業主

[owner；proprietor]業主指擁有產業或企業所有權的人。 ^[1] 

指產業的所有者。

業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。物業與建築上講的業主本質上是一致的。都是指物業（產權）所有者。房屋租賃人不是業主。

清·褚人獲《堅瓠集·十集·攬田》：“崇明佃户攬田，先以雞鴨送業主，此通例也。”

在中元節中，有個説法叫“地盤業主”，是指負責將燒的冥祔分發派送給被祭祀人的稱呼。而中元節在唐、宋時期就開始成為民俗節日。

業主（Client/Owner）。工程建設項目的投資人或投資人專門為工程建設項目設立的獨立法人。業主可能就是項目最初的發起人，也可能是發起人與其他投資人合資成立的項目法人公司；而在項目的保修階段，業主還可能被業主委員會（由獲得了項目產權的買家或小買家羣體組成，在國外也被稱為業主法人團）取代。在中國傳統的基本建設投資與建設行政管理體系中，業主也被稱為“建設單位”。

業主是在區分所有建築物內或者在一個建築區劃內擁有一個或者一個以上專有建築物空間或者房屋的所有權人。業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。業主是在區分所有權制度下的一個法律概念。

依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

1、業主和房屋所有權人不是同意語。房屋開發商、投資商是建築物所有權人，但一般不稱為業主。

2、業主是一個集合概念，具有獨立宗地並且只有一個所有權人的建築物的所有權人也被稱為業主，例如酒店、大廈的所有權人。

3、按照共有關係擁有的建築物的所有權人也不稱為業主。

對於建築物內專有部分的住宅、經營性房屋的佔有、使用、收益、處分的權利。

業主的共有權包括區分所有建築物共有部分的共有權以及建築區劃內配套建設的公共場所、場地、設施的共有權；共有道路、車位的共有權；建築物區劃內配套建設的車位、車庫的法定用役權。

這種共有權包括使用權、收益分配權、危險和妨害的排除請求權。

共同管理權是維護共有部位和共有物物理性能以及保證配套設施運行的權利。根據中國《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

行使專有部分所有權時應承擔的義務；

不得損害他人專有部位；

不得損害共有部位的義務；

為相鄰業主提供維修便利的義務；

對共有部位和共有物承擔的義務；

不非法佔有的義務；

不非法加害的義務；

分攤管理費用的義務；

業主不得以不享有權利而不履行義務；

共同管理的義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

由物業管理區域內業主代表組成的業主委員會（下簡稱業委會）代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並負責監督物業管理公司的一個民間組織。《物業管理條例》規定：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力的業主擔任。正確發揮業主委員會的作用，對解決物業管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區生活質量、穩定社區內部秩序具有十分重要的作用。

要想有效發揮業委會的作用，確保業委會委員的專業素質符合物業管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強委員的經驗交流活動，通過向業委會委員宣傳灌輸物業管理專業知識，並輔之以媒體的輿論導向宣傳，促使委員進一步明確業委會職責、義務，使其支持物業管理企業的工作，督促逾期不交物業服務費的業主限期交納，從而實現合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業主出資，物業管理企業贊助，行業協會定期組織委員進行多種形式的學習、交流活動。通過學習、培訓取得相應的資格證書，加速業委會委員的成熟過程。通過有關各方的共同努力，將業主、業委會、物業管理企業擰到一起，做好物業管理工作，保證雙方的合法權益。

物業區域內公共事務的業主自治是通過業主大會實現的，由於種種原因，業主大會一般一年內也只召開一次或兩次，而大量日常公共事務通常都授權業主委員會決定並實施。業委會任期有限，結構不穩，多為兼職，組織鬆散，委員素質參差不齊，在運做中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權範圍內的工作失誤，或用權不當，會造成業主、物業管理企業利益受損。但根據中國現有的相關法律法規，這又很難讓當事人承擔相應的法律責任。所以，現階段亟待通過立法明確職責，確保業委會工作得以健康發展。

業委會與物業管理公司是物業管理關係中互相依存、互相補充、缺一不可的兩個方面，雙方工作目標一致，職責各異，地位平等，不能簡單的定高低、比上下。物業管理公司要自覺的接受業委會的監督，誠信自律，為業主服務。業委會要正確運用監督機制，而不是單一行使“至高無上”的否決權，這樣才能夠避免雙方互相敵視、互相設防的緊張對抗局面，化干戈為玉帛。

