老公房

在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向城市居民出租、出售，由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。公房的大量存在是由於我國長期以來實行住房福利化的結果。在住房貨幣化改革過程中，公房出售、租金提升已成趨勢，但今後國家仍將興建廉價公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售後，產權即歸私人所有。

這裏所説的公房不包括在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業單位職工已購公有住房。

由於二套房首付比例提高，總價相對較低的老公房再次受到購房者的關注，然而據滬上多家中介介紹，由於房東觀望情緒濃厚，老公房的掛牌量並不多，一房難求。

不少購房者選老公房

“首付款提高了，老公房的優勢又顯現出來了。”科威不動產的工作人員小張描述，以古北地區為例，該地區老公房的均價在21000元左右，以一套40平方米的一室户來計算，總房價在84萬左右，“老公房房齡又都較長，又是普通住宅，受到政策保護，總價84萬的話，首付四成就是33萬左右，是在購房者還能承受的範圍之內的。”

從滬上多家中介機構瞭解到，由於此前業內就對提高首付款有了預期，因此，在此消息公佈之前，他們已經對前來尋找房源的購房者打了“預防針”，“要不盡快購買辦理貸款事宜，要不適當調整自己的預期購房目標，按照首付四成來選房，所以，不少購房者對老公房房源興趣濃厚。”

老公房掛牌量並不多

“不過，老公房雖然現在吃香，但是掛牌量卻並不多。”小張講述，新政實施後，前來詢問老公房的購房者非常多，但與之相反的是，整個古北地塊內老公房掛牌量卻非常低，“現在已經是一掛牌馬上就能有幾户一起去看房，房東也不願意在價格上有任何的鬆動，一套房源出來後很快就會被市場消化。”

據瞭解，受到首付四成政策的影響，老公房房源成為了不少購房者的購房目標，而古北地區老公房“一房難求”的情況在其他地區也都非常普遍。不少中介機構都表示，由於政策都在轉向保護普通住宅，“老公房肯定會有一輪行情，因此，房東都不願意在這個時候掛牌，而是改為觀望的態度。”

按照通常慣例租賃市場每到春節前的需求都顯現不足，出租房源面臨一定的空置期，而2010年年初，租賃市場成交一反常態出現上揚。樓市中特定時期才出現的“租賃漲、買賣跌”的“蹺蹺板”現象再現。2010年以來，宏觀調控政策令一些原本打算購房的客户產生卻步心理，暫緩購房計劃，轉購為租。高、中、低端市場均呈現上漲趨勢，部分區域出現房東“售轉租”現象，租賃房源結構轉好，租金穩步提升。

在上海,1月份至今門店成交近八成是老公房，由於相對總價較低，受到剛性需求羣體、特別是外地來滬的新上海人的青睞，板塊內上南新村交投最為活躍，兩房總價基本在100-120萬之間，市場接受度普遍較高；禹店長同時表示，由於銀行在對老公房房源放貸方面審批嚴格，尤其是總價較低的老公房，銀行甚至會拒絕提供貸款，或僅給予相當低的成數，在當前房價普遍高位的情況下，購買老公房對買家首付能力的考驗甚至要高於其他房源，以門店成交的一套上南新村70平米兩房房源為例，總價120萬，銀行僅能貸款4成，買家需要一次性支付72萬購房款，對於普通剛性需求羣體而言，壓力之大可想而知。

由於價格基數較低，在2009年房價普遍上漲的情況下，上海老公房價格上漲的絕對值要明顯小於周邊次新房，以區域內標杆樓盤慧芝湖花園為例，2009年年中時均價在21000-22000元/平米，而當前已上漲至31000-32000元/平米，每平米漲了10000元之多；而周邊平型關路沿線老公房2009年年中時均價在15000-16000元/平米，當前上漲至20000-21000元/平米，每平米僅漲了5000元，而因為老公房通常面積較小，則總價方面，兩者價格上漲幅度差距拉得更開，在這樣的情況下，當前以剛性自住需求為代表的羣體幾乎都將目標鎖定在老公房上。