商品住宅裝修一次到位實施細則

建住房〔2002〕190號

各省、自治區建設廳，直轄市建委及有關部門，新疆生產建設兵團建設局，解放軍總後營房部：

為進一步貫徹落實《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》 （國辦發[1999]72號）要求，加強住宅裝修的管理，推行一次裝修模式，規範住宅裝修市場行為，提高住宅裝修集約化水平，加快推進住宅產業化進程，引導住宅建設健康發展，現將《商品住宅裝修一次到位實施導則》印發你們，請各地結合實際，參考執行。 ^[1] 

二○○二年七月十八日

1.1　總則

1.1.1　為貫徹國務院辦公廳1999年72號文件轉發的建設部等部門《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，“加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象”，落實《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）的有關規定，特編制本實施細則。

1.1.2　商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衞生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

1.1.3　本實施細則率先在國家康 居示範工程和申請商品住宅性能認定項目執行，其他新建城鎮商品住宅可採取分地區、分階段的方式逐步全面推行。

1.1.4　推行裝修一次到位的根本目的在於：逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規範裝修市場，促使住宅裝修生產從無序走向有序。堅持技術創新和可持續發展的原則，貫徹節能、節水、節材和環保方針，鼓勵開發住宅裝修新材料新部品，帶動相關產業發展，提高效率，縮短工期，保證質量，降低造價 。

1.1.5　堅持住宅產業現代化的技術路線，積極推行住宅裝修工業化生產，提高現場裝配化程度，減少手工作業，開發和推廣新技術，使之成為工業化住宅建築體系的重要組成部分。

1.1.6　住宅裝修產業鏈框圖。

1.2　住宅開發

1.2.1　住宅開發單位必須更新觀念，建造全裝修住宅，做到住宅內部所有功能空間全部裝修一次到位，銷售成品房的價格中包含裝修費用，並應在商品房預售合同中單獨標明裝修標準。

1.2.2　住宅裝修應在市場調查的基礎上正確定位，裝修檔次和標準應和住宅本身的定位相一致。在標準化、通用化的前提下，力求多樣化。

1.2.3　加強住宅裝修組織與管理。對設計、施工和監理單位進行資質審查，運用公開招標形式優選設計、施工和監理單位。貫徹執行國家有關規範、規定和標準，堅持高起點、高標準、高效率和高科技含量，創出裝修設計、施工和管理的新水平。

1.3　裝修設計

1.3.1　住宅裝修必須進行裝修設計，由開發單位委託具有相應資質條件的設計單位設計。

住宅裝修設計是住宅建築設計的延續，必須將裝修設計作為一個相對獨立的設計階段，並強化與土建設計的相互銜接，住宅裝修設計應在住宅主體施工動工前進行。

1.3.2　住宅裝修設計必須樹立以人為本的設計思想，多方聽取意見，細化設計方案，做到符合人體工程學，適應不同的結構形式，功能合理齊全，環境舒適衞生，造價適宜不高，貼近業主的實際需要。裝修簡潔化，裝飾個性化。

1.3.3　住宅裝修設計必須執行《住宅建築模數協調標準》，廚衞設備與管線的佈置應符合淨模數的要求，在設計階段就予以定型定位，以適應住宅裝修工業化生產的要求，提高裝配化程度。

1.3.4　積極推廣應用住宅裝修新技術、新工藝、新材料和新部品，提高科技含量，取得經濟效益、環境效益和社會效益。

1.4　材料和部品的選用

1.4.1　建立和健全住宅裝修材料和部品的標準化體系，淘汰技術落後、性能差或不符合衞生要求的材料和部品，開發和發展住宅裝修新材料和新部品，進行標準化、系列化、集約化生產，實現住宅裝修材料和部品生產的現代化。

1.4.2　住宅裝修部品的選用應遵循《住宅建築模數協調標準》，執行優化參數、公差配合和接口技術等有關規定，以提高其互換性和通用性。

1.4.3　實施材料和部品配套供應，形成成套技術。不但要求主體材料和輔助材料、主件和配件配套、施工專用機具配套，而且要求有關設計、施工、驗收等技術文件配套，做到產品先進有標準，設計方便有依據，施工快捷質量有保證。