監督是指業委會代表全體業主對物業管理公司的收費與服務行為實施監督，督促物業管理公司依法按約履行服務合同，而當業主與物業管理公司的爭議無法避免時，就需要業委會履行協調職能。隨着社會法制程度的提高，人們在很多場合中都想到了用法律武器解決問題，維護自己的權益。但同時許多人陷入了另一個誤區，即將上法院作為唯一的解決手段，為維權而濫用訴訟權，完全忘記了解決問題才是最根本的目的。在處理業主與物業管理公司的矛盾時，業委會也往往會陷於這個誤區，採取比較極端的方式處理問題，從而激化矛盾，影響了所爭議問題的正常解決。舉例來説，某一住宅區的物業管理公司在物業管理費的收取上與部分業主產生矛盾，這本來可以通過業委會的出面調解，使雙方達成諒解，但業委會為了體現其對業主的保護，直接提出解聘物業管理公司，反而形成了尖鋭的矛盾，嚴重影響了全體業主的正常生活。

之所以強調業委會的協調職能，是由業主置業的目的決定的。業主購買住宅，是為了“安居”，購買寫字樓，是為了“樂業”，都是為了安心的生活工作。若業主經常性地陷入與物業管理公司之間的糾紛中，自然會影響其正常的生活與工作，從而違背了置業的初衷。如果業委會能充分發揮其協調功能，以和平高效的方式協調解決物業管理糾紛，就能為業主提供良好的生產生活環境，實現業主“安居樂業”的目的。

業主大會、業主委員會只能代表物業管理區域內全體業主，維護業主在物業管理方面的合法權益。除此之外，業主大會、業委會沒有其他權利，業主大會是物業管理活動中的權利機構，業委會只是業主大會的執行機構，它只有執行業主大會的決定職責。成立業委會的目的是為了維護業主權益，保證業主能在所居住環境內愉快的工作生活。因此，業委會應以有效的化解矛盾糾紛為目的，而不是濫用自己手中的權力。

在物業管理過程中出現的一些細節問題，往往會影響正常的物業管理工作，這雖然不會影響整個物業管理行業的發展，但處理不好也會損害業主的整體利益。如：有的小區業主在欠繳多年物業管理費、供暖費的情況下仍然順利完成房屋買賣及相關過户手續，造成物業管理企業追繳困難，影響企業正常經營，客觀上侵害了已交物業管理費業主的合法權益。因此相關部門在辦理過户手續時應由小區業委會會籤，確保全體業主的公共利益和合法權益。又如：《物業管理條例》第二十條規定“業委會應配合公安機關，與居民委員會相互協作共同維護物業管理區域內的社會治安”，“業委會作出的決定應當告之相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議”。

事實上，物業管理公司和業主委員會是利益共同體，需要互敬互諒，和諧共處。業委會主要是按合同的約定監督配合物業管理公司的工作，物業管理公司是為廣大業主提供服務的，業委會要充分尊重物業管理公司的工作，不能隨意干預物業管理公司的正常管理，而應配合其工作，鼓勵物業管理公司把工作幹好。

用人不疑，疑人不用。業委會如果象防賊一樣整天盯着物業管理企業，生怕物業管理公司出問題，結果會適得其反。幹不好，可以提整改意見，物業管理公司會不斷改進、提升服務質量，而不是動輒用解除物業管理合同來要挾。因為沒有一家物業管理公司是十全十美的。業主有權力炒物業管理公司，這是一個巨大的進步，但問題是業主特別是業主委員會能不能按《物業管理條例》的要求用好這個權力，能不能承擔相應的後果。比較突出的問題是，換物業管理公司並不能完全解決一些物業管理區域內的問題，新的物業管理公司也會面臨同樣的問題，不少業委會因此把小區搞亂了。不過，只要政府相關部門能夠不斷完善相關的法律、法規，規範業委會決策監督的各個環節，業委會就一定能夠有效發揮好自己的各項職能，確保物業管理行業的健康發展！

業主、業主委員會與物業服務企業之間經常出現矛盾。這三者關係既簡單又複雜。一般來説，小區一切權利由全體業主説了算。業主推選業主代表，組成業主委員會，要為業主的利益負責；業委會招聘物業公司簽訂管理服務合同，物業公司根本上也要服務於全體業主。

但在現實生活中，以上關係表現得並不十分清晰，甚至出現顛倒。業委會往往會並不能尊重和維護全體業主的利益，沒有一定的工作規程，缺乏監督機制，常常獨斷專行，濫用權力，越權處理應該由全體業主才能決定的事情。業主大會一年也開不了一次，或幾年也不開一次。由此使全體業主的利益受到損害。

