羣租房

羣租房在廣東等地也叫“籠屋”，二房東租下一套住宅（一些房屋業主也會對房屋進行羣租），簡單間隔，擺下高低牀，主攻都市“蟻族”，求職公寓、青年公寓、學生公寓，雖打着不同的招牌，實質上它們都是“籠屋”。

有的公寓原先是個兩層複式套間，一樓有四房一廳，有單間、兩人間、四人間、六人間各一間；二樓則有四房兩衞一廚，公寓裏的多數房間用石膏板隔開，總共設有近三十個牀位。

而有的籠屋的密度更大，共設有20多個牀位，後者是半個月前新開的，僅一套不到100平方的住宅改造而來，則設有18個牀位。其中客廳設有6個牀位，只留在入口處擺下一張木沙發及電視。

這些籠屋普遍是男女混住，只是女生牀位集中於一兩個房間，客廳、衞生間則是公用。由於每套公寓都會有人駐點管理，對於入住者都要求查看身份證甚至大學畢業證，以保障安全。

籠屋二房東們加強內部管理，儘量避免在籠屋出現一些治安或者刑事案件。例如羣租房最易出現的治安案件就是盜竊，二房東們都在此下足工夫，首先是學習旅業嚴格檢查入住者的身份證明，一般會查驗租客的身份證和學生證，畢業生要查驗畢業證，防止“三教九流”的人員混入；其次，二房東多數都是自己親自駐點“看場”管理，採取一些有技巧的防範措施，例如有的二房東會對一個月以上的長租客會配鑰匙，但租客只有鐵門鑰匙，到了晚上她自己會最後把木門反鎖上，這樣即使是長租客鑰匙外泄也不能入户；第三，部分規模籠屋設有私人儲物櫃，一人一個帶鎖的格子櫃，租客可以將筆記本電腦、畢業證、學位證等貴重物品存放在櫃子裏。

1、住客是廣漂一族。

主要指工作、生活基本上都不確定的一個羣體，包括初到廣州找工作或仍處試用期的大學生、臨時短期來廣州備考或考試的外地學生、在廣州尋找商機的生意人等。據多個公寓房東介紹，前兩個羣體是籠屋內最主要的客户羣體，佔一半以上。

2、低收入上班族。

3、單身慳錢省時族。

市場上頻頻出現羣租房，被業界視作高房租下的畸形產物。通過實地勘查瞭解到，很多羣租房不同程度存在更改房屋結構、改造水路和電路的現象，部分業主用非耐火材料的木板分隔房間，電線亂分佈，易引起火災，存在較大的安全隱患。

“變更房屋內部格局、改變原有規劃設計，需要向規劃、建設部門報批，重新報建，同時還要通過消防驗收才可投入使用，否則就屬於違建。”廣東廣和律師事務所孫堅律師説，“一旦被列為違建後，租賃交易不受法律保護，租户之前繳納的押金和定金可能有不能退回的風險，由此產生經濟糾紛。” ^[2] 

2015年6月，浙江杭州驚現一間佔地2500平方米的“超級羣租房”。這片龐大的羣租房位於杭州城南，原是一個倉庫，被當地村民承包後，改造成了上下兩層、六排單元、160個房間，據瞭解，鼎盛時期，這一個倉庫內塞進了多達300名的租客。這一超級羣租房已被有關部門查封清退。 ^[3] 

現行的法規規定，擅自“居改非”屬違法行為。然而，因為羣租房的主要需求者為一些低收入羣體，如大學生蟻族、外來務工者，他們買不起房，也租不起房，所以只能選擇較廉價的羣租房。因此，只有解決這部分人的需求問題，才能從根本上解決羣租房問題。

廣州多地出現“籠屋”，最便宜只要10元/晚，最貴也不過30元/晚。嚴格來説，絕大多數籠屋仍屬非法經營，處於地下生存的狀態。雖然多數籠屋由於價格低廉，入住率高很受城市蟻族歡迎，但是由於多數籠屋的場地面積不合乎旅社、賓館的營業註冊標準外，而且不可否認在消防和治安方面存在一定隱患，嚴格來説正是政令嚴禁的“羣租房”，所以絕大多數籠屋都處於地下狀態。只能在網絡進行宣傳或者熟客介紹招徠生意，不僅生意不易開展，難以規模化經營，而且稍有不慎就極易引來投訴而關門大吉。

小區羣租房如對周圍居民生活造成影響，除了找房東外，也可以向當地房屋行政管理部門舉報，制止房主亂隔斷的行為。北京市住建委副主任張農科對2011年5月1日起實施的《北京市房屋建築使用安全管理辦法》進行解讀時説。

2013年11月26日北京市房屋違法出租問題治理工作動員部署會議召開，明確各責任單位和下一階段工作職責。會上，北京市委常委、副市長陳剛表示，全市要一起“出狠招”、“下猛藥”，力爭徹底根治房屋違法出租問題。 ^[4] 

