物業服務

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）法釋[2009]8號，中華人民共和國最高人民法院公告：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公佈，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日，為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

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物業合同：物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。符合下列情形之一，業主委員會或者業主有權請求人民法院確認合同（包括前期物業服務合同）或者其相關條款無效：

（1）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務一併委託他人而簽訂的委託合同；

（2）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、採取不久措施或者賠償損失等違約責任。

物業服務企業公開作出的服務承諾即制定的服務細則，屬於物業服務合同的組成部分。

業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為的，物業服務企業有權請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。

物業服務企業有權收取物業費。但需要注意的是：

（1）物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費的，業主可以違規收費為由提出抗辯，業主還有權請求物業服務企業退還其已收取的違規費用。

（2）經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業有權請求業主支付物業費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關的規定提供服務的，業主不得以未享受或者無須接受相關物業服務進行抗辯。

（3）業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

業主大會按照《物權法》第76條的規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會有權請求解除物業服務合同。

物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會有權請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。物業服務企業不得拒絕退出、移交，並不得以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義烏終止後的物業費。 ^[2] 

我國傳統物業服務效率較為低下，運營過程不夠透明，許多業主對物業服務公司的滿意度較低。而物業服務行業市場的競爭主要表現在對顧客的全面爭奪，而是否擁有顧客取決於物業服務企業與顧客的關係，取決於顧客對物業產品和服務的滿意程度。顧客滿意程度越高，物業服務企業競爭力越強，市場佔有率就越大，物業服務企業效益就越好，這是不言而喻的。物業服務企業應着力創造顧客價值，而創造顧客價值的關鍵是顧客滿意。

第一條 本合同當事人 委託方 (以下簡稱甲方) 名稱：___________________業主大會 受委託方(以下簡稱乙方)： 名稱： 物業管理資質等級證書編號： 根據有關法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘(或續聘)乙方___________________為(物業名稱)提供物業管理服務，訂立本合同。 第二條 物業管理區域基本情況 物業名稱： 物業用途： 坐落： 四至： 佔地面積： 總建築面積： 委託管理的物業範圍及構成細目見附件一。

第三條 制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用户檔案與竣工驗收材料等；______________________________________________。 第四條 房屋建築共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外牆面、承重牆體、樓梯間、走廊通道、_______________________________。 第五條 共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、________________________________________________________。 第六條 共用設施和附屬建築物、構築物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、______________________________________________________。 第七條 公共區域的綠化養護與管理，_________________________________。 第八條 公共環境衞生，包括房屋共用部位的清潔衞生，公共場所的清潔衞生、垃圾的收集、________________________________________________________________。 第九條 維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、_______________。 第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，___________。 第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，________________________________________________________________。 第十二條 電梯、水泵的運行和日常維護管理，_________________________。 第十三條 房屋裝飾裝修管理服務，____________________________________。 第十四條 其他委託事項 (1)_______________________________________________________________； (2)_______________________________________________________________； (3)_______________________________________________________________。

第十五條 乙方提供的物業服務質量按以下第___________項執行： 1.執行北京市國土資源和房屋管理局發佈的《北京市住宅物業管理服務標準》(京國土房管物字[2003]950號)規定的標準一，即普通商品住宅物業管理服務標準；______。 2.執行北京市國土資源和房屋管理局發佈的《北京市住宅物業管理服務標準》(京國土房管物字[2003]950號)規定的標準二，即經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準；__________________________________________________________。 3.執行雙方約定的物業服務質量要求，具體為：________________________。

第十六條 (適用於政府指導價)物業服務費用執行政府指導價。 1.物業服務費由乙方按_____________元/平方米.月向業主(或交費義務人)按年(季、月)收取。(按房屋建築面積計算，房屋建築面積包括套內建築面積和公共部位與公用房屋分攤建築面積。) 其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：___________；按房屋建築面積比例分攤。 2.如政府發佈的指導價有調整，上述價格隨之調整。 3.共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費按照房屋建築面積比例分攤。乙方收費時，應將保險單和保險費發票公示。 第十七條 (適用於市場調節價)物業服務費用實行市場調節價。 1.物業服務費由乙方按________________________________________元/平方米.月向業主(或交費義務人)按年(季、月)收取。(按房屋建築面積計算，房屋建築面積包括套內建築面積加公共部位與公用房屋分攤建築面積。) 其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：_______；按房屋建築面積比例分攤。 2.物業服務支出包括以下部分： (1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； (3)物業管理區域清潔衞生費用； (4)物業管理區域綠化維護費用； (5)物業管理區域秩序維護費用； (6)辦公費用； (7)物業管理企業固定資產折舊； (8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； (9)其它費用：_______________________________________________________________；_______________________________________________________________。 3.(適用於包乾制)物業服務費如需調整，由雙方協商確定。 4.(適用於酬金制)從預收的物業服務費中提取_________%作為乙方的酬金。 5.(適用於酬金制)物業服務費如有節餘，則轉入下一年度物業服務費總額中；如物業服務費不足使用，乙方應提前告知甲方，並告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案，甲方應在合理的期限內對乙方提交的方案進行審查和作出決定。 6.(適用於酬金制)雙方約定聘請/不聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計；聘請專業機構的費用由全體業主承擔，專業機構由雙方協商選定/(甲方選定、乙方選定)。 第十八條 共用部位共用設施設備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出。 第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取： 1.露天車位：_______________________________ 2.車庫車位(租用)：___________；其中，物業管理服務費為：____________ 車庫車位(已出售)：__________________________ 3.__________________________________________ 4.___________________________________________ 第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示。