物業公司則一切以盈利為目的，小區交給他們管理，往往注重了經營，忽略了服務，讓業主十分寒心。

甚至是個別人謀取業委會的職權後，與不良物業一啪即合，相互勾結，把小區當成自己個人辦的公司來進行經營。出現私分侵吞公共所得情況。

但為何這樣一個有效的組織形式，在日常的運作過程中會出現這樣或那樣的問題，甚至不能發揮它應有的作用呢？

首先，問題主要就出在中國在一些相關法律法規的制定上面。從各地的立法情況看，雖然各地也相繼出台了一些條例、法規，儘管也做了不同程度的努力，但由於各地經濟發展水平、物業管理發展水平呈現的不平衡性，以及立法水平、執法力度的參差不齊，使業主委員會如何在法律的框架下行使權利和義務的界限不清晰，同時也使各地人民法院在審理日益增多的物業管理民事法律糾紛案件時缺乏明確的法律依據，這就對人民法院依法保護各方民事主體的合法權益，維護法律的公正性、權威性和統一性產生了不利的影響，因此，加強物業管理立法研究與完善，加快立法進程就顯得越發重要。

另外，存在的一些片面的認識也對業主委員會的成立和運作產生了嚴重的影響，它不僅會影響業主委員會的權威性與正常的運行，更且為日後不必要的糾紛埋下了隱患。比如：有些人認為，業主委員會就是一個可以借用實現個人私利的“權力機構”，藉助於它業主就可以隨意向開發商和物業管理企業提出要求，業主也可以把任何事情都甩給他們而自己卻撒手了之；還有的人認為，業主委員會就是為與開發商和物業管理企業對抗而設立的；也有人認為，業主委員會在解決完業主所託付的問題之後就完成了任務，至於它何去何從就不幹業主的事了……其實，這些想法都是對業主委員會嚴重的誤解。之所以會出現如此多的問題和誤解，其原因其最主要、最根本的就是人們對業主委員會作用的認識不夠準確。業主委員會應是代表廣大業主的共同意願，維護廣大業主合法權益，所以它的產生與運行就是為了起到業主與物業管理企業之間的溝通作用，通過依法對物業管理企業的監督、支持、協調、配合，使其所擁有的物業保值增值。

業主委員會是隨着房地產市場和物業管理行業的發展而產生的一個新興組織，它是介於物業管理企業和業主之間，由物業管理區域內的業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理企業管理運作的一個民間性組織，它在物業管理活動中起着極其重要的作用。

隨着房地產市場和物業管理行業的發展，廣大業主越來越關注對其自身權益的維護，因此對業主委員會的關注程度也日益提高。業主委員會作為一個新興的事物，是介於物業管理企業和業主之間，溝通業主和物業管理企業的橋樑，它代表和維護着房地產產權人、使用人的合法權益。它應是代表廣大業主的共同意願，維護廣大業主合法權益的有效組織形式。

業主委員會是伴着日益發展的房地產業和物業管理領域的法制化、現代化而產生的。從世界範圍來看，自從1908年世界上成立第一個物業管理行業性組織——國際建築物業主和管理人員協會（BOMA）以來，物業管理就進入了法制化、現代化的時代。中國的物業管理起步比較晚，中國的物業管理行業的法制化、現代化程度還相對落後，在其蓬勃發展的同時也出現了不少的問題。

與計劃經濟體制下由政府或企、事業單位採用行政手段進行的傳統房產管理不同，現階段的物業管理是社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制，主要體現在它把不可能出現的業主自我管理與現在的物業管理企業統一專業化管理服務相結合，呈現出一種新的發展態勢。

業主委員會的誕生徹底改變了過去對住宅區進行管理的舊觀念，充分發揮業主的自主權與能動性，讓業主自己進行自我管理。它在相關機構的指導下行使以下權利：召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；代替業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約實施；履行業主大會賦予的其他職責。可以説，業主委員會的存在有利於明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關係；有利於促進形成物業管理市場的競爭機制，在物業管理市場中發揮着重大作用。並且，隨着國內物業管理法律法規體系的完善，業主委員會的法律地位也將得到更加明確的保障。總之，業主委員會是廣大業主實現自我管理的前提和關鍵。也就是説，沒有了業主委員會，也就缺少了物業管理的主體，也失去了物業管理賴以生存和發展的基礎。

因此建立業主委員會，明確業主委員會的法律地位，是中國建立業主自我管理與物業管理企業專業管理相結合的新體制的基礎形式，也是培育和規範物業管理市場的必然要求。總之，人們應充分肯定在現階段的司法實踐中業主委員會制度的現實合理性，也要深刻認識到其還存在着的缺陷，並通過自己工作不斷完善業主委員會制度，使其能最大限度地發揮好它的根本作用，維護好廣大業主的切身利益，保證房地產市場和物業管理行業的健康有序發展。