房產計税餘值

相對應的是另一計税要素是"租金收入"，指出租房產的按租金收入的12%計算税額。（以上税率為2011年最新調整）

房產税是以房屋為徵税對象，按照房屋的計税餘值或租金收入為計税依據，向房屋產權所有人徵收的一種財產税。

按照税法規定

1、對納税人經營自用的應税房產實行從價計徵，將房產原值一次性減除10%～30%後的餘值按照1.2%的年税率計算繳納房產税。

2、對將房產出租的實行從租計徵，即以房產租金收入為房產税的計税依據按照12%税率計算繳納房產税。

3、對於個人出租住房，按4%税率徵收。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，按4%的税率徵收房產税。

A公司原有的房產和新建及外購的房產均為自用，顯然應按照房產餘值從價計徵；對於融資租入的房產，《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》（財税〔2009〕128號）規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產税。 ^[1] 

房產税計算公式 ^[1]  有以下兩種：

(一) 按房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算：

年應納税額=房產賬面原值×(1－10%至30%)×1．2%

(二) 按租金收入計算：

年應納税額=年租金收入×適用税率(12%)

房產的計税餘值，是指房產原值一次性減除10%～30%後的餘值，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。根據《江蘇省房產税暫行條例施行細則》規定，A公司減除的比例為30%。因此，A公司計算繳納房產税的關鍵是準確確定公司原有和新增房產的原值。

《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》（財税〔2008〕152號）在“關於房產原值如何確定的問題”中明確規定，對依照房產原值計税的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產税。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

對納税人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。由此可見，對於房產原價的確定，財税〔2008〕152號文件雖然強調納税人要“根據國家有關會計制度規定進行核算”，但並沒有統一規定是哪一種會計制度。換言之，在確定房產計税餘值時，納税人根據企業會計準則或者企業會計制度規定核算的房屋原價，都得到税法的承認。

財政部、國家税務總局發佈的《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用税等政策的通知》（財税[2010]121號）文中第三條規定：對按照房產原值計税的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

但對地價問題並未明確。同時，適用不同會計制度的企業，由於會計處理不同，有的將地價計入房產原值，有的則不計入，從而在納税人之間產生了税負不公。為維護税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此問題進行明確。

這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利於促進節約集約用地。

考慮到將地價計入房產原值後，部分單位如倉儲、物流企業等由於生產經營的特殊性，佔地面積大，可能税負增加較多，對這類“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。” 這條比較人性化，是優惠政策。容積率是反映土地使用強度的指標。容積率越小説明工程項目的建築面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。 ^[1] 

按照企業會計制度的規定，土地使用權是計入房產原值的。例如《企業會計制度》第四十七條明文規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目之前，作為無形資產核算，企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。在2010年之前執行企業會計制度，在計算房產税時房產的原價是包含土地使用權價值的。

根據《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南第六條規定，自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配。難以合理分配的，應當全部作為固定資產。顯然，按照企業會計準則的規定，原則上是將建築物和土地使用權分別單獨核算的，房產原值通常不包括土地使用權的價值。建造的倉庫和購進的寫字樓，應將土地使用權單獨作為無形資產核算，不需要計入房產原值計算繳納房產税。 ^[1] 

1.從價計徵的房產税，是以房產餘值為計税依據。房產税依據房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳納。

2.房產税採用比例税率，依照房產餘值從價計徵的，税率為1.2%。

1.從租計徵的房產税，是以房屋出租取得的租金收入為計税依據。

2.房產税採用比例税率，依照房產租金收入計徵的，税率為12%。

3.對個人按照市場價格出租的居民住房，用於居住的，暫減按4%的税率徵收房產税。

全國範圍內徵收房產税的條例還沒有實施，只針對部分城市採取差別式徵收，具體到某一個城市都是不一樣的，以上海為例，外地人員一般購房都需要繳納房產税，只有部分擁有居住證的購房人不需要繳納，其餘大都要繳納一定的房產税！ ^[1]