1.4.4　材料與部品的選擇應符合產業的發展方向，經過國家授權機構的測試，滿足國家有關環保、節能和節水的最新標準要求，對產品質量責任進行投保；生產企業通過ISO9000或ISO14000系列認證。

1.4.5　材料與部品採購體現集團批量採購的優勢，大幅度降低採購成本。

1.5　裝修施工

1.5.1　住宅裝修由開發單位委託具有相應資質條件的建築裝飾施工單位施工。

住宅裝修應積極推行工業化施工方法，鼓勵使用裝修部品，減少現場作業量，積極引進和開發、應用施工專用機具，提高施工工藝水平，有效縮短施工週期。

1.5.2　加強施工組織管理，編制施工組織設計，擬定相應措施，有效控制裝修施工。

1.5.3　加強質量管理，制定質量通病防治措施，爭創優質工程。嚴把材料和部品質量關，不合格產品不準進入施工現場。

1.5.4　加強安全生產、文明施工管理，堅持安全第一、預防為主的方針，創造良好的施工環境。

1.6　工程監理

1.6.1　住宅裝修必須實施工程監理，由開發單位委託具有相應資質條件的監理單位監理。開發單位與所委託的監理單位訂立書面委託監理合同。

1.6.2　裝修工程監理的目標是：控制投資、進度和質量，強化合同管理和信息管理， 協調各方關係。包括以下內容：審核裝修合同、審核設計方案、審核設計圖紙、審核工程預算、查驗裝飾材料和設備、驗收隱蔽工程、檢查工藝作法、監督工程進度、檢查工程質量、協助甲方驗收裝修工程。

1.7　質量保證

1.7.1　確立開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售後服務。建築裝飾施工單位、裝修材料和部品生產廠家負責相應施工和產品的質量責任。

1.7.2　建立和推行住宅裝修質量保證體系，將設計、生產和施工的質量保證有機地聯繫起來，便於發現問題，研究對策，改進措施，使裝修質量經得起長時間的檢驗。

1.7.3　住宅開發單位必須向購房者提交裝修質量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖和主要材料及部品的生產廠家，並執行有關的保修期。 ^[1] 

2.1　資質管理

2.1.1　推行裝修一次到位的商品住宅，由住宅開發單位負責裝修工程的全過程，不允許購房者個人聘請施工單位自行裝修。

2.1.2　開發單位要嚴格選擇裝修設計和裝修施工的單位。

（1）根據建設部建設[2001]9號文《關於加強建築裝飾設計市場管理的意見》和《建築裝飾設計資質分級標準》，裝修設計單位分為甲、乙、丙三個級別，其承擔的工程項目不得超過相應級別所規定的業務範圍。

（2）裝修施工單位，應持有建設行政主管部門頒發的具有建築裝飾裝修工程承包範圍的《建築業企業資質證書》、個體裝飾裝修從業者應具有上崗證書，否則不得承接家庭居室裝修工程。

（3）由住宅開發單位通過招標選擇的裝修施工單位，必須具備一定的規模和經濟實力，應符合下列條件：

①具有獨立法人資格；

②配備相應的工程預決算人員、工程技術人員和施工管理人員；

③有固定的施工隊伍，施工隊伍工種齊全，主要技術工人應持有有關部門頒發的技能等級證書；

④裝修施工前，應辦理一定數額的工程保險。

（4）裝修施工單位應當遵循以下規則：

①採用的裝飾材料不得以次充好，弄虛作假；

②施工不得偷工減料，粗製濫造；

③不得野蠻施工，危及建築物自身的安全；

④不得冒用其他企業名稱和商標；

⑤不得損害居民和開發單位的權益；

⑥國家和地方規定的有關規範和規則。

2.2　質量管理

2.2.1　工程監理單位或裝修質量監督機構對裝修工程進行監理，嚴格執行每道工序特別是隱蔽工程的簽字驗收制度，以保證對施工質量的控制。

2.2.2　裝修施工單位應當按月填寫單項工程彙總表，報開發單位和監理單位，以保證施工進度。

開發單位應根據工程彙總表和預算額按時支付費用。

2.2.3　居室裝修質量首先應表現在樣板間上，樣板間要真實地反映裝修檔次和裝修施工質量。交付給購房者的裝修質量，不應低於樣板間的質量水平。作為裝修質量的衡量標準，樣板間在購房者入住之前不宜拆除。

