認籌

“認籌”的具體操作大致有以下幾個環節。首先是消費者去開發商那裏填寫個人資料，在交納一筆數額不菲的“誠意金”後，將領取到一張叫VIP卡、VIP護照、VIP消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之後，消費者即獲得了“認籌”資格。但往往有“認籌”資格的消費者的數量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數量。

第二步就是所謂的“解籌”（一般的開發商在取得預售資格後才開始“解籌”）。在“認籌”數超過實際可提供的房屋數量的情況下，開發商一般採取“抽籤”的形式，從已“認籌”的消費者中“抽”出可以選房者。之後，被抽中的選房者再統一選房號統一交首期，統一簽署認購書或預售合同，挑中房號後，將與開發商簽訂“認購合同”。之後再是簽訂《預售合同》或者《房地產買賣合同》。

據説，所謂“認籌”是深圳開發商從香港同行那裏學來的一個樓盤營銷手段，不過，淮橘成枳，“認籌”來到內地之後，卻正以另外一種形態“肆虐”開來。

知情人士告訴記者，“認籌”裏其實暗藏了種種“玄機”。

陷阱一：“認籌”樓盤大多沒有預售許可證

搞“認籌”的樓盤幾乎都有一個共同特徵——沒有取得《預售許可證》。

記者本月26日趕到了正在進行“內部認籌”的蛇口某樓盤的“售樓處”，現場已擠滿了前來登記的消費者。記者問一位銷售人員：“樓在哪裏呢？”該銷售人員透過售樓處的玻璃窗指着樓下的一處工地説：“樓還正在打樁。”而記者此前在市國土部門也未查到該樓盤的初始登記記錄，這就意味着這個尚在打樁、還沒有進行初始登記的樓盤就已經開始“認籌”了。

陷阱二：變相佔用消費者資金

取得“認籌”資格時，消費者都將被要求交納一筆數額不菲的“認籌誠意金”。一般為數千、數萬至幾十萬不等。令人咋舌的是，華僑城內的某處高檔樓盤每套房的“認籌誠意金”高達100萬元。

儘管開發商均承諾，“認籌誠意金”可無條件無息退還。但有專家則認為，這實際是一種無償佔用消費者資金的“融資方式”。

有媒體披露，某樓盤認籌時打出了“購2房、3房及4房以上單位，可分別享受到‘1萬元抵2萬元’、‘2萬元抵3萬元’”的優惠，結果吸引了大批消費者前來排隊認籌。認籌當天就發放了“VIP認籌卡”1000多張，每張“VIP認籌卡”應交“認籌誠意金”最低1萬元。以此計算，開發商一日即融資1000餘萬。而按照慣例，一般樓盤“認籌”到“解籌”少説一至兩月，多則半年甚至更長。專家説，被無償佔用的這1000多萬元“認籌誠意金”對於部分現金吃緊的開發商往往能起不小的作用。

專家分析説，由於近期以來國家的宏觀調控對開發企業的資金來源產生了較大影響，“認籌誠意金”就成了不少開發企業的重要“融資渠道”。尤其是在項目開盤前的那段時間內，往往是開發商資金最為緊張的階段，“認籌誠意金”無疑可解決“燃眉之急”。

專家警告説：“對於這些‘認籌誠意金’，政府及其他機構並無任何監管措施。一旦項目出現問題，開發商捲款而逃，受損失的就是消費者本人了。”

陷阱三：排隊之“謎”

幾乎所有的樓盤在“認籌”之時都要排隊，坊間也流傳着不少人僱用農村進城務工人員排隊、甚至有人提前徹夜排隊“認籌”的説法。

為何會有“樂此不疲”的排隊現象呢？有知情者道出了其中的奧妙：一些開發商、代理商、“炒房者”就是要營造這種極端熱鬧的氛圍，製造出樓盤“供不應求”的假象，不明就裏的消費者看到越是排隊的人多，越覺得房子難買；越覺得房子難買，就越願意排隊。而那些儘管排了隊，也交了“認籌誠意金”但最後並未抽中選房權的消費者就越願意出錢從“炒家”手中買到選房權、甚至再出更高的價格從“炒家”那裏買房。

“排隊”有奧妙，“解籌”也暗藏“殺機”。

由於在一般情況下交納“認籌誠意金”之後，即可參加抽號（通過抽籤的方式在所有認籌者中抽得獲得選房權者），而且“認籌誠意金”可無條件退還，這就給“炒家”提供了機會。知情者介紹説，“炒家”一般都會“一盤多認”，也就是在同一個樓盤內多次“認籌”，而“認籌”數越多，被抽中的機會就越大，往往抽中一個號轉手就能賣錢。更有甚者，那些“有門路”的人往往通過關係在一開始就先佔個“號”，然後再轉手倒賣。

