地王現象

長白島將成瀋陽房地產市場新地標

地王是説某塊國有土地的出讓給開發商的成交價格動輒就創下數十億的天價。 就在2009年7月，長沙一塊土地以92億元的價格成交，創下了中國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價。隨着這些“地王”的出現，人們也在懷疑，這些成交的開發商當真有這麼強的現金支付能力嗎？

業內人士披露説，其實很多開發商並不可能一次性拿出這麼大筆的資金，他們往往是採取“分期付款”的方式，先通過競標拿到建設用地使用權證書，然後邊開發邊支付土地出讓金。國土資源部發布了第39號令，即《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，其中明確規定，開發商將不能再“邊付款邊拿地”，也不能“先拿地後付款”。

“地王現象”，引起了社會各界的高度關注和深層次思考。“地王”頻現，是好事還是壞事？“地王”項目，到底會給城市和百姓帶來什麼？它如何實現精品的價值？“地王現象”也給政府、社會提出了值得研究的新課題：它是否必將推高房價、地價？政府該如何調控？

廣渠門15號地塊，方興地產以40.6億元天價摘下

2009年上半年中國的房地產市場，就不得不説起頻頻出現的“地王”現象。

5月21日：富力地產以10.22億奪得廣渠門外10號地；

6月25日：京東地王浮出水面，祁連地產以17.4億元高價競得九棵樹和楊莊兩塊地；

6月26日：成都中澤地產公司以19.6億拿下朝陽區奧運村鄉地塊，成為北京單價地王；

6月30日：廣渠門15號地塊，方興地產以40.6億元天價摘下，刷新北京地王；

7月6日：上海綠地集團有限公司摘得位於北京南五環京開高速西面的大興黃村一塊地面，該地塊以6605元/平米的樓面地價，成為大興新科“地王”。

據北京市土地整理儲備中心數據顯示：北京市朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目於2013年9月4日拍出，北京融創恆基地產有限公司以21億元的代價成功摘得。業內認為，該地塊樓面價突破7萬元，未來銷售均價必將超過15萬元。

據悉，此次拍賣的北京農展館地塊最大建築面積59152平米，拍賣價格為21億，但需要在異地配套8000元每平米標準建設27.8萬平米的醫院，也就是開發商需求額外增加22.24億的醫院投資。照此計算，開發商在拿地階段需要為5.9萬平米合計支付43.24億，其平分樓面價格約為7.31元/平米，當之無愧成為北京新“地王”。 ^[1] 

很多研究機構認為：頻頻出現的“地王”現象必將推動房價的新一輪上漲，新一輪的房地產泡沫肯定會出現。尤其是北京廣渠門15號地成為天價地王之後，北京樓市已進入單價3萬元時代。

2008中國房地產市場回顧

2007年，中國房地產市場價格的上漲可以説是史無前例。在房價快速上漲的情形下，“地王現象”頻頻出現。與其他行業有所不同的是，開發商們的定價理念並不完全是依照成本加利潤原則，而是主要參照周邊項目的房價。當市場極度亢奮之時，相當一批開發商開始具有了“超前意識”，即不要看眼前的房價如何，而應預測未來的房價怎樣。一批無畏的開發商在拿地上異常大膽，地價高過房價（每建築平方米的地價超過周邊在售的樓價）的“地王”不斷刷新紀錄。

地價飛漲傳導到房地產二級市場的結果是，加重了房價的上漲預期，於是各大城市的“樓王”（高房價）紀錄亦被屢屢刷新。此外，人民幣的快速升值使得不少外資機構大手筆地增持包括不動產在內的人民幣資產，亦助推了房價的上漲。雖然外資收購在整個房地產市場的佔比不大，但由於許多項目是溢價收購，這一方面打開了開發商們的想像空間，另一方面儼然構成了某一區域的標誌性價格。由此，房價排浪式的上漲令不少百姓瞠目結舌。

據國家統計局發佈的最新數據顯示，2009年1-6月份，房地產開發企業本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。在其他資金中，定金及預收款5758億元，增長27.7%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。

房價帶動地價，地價推高房價，各種“地王”的指標被不斷刷新

地價瘋漲，原因可能有很多，但最重要的原因：

一、流動性的增加，為了拉動經濟回升，中國政府首先從重振房地產入手，取消了宏觀調控措施，並且出台了對房地產業更為利好的政策，開發商的資金狀況明顯改善。“地王”的重現與當前較為寬鬆的信貸政策、開發商資金回收速度加快及通脹預期密切相關。

二、與2007年民營企業稱雄土地和房地產市場有所不同，在今年的這些新“地王”中，很多都貼有大國企甚至是央企的標籤。例如，成都中澤地產隸屬於中國電子集團，中化方興與中國化工集團也有着千絲萬縷的聯繫。這些“大國企”相對於民營企業來説，獲得資金相對容易，獲得貸款的渠道更加通暢，成本也更低。