2.3　合同管理

2.3.1　住宅開發單位和購房者應按照國家和地方的有關規定簽訂制式合同，並在房屋結構及設備標準中設置相關全裝修標準的內容（參見表4-3《全裝修套餐選擇表》和表4-2《全裝修標準裝飾材料》）。

2.3.2　住宅開發單位應在和裝修設計單位、施工單位等簽訂合同，合同中包括全裝修的套餐選擇和標準裝飾材料等內容（參見表4-3《全裝修套餐選擇表》、表4-2《全裝修標準裝飾材料》），並規定實施中應貫徹全裝修住宅的思想，實行工業化裝修方式。 ^[1] 

3.1　一般規定

3.1.1　室內裝修的功能

（1）室內空間的美化功能。主要包括：①造型藝術處理；②照明藝術處理；③材料的色彩，材料的質感。

（2）室內空間的利用和再塑。①空間的豎向分隔；②空間的水平分隔；③空間的有效使用；④室內外空間的相互滲透。

（3）結構及設備的隱蔽功能。①土建飾面層的保護；②水暖電管線及設備的隱蔽和保護；③防滲防潮的措施。

（4）住宅物理性能的提高。①提高保温、隔熱、隔聲、防塵性能；②提高防火、防跌、防滑、防曬性能；③延長住宅的使用壽命。

3.1.2　設計步驟與思路

（1）確定標準

配合開發單位通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。

裝修一次到位應在土建施工開工前，確定裝修設計方案，由開發單位優選隊伍，統一組織，採用工業化的集成方式加以實施。裝修一次到位應建立在通用化的設計基礎之上，其前提是規範化的有序管理。

裝修的多樣化，可表現在不同套型平面採用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強調在同一檔次上的統一性和均好性，同時通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發展。

（2）提前銜接

建造全裝修住宅，首先要實施土建設計和裝修設計一體化。土建設計方案確定後，裝修設計單位就應提前介入，針對住宅套內的平面佈置、設備及管線的位置，提出相應的裝修方案圖，兩個方案相互補充完善並進行調整。重點解決土建、設備與裝修的銜接問題，解決界面的聯繫，真正達到裝修的標準化、模數化、通用化，為裝修的工業化生產打下基礎，改變土建、裝修相互脱節的局面，使室內空間更趨合理。

①土建設計宜選用淨模製，用模數空間包容部品羣；②土建設計宜選用定型門窗洞口系列。儘量避免使用刀把門，為後裝房門、做門套提供便利條件；③水、暖、氣等設施管道系統應集中定型定位佈置，豎向管道宜綜合設計應固定在輕鋼龍骨支架上，形成定型的預製管束，逐層吊裝對接後包敷。水平管道可利用地石墊層、吊頂佈置，或採用布管矮牆連接管束中的豎管和潔具；④強、弱電線路，最好採用獨立的佈線系統，以便維護、更新線路和增加、改變用電點位置，從而避免影響其他部品和裝修面層的完好。

（3）部品集成

設計人員應瞭解材料部品的規格、式樣和品質，以及生產廠家的加工能力和安裝方式等，通過組合先在圖紙上加以集成。尤其是廚房、衞生間的設備配置，必須通過排列才能確定空間的各種尺寸。對於非標準裝修的部位，要進行尺寸實測。工廠加工，現場組裝，要求裝修設計為現場的快速組裝創造接合條件，儘可能減少手工加工的環節。

