工業物業管理

工業物業以生產用房為主，但也有與之相配套的辦公用房、生活用房和各種服務設施。所以，在管理方面，它既有與辦公樓宇、居住用房相同之處，也有不同的地方。工業物業的管理，應遵循以下幾個原則： ^[1] 

1．統一管理與獨立管理相結合的原則

工業物業區域內，往往有一個統一的物業管理機構負責區域內治安保衞、清潔衞生、庭園綠化、消防安全、設備設施維修保養等日常管理工作。但是，工業物業往往集生產用房、辦公用房、生活用房、商業用房於一體，而且又因權屬不同而各異，必然給物業的統一管理帶來困難。所以，工業物業的管理應遵循“統一管理與獨立管理相結合”的原則。所謂“統一管理”就是在整個區域內有一個管理機構，負責區域內公共部位的各種管理工作，協調各業主及使用人的關係。所謂“獨立管理”，就是在各類用房中，有獨立的管理機構，即使在同一類型的房屋中，也可能有不同的管理機構。如生產用房，各生產單位可能是相對獨立的區域或樓宇，因此有自己內部的管理機構，內部管理機構除盡職盡責管理好轄區的事務外，應協助整個工業物業區域內的統一管理機構做好各項工作。

2．專業管理與自治管理相結合的原則

工業物業或出售或出租，因此可以像居住物業那樣，成立“業主委員會”。業主委員會對區域內重大問題作出決策，並有權選聘物業管理公司對物業進行統一的管理。作為專業管理機構，物業管理公司的水平影響着工業物業的生產環境、工作環境和居住環境，影響着物業的保值和升值。遵循“專業管理與自治管理相結合”的原則，按照業主的要求和標準實施專業管理，有助於提高生產效率。

3．物業管理與經營服務相結合的原則

物業管理的現行模式是“統一管理、綜合服務”。工業物業一般建在城市的遠郊，遠離大城市，生活有諸多不便之處。因而物業區域內建造了生活用房、商業用房。儘管如此，一個工業物業區域比一般居住小區要大，要滿足不同業主和使用人的要求，勢必還有一定的差距。物業管理公司在實施管理時，應急客户之急，提供各類經營性服務，做好廣大業主和使用人的“後勤部隊”。總之，工業物業，特別是標準工業廠房、工業園區，是我國改革開放後出現的新生事物。管理好這類物業，是物業管理行業不容推卸的責任。

一、工業區各單位的管理 ^[2] 

按工業區內工業物業買賣或租賃合同的規定，各企業單位、車間要履行各自的權利和義務，管理好各自使用的建築物，。此外，各企業應遵守以下幾項規定：

1．生產用物業不準用作生活居住；除經公安部門批准同意設立專用庫房外，禁止在廠內堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險晶和有害物品。

2．各企業根據生產需要，對廠房和倉庫進行分割改造和內部安裝設備時，不可損壞樓面結構和超過樓面允許的荷載。施工前應與管理者聯繫，並提供圖紙，經有關部門會籤後方可進行施工。

3．各企業應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權要求有關企業修復到正常狀態，由此造成的損失由責任企業負責。

4．因使用水電不當而造成其他企業損失的，其損失由責任者承擔。

5．物業管理公司可以要求各企業的工業廢棄物自行妥善處理，不得向外倒放，也可以由物業管理公司指定專業部門集中處理廢棄物。

二、工業區公用部位的管理

1．為確保廠房和倉庫及附近建築物羣體協調和美觀，滿足給排水要求，消防安全規定及生產和人員安全，各企業不得在紅線範圍內的基地上或屋頂、外牆、技術層搭建和安裝設備，要在外牆及屋頂上設置企業標誌和廣告，應事先向管理部門申請，經協調，批准後方可實施。

2．為確保文明生產和綠化環境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可佔用園林綠地面積。

3．為確保公共場所的清潔衞生，各企業要加強對員工教育，對違反環衞保護規定的，由責任者負責。

4．各企業不得以任何形式佔用在購買或租賃合同中明確的公用部位。

5．各企業應教育員工愛護公用部位的房屋結構和設備，如人為損壞，由責任者負責。

6．廠房和倉庫的公共場地，除由物業管理公司協商確定停放自行車和汽車外，各企業不得堆放貨物等東西。

三、工業區設施、設備管理

工業區設施和設備大體可分工業生產專用設施和設備、工業生活共用設施和設備以及工業物業附屬設施和設備三大類。工業生產專用設施、設備，如鋼鐵廠的鍊鋼爐、機械加工廠的各類機牀等等，其管理的專業性強，應由工業企業自管；工業生活共用設施和設備以及工業物業附屬設施和設備(以下不妨簡稱為工業物業設施、設備)，如供水、供電、供氣、供暖、通訊等等通用的L設施和設備，可委託物業管理公司管理。工業物業設施、設備管理應建立健全工業物業設施、設備的使用、維護保養制度，保證工業物業設施、設備的正常運行，定期維護保養。