三、從房地產市場自身來看，首付的下調釋放出了大量的剛性需求，一系列刺激樓市消費需求的調控政策起也到了刺激需求的效應。

國家土地總督察徐紹史

國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，要對不斷變化的土地市場密切關注，特別是對不斷出現的“地王”進行跟蹤分析。他要求，在保障土地供應的同時，要堅決遏制“兩高一資”、產能過剩、低水平重複建設項目上馬。

徐紹史指出，2009年以來，國土部通過擴增量、擠存量、放流量增加土地供應，通過改進審批制度，提前預審，允許先行用地等，使擴大內需項目用地得到保障。 與此同時，批而未用、無地可用、違規違法也不同程度地存在，需要予以重視。

國土資源部正式發佈最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，新規對國有建設用地使用權招拍掛出讓範圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等方面作出了明確規定。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確：工業用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。

新規規定：受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

以來部分城市出現地王和房價暴漲，引起中央高度關注。國務院有關部門兩度調研房地產市場形勢。有關各方對房價的判斷分歧頗大，但維護房地產回暖態勢、防止漲價蔓延已成為各方共識。

7月21日，國務院研究室召集業界人士召開房地產市場形勢座談會，就“房價、地價、投資及熱點城市”等內容聽取各方意見。 而此前的7月9日，國務院領導主持召開經濟形勢座談會，其中也就房地產市場的情況聽取建議。在這次座談會上，國務院高層領導在關心房地產行業各項指標回暖的同時，對房價和“地王”現象提出了疑問。

房地產政策目前還不會進行全局性調整。針對最近“地王”頻出和部分城市房價快速上漲的情況，相關政策將作局部調整，主要是控制第二套房貸和增加供應。 官方統計還指出，儘管上半年銷售面積增幅近30%，但房地產開發投資同比增長僅9.9%。土地購買面積、土地開發面積和商品房新開工面積還出現了較為明顯的下滑。

在7月9日的座談會上，兩種意見較為突出，一是繼續維持房地產市場的回暖態勢，支持經濟復甦；二是目前房價上漲過快，應加強宏觀調控，防止房價暴漲。接近住建部的專家稱，上半年樓市的回暖對保增長起到了重要作用，部分城市房價上漲較快，不應擴大為全局問題，應因地制宜予以解決。

而在7月21日的座談會上，各方對房地產形勢判斷也分歧很大，主要有三種觀點：部分學界人士認為應當立即進行調控，控制房價上漲；而企業界人士認為，應繼續維持寬鬆的信貸環境，防止房地產投資再度下滑；房地產協會組織則認為，目前的問題是局部問題應當引起重視防止蔓延，但不應做全局性調整。

有關機構建議政府部門應當在繼續穩定現有政策的同時，對部分房價上漲較快的城市採取措施，防止房價上漲全面蔓延。具體辦法是加強地方政府的職責，嚴格控制第二套房貸，增加土地供給以確保未來商品房供應。

2007年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%

自2009年7月上旬以來，國務院有關部門已經兩度召集會議，邀集官方和學界人士研討房地產市場。2009年年初，樓房出售低迷，地產商資金鍊斷裂，於是有揚言跳樓的新聞出現。時過剛剛半年，地產商火拼“地王”，土地出售居然打破了紀錄。國務院在不到一個月的時間裏連續召開兩次有關會議，可見對當前房地產狀況的重視；高層領導人質疑“地王”現象，可見當前房地產行業的趨勢讓人擔憂。

地價進入樓價的成本，地價越高，樓價也越高。天價“地王”造就天價豪宅，有錢人買房囤房，沒錢人望房嘆房。

年初，地產業咽咽一息，如今卻是叱吒風雲。有道是治重病需先養後治，如今出手就用猛藥攻之，人的軀體並非鋼鐵鑄就，能經過起虎狼之藥嗎？“地土”產生的原因是信貸政策放寬，但手中有錢胡亂抬高地價，就如用猛藥一般，只怕會引得虛火上升！

國家鼓勵地產開發，除了因其是經濟發展的支柱產業之外，還因要致力於解決“人有其居”的問題，加大經濟適用房和廉租房的資金投入就是一個證明。如今奪“地王”，遍地豪宅林立，地產成為富人理財的手段，商場豪睹的戰場，其火爆與民何有哉！

商品生產與銷售流通要成為一條暢通的流水線，把握供求關係至關重要。有關部門提供的數據顯示，上半年，商品房銷售情況和房價呈現明顯的區域差異，商品房銷售和房價並非全面上漲。東部經濟發達地區房價及銷售量齊升其中含有投機炒房的成份，因為如果是房地產行業的全面復甦，就不會出現“中西部地區銷售情況尚未見明顯好轉”的現象。“東方亮而西方不亮”這隻能謂之為“畸形發展”。