（4）提供圖紙

設計圖紙完成後，應向裝修施工單位進行交底，説明施工中應注意的問題和技術要求。

設計單位應向開發單位和施工單位提供以下圖紙資料：

①裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業圖）；

②設備部品清單；

③概算。

開發單位應向購房者提供以下竣工圖：

①套型（套內）平面圖及使用面積；

②選材和設備配置使用説明書；

③設備接口位置和接口圖、套內面積。

裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收。

（5）指導施工

首先指導施工單位做出樣板間，以引導裝修工程按一個標準全面展開。樣板間應以交付給購房者時的實景為主，以帶個性化裝飾為輔，真實地反映裝修一次到位的商品房的內在質量。

設計人員要配合開發單位、監理單位、施工單位，對材料和部品進行把關，現場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。

3.1.3　裝修的環保原則

室內裝修必須十分重視環保及防污問題。要在選材、施工用料方面堅持如下原則：

（1）節約資源

①提倡使用可重複使用、可循環使用、可再生使用的材料。

②選用良好的密封材料，改進裝修節點，提高外牆外門窗的氣密性。

③選用先進的節能採暖製冷技術與設備。

④選用高效節能的光源及照明新技術。

⑤節約用水，要強制性淘汰耗水型器具，推廣節水器具，選用節水水嘴和節水便器。

（2）減少室內空氣污染

①選用環保型裝修材料。

②選擇無毒、無害、無污染環境、有益於人體健康的材料和部品。宜採用取得國家環境標誌的材料和部品。

③使用能改善室內空氣質量的先進技術及設備。

④防止成品傢俱對室內造成的污染。

3.2　住宅功能空間設備配置推薦標準

3.2.1　商品住宅裝修必須達到購房者入住即可使用的標準，從裝修入手，整合提高住宅的品質，達到相應等級的舒適程度。

3.2.2　住宅功能空間的推薦標準：

（1）住宅功能空間推薦標準

注：這裏將住宅分為：普通住宅、中高級住宅、高級住宅。普通住宅相當於商品住宅性能評定中的A級商品住宅；中高級住宅相當於商品住宅性能評定中的AA級商品住宅；高級住宅相當於商品住宅性能評定中的AAA級商品住宅。

（2）廚房、衞生間部分

注：不含整體浴室

3.3　商品住宅裝修防火與安全

3.3.1　住宅裝修設計應嚴格執行建築設計防火規範（GBJ16-87）、高層民用建築設計防火規範（GB50045-95）、建築內部裝修設計防火規範（GB50222-95）及1999年局部修訂條文等規範相關條文。住宅裝修設計安全因素要把防火設計放在首要位置。

3.3.2　商品住宅裝修防火等級：分為高層住宅及低層、多層住宅兩個等級，高層住宅為一級防火，低層、多層住宅二級防火。

3.3.3　裝修材料按其燃燒性能劃分為四級，見下表：

裝修材料燃燒性能等級

3.3.4　高層住宅內部裝修材料的燃燒性能等級不應低於下表規定：

高層住宅各部位裝修材料的燃燒性能等級

注：本細則中，中高級住宅裝修材料的燃燒等級由設計人員視情況確定。

3.3.5　低層及多層住宅內部裝修材料燃燒性能等級不應低於下表規定：

低層、多層住宅各部位裝修材料的燃燒性能等級

注：高級住宅中含中高級住宅

3.3.6　住宅內部常用裝修材料燃燒性能等級劃分舉例見下表：

住宅內部常用裝修材料燃燒性能等級

3.3.7　商品住宅內部裝修材料燃燒性能升級使用措施：住宅內部裝修應根據不同防火等級的建築及不同使用部位選擇相應的燃燒性能等級的材料。如不能達到以上標準，則應採取必要的防火措施：