四、工業區環境管理

1．工業區環境污染的管理。

(1)工業區環境污染的類型。①空氣污染，造成空氣污染的因素有：，燃煤排放二氧化硫氣體、機動車尾氣、工廠內排放的化學煙霧、粉塵等；②水污染，工業廢水含有大量有毒、有害污染物，容易引起水污染；③固體廢棄物污染，工廠內固體廢棄物污染是指人們在生產、生活中扔棄的固態物資造成的污染；④噪聲污染，噪聲污染包括交通噪聲污染、生產噪聲污染和生活噪聲污染等；⑤電磁波污染。

(2)工業區內環境污染的防治。環境污染的防治除了要求工業區內各有關單位認真執行國家有關環境保護的法律、法規以及環保部門監督、檢查以外，物業管理公司也應該結合實際情況，制定工業區內污染防治制度，並監督各企業認真執行，避免或減少工業區內環境污染事故的發生。

2．綠化和環衞工作。

綠化和環衞工作既是治理環境污染的有效措施，也是提高環保質量的有效途徑。工業區內的綠化能夠淨化空氣、防塵、防噪音、改善工業內小氣候，並美化人們的工作、生活環境。工業區綠地的類型有：

(1)公共綠地。包括工業廠區、生活區域及文化活動場所的綠地。

(2)公共場所、公共建築及公用設施綠地。

(3)庭院綠地。

(4)道路及廣場綠地。

工業區的環境衞生要注意“掃”和“防”結合。道路及有關衞生區要定時清掃、灑水；公共場所需設置衞生桶、衞生箱，制止工業區不良衞生習慣。物業管理公司有責任搞好環境衞生工作；同時也要求工業區的職工、家屬、住户積極配合物業管理公司的環境衞生工作，因此，物業管理公司應抓好宣傳教育工作，增強職工及住户文明意識和自覺自願遵守規章制度的觀念，，把工業區的環境保護、環境衞生與建設文明物業工業區有機地結合起來。

3．認真清理工業區內的違章搭建。違章搭建是對整個工業區和諧環境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的日常生活、工作，還有可能帶來交通不安全的問題。因此，物業管理公司要認真做好清理工業區內的違章搭建的工作。

4．做好公用設施管理。公共設施是工業區物業的一個重要組成部分。公用設施一旦遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的辦公和生活。因此，物業管理公司必須加強公用設施的管理。

5．努力建設新型的人文環境。物業管理公司應開展人文環境的建設和管理。新型的人文環境應該是和睦共處、互幫互助的生活環境，互利互惠、温馨文明的工作環境以及融洽和諧、輕鬆有序的辦公環境等。好的人文環境可以煥發熱情，提高工作效率，對社會治安狀況的好轉也有極大的促進作用。

6．建設各類環境建築小品。環境建築小品的內容十分廣泛，就其性質來説大體可分為三類：

(1)功能性。有坐椅、桌、園燈或路燈、垃圾筒、電話亭、休息亭廊、標誌牌、兒童遊戲設施、地面鋪裝等。

(2)裝飾性。有花架、花壇、水池、人工噴泉、人工瀑布、假山、雕塑、疊石等。

(3)分隔空間。有人口標誌、圍牆、欄杆、路障、台階、擋土牆等。

環境建築小品具有方便耐用、美化環境、組織空間的功能。其種類、造型、規格、質地可根據實際需要而設計，但應注意不要強求樣樣俱全。物業管理公司應用少量的投資和簡易可行的材料建設各類環境建築小品，力求建築小品新穎、別緻、實用，達到美化環境的效果。

五、工業區治安管理

治安管理的目的是為了保障物業管理公司管理區內的人、財、物不受傷害和損失，維護正常的生產、生活秩序。

(一)工業區治安管理的特點

1．綜合性強、管理難度大。工業區內地域廣，建築物類型繁多、功能各異，生產單位連續作戰，生產產品數量大；生活區域同生產區混雜，工業區內人員、車輛繁多!；同時各生產廠家、車間又有各種不同類型的管理方法，物業管理公司不可能過多幹預，只能同各生產單位、車間及生活區的宿舍、住户管理單位密切合作，相互配合，積極參與，才能較好的完成管理工作。

2．服務性強。物業管理公司的治安保衞管理實質上是治安服務，即提供保安、保衞服務，為保障工業區職工、住户的人身、財產安全服務，作為保安人員，要樹立“以顧客為中心”的思想；既要有公安人員的警惕，又要有服務性行業的熱誠；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂於助人。

