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物業管理條例
（中華人民共和國國務院發佈的行政法規）
鎖定
《物業管理條例》是為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境而制定的條例。2003年6月8日中華人民共和國國務院令（第379號）公佈，自2003年9月1日起施行。
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- 發佈單位
- 中華人民共和國國務院
- 時效性
- 有效 [1]
- 發文字號
- 中華人民共和國國務院令(第379號)
- 最新修訂
- 2018年3月19日
物業管理條例修訂信息
物業管理條例發佈條例
中華人民共和國國務院令第 379 號
《物業管理條例》已經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，現予公佈，自2003年9月1日起施行。
總理 温家寶
物業管理條例條例全文
《物業管理條例》
（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公佈
根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》第一次修訂
根據2016年2月6日《國務院關於修改部分行政法規的決定》第二次修訂
根據2018年3月19日《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修訂)
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以説明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用説明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。
第三十三條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十六條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十七條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十八條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第三十九條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十三條 物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十六條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十七條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第四十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十六條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十七條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十一條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十二條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十三條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十五條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十六條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
物業管理條例案例剖析
（一）產業園區內享有建築物獨立產權的企業仍受產業園區物業管理條例的約束——廈門x炬集團物業管理有限公司訴廈門市x致電子工業有限公司物業服務合同糾紛案
人民法院案例選案例/福建省廈門市中級人民法院/2014.07.30/二審
1、裁判要旨
相對封閉且獨立的建築物集羣，如產業園區，雖然各個企業可自行建設或是委託建設一定規模的建築物，並取得獨立的產權，但其在該建築物集羣中，其與該區域內的配套公共設施和公共服務密不可分，故該企業與該建築物集羣的物業服務公司之間的法律關係應受產業園區物業管理條例約束。
2、相關法條
《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《物業管理條例法規標題物業管理條例（2007年修訂）已被修改施行日期2007.10.01》第四十二條第一款業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
3、案件索引
一審：福建省廈門市翔安區人民法院（2013）翔民初字第2200號（2014年3月20日）
二審：福建省廈門市中級人民法院（2014）廈民終字第1735號（2014年7月30日）
4、基本案情