（1）安裝在鋼龍骨上燃燒性能達到B₁級的紙面石膏板、礦棉吸聲板，可作為A級裝修材料使用。當膠合板表面塗覆一級飾面型防火塗料時，可作為B₁級裝修材料使用。

（2）當膠合板用於頂棚和牆面裝修並且不內含電器、電線等物體時，宜僅在膠合板外表面塗覆防火塗料；當膠合板用於頂棚和牆面裝修並且內含有電器、電線等物體時，膠合板的內、外表面以及相應的木龍骨應塗覆防火塗料，或採用阻燃浸漬處理達到B₁級。

（3）當低層、多層民用建築需要內部裝修的空間內裝有自動滅火系統時，除頂棚外，其內部裝修材料的燃燒材料等級可在3.3.5表規定的基礎上降低一級；當同時裝有火災自動報警裝置和自動滅火系統時，其頂棚裝修材料的燃燒性能等級可在3.3.5表規定的基礎上降低一級，其他裝修材料的燃燒性能等級可不限制。

3.3.8　廚房裝修材料的燃燒性能規定及消防措施：廚房頂棚、牆面、地面均應採用A級裝修材料，可考慮安裝煙感及噴淋設備。

3.3.9　住宅內燈具安裝部位裝修材料規定：照明燈具的高温部位，當靠近非A級裝修材料時，應採取隔熱、散熱等防火保護措施。燈飾所用材料的燃燒性能等級不應低於B₁級。