要避免“地王”現象愈炒愈烈，就要改變拍賣辦法，以往我們只重視價格，價高者捷足先登，於是志在必得者便孤注一擲，瘋狂推高地價。如今要反其道而行之，則要“招”與“拍”相結合。所謂“招”就是限定土地用途和房價區間；所謂“拍”則是在同意以上限制的情況下，價高者得之。這樣有“三點好處”：

一是引導地產商注意平民住房的建設；

二是限制開發商的暴利，避免“價高傷民”；

三是抑制無節制地火拼“地王”，因為“地王”的產生只能使政府得益於一時，不能得益於長久，政府施政不能光看經濟效益，更要看政治效益與民生效益！

央視《經濟半小時》剖析了“廣州2007年批出的27塊區域地王，有24塊尚未開工或未售”的內幕。

央視經濟頻道有關房地產的一個節目，兩位嘉賓對近期央企頻頻競拍土地，製造多個“地王”大加抨擊。對於國企尤其是央企有些不同的看法，因為這些企業與我們所認知的傳統意義上的企業有所區別，這些企業擁有更多的政府背景，得到政府的扶植與幫助。

老百姓清楚地知道，雖然地價不是房價的唯一決定因素，但它是房價的主要決定因素。只要地價一漲，房價一定跟着漲。所以現在各地“地王”一出，網上老百姓對此評論之聲不絕，充分説明老百姓不喜歡高地價。

不管是國企還是民企，高價拿地都不是他們本意。誰都想低成本拿到土地，然後以稍低於周邊的房價銷售，這樣賣得更快、利潤實現更早。但在目前僧多粥少、價高者得的土地市場上，理性的企業基本上就拿不到地、吃不上飯。只有膽子大、敢舉牌的企業才能獲得土地。企業獲得土地的唯一途徑就是拼地價，所以“地王”頻出就不難理解了。

既然老百姓不喜歡“地王”，企業也不喜歡“地王”，那麼誰喜歡“地王”？當然只有土地出讓方，高價“地王”的唯一受益者就是土地出讓方。比如，北京市廣渠路“地王”，以超過掛牌價格300%的價格被央企摘牌，即使掛牌價格為土地成本價格，作為土地出讓方也至少因此獲得200%以上的超額利潤。在這種超額利潤的誘惑下，即使百姓不叫好，企業有怨言，媒體評論不斷，各地在土地出讓方式上仍然遵循統一的規則，那就是：“價高者得”。因此看來，高價“地王”一再出現的根本原因，是現行土地出讓制度的缺陷造成的，要根治“地王”現象，必須在改革土地出讓制度上下功夫。

大連萬達集團董事長 王健林

樓面地價比當前房價還高，真可謂“麪粉比麪包還貴”。開發商何以敢不惜代價豪賭房價狂漲？究其根本，就是開發商已經將一些地方政府裹挾上了“賊船”，超級地王的不斷誕生就是明證。遏止和消解“樓市泡沫”的辦法有很多，關鍵看政府的作為。老百姓期盼，政府多些“壯士斷腕”的勇氣，少些“一榮俱榮”的私利！

使地方政府從“利益分肥”中退出。變慾望政府為理性政府，變短期行為為理性行為，以財政收支約束政府建設行為，打破將土地出讓金、土地有償使用費作為政府“第二財政”的潛規則，同時推動土地出讓金、土地有償使用費專項審計、專款專用，避免讓地方政府變身“地主”政府，變身中間商人，變身闊爺浪子。

平抑被煽動起來的盲目購買衝動。改變觀念，迴歸本原，變擁有房產權為本的觀念為享有居住權為本的觀念，變所有權式佔用為理性使用的觀念，變實物安置為貨幣安置，變固定安置為自由安置。一方面，政府提供足量廉租房以保貧弱者所需，另一方面，對底層百姓提供住房補助和居住救助。

削奪開發商無止境的非法利潤空間。以智慧和決心打擊開發商的種種違法犯罪行為，嚴格監督地方政府自覺執行政策、法律，整肅吏治，鐵腕反腐。

眼看房價一漲再漲，老百姓真的害怕還會有這樣那樣的新地王來推波助瀾。新地王吹大了的是樓市泡沫，吹散了的是老百姓的安居夢！

有專家表示，“天價地”現象的形成，表面看是土地問題，實質上是信貸問題的深刻反映，房地產泡沫問題的實質是金融問題，土地只是泡沫問題的一個門徑和工具。他們認為，這表明，銀根、地根如何聯手、相互協調配合，仍是當前宏觀調控的一項重要課題。

