物業管理概論

本書以物業管理崗位必備的知識與能力為出發點，通過論述物業管理基礎理論、物業管理機構、物業管理招標投標、房屋附屬設備設施維修養護管理、物業管理有關文件、物業管理企業財務管理、物業管理與文化建設、物業智能化管理等內容，使讀者系統地瞭解物業管理的全過程。

本書參考了大量的物業管理行業理論研究成果，結合物業管理行業實踐經驗和案例分析，既考慮理論體系的完整，又突出物業管理行業發展的趨勢。同時，在內容難易程度、教學課時安排等方面考慮了高職高專物業管理專業的教學要求。 ^[1] 

本書可作為高職高專物業管理房地產經營及相關專業的教材，也可供物業管理相關從業人員閲讀參考。 ^[2] 

第一章物業與物業管理1

第一節物業的基礎知識1

一、物業的含義1

二、物業的性質1

三、物業與房地產、不動產的區分3

第二節物業管理概述4

一、物業管理的內涵4

二、物業管理的主要特點6

三、物業管理的業務範圍7

第三節物業管理的基本環節8

一、物業管理的早期參與8

二、物業管理部門的成立8

三、物業管理人員的選拔和培訓9

四、規章制度的制定9

五、物業的驗收與接管9

六、業主(用户)對物業的使用9

七、檔案資料的建立10

八、日常管理和維修養護10

第四節物業管理的產生與發展10

一、物業管理的起源10

二、物業管理在我國的發展11

第五節物業管理市場12

一、物業管理市場的結構與功能12

二、物業管理市場與相關市場的關係15

三、政府在物業管理市場中的作用16

四、行業協會在物業管理市場中的作用16

複習思考題17

參考文獻17

第二章物業管理機構19

第一節業主與業主大會19

一、業主19

二、業主大會22

三、業主委員會24

第二節物業管理企業27

一、物業管理企業概述27

二、物業管理企業的設立28

三、物業管理企業資質日常管理31

四、物業管理企業主要機構及其職能32

五、物業管理企業的權利和義務33

第三節物業管理企業與相關機構、部門的關係34

一、與房地產行政主管部門的關係35

二、與專業化服務公司的關係36

三、與業主委員會的關係37

四、與房地產開發商的關係37

五、與政府其他管理部門的關係39

複習思考題40

參考文獻40

第三章物業管理招標投標41

第一節物業管理招標投標概述41

一、我國物業管理招標投標的發展過程41

二、物業管理招標投標的基本概念42

三、實施物業管理招標投標的原則43

四、實施物業管理招標投標的意義43

五、物業管理招標的一般程序44

第二節物業管理招標46

一、物業管理招標的方法46

二、招標項目及招標人應具備的條件46

三、招標組織的成立47

四、招標公告及招標文件47

五、招標人申請批准招標48

六、投標申請人資格預審49

第三節物業管理投標49

一、投標人應具備的條件49

二、投標人的權利和義務49

三、投標書編制前的各項準備工作49

四、投標文件的主要內容50

五、投標文件編制的要求53

六、投標文件編制的一些技巧和策略54

七、投標文件的報送55

第四節物業管理開標、評標、中標56

一、開標、評標和中標的概念56

二、開標、評標和中標的工作程序56

三、開標57

四、評標57

五、中標59

第五節物業管理招標投標文件示例59

一、招標公告示例59

二、招標文件示例60

三、投標文件示例65

複習思考題77

參考文獻77

第四章房屋附屬設備設施維修養護管理79

第一節物業設備管理基礎79

一、物業設備管理概述79

二、物業設備管理的制度及標準81

第二節房屋附屬設備設施使用管理82

一、給排水系統的使用管理82

二、電氣系統設備設施的使用管理84

三、電梯設備的使用管理87

四、空調系統的使用管理88

五、弱電系統的使用管理90

六、消防系統的運行和管理92

第三節房屋附屬設備設施日常養護管理94

一、房屋附屬設備設施日常養護的要求94

二、房屋附屬設備設施日常養護的內容與制度94

三、房屋附屬設備設施養護計劃的實施95

四、給水及供暖系統的日常養護管理95

五、電梯設備的日常養護管理98

六、空調設備的日常養護管理98

七、鍋爐房的日常養護管理98

八、通信設備的養護管理99

九、房屋附屬設備設施日常養護的巡視檢查99

十、養護記錄表的填寫100

十一、特種設備委託維修養護管理100

第四節房屋附屬設備設施常見故障及日常維修管理101

一、維修服務要求101

二、房屋附屬設備設施的日常維修服務標準102

三、給排水系統常見故障處理和維修管理102

四、供電系統的常見故障、事故及處理104

五、電梯的常見故障處理和維修管理105

六、空調設施的常見故障處理108

七、室內燃氣系統常見故障處理109

複習思考題109

參考文獻110

第五章物業管理相關文件111

第一節物業管理合同111

一、物業管理合同的特徵與類型111

二、 物業管理合同的訂立和履行112

三、物業管理的公共契約113

四、物業管理專業分包合同115

第二節業主公約115

一、業主公約的概念和性質115

二、業主公約的內容116

三、業主公約的效力117

第三節業主大會議事規則117

一、業主大會議事規則簡介117

二、業主大會議事規則的主要內容118

三、業主委員會的職責和管理制度120

四、其他內容121

第四節前期物業管理服務協議121

一、前期物業管理與前期物業管理服務協議121

二、前期物業管理服務協議的性質與作用122

三、前期物業管理服務協議的內容122

第五節裝修協議125

一、裝修協議的分類126

二、裝修協議的內容126

三、裝修協議附件128

複習思考題128

參考文獻129

第六章物業管理企業財務管理131

第一節物業管理企業財務概述131

一、物業管理企業財務管理的任務131

二、物業管理企業的財務管理制度132

三、物業管理企業財務管理的機構及職責133

第二節物業管理企業的資金來源134

一、物業管理營業收入135

二、物業管理儲備基金135

三、啓動資金136

四、質量保證金136

五、物業接管驗收費136

第三節物業管理企業資金的使用與管理137

一、日常綜合管理費的使用與管理137

二、物業管理儲備基金的使用與管理138

第四節物業管理企業的資金預算140

一、日常綜合管理費預算140

二、特約服務費籌措的預算145

三、前期投入資金籌措的預算145

四、儲備基金的預算145

第五節物業管理企業的財務分析146

一、財務分析的內容146

二、財務分析的種類147

三、財務分析的基本方法147

四、物業管理公司成本及利潤分析150

複習思考題152

參考文獻153 ^[1]