(二)工業區治安管理的內容

1．建立健全安全保衞的組織機構。

2．制定和完善各項治安保衞崗位責任制。

3．根據治安區域大小和當地治安情況，配備相應數量的保安員，定期對保安員進行職業道德教育和業務培訓。

4．建立正常的巡邏、值班制度，明確重點保衞目標，做到點面結合。

5．處理突發性的治絲件。

6．聯繫區內羣眾，搞好羣防羣治，完善區域內安全防範設施。

7．與周邊單位建立聯防聯保制度，並與當地派出所建立良好的工作關係。

六、工業區消防管理

(一)工業區消防管理的目的和方針

消防管理的基本目的，是防止工業區發生火災，最大限度地減少損失，為工業區業主單位、職工、住户的工作、生活提供安全保證，增強他們的安全感，保護其生命財產的安全。

消防管理的方針是“預防為主，防消結合”，要求消防工作在思想上要把預防火災放在首位，從人力、物力、財力、技術等方面做好滅火的預防，確保物業的安全使用。

(二)工業區消防管理的內容

1．定期訓練專職消防員，建設高素質的消防隊伍。

2．制定、完苦的消防制度。

3．管理和維護好消防設備和器材。

4．定期進行消防安全檢查和消防演習。

5．保持消防通道暢通無阻，一旦發生火警，能及時疏散人羣。

6．制定緊急情況下的應急措施方案。

7．及時處置消防安全事故。

七、工業區車輛管理

(一)車輛管理工作的內容

1．建設合適的停車場、棚、庫房。

2．配置相應的監控、防盜設施。

3．建立健全車輛管理制度。

4．檢查、放行進出門衞的車輛。

5．保證車輛在工業區內的正常行駛和停放。

(二)停車場地的建設要求

1．停車場地位置規劃。物業管理公司對停車場地位置的規劃，既要儘可能地利用已有停車場地，又必須考慮實際需要，大膽創新，因地制宜地規劃設計出既能與工業區相協調，又符合實際需要的停車場地。

2．停車場(棚、庫)內要求有不同的空間，適合不同車輛。停車場(棚、庫)要保證停車暢通無阻，其內部要設置清楚而又足夠的指示信號燈、指示標語，有充足的消防設備；停車場(棚、庫)的車位佈置，要按車型、規格分別佈置，防止各類車型的車輛混雜存放。

八、工業區物業管理服務

工業物業管理的服務，主要是做好各項保障工作，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；自然環境和社會文化環境的保障等。工業物業管理服務是物業管理單位的一個利潤增長點，做好這方面工作對拓寬物業管理企業經營渠道具有重要意義。

1．生產用房的管理是工業物業管理的重點 ^[1] 

工業物業一般以生產用房為主，輔以辦公用房、生活用房和各種服務設施，如銀行、郵局、餐飲、娛樂場所等。一般生產用房或出租或出售，由不同的企業使用。由於各生產企業都有其特殊的行業特點，專業性很強，因此，要求管理者要了解不同行業的有關知識，有針對性地制定具有權威性和約束力的管理規定，統一規範和協調各企業的生產經營行為，維護轄區內正常的生產經營秩序。

2．輔助配套的管理工作多樣複雜

工業生產離不開輔助配套設施，有的企業又是24小時連續生產，與之相配套的輔助部門也要作相應的安排，如門衞、餐廳、浴室、動力供應和倉儲運輸等，以保證一線生產的正常進行；對有毒有害和易燃易爆危險品的倉儲運輸，以及三廢的排放處理要有嚴格的管理辦法和監督措施；為防止超負荷使用動力，要組織協調，制訂限額使用的規定等等。

3．險情的出現難以預料

工業物業因使用不當和使用頻繁，造成房屋損耗，以至帶來結構的變化，險情的出現難以預料。例如，笨重的機器和存量過多的貨物，使重量超過樓面結構的負荷；機器開動造成振動，房屋損耗嚴重；電梯高頻率地使用，以及電器和其他設備，如配電裝置和水泵等，由於超負荷運轉而易損壞，使保養費增高。

4．清潔工作難度較大

工業物業由於使用功能的特殊性，生產用房往往難以保持清潔。如廠房內機器的油污容易弄髒走廊等地方，生產過程中排放的有害氣體、塵埃等要花費大量的人力、物力、財力來清除，給環境衞生和環境保護帶來了困難。