“地王”、“天價地”現象產生，警示人們本輪經濟復甦過程中，暴露出擴內需、保增長過程中救市資金的流向，地方政府對供地規模、節奏的把握，以及房地產市場的供應結構等諸多問題，應引起政府的反省和深思，應適時出台政策加以引導、防範。專家建議，應該充分發揮政府的主導作用。

“天價地”現象是市場經濟條件下的產物，對此不應產生恐慌情緒，但政府應注重防範“天價地”現象的蔓延和跟風。專家們提醒政府部門，在國際金融危機影響尚未見底，還存在很多不確定性因素的情況下，政府尤其應對下一步的土地市場走勢倍加關注，積極完善土地市場的宏觀調控措施。

“地王”現象究竟會不會推動房價的進一步上漲，這與國家下一步的宏觀調控政策緊密相關，也就是説具體新一輪的泡沫會不會出現要看國家的宏觀政策。

作為國民經濟的支柱產業，房地產業一直以來都受到政府的密切關注。政府懂得建立一個健康穩定發展的房地產市場對於推動中國經濟發展的重要性。對此，政府在不同時期都積極地採取相應的措施來平抑房地產市場的巨大波動，儘可能平衡普通老百姓和房地產商的利益。

從行業發展歷程和未來趨勢看，無論是作為使用品還是投資品，房地產都有着巨大的市場需求。由中國特殊的國情所決定，將潛在需求轉化為實際增長的關鍵在於理解政府針對這一與民生高度相關之產業的決策方向，及相關政策對房地產企業戰略的影響。

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權》規定中第二十三條明確指出："受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。"也就是説，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。

“從當前總的土地市場形勢看，土地市場供應大體平衡，結構比較合理，個別城市、地區出現的所謂‘天價地’、‘地王’現象，只是個別現象，不具普遍性。對此，不必恐慌、誇大其影響力。”今日，來自中國社科院、中國人民大學、中國土地法律中心等單位的十餘名專家提出，政府監管部門應密切關注，採取防範手段，防止這一現象的跟風、蔓延。

國土資源部對今年上半年的地價監測系統及土地市場動態監測系統分析報告顯示，當前地價水平經過了國際金融危機影響下的新一輪宏觀調控政策調整，顯現企穩跡象。

對國土資源部的這份監測報告，專家們表示贊同。同時，他們分析指出，在兩三年之間房地產市場形成的“冰火兩重天”，與中國宏觀經濟調控大背景密不可分。他們認為，當前房地產市場的回暖、復甦，表明中央新一輪擴大內需、保增長的宏觀調控政策取得了明顯成效。

土地具有資源、資本、資產多重屬性，土地與房地產市場及至社會經濟的平穩健康發展密切相關。專家認為，以稀缺資源、市場競爭形成和個別價格為主要特徵的“地王”現象，其成因極為複雜，也反映出很多深層問題。

“天價地”現象的形成，表面看是土地問題，實質上是信貸問題的深刻反映，房地產泡沫問題的實質是金融問題，土地只是泡沫問題的一個門徑和工具。他們認為，這表明，銀根、地根如何聯手、相互協調配合，仍是當前宏觀調控的一項重要課題。

“‘地王’、‘天價地’現象產生，警示人們本輪經濟復甦過程中，暴露出擴內需、保增長過程中救市資金的流向，地方政府對供地規模、節奏的把握，以及房地產市場的供應結構等諸多問題，應引起政府的反省和深思，應適時出台政策加以引導、防範。”專家建議，應該充分發揮政府的主導作用。

“‘天價地’現象是市場經濟條件下的產物，對此不應產生恐慌情緒，但政府應注重防範‘天價地’現象的蔓延和跟風。”專家們提醒政府部門，在國際金融危機影響尚未見底，還存在很多不確定性因素的情況下，政府尤其應對下一步的土地市場走勢倍加關注，積極完善土地市場的宏觀調控措施。

圍繞下一步如何積極完善房地產宏觀調控政策，專家們建議，政府應更加關注關係民生的保障性住房用地需求分析，通過科學規劃、合理有序配置土地資源，確保保障性住房用地的供應。同時應加強土地供應後的監督，確保開發企業按照招拍掛過程中事先確定的規劃指標完成開發，應建立單宗地塊出讓規模跟蹤監控制度。針對“天價地”尤其應重點防範企業把自身承擔的風險轉嫁給社會承擔。

專家認為，政府部門針對個別地方出現的“地王”和“天價地”現象，應進一步改革土地財税體制，完善土地金融制度，使得信貸政策和土地政策相互協調、配合，在宏觀調控中發揮作用，政府應儘快公佈物業税開徵的時間表和路線圖。應進一步加大土地市場信息公開力度。