物業管理公司

物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：

第一，物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為業主和租户提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標誌是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以説，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。

第二，物業管理公司屬於服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租户創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衞生以及直接為業主和租户提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上説，物業管理公司的“產品”只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬於企業性的經濟行為。

第三，物業管理公司在某種程度上承擔着某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由於中國城市建設管理體制正處於改革發展中，某些管理的職能和職權並沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租户提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。

2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由管理轉變為“業主”服務。

物業管理公司按不同的劃分標準，可分為不同的類型。

按存在形式劃分

物業管理公司按存在形式劃分，有獨立的物業管理公司和附屬於房地產開發企業的物業管理公司兩類。這兩類公司都比較普遍。前者的獨立性和專業化程度一般都比較高；而後者的發展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發的特定項目，有的已發展成獨立化、專業化和社會化的物業管理企業。

物業管理公司按服務範圍劃分，有綜合性物業管理公司和專門性物業管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務，包括對物業產權產籍管理、維修與養護以及為住户提供各種服務；後者就物業管理的某一部分內容實行專業化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

按企業所有制性質劃分

物業管理公司按企業所有制性質劃分，可分為全民所有的物業管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業管理公司。全民所有和集體所有的物業管理公司佔大部分，私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業管理公司有比較豐富的管理經驗，並看好大陸的物業管理市場，是一支不可忽視的力量。

按管理層次劃分

物業管理公司按管理層次，可分為單層物業管理公司、雙層物業管理公司和多層物業管理公司。單層物業管理公司純粹由管理人員組成，人員精幹，不帶作業工人，而是通過承包方式把具體的作業任務交給專門性的物業管理公司或其他作業隊伍；雙層物業管理公司包括行政管理層和作業層，作業層實施具體的業務管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等；多層物業管理公司一般規模較大，管理範圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業公司，如清洗公司、園林公司等等。

隨着物業管理行業的深入發展，物業管理公司將進一步朝着集約化、集團化和國際化的方向發展，這樣不僅可以創造規模經濟效益，而且對於節約管理成本、實施品牌管理，以及促進物業管理公司的規範化和社會化發展，都是十分有益的。

一二三級物業管理公司

物業管理公司受產權人和使用人的委託，對其物業實施管理與維修，對產權人和使用人提供各種服務。物業管理公司與產權人、使用人的關係是委託與受託、服務與被服務的關係。

產權人和使用人的構成比較複雜，從總體上來説，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用户。

1、法人團體

法人團體可分為企業、事業單位和社會團體等。法人團體作為物業的業主，是指物業的所有者不是自然人即個人，而是企事業單位或社團組織。企業包括各種性質和各種行業的公司企業，事業單位和社會團體包括政府機關、各種協會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業者，該法人團體便構成了該物業的產權人或使用人。

2、私人用户

住宅、寫字樓、公共商業房產等物業，其產權或使用權有相當一部分屬個人所有，特別是住宅，私人業主和私人用户佔絕大部分。私人用户的構成也是比較複雜的，就户籍而言，有當地人、外地人和外國人；就身份而言，有企業家、國家公務員、個體經營者、教師、白領階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪階層和低收入住户等。但無論是哪一種人，只要他們是物業的產權人或使用人，他們就是該物業的私人用户，並享有該物業產權人和使用人應有的權利和義務。

業主管理委員會與業主大會

根據國家建設部第33號令第6條：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會（以下簡稱‘管委會’）。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。”

管委會由業主和使用人共同選舉產生，代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。

一般情況下，物業已交付使用的建築面積達到50%以上，或者已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的，應召開首次業主大會，選舉產生管委會。其後業主大會由管委會負責召集。通常情況下，業主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過，因故不能參加投票的可委託使用人或其他代理人代為投票。

業主大會的主要任務是：①選舉管委會；②監督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④聽取業主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當的決定；⑥討論其他需要研究的問題。

業主大會閉會期間，由選舉產生的管委會執行大會決定和負責日常工作。

管委會的權利包括：①制定管委會章程，代表業主和使用人維護他們的合法權利；②決定選聘或續聘物業管理公司；③審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；④檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行情況。

管委會的義務包括：①根據業主和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；②協助物業管理公司落實各項管理工作；③接受業主和使用人的監督；④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督和指導。

管委會和物業管理公司都是物業管理的機構，前者是決策人、委託人和檢查監督人，後者是經營人、受託人、執行管理人。兩者在地位上是一種平等關係，是市場雙向選擇的合同契約關係。在法律上，管委會有委託或不委託某個物業管理公司的自由，物業管理公司也有接受或不接受委託的自由；在組織關係上，不存在領導與被領導、管理與被管理的關係，而是互不干擾內部運作的合作工作關係。

物業管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業是住房制度改革深化的產物，是房屋掛了與社區綜合服務合二為一的一種新模式提供各種，它主要以提供各種服務獲取經濟效益。經過二十多年的發展，我國物業管理行業不斷髮展壯大，其管理的物業類型越來越複雜，業務經營的範圍越來越廣泛，物業管理從產生初期的感性、無序，到迅速發展狂熱的中期，再到平穩和理性的後期，中國的物業管理市場日趨成熟。

事實上，物業管理行業作為新興行業，由於國家和地方制定的相關法律法規有待健全，行業行為有失規範，加之作為微利行業，行業中成熟的模式和經驗較少，不同類型物業提供借鑑的經驗不足，使物業管理在經營過程中面臨諸多風險，許多物業管理公司經營活動如履薄冰，生存發展步履艱難，特別是新組建的物業管理企業，往往經營規模小、經濟實力不強、缺少風險因素識別能力以及抗風險意識，導致整個物業管理行業抗風險和危險性本領較弱。