原告廈門x炬集團物業管理有限公司（以下簡稱x炬物業公司）訴稱：2005年8月，廈門市x致電子工業有限公司（以下簡稱x致公司）委託廈門x炬高技術產業開發區管理委員會（以下簡稱x炬開發區管委會）在x炬（x安）產業區建設涉案廠房，建築面積7352平方米。2006年6月1日，x炬物業公司根據與廈門x炬高新區財政服務中心（以下簡稱財政服務中心）簽訂《物業管理服務合同》，對產業區即涉案廠房所在產業區進行物業管理。2006年6月19日，x致公司與x炬物業公司辦理廠房交接手續，並正式入駐涉案廠房。但x致公司自入住後即開始拖欠服務費、公共維修金，且經催討拒不交納。請求法院判令：x致公司支付自2006年7月計至2013年9月的綜合管理服務費255849.6元、公共維修金63962.4元，共計319812元及逾期付款違約金（按日3‰的標準，自起訴之日起計算至實際付款之日止）。
被告x致公司辯稱：本案所涉廠房屬於x致公司自建單位房，雙方是委託建房關係，x致公司依法具有獨立產權。雙方從未就物業服務的內容、收費事宜等有過意向，x致公司沒有委託x炬物業公司進行物業服務。x致公司多年來自行管業，包括保潔、衞生、保衞等一系列關於物業管理，甚至連水電費都是直接與公用事業單位結算。x炬物業公司的起訴超過訴訟時效。要求駁回x炬物業公司的訴訟請求。
法院經審理查明：位於廈門市翔安區的廈門x炬（x安）高技術產業開發區系國家科委和廈門市人民政府共同於2003年9月創辦的產業基地，該基地設立的火炬開發區管委會系市政府派出機構，作為x炬高新區的管理服務部門，負責高新區的發展規劃、產業佈局、政策法規的制定和實施、基礎設施建設以及招商引資等工作。該基地的物業自2006年起至今由x炬物業公司負責提供物業管理和服務。x炬物業公司於2004年2月26日取得二級物業資質及廈門市城市園林綠化三級資質等級。
2006年6月1日，x炬開發區管委會開辦的事業法人即財政服務中心與x炬物業公司簽訂委託期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物業管理服務合同，後又簽訂委託期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物業管理服務合同。第二份合同約定“若合同到期一方不續簽本合同，應於合同到期前一個月通知另一方，否則本合同自動續期”。上述二份合同均約定：財政服務中心委託x炬物業公司為廈門x炬（x安）產業區（建築面積130萬平方米）提供專業化物業管理服務，物業管理範圍包括市政公用設施和附屬建築物、構築物的維修、養護和管理，以及公共環境、公共秩序、交通秩序、安全防範、裝飾裝修、物業檔案資料、公共綠化、建築小品等事項的管理和維護。物業管理服務的受益人為本物業的業主、代業主或使用人，本物業的業主、代業主或使用人應履行本合同並承擔相應的責任，x炬物業公司有權向物業使用人收取綜合管理費、公共維修金；每月的綜合管理服務費及相關費用於當月15日前交納，逾期者從逾期之日起每日按欠費的3‰交納滯納金等。
2006年4月20日，x炬（x安）產業區通用廠房物業管理收費經有關部門核定，暫定收費標準為：廠房、辦公樓管理服務費0.8元/平方米·月、房屋公共維修金0.2元/平方米·月。2007年6月7日，產業區通用廠房重新核定收納標準，同意按原規定的標準執行，期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，x炬物業公司被告知，廈門x炬（翔安）產業區通用廠房物業管理服務費屬於市場調節價，原規定的收費標準自2007年6月27日起停止執行。
位於廈門x炬（x安）產業區內的翔安區翔虹路7號廠房系興致公司所有，用地面積4692.58平方米，建築面積7028.92平方米（四層）。上述廠房系x致公司於2005年8月2日委託x炬開發區管委會所建，x致公司於2006年2月24日與x炬物業公司簽訂二次裝修管理協議，同意遵守x炬物業公司制定的《二次裝修管理規定》，後於2006年6月間與建設單位、招商單位、物業公司辦理了業主交房驗收。自2006年7月起至今，x致公司未向x炬物業公司繳納綜合管理服務費及房屋公共維修金。x致公司使用翔安區翔虹路7號廠房實際產生的自用水、電費由x致公司自行向水務和電力單位交納。經現場勘驗，x炬物業公司未為興致公司修剪廠房旁邊的綠化，x致公司在其廠房內設立垃圾處堆放垃圾。
5、裁判結果
福建省廈門市翔安區人民法院於2014年3月20日作出（2013）翔民初字第2200號民事判決：一、x致公司於本判決發生法律效力之日起十日內向x炬物業公司支付綜合管理服務費50608.22元和公共維修金16869.41元及滯納金（滯納金以67477.63元為基數，按中國人民銀行公佈的6個月以內期的貸款基準利率即年利率5.60%自2011年9月16日起計算至本判決確定的還款之日止）；二、駁回x炬物業公司的其他訴訟請求。宣判後，興致公司提起上訴。福建省廈門市中級人民法院於2014年7月30日作出（2014）廈民終字第1735號民事判決：駁回上訴，維持原判。
6、裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點在於：x致公司是否應向x炬物業公司支付物業管理費用。首先，廈門x炬（翔安）產業區系由政府部門開發、創辦，並由x炬開發區管委會負責管理。鑑於廈門x炬（翔安）產業區內的企業尚未成立業主大會或者業主委員會，相關的物業服務由火炬開發區管委會開辦的事業單位法人財政服務中心根據有關的職責劃分，代表廈門x炬（翔安）產業區內的企業與x炬物業公司簽訂《物業管理服務合同》，由x炬物業公司對廈門x炬（翔安）產業區提供物業管理服務，該行為並不違反法律法規的強制性規定。因此，即便本案興致公司未與x炬物業公司直接簽訂書面的物業管理合同，前述的《物業管理服務合同》對於x致公司亦具有法律約束力，x致公司應當支付有關的物業管理費用。其次，從《廈門x炬高技術產業開發區物業管理暫行規定》的內容及現場勘驗結果可知，x致公司的地理位置位於廈門x炬（翔安）產業區內的企業，其日常的生產、生活均無法脱離廈門x炬（翔安）產業區而獨立存在，而x炬物業公司系廈門x炬（翔安）產業區入駐的唯一物業管理單位，因此x致公司對公共環境及公共設施不可避免存在實際使用的事實，這也導致x致公司客觀上成為x炬物業公司提供的物業服務的受益人，即二者存在事實上的物業法律關係。x致公司自行管理廠房系企業自有產權的建築物內部範圍，並非《物業管理服務合同》項下的服務區域，故不能免除x致公司承擔物業管理費用的義務。綜上，x致公司應當承擔物業管理費用。
