間組織、新聞傳媒、地產上下游相關行業管理職能部門及組織、各類房地產中介機構，特別是消費者組織、專業職能部門（建設部門、國土部門）形成完整的系統，通過各組織的角色定位，自主行使角色職能。把局部問題解決在地方，把個別問題解決在當時，把隱患問題解決在萌芽，而不是等、拖、靠、推中央。