3.3.10　住宅內燈具安裝要點：

（1）燈具高温部位與可燃物之間應採取隔熱、散熱等防火保護措施。如設絕緣隔熱物，以隔絕高温；加強通風降温散熱措施。

（2）燈飾所用材料的燃燒性能等級不應低於B₁級。

（3）功率在100W以上的燈具不準使用塑膠燈座，而必須採用瓷質燈座。

（4）鎮流器不準直接安裝在可燃建築構件上，否則，應用隔熱材料進行隔離。

（5）碘鎢燈的燈管附近的導線應採用耐熱絕緣材料（玻璃浮、石棉、瓷珠）製成的護套，或採用耐熱線，以免燈管內高温破壞絕緣層，引起短路。

（6）功率較大的白熾燈泡的吸頂燈、嵌入式燈應採用耐熱絕緣護套對引入電源線加以保護。

（7）有一定重量的飾物、吊燈、吊櫃以及懸掛的其它物件，一定要解決好構造安裝牢固可靠。

3.3.11　裝修設計要充分考慮建築結構的完好性，對結構主體不得拆改。

3.3.12　裝修設計不得破壞消防器材及設備，不得影響其使用和標示。

3.3.13　住宅設計中陽台荷載最小，裝修設計不宜擴大其原有功能，地面不宜鋪設石材。在放置花盆處，必須採取防墜措施。

3.4　裝修對室內環境的控制

3.4.1　室內環境質量標準，以滿足《民用建築工程室內環境污染控制規範》的要求。

室內物理環境質量標準

3.4.2　改善室內熱環境措施：

（1）裝修設計應妥善考慮散熱器的位置及散熱效果，不應把散熱器包嚴封死，影響室內熱空氣的對流。提倡採用先進採暖技術，或選用美觀、熱效高的新型散熱器。

（2）裝修設計應充分考慮門窗安裝節點，嚴格門窗安裝規程，確保室內的氣密性。

（3）裝修設計宜通過設置百葉窗或多種窗簾來反射、吸納陽光，從而達到降低或提高室温的目的。

（4）空調機的室內機安裝位置要考慮最佳效果。外窗可附加風扇，加強空氣對流。提倡增加新風的設備，改善室內空氣質量。

3.4.3　改善室內聲環境措施：

（1）鋪設架空或有軟墊層的地板、地毯、半軟質的橡膠地板、軟木複合地板，減少固體傳聲。

（2）提倡採用隔聲優良的門、窗和分室隔牆。

（3）提倡牆面貼牆紙、牆布，懸掛裝飾物達到吸聲效果。

3.4.4　改善室內光環境措施：

（1）儘量採用自然光改善居室衞生指標。

（2）裝修設計宜採用淺色及低反射係數的材料，以提高室內亮度，同時避免過強的陽光影響購房者的工作、休息。

（3）通過窗簾的設置，將直射光線變為漫射光線，改善透光係數，調節室內明亮程度。

（4）人工照明應選擇恰當的光源及燈具，照度應符合3.4.1表光環境照明部分的規定。

3.4.5　改善室內空氣質量：

（1）住宅穿堂風，通風排氣煙道和通風設施是保持空氣淨化、防止空氣污染的有效設計，裝修時應充分利用，不應破壞。

（2）為避免燃氣熱水器排出有害氣體對人的影響，應採用專用排氣道或採用平衡式燃氣熱水器。

（3）設有空調和採暖設備的房間應增加補充新風的設備或安通風窗，減少空氣的滯留。

（4）裝修應避免形成通風死角。廚房、衞生間宜裝排氣扇及門下裝百葉，形成負壓，有利於空氣流動，有利於換氣。

3.5　住宅電器線路的裝修設計

3.5.1　配電線路應有完善的保護措施，且有短路保護，過負荷保護和接地故障保護，作用於切斷供電電源。配電箱內的開關均採用功能完善的低壓斷路器。每棟住宅樓的總電源進線斷路器，應具有漏電保護功能，配電用保護管採用熱鍍鋅鋼管或聚氯乙烯阻燃塑料管，阻燃塑料管的質量應符合行業標準規定（氧指數不大於27）。吊頂內強電嚴禁採用塑料管佈線。

3.5.2　電氣線路採用符合防火要求的暗敷配線，導線採用絕緣銅線，表前線不應小於10mm，户內分支線不小於2.5mm。廚房、空調分支線不應小於4mm，每套住宅的空調電源插座、與照明電源分路設計，電源插座迴路設有漏電保護，分支迴路數不少於6回。採用可靠的接地方式，並進行等電位聯結，且安裝質量合格。主要電氣材料設備具有出廠合格證等質量保證資料，電源插座均採用安全型。

3.5.3　導線耐壓等級應高於線路工作電壓，截面的安全電流應大於負荷電流和滿足機械強度要求，絕緣層應符合線路安裝方式和環境條件。

3.5.4　線路應避開熱源，如必須通過時，應做隔熱處理，使導線周圍温度不超過35℃。

3.5.5　線路敷設用的金屬器件應做防腐處理。

3.5.6　各種明佈線應水平垂直敷設。導線水平敷設時距地面不小於2.5m，垂直敷設時不小於1.5m，否則需加保護，防止機械損傷。

3.5.7　佈線便於檢修，導線與導線、管道交叉時，需套以絕緣管或作隔離處理。

3.5.8　導線應儘量減少接頭。導線在連接和分支處不應受機械應力的作用。導線與電器端子連接時要牢靠壓實。大截面導線連接應使用與導線同種金屬的接線端子。

3.5.9　導線穿牆應裝過牆管，兩端伸出牆面不小於100mm。線路接地絕緣電阻不應小於每伏工作電壓1000Ω。

3.5.10　考慮到智能化的發展，要為住宅智能化佈線安裝預留線路。可以隱藏在可拆卸的壓頂線、掛鏡線、踢腳線中，便於更換。結合裝修平面設計，在各功能空間內預留數字視頻、信息網絡接口，且位置恰當。

商品住宅性能認定對不同等級商品住宅規定的智能設施標準示於下表。在裝修時應考慮各信息點的佈線到位，以滿足用户方便使用的要求。一般應與智能化設計的集成商共同研究確定。

商品住宅性能等級的智能系統設施

4.0.1　住宅裝修一次到位的具體實施步驟（表4-1）應圍繞全裝修住宅精心組織每個階段的工作，努力解決傳統做法中所帶來的一系列問題。

4.0.2　表4-1到4-3以工程實例為樣本，可以在實施中參照執行

表4-1

傳統裝修方式和裝修一次到位實施對比

表4-2

全裝修標準裝飾材料

表4-3

全裝修套餐選擇表

注：表4-1和4-2為國家康居示範工程的一個實例樣本，品牌略，可參照執行。 ^[1]