地下室羣租又抬頭

2018年7月25日，北四環旁的健翔園4號樓，經過一道密碼防盜門才能進入地下二層，這裏曾因地下室羣租而被拆除。不久地下室重新開張，20多間大小不一的房屋開始尋找新的租客。 ^[5] 

上海靜安區房管局在經過大量調研之後，2013年元月靜安啓動了名為“安居行動”的羣租集中整治。這場常年且持續的“戰役”，也因為效果顯著，而被居民們稱為是“區政府動真格了”、“史上力度最大的一次”羣租整治行動。 ^[6] 

靜安這次“安居行動”想到的第一招即是聯合，“因為羣租的問題牽涉到很多方面，並非一兩個部門就可以解決，於是靜安就由房管局牽頭，公安、消防、工商、安監、拆違辦、綜治辦、城管大隊、街道全都加入了進來”。

第二招，即大規模宣傳。因為根據前期的調研發現，大房東直接組織羣租的很少，大部分組織者是二房東，甚至是三、四、五房東，而且他們已經形成規模化和組織化，因此這些人才是整治的主要對象。至於租客，則主要進行説服教育。

所以，靜安區在行動出擊的前一月，羣租整治小組就會把宣傳資料貼到小區每一户羣租客的房門上，也就是那些“隔間”的門上，被撕了就再貼，不厭其煩。

事實證明，這樣的“笨辦法”很有效，差不多99%的羣租客自覺和二房東結清租金離開了。

第三招，整治行動出動“4個小組”，即政策宣傳組、行動實施組、秩序維護組和法制保障組，在出擊整治的現場，4個小組各司其職。

“如果有70%-80%的二房東‘頑固不化’，整治小組就會在現場進行整治，將房屋內部結構恢復原狀，敲掉擅自搭建的隔間和衞生設施，將違規使用的電線拉掉等。”靜安區房管局這位負責人説。 ^[6] 

據介紹，2013年一年的“安居行動”，靜安全區整治掉110户重點羣租目標，敲掉隔間580多個，整治面積1萬多平方米。 ^[6] 

為了防止羣租客回潮，整治小組也想了不少法子。首先就是明確了受理部門，無論居民、物業發現，還是小組巡查到的，一律找房管局及其辦事處。其次，在居民樓底設置門禁，每户發3張門禁卡，嚴格控制羣租的發生。此外，發動居民自治，在業主公約中加入“禁止羣租”的條文，便於物業能理直氣壯地驅趕羣租客。 ^[6] 

簽訂租房合同前，一定要讓房主拿出產權證和身份證進行核對，看看這房子是不是這個人的。有些只有使用權的老公房，則要看房東的公房租賃證和身份證是否相符。最好不要租二房東、三房東的轉手房，如果一定要租，則要前任承租者拿出房屋合同等證明，以免上當。簽下合同後，就要留下房東的聯繫方式，越詳細越好。

在籤租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等，避免使用模糊語言。你想租一年的就不要籤半年合同，防止房東中途提高價格。

同時，出租房內原有的傢俱、家電等設施要在合同中詳細列明、包括數量和價格等最好寫清楚，然後對這些附屬設施設備的維修義務也應當明確約定。如東西壞了誰來修、費用由誰支出等要事先約定好。

至於租金和押金，也要談清楚、寫清楚。對於社會的新鮮人，由於剛開始工作，押金最好能少付一點為妙。如果房東提供的家電設備質量較好並要求支付的押金較高，要麼就可以讓房東把第一筆租金少收一些，比如先押2個月租金，付一個月租金。總之，要為自己的生活安排得留有餘地。

還有，水費、電費、電話費、物業管理費等費用負擔當然也要事先談妥是否包括在房租內。如果不包括，是每個月定額還是按照實際使用的費用由承租一方負擔，此外，還包括繳納的方式等等。

再者，違約責任要明確。比如，出租人預期交付房屋，或者租期結束承租人預期退租的，可以每日按高於租金標準收取違約金。若出沒有通過協商的前提下租人收回房屋，或者承租人退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。這種種細節問題都要留意到。

2017年11月，《南京市房屋租賃合同》範本發佈，要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低於南京市有關規定；承租方擅自增加居住人數的，出租方有權單方解除合同，收回房屋；

2017年12月，《合肥市房屋租賃合同》範本發佈，除明確不得用於居住的情況外，還規定轉租房屋時，需提供房屋所有權人同意轉租的證明。

2018年12月，《廣州市房屋租賃管理規定（草案）》規定，出租屋承租人人均使用面積少於5平米，或將非居住用途的空間用於出租的，出租人將面臨5千至3萬元的罰款 ^[7]  。