5．治安保衞和消防工作要求高

很多生產企業是高科技型的，生產高精尖產品，從原材料到產出品不僅價格昂貴，而且技術保密性強，因此必須加強安全防範措施，從內到外，建立一套有效的制度。作為生產企業，會使用和接觸一些危險品，如管理不善，則可能發生火災爆炸事故。消防工作應堅持以預防為主，配備足夠的消防設施和器材，24小時專職消防人員值班，嚴防火災的發生。

6．需提供多方位的社會化服務

工業物業除需加強生產用房的管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅等的管理也不容忽視。物業管理單位除負責一般共同設備、公用設施、環境的清潔、園區的安全、庭園綠化等常規性工作外，還可以經營餐廳、浴室、醫務室、自選商場以及小百貨等配套服務。一方面可為用户提供方便，解決後顧之憂；另一方面可以增加經營收入，增強自己的經濟實力和企業形象。

工業物業的物業管理是各種不同類型物業中最難的，一方面對工業廠房有特殊要求，另一方面要保證廠區水電的持續、正常的供應，針對以上工業物業的物業管理的特點和難點，在常規服務上必須堅持高標準。具體物業管理過程中要求做到以下幾條： ^[3] 

a．組建精幹的物業管理機構，實行民主管理。在廠房落成之前，就應對選擇專業化的物業管理機構有通盤考慮，以便負責廠房的驗收接管工作。在業主或承租客户人住之前，要同他們簽訂物業管理協議，明確其應盡的義務和享受的權利；在業主和承租客户人住後，應正式成立物業管理機構，其成員由使用廠房的各企業派代表組成。由房地產企業物業管理負責人任組長，實施民主管理。

物業管理機構的職能是負責廠房區域內建築物的日常物業管理事務；統一對外聯繫，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；協調各生產企業間的關係；落實整個區域內設備、設施和共用部位的物業管理工作；負責建立房屋維修基金；按時收取和分攤物業管理費用；制定有關具體物業管理制度和檢查執行情況。

b．做好生產廠房的物業管理工作，確保房屋的結構完好和安全使用。這裏特別要注意在改造廠房和內部安裝機器設備時，不得損壞廠房結構，不得超過樓面允許的荷載，如因超載機器引起的樓層損壞的一切損失，應由責任者承擔；工業廠房的現場管理十分重要，不得在廠房內堆放易燃、易爆和有腐蝕性物品，不得隨意排放有害氣體，超過規定標準的噪聲必須採取降音措施，不得隨意拋棄工業廢棄物，應該確保電梯的安全使用。

c．搞好生產廠房內、外公共區域的管理，保證廠區安全、整潔。綠化工作要對大面積的綠地做好養護，拔除雜草，灌水施肥，修剪樹木，滅蟲滅害；不得侵佔綠地，以保持環境的美化。保潔工作要保持廠區的乾淨整潔，嚴格對工業垃圾和生活垃圾的分離工作及按時處置；各個生產企業不得以任何形式佔有共用部位，堆放貨物，搭建違章建築；在外牆、屋頂設置企業標誌和廣告，必須向物業管理機構提出申請，經批准後方可實施。

d．要建立安全保衞制度，確保安全生產。根據實際需要，建立一支精良的保安隊伍，實施24小時值班和巡邏制度；為昂貴的產品、原材料和保密性資料檔案做好防範性的安全工作，並應防範因頻繁啓動電氣設備、使用大量煤氣和高壓容器不當而引起火災及爆炸事故大發生，要備足消防設施和器材，要對明火操作做出使用規定和規定操作區域；停放在公共場所的貨物、設備、材料、車輛等，可由各企業自行看管，也可委託治安部門統一看管；建立各企業員工、車輛貨物出入場區大門必須遵守的門衞制度。

e．提供全方位的社會化服務。工業物業中除了加強生產用房的物業管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅的管理也不能忽視。對一般共用設施、環境的整治、庭院的綠化進行常規物業管理外，還可經營餐廳、浴室、醫療、自選商場以及小百貨等配套設施的服務。一方面可以為業主和承租客户提供方便，解除生活方面的後顧之憂；另一方面也可增加收人，增強企業的經濟實力和樹立物業管理企業的形象。

1．負責工業物業的日常管理事務，如清潔、綠化、治安、消防、車輛管理等。 ^[2] 

2．建立和實施物業管理的規章制度。

3．協調各企業對公共部分的使用，維護工業物業區域內的佈局。

4．負責工業物業公用部位、附屬設施及共用設備的使用、養護和維修。

5．建立工業物業公用部位、附屬設施及共用設備大修、維修基金，管理好維修基金，保證維修基金的正確使用。

6．按時收取和分攤管理費、維修萎，並定期公佈賬目。

7．代表各企業統一對外聯繫，協助落實街道辦事處交辦的社會任務。