架空層

《住宅設計規範》（GB50096-2011）規定，架空層指僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。

架空層以前多用木柱架空，也有用石材的，少有用磚的，隨着科技的進步、建築材料的發展，除了一些仿古建築還用上述材料外，鋼結構和鋼筋混凝土則壟斷了所有的現代建築的架空層。架空層這種建築結構形式的優勢是明顯的，安全、隔潮、通風、因地制宜、體現特定的藝術風情是架空層是對人類生活居住的貢獻。

架空層建築古多用之，近代少見，沉寂多年後架空層又開始輝煌於現代住宅建築之中，我們參觀過的深圳四季花城、華僑城等無不體現架空層的實用、精巧有特色，然而又多用於南方，北方少用，究其原因是人們認為其優點在北方不明顯，冬季的穿堂風是禍害，開發商不必花這層冤枉錢，還不如圍起來多一層住房。

整個小區架空，地面沒有住宅一層，住宅在架空層上，無須圍牆隔離防護，首層不加護欄也美觀，沒有加護欄籠中生活的感覺；

架空層內可以設置設備間、物業管理用房、會所、車庫、游泳池等，沒有閒置空間，架空層頂下還適宜佈置各類管線，省去每單元地埋入户且便於維護；

汽車在架空層內行駛，人在架空層上活動休閒，無別的小區總擔心身前身後的車，再則開車平進平出也不用盤旋上下地下車庫，對新司機的心理安定很有幫助；

沒有架空層樓檔之間要安排停車位、箱式變壓器等，綠化及景觀不好做，效果要打折扣，而架空層上一張白紙可畫最新最美的畫圖，景觀設計可以做得更舒暢悦目；

風受樓棟阻擋，在規劃路穿過時，風速加快造成負壓，有利架空層內兩側停車場換氣，再則汽車隔層，噪音可降到最低。

擅改架空層的危害性與違法性

近年來，某些不良房地產開發商售賣樓盤房屋後，為牟取更大的不法商業利益，利用置業者信息不足的弱點和維權力量不易形成合力及維權的時間、金錢成本較高的客觀現實，精心為買家置業者設置了誘人的陷阱，請君入甕，讓部份矇在鼓裏的買家置業者自以為得到實惠，玩起了侵權謀利的把戲。

一、美麗的謊言

不良的房地產開發商往往在樓盤驗收或入夥後，倚借其擁有樓盤的前期物業管理及委託關聯物業管理公司行使樓盤物業管理的權利，為減少日後移交物業管理用房的數量或拖延物業管理用房移交給全體業主的時間，往往乘買家置業者入夥忙於房屋裝修而疏於關注住宅小區物業管理活動之際，擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等。

當有買家置業者對房地產開發商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時，不良房地產開發商往往會大言不慚地説：“改建住宅小區架空層或公共空間結構和用途的行為，符合全體買家置業者的共同利益，是住宅小區物業管理的需要，是降低或減少買家置業者應付的物業管理費用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對此，個別買家置業者對此信以為真，對改建行為視而不見，不聞不問，無意間縱恿了不良房地產開發商的違法改建行為。

殊不知，房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等行為，改變了住宅小區原有的科學規劃和設計，破壞了住宅小區的人居環境，並直接導致住宅小區樓盤房屋價值的貶值，損害的買家置業者的合法權益。

從購房置業消費的經濟學角度看，消費者購房置業，通常希望實現和滿足二個基本目標，一是安居，住宅小區樓房良好的工程質量、合理的小區環境是安居的必要條件。二是保值，消費者往往傾注畢生的一大筆積蓄用於購房置業，所購樓房將會成為家庭保值和抵禦經濟風險的最重要物業。據深圳地區的樓盤個案估算，同一地段中，住宅小區樓盤環境規劃是否科學合理與樓房價格有約0.1至0.25的相關度。如果房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等場所，無疑將會導致住宅小區人居環境質量的降低和樓房應有價格的貶值。

從法律的角度看，不良房地產開發商的擅自改建行為，違反了《中華人民共和國城市規劃法》等法律、法規的規定，對全體買房置業者構成侵權，依法應承擔法律責任。此時，房地產管理機關和物業管理機關應對不良房地產開發商或物業管理公司的違法行為予以查處。

二、金蟬脱殼之計

不良房地產開發商將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫後，往往藉故將侵權責任推到物業管理公司身上。當樓盤入夥一段時間，買家置業者若發覺不良房地產開發商的擅自改建行為違法而要求其改正時，不良房地產開發商會往往以歪理搪塞買家置業者，“住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫的行為與我房地產開發商無關，有問題請與物業管理公司交涉”。

由於住宅小區的物業管理公司大多都是房地產開發商的關聯公司，此時，不良的物業管理公司很可能會以種種困難和理由再現一幕與不良房地產開發商如出一轍的“美麗的謊言”。嗣後，住宅小區的物業管理用房等公用設施則遲遲不用移交或拖延移交，不良房地產開發商則完成了其“金蟬脱殼之計”，從中謀取了非法的商業利益。

買家置業者應警惕不良房地產開商上述二則的誘人陷阱，因為他將會降低你居住環境的品質，給你帶來較大的經濟損失。