物業管理概論

本書以物業管理理論為基礎，以國家最新頒佈的《物業管理條例》和《物權法》為法律依據，全面解讀了國家最新出台的與物業管理相關的法律法規，特別對近年來更新、廢止的法律法規作出及時調整，並緊密結合國家註冊物業管理師考試大綱和參考教材的內容，較為科學、系統地論述了物業管理的基本理論與實踐中的各個流程。本書可以作為物業管理、房地產開發與經營、工程管理、土木工程等專業的教材，也可以作為物業服務企業培訓、物業管理人員日常工作及職業資格考試的參考用書。 ^[1-2] 

第一章物業管理概述1

第一節物業管理的概念和特徵1

一、物業1

二、物業管理的概念3

三、物業管理的特徵4

四、物業管理的作用5

第二節物業管理的產生和發展6

一、物業管理的起源6

二、我國物業管理的發展歷程6

三、我國物業管理制度的歷史沿革8

第三節物業管理的基本理論11

一、《物權法》概述11

二、建築物區分所有權理論12

思考題17

第二章物業服務企業和物業管理從業人員18

第一節物業服務企業概述18

一、物業服務企業的概念和特徵18

二、物業服務企業的經營目標18

三、物業服務企業的分類19

第二節物業服務企業的設立及資質等級20

一、物業服務企業設立20

二、物業服務企業的資質審批及管理21

第三節物業服務企業的組織形式與機構設置23

一、物業服務企業的常見模式23

二、物業服務企業組織機構設置的考慮因素23

三、物業服務企業機構設置應遵循的原則24

四、物業服務企業機構設置的程序24

五、物業服務企業的組織形式25

六、物業服務企業的機構設置27

七、物業服務企業的權利與義務28

第四節物業管理從業人員29

一、物業服務企業從業人員職業資格的發展歷程29

二、物業管理師執業資格考試29

三、物業管理師註冊30

四、物業管理師的執業32

五、物業服務企業從業人員的培訓及管理32

思考題34

第三章業主和業主大會36

第一節業主36

一、業主的概念36

二、物業使用人36

三、業主的權利36

四、業主的義務38

第二節業主大會與業主委員會38

一、業主大會38

二、業主委員會41

三、對業主大會和業主委員會的指導和監督44

四、關於業主大會、業主委員會的限制性規定44

第三節臨時管理規約和管理規約45

一、臨時管理規約45

二、管理規約45

思考題46

第四章物業管理招投標47

第一節物業管理招投標概述47

一、招標投標的概念47

二、我國工程招標投標發展的意義47

三、我國招投標法律制度的基本框架49

四、招投標制度與中國物業管理的發展49

五、物業管理招標投標的特點51

六、物業管理招投標的基本要求與原則51

第二節物業管理招標52

一、物業管理招標52

二、物業管理招標的類型53

三、物業管理招標的方式53

四、物業管理招標的內容54

五、物業管理招標的條件與程序55

第三節物業管理投標59

一、物業管理投標59

二、物業管理投標的條件59

三、物業管理投標的程序59

四、投標的策略及技巧62

第四節物業管理方案65

一、制訂物業管理方案的一般程序65

二、制訂物業管理方案的要求65 ^[1] 

三、制訂物業管理方案的要點及方法65

思考題69

第五章物業服務合同70

第一節合同概述70

一、合同的概念和特徵70

二、合同的訂立70

三、合同的形式72

四、合同的分類73

五、合同的構成要件74

六、合同的內容74

第二節前期物業服務合同75

一、前期物業服務合同的概念75

二、前期物業服務合同的特徵75

三、前期物業服務合同的時效75

四、前期物業服務合同的主要內容76

五、簽訂前期物業服務合同應注意的事項76

第三節物業服務合同77

一、物業服務合同的概念77

二、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別77

三、物業服務合同的簽訂77

四、物業服務合同的終止79

思考題79

第六章前期物業管理80

第一節早期介入80

一、早期介入的概念80

二、早期介入的必要性80

三、早期介入的作用80

四、早期介入的內容81

第二節物業的承接查驗83

一、物業承接查驗的概念83

二、新建物業承接查驗83

三、物業管理機構更迭時的承接查驗85

第三節前期物業管理88

一、前期物業管理的概念88

二、前期物業管理的特點88

三、物業管理項目前期運作89

四、工程質量保修89

五、前期溝通協調89

第四節物業的入住與裝修管理90

一、入住90

二、物業裝修管理94

思考題100

第七章房屋及設施設備管理101

第一節房屋修繕管理概述101

一、房屋的種類和基本組成部分101

二、房屋的基本功能與要求101

三、房屋損壞的現象及原因101

四、房屋完損等級的分類和評定方法102

五、房屋修繕的概念和管理機構103

第二節房屋修繕管理的內容104

一、房屋修繕工程的分類104

二、房屋修繕標準104

三、物業服務企業房屋修繕管理的主要工作內容105

四、房屋修繕責任106

五、危險房屋的安全管理與鑑定106

第三節物業設施設備管理概述107

一、物業設施設備的含義107

二、物業設施設備的構成108

三、物業設施設備管理的概念和內容109

四、物業設施設備管理的意義111

五、物業設施設備管理的目標與核心112

六、物業設施設備管理與維修的特點114

七、物業設施設備管理的要求114

第四節物業設施設備運行維修管理116

一、物業設施設備的運行管理116

二、物業設施設備的保養管理118

三、物業設施設備的維修管理119

四、幾種典型設施設備的管理120

思考題123

第八章物業環境管理125

第一節物業清潔衞生管理125 ^[1] 