曾發生過一起較嚴重的“解籌”風波——一家代理商在代理一家樓盤的銷售時，組織了“認籌”和“解籌”。結果，樓盤全部房屋僅100餘套，但“認籌”數高達1000餘個。“解籌”當天，現場一片混亂，有激動的消費者衝進抽號現場，砸開了抽號箱，發現抽號箱內有很多相同的號碼！

陷阱四：故意控制房號

記者從知情者處獲悉，不少開發商及代理商在“認籌”時，往往故意控制房屋銷售的數量。知情者打了一個比方，有些樓盤往往只放出1/3的房屋，這1/3的房屋銷售完了之後就對外聲稱“全部售罄”，從而故意製造樓盤熱銷的假象。“越説房子賣完了，消費者越急，越急就越想買。但等不到多久，就會發現有人願意轉手，但價格自然高出了很多。”專家警告説，“這往往都是開發商或中介在當中做的手腳。”

陷阱五：開發商隨時提價，優惠成“空中樓閣”

所謂的“認籌”一般都有折扣。一般的樓盤都會以折扣2至3個百分點等優惠方式吸引消費者前來“認籌”。不過，有專業人士指出，這種“優惠”其實完全是虛幻的。因為，在“認籌”階段，開發商一般不會公佈銷售價格，如果“認籌”的人數超過預期，開發商將立即提價。如此一來，之前的所謂優惠無疑是“空中樓閣”。

有知情人士透露説，某樓盤開發商的領導層關於定價的決策就隨着“認籌”人數的不斷增加調整了數次。結果，最後的定價比最初的預期高出了整整1100元/平方米。

地產專家：“認籌”帶來了極大危害

記者日前採訪了市房地產協會的一位專家，該專家就坦言：“‘認籌’給房地產市場帶來了相當大的危害。其中最大的危害就是為房地產炒作提供了一個幾乎毫無風險的平台。”

該專家分析説，由於“認籌熱潮”人為製造了樓市“供不應求”的假象，不明真相的消費者也跟風買房。而“炒家”只要付出可“無償退回”的“認籌誠意金”就有可能獲得選房權。在熱銷假象的迷惑下，真正願意買房自住的消費者在經過多少次的往來奔波以及漫長等候後，往往非常想獲得“苦苦追求但又未能得到”的選房權。結果，自然給“炒家”創造了機會。

另外的一大危害就是推動了房地產“虛熱”勢頭。“認籌”與“炒作”互相推波助瀾，導致房價逐步上升。結果，不僅消費者付出了更多，而且一旦房價回落，在高位買進者定將遭受巨大損失。

購房認籌中的驚天騙局

凡未取得《商品房預售許可證》前，發展商不得發佈任何銷售信息，嚴禁以“認籌”、“內部認購”“內部登記”等任何形式變相無證銷售商品房，不得向購房者收取排號費、誠意金、認購費等任何含有預定款性質的費用。

所謂“認籌”就是開發商在項目正式發售前通過一些優惠方式，吸引有購房意向的消費者預先向售樓方繳納“排號費”、“誠意金”等費用，依照付款時間先後順序取得號，在解籌時消費者可憑號順序的先後挑選，購房並享受排號時約定的價格打折的優惠。

下面帶大家來看看認籌的欺騙本性，以及對消費者乃至整個房價市場的危害！

侵害一：消費者喪失知情權。

消協統計數據顯示，八成以上樓盤都採用了“認籌”方式，“認籌”以後“蓄客”的時間短則數月，長則半年甚至一年，在這段時間裏面，不公佈銷售均價，不公開選房，消費者手中只握有一個縹緲的“優先權”，而對欲購房資料一概不知。為保證“認籌”的成功與“火爆”，有的開發商四處“放號”，有的售樓小姐手裏就握一定數量的“認籌號”，向看盤的顧客推售。樓盤的“認購”量，往往是推盤量的幾倍甚至十幾倍，給人一種樓盤“供不應求”的市場假象。

舉例，東莞位於東城區火煉樹的“尚書苑”樓盤，開始接受認籌，據發展商公佈只有300多套房子，結果到6月底已經引來了將近1000人“認籌”，沒有結束；“XXXX湖”樓盤首期推貨量才135套，而3月18日接受預約認購當天，就發放VIP卡200多張。這種“緊俏”、“熱賣”的氣氛對欲購房消費者造成了極大的心理壓力，一解籌就糊里糊塗地匆忙選購下了定金。如據發展商公佈，南城“XX小城”開盤當日推出200套單位就賣出194套，沙田“XXX港”“解籌”開盤當日推出280多套單位，到中午時分便有250套售出。雖然不排除其中數據水分，但搶購熱潮從中可見一斑。