第二十一條 甲方權利義務 1.審定乙方制定的物業管理服務工作計劃； 2.檢查監督乙方管理工作的實施情況； 3.按照法規政策的規定決定共用部位共用設施設備專項維修資金的使用管理； 4.(適用於酬金制)審查乙方提出的財務預算和決算； 5.甲方應在合同生效之日起______日內向乙方移交或組織移交以下資料： (1)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； (3)物業質量保修文件和物業使用説明文件； (4)各專業部門驗收資料； (5)房屋和配套設施的產權歸屬資料； (6)物業管理所必須的其它資料。 6.合同生效之日起_____日內向乙方提供_____平方米建築面積物業管理用房，管理用房位置：__________________________________________________________。 管理用房按以下方式使用： (1)乙方無償使用； (2)__________________________________________________________。 7.當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，督促其交納。 8.協調、處理本合同生效前發生的遺留問題： (1)________________________________________________； (2)________________________________________________。 9.協助乙方作好物業管理區域內的物業管理工作。 10.其他：_________________________________________。 第二十二條 甲方的業主委員會作為執行機構，具有以下權利義務： 1.在業主大會閉會期間，根據業主大會的授權代表業主大會行使基於本合同擁有的權利，履行本合同約定的義務；(按照法規政策的規定必須由業主大會決議的除外) 2.監督和協助乙方履行物業服務合同； 3.組織物業的交接驗收； 4.督促全體業主遵守《業主公約》、《業主大會議事規則》和物業管理規章制度； 5.督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用； 6.如實向業主大會報告物業管理的實施情況； 7.其他：_____________________________________________________。 第二十三條 乙方權利義務 1.根據甲方的授權和有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務； 2.有權要求甲方、業主委員會、業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為； 3.向業主和物業使用人收取物業服務費； 4.對業主和物業使用人違反《業主公約》和物業管理制度的行為，有權根據情節輕重，採取勸阻、制止、__________________等措施； 5.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委託給第三方； 6.每年度向甲方報告物業管理服務實施情況； 7.(適用於酬金制)向甲方或全體業主公佈物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況；當甲方或業主對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答覆。 8.本合同終止時，應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善後工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目、__________________________________________________________________。 9.其他：_______________________________________________________。

第二十四條 委託管理期限為__________年；自______________年 ___________月______日起至_____________年________月____日止。

第二十五條 本合同期滿，甲方決定不委託乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委託的，應提前三個月書面通知甲方。 第二十六條 本合同期滿，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業管理企業，乙方繼續管理的，視為此合同自動延續。 第二十七條 本合同終止後，在新的物業管理企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時(一般不超過三個月)繼續為甲方提供物業管理服務，甲方業主(或交費義務人)也應繼續交納相應的物業服務費用。 第二十八條 其他條款 。

第二十九條 因甲方違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。 第三十條 乙方未能按照約定提供服務，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴重違約的，甲方經業主大會持三分之二以上投票權的業主通過後有權解除合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。 第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。 第三十二條 業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用萬分之 加收違約金。 第三十三條 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金_________；由於解除合同造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。 第三十四條 乙方在合同終止後，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委託期限內平均物業管理年度費用_________‰的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。 第三十五條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因採取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。 第三十六條 其他條款___________________________________________。

第三十七條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內，根據甲方委託管理事項，辦理接管驗收手續。 第三十八條 本合同正本連同附件_________頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。 第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第_________方式解決。 1.提交_________仲裁委員會仲裁； 2.依法向人民法院起訴。 但業主拖欠物業服務費用的，乙方可以直接按照有關規定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。 第四十條 本合同自______________________________起生效。 　甲方簽章　乙方簽章 代表人：(業主委員會)　代表人 年 月 日　年 月 日 ^[1]