出讓土地使用權

土地使用權出讓，可以採用拍賣、招標或者雙方協議的方式。根據土地管理的有關法規，商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式，但協議的土地使用權出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金;如果土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲政府批准的，土地使用權由國家無償收回。轉讓房地產必須做到，以出讓方式取得土地使用權的，應按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;屬於房屋建設工程的，要完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，應形成工業用地或其他建設用地條件。以合法轉讓方式取得土地使用權的，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。土地使用權出讓最高年限按用途分別確定如下： 1.居住用地70年; 2.工業用地50年; 3.教育、科技、文化、衞生、體育用地50年; 4.商業、旅遊、娛樂用地40年; 5.綜合或者其他用地50年。以出讓方式取得了土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的，或成片開發土地未形成工業用地或其他建設用地條件的，司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權利的，依法收回土地使用權的，共有土地但未經其他共有人書面同意的，權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的，法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情形等，其土地使用權都不得發生轉讓行為。

出讓土地使用權人在出讓土地使用期限內依法對土地享有佔有權、使用權、收益權和處分權。分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。該部分處分權指出讓土地使用權人可依法將其享有的土地權利轉讓、出租、抵押或用於合資、合作經營及其他經濟活動。出讓土地使用權人對其使用土地上的地上建築物、其他附着物享有所有權。

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。土地使用者必須依土地使用權出讓合同的約定開發、利用土地，不得在法定或約定的期限內閒置土地。土地使用者轉讓土地使用權必須符合法定條件。

中華人民共和國國土資源部令 第21號

《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發佈，自2003年8月1日起施行。

部長 田鳳山

2003年6月11日

第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規範協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。

本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。

第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、徵地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關税費之和?有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低於最低價時國有土地使用權不得出讓。

第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公佈，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公佈。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公佈。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。

第八條 國有土地使用權出讓計劃公佈後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公佈的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公佈計劃接受申請的時間不得少於30日。

第九條 在公佈的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓;但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。

協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。

第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。

協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。

協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的，方可達成協議。

第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

第十四條 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公佈，接受社會監督。

公佈協議出讓結果的時間不得少於15日。

第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後，取得國有土地使用權。

第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。

1、有償的

2、有期限的

3、一種物權