記者採訪了數名購房者均表示，交納了定金之後，我們什麼都不知道，只能等通知去解籌。

侵害二：迫使消費者放棄了選擇權

購房者原本可以貨比三家，從容選購合意的房子。消費者由於在某一處樓盤交納了“誠意金”等於上了“套”，棄之可惜，從而在不知不覺中，喪失了選擇的餘地。但一些開發商、代理商、“炒房者”就是刻意要營造搶購的極端熱鬧氣氛，找人來排隊製造出樓盤“供不應求”的假象。

許多不明的消費者看到越是排隊的人多，越覺得房子難買，就越願意排隊。甚至在同一個樓盤多次“認籌”的人也不在少數，因“認籌”越多，被抽中的機會就越大，往往被抽中一個號轉手就能賣錢，而那些儘管排了隊也交了“認籌誠意金”但最後並未購中選房權的消費者就越願意出錢從“炒家”手中買到選房權，甚至再出更高的價格從“炒家”買籌號，更有甚者，那些有門路的人往往通過關係在一開始就“先佔”號，然後再往外轉手倒賣。據調查，“認籌”樓盤的售樓小姐手中都有推銷“認籌”號的任務。

侵害三：侵犯消費者的公平交易權

“認籌”還有一個噱頭就是：銷售折扣。一般的樓盤都會以“九折優惠”、“1萬元抵2萬元”等方式吸引消費者前來“認籌”。可是在“認籌”階段，開發商只明確了購房者有獲得優惠折扣的權利，並不確定房屋單價，如果“認籌”的人數超過預期，開發商就趁機提價。這點其實是購房者致命的傷害，即使購房者自己無利可圖，更加傷害了其它的購房者。

比如説武漢武昌區武珞路及雄楚大街之間的BH樓盤，認籌前給消費者發佈的價格是6700一米，後來發現認籌的人比較多，立馬漲價到7000一米。而人家之前許諾的優惠也不過是10000元。按平均一套房子100米計算，那麼這些購房者實際上由於積極地參加認籌，實際上不但沒有少付一個銅板，反而為此多付了20000元，更讓後面的購房者多支付30000元以上。如此損人不利己的事情，從來沒有人感覺到，就因為交易的不公平，信息的不公開。但反過來一想，要是大家都不參加所謂的認籌，房價自然就漲不起來了，大家實際所獲得優惠，也絕對比都去參加認籌的好的多。一方面喊房價高，卻還要參加認籌的人們，請想想是這是多麼的愚蠢！

侵害四：無償佔有消費者的資金

據瞭解，開發商的普遍做法，“認籌”金額少則三五千，多則一兩萬；“認籌”時購房者以現金方式支付，由發展商出具收據，一般樓盤從“認籌”到“解籌”少説一至兩月，多則半年甚至更長，這樣佔用“認籌”資金少則幾百萬元，多則幾千萬元，規避了國家財務制度對企業流動資金數額限定的規範，這實際是開發商一種無償佔用消費者資金的“融資方式”，存在有非法融資的嫌疑。儘管開發商均承諾“認籌金”可無條件無息退還，但房地產開發週期較長，風險來源較多，消費者不但沒有獲得利息，而且萬一沒有領取預售證的樓盤“爛尾”，消費者更會損失慘重。

侵害五：消費者沒有任何法律保障

購房者在購得VIP卡，特別是前期的“認籌”客户在確立自己的“認籌”編號後，幾乎都以為板上釘釘，但這種想法有時候只能一廂情願。因為與商品房預售或現房銷售相比，“認籌”活動中當事人之間雖然多數未籤協議，即使有協議，協議的內容不受法律保護。

“認籌”所形成的“排號費”不等同於定金，也不是履約的保證，對開發商沒有任何法律約束力，如果售樓開發商將預售的房屋賣給了第三方，或隨意提高房價，開發商只需要將“排號費”返還購房者，不用支付違約金或雙倍賠償。

如果開放商發現“認籌”客户多、排號購買踴躍，就會隨意提高房價，把房子按提價的價格賣出去。而對於原先排號的那些購房者則採取退還排號費的方法，取消其優先選房、購房享受優惠價格的權利。更有個別開發商在認籌後緊接着通知購房者，將誠意金轉為“定金”並簽定“認購書”，企圖將“認籌”合法化，以“定金”的形式吞食“誠意金”。

由此可見，這種認籌的營銷手法，為開發商提供了一個毫無風險的炒作平台，擾亂了房地產市場正常經營秩序，推動了房價的虛高，殘害了消費者的權益。