一、清潔衞生管理的內容125

二、清潔衞生服務管理的基本方法126

三、清潔衞生的日常管理126

第二節物業環境綠化管理127

一、物業環境綠化管理的內容127

二、物業環境綠化管理的具體工作128

第三節衞生蟲害防治129

一、白蟻的防治129

二、鼠害的防治131

三、蚊子的防治131

四、蒼蠅的防治132

五、蟑螂的防治132

六、其他衞生蟲害的防治132

第四節物業環境污染與防治132

一、大氣污染與防治132

二、水體污染與防治133

三、固體廢物污染與防治133

四、噪聲污染與防治134

思考題134

第九章物業安全管理135

第一節物業安全管理概述135

一、物業安全管理的含義135

二、物業安全管理的意義135

三、物業安全管理的指導思想和落實原則135

第二節物業管理區域治安管理136

一、 物業管理區域治安管理的含義和特點136

二、物業管理區域治安管理的內容137

三、物業治安管理人員的要求137

四、物業治安管理工作檢查方法138

五、治安管理安全防範的注意事項138

第三節物業管理區域消防管理139

一、物業管理區域消防管理概述139

二、義務消防隊伍的建設139

三、物業管理區域消防制度的制訂140

四、消防設施設備管理的內容140

五、物業消防安全檢查141

第四節物業管理區域車輛管理142

一、物業管理區域內車輛管理的要求和方法142

二、物業管理區域車輛管理注意事項142

思考題143

第十章物業服務企業的財務管理144

第一節物業服務企業財務管理概述144

一、物業服務企業營業收入144

二、物業服務企業的成本費用和税費144

三、物業管理服務利潤145

第二節物業服務費145

一、物業服務費的含義和收費原則145

二、物業服務費的定價形式和收費形式146

三、物業服務費的繳納和督促149

四、代收代交費用149

第三節住宅專項維修資金150

一、住宅專項維修資金的含義150

二、住宅專項維修資金的交存150

三、住宅專項維修資金的使用151

四、住宅專項維修資金的監管152

思考題153

第十一章居住物業的物業管理155

第一節居住物業的概念和特點155

一、居住物業的概念155

二、居住物業的分類155

三、居住物業的功能要求157

四、居住物業的特點157

第二節居住物業管理概述158

一、居住物業管理的概念158

二、居住物業管理的市場特徵158

三、居住物業管理的原則160

四、居住物業管理的基本內容161

五、居住物業管理的基本環節161

第三節住宅小區的物業管理162

一、住宅小區的概念162

二、住宅小區的功能162

三、住宅小區物業管理的原則163

四、住宅小區物業管理的內容164

五、住宅小區物業管理服務的特點166

第四節智能住宅小區物業管理167

一、智能住宅小區的概念與特點167

二、智能住宅小區物業管理的概念與要求169

三、智能住宅小區物業管理的主要差異化服務內容169

思考題171

第十二章非居住物業的物業管理172

第一節物業經營管理概述172

一、物業經營管理的內涵172

二、物業經營管理的管理對象172

三、物業經營管理的工作內容176

第二節寫字樓的物業管理178

一、寫字樓與寫字樓物業管理的特點178

二、寫字樓物業管理的目標與內容180

三、寫字樓租賃管理182

四、寫字樓物業服務企業的選擇與評價186

第三節零售商業物業的物業管理188

一、零售商業物業管理的要求與層次188

二、零售商業物業管理的內容189

三、零售商業物業的租賃管理191

第四節工業物業的物業管理195

一、工業物業管理的概述195

二、工業物業管理的特點196

三、工業物業管理的要求和原則197

四、工業物業管理的內容199

思考題202

第十三章物業服務企業品牌管理203

第一節物業管理品牌概述203

一、 物業管理品牌的涵義203

二、物業管理品牌的特徵203

三、物業管理品牌的構成要素204

四、物業管理品牌的創建205

第二節物業管理品牌形象策劃與傳播208

一、物業管理品牌形象策劃的原因208

二、物業管理品牌形象策劃的內容209

三、物業管理品牌形象的傳播210

第三節物業服務企業與ISO 9000標準211

一、ISO 9000質量管理體系的基本知識211

二、ISO 9000標準和八項質量管理原則212

三、ISO 9000在物業服務中的應用213

四、物業服務企業實施ISO 9000質量體系應注意的問題214

五、物業管理中推行ISO 9000質量標準的意義215

思考題216

參考文獻217 ^[1]