7、案件評述
本案對因為企業自有產權的建築物內部範圍與園區內配套公共設施和公共服務的不可分性所導致的無法區分時所產生物業服務合同糾紛的審理及處理具有一定的指導作用。案件審理的難點是認定物業服務區域問題。
一、物業服務區域（物業管理區域，下同）認定的法律依據和要素
物業管理是由業主的建築物區分所有權產生的一項權利。建築物區分所有權由專有部分的所有權、共有部分的共有權以及共同管理的權利組合而成的複合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。
根據《物業管理條例》第九條第二款規定，物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。也就是説，是否存在共用設施設備以及建築物規模、社區建設是物業管理區域認定的標準。
在本案當中，廈門x炬（翔安）產業區是國家科委和廈門市人民政府共同創辦的相對封閉性的產業基地，具備一定的建築物（羣）規模、且社區建設已相對成熟。x致公司委託x炬管委會建設廠房，其地理位置則是完全位於廈門x炬（翔安）產業區內，共用基於產業區的共用設施設備；並且根據規定，入駐企業必須符合產業園區建設項目，凡在開發區從事物業管理經營性的企業和個人，必須經開發區管委會資質審核批准後方可從事經營活動。據此，廈門x炬（翔安）產業區可依法認定為一個獨立的物業管理區域；而x致公司位於該物業管理區域內。
二、相對封閉且獨立的建築物集羣適用《物業管理條例》的理論依據建築物區分所有權是由區分所有權人對建築物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權三要素構成的統一體。
如前所述，物業管理的來源是建築物區分所有權。相對封閉且獨立的建築物集羣，如產業園區，雖然各企業可自行建設或委託建設一定規模的建築物，並取得獨立的產權，但其在該建築物集羣中，關於物業管理問題，仍可直接援引建築物區分所有權予以解釋；而因其在各個單體建築物當中，仍然存在對其單獨建築物享有所有權，因其作為該區域內企業，與該區域內配套公共設施和公共服務密不可分，故其對於諸多配套公共設施和公共服務部分享有的共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權；據此，其應當受到《物業管理條例》的約束。
在本案當中，因x致公司委託x炬管委會建設的廠房完全位於廈門x炬（翔安）產業區內，雖然x致公司依法對該廠房享有完全的所有權，但因其位於該園區內，與廈門火炬（翔安）產業區內的配套公共設施和公共服務密不可分。據此，x致公司與x炬物業公司之間法律關係受《物業管理條例》的約束。
三、基於特殊目的而創辦建築物集羣項目的物業服務合同的簽約主體的認定按照服務提供的所在階段不同，物業服務可以分為前期物業服務合同和物業服務合同。前者是指在物業銷售前，由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的合同，後者是指在建設單位銷售並交付的物業達到一定數量時，依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的合同。前期物業服務合同在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。物業服務合同主體是指物業服務合同權利的享有者和義務的承擔者。物業服務合同主體包括建設單位、業主委員會、物業服務企業。
建設單位即有關物業的開發單位，根據有關法律規定，建設單位應當在銷售物業之前選聘具有相應資質等級的物業服務企業，承擔該物業管理區域內的服務活動。建設單位在與物業買受人訂立物業買賣合同時，應將前期物業服務合同中的內容納入物業買賣合同中。亦即基於特殊目的而創辦建築物集羣項目的創辦者，可依法作為物業服務合同的簽約主體。
如前所述，廈門x炬（翔安）產業區可依法認定為一個獨立的物業管理區域，而該物業管理區域中的企業即為業主。鑑於，廈門x炬（翔安）產業區尚未成立業主委員會，作為廈門x炬（翔安）產業區的創辦主體x炬開發區管委會依法取得建設單位之地位，有權委託其服務部門財政服務中心與物業管理公司簽訂物業服務合同，進行前期物業管理服務。
（一審法院合議庭成員吳x國王x張x藝、二審法院合議庭成員林x玲黃x民許x；編寫人福建省廈門市中級人民法院林x玲、責任編輯楊x、審稿人曹x曄）
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- 參考資料
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- 2. 物業管理條例 ．中國政府網[引用日期2022-11-15]
- 3. 國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定（國令第698號） ．中國政府網[引用日期2022-11-15]
- 4. 中華人民共和國國務院令 第666號 ．中國政府網[引用日期2022-11-15]
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- 6. 物業管理條例（中華人民共和國國務院令 第 379 號） ．中央政府門户網站[引用日期2022-11-15]
