外銷房

外銷房是指房地產開發企業按照政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租的形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成後用於向境內境外出售的住宅、商業用房及其它建築物。外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。

由於東南亞經濟危機的大面積爆發，更由於國內房地產業迅速地進入有序和更為健康的狀態。外銷房很快成了房市中的棄兒。單就住宅來説吧，原先希望是出售給外國人和僑胞，或者是他們在國內的親戚。然而因為價格實在昂貴，和同區域的內銷住宅相比，價格往往要高出一大塊來。因此，開始時還會有些客户，時間一長，畢竟曲高和寡。更何況，隨着形勢的變化，內銷住宅在銷售市場上的種種限制被逐漸取消，不少原先按規定只能購買外銷住宅的人現在也能購買內銷住宅了。反觀內銷住宅，這幾年來，無論是外立面、房型、小區環境、配套設施，在質量上都有大幅度的提升。因此，外銷住宅更少有人問津了。

2002年9月1日以後，“W”、“N”兩個字母從此自《商品房買賣的合同文本》上抹去，源於1994年、1995年先後形成的商品房分為外銷和內銷的雙軌供應制終於完成了歷史使命，隨着我國加入WTO壽終正寢。這個被稱作“調整本市內外銷商品房管理”的政策，主要內容在於對內銷、外銷商品房的5個方面進行了統一。

取消本市商品房分“內銷”、“外銷”的規定，凡符合預售條件的商品房項目統一核發使用“商品房預售許可證”，不再分“內銷”、“外銷”。此前已申領的“內銷”或“外銷”商品房許可證一律換成“商品房預售許可證”。

商品房買賣合同示範文本的封皮不再加印“內”、“外”的標記。此前已籤用印有“內”、“外”標記合同示範文本的不再更換，尚未籤用的一律換用新的合同示範文本。

商品房交易的税費不分內、外，一律按現行的統一標準計收。

商品房項目的土地使用權出讓金價格不分內、外，一律按現行的統一標準計收。

取消商品房分“內銷”、“外銷”的規定後，凡以出讓方式取得土地使用權建造的商品房，均可售、租給原內、外銷商品房所規定的銷售對象。其中國家或本市對外國自然人購、租商品房另有規定的從其規定。

新政策將包括如何界定真正的FDI和以投機為目的的熱錢，對非中國居民在中國境內購買房產，將執行嚴格的審批和登記制度——限制外資進入中國房地產業的政策近期有望出台，設限措施將主要以限制非中國居民購房為主。一位接近決策層人士昨日向《第一財經日報》透露，新政策近期將以行政命令的形式下發。“因為相比金融和税收政策等，行政命令是最立竿見影的。”

新政策將包括如何界定真正的FDI（外商直接投資）和以投機為目的的熱錢，對非中國居民在中國境內購買房產，將執行嚴格的審批和登記制度，甚至可能量化為每位非中國居民只能購買一至兩套用來居住的住房，並在一定期限內不準轉讓。在2002年中國取消了外銷房和內銷房的區別後，中國境內房地產在外資投資方面沒有了任何政策障礙。由此，中國也成為國際貨幣基金組織187個成員中少數幾個對房地產投資沒有限制的國家。在諸多設限的國家中，大多數的管制措施是集中在上游交易環節。如澳大利亞強制要求非居民離開時必須立即出售所購房產，巴基斯坦只允許專門從事房地產業務的非居民在當地出售，西班牙、保加利亞對非居民大額出售或超過一定標準時，要求事前報備。還有一部分國家則緊守匯兑作為最後閘門，如塞浦路斯，對用外匯購買的房地產，每年出售房產匯出境外的款項不得超過100萬塞鎊或總金額的1/3。中國內地對外資投資房地產設限的呼聲從去年開始逐漸明朗。去年，時任國家外匯管理局局長的郭樹清曾表示，2004年出現了大量境外人士到境內購買房地產的情形，在一些沿海城市明顯帶有投機性質，並有逐漸從沿海到內地的投資趨勢。當時表示，外匯管理部門和其他宏觀經濟部門正就此進行調查，並將對違規行為嚴肅處理。今年，國家統計局局長李德水在其文章《控制外匯儲備增長的對策》中，格外強調了他與香港中文大學校長劉遵義教授會面時，劉遵義提出的觀點：外商直接投資房地產不應作為外商直接投資。北京師範大學房地產研究中心主任董藩教授在接受《第一財經日報》採訪時表示，以前因為要用房地產拉動經濟增長，外資進入房地產也被視為招商引資的一個方面。而現在已經到了該設限的時候。“因為房地產發展到一定階段，是和社會保障聯繫在一起的，非中國居民不能享受這部分社會保障。應該制定更加具體詳細的規定，如每個非中國居民在一個城市中只能購買一套住房，房子只能用來居住，而不能用來炒房。”董藩説。鍾偉教授則認為，設限首先是出於土地稀缺性的考慮，因為土地不可再生，並且不可移動。其次是出於公共利益和國家安全的考慮。

外銷商品房市場淡靜的原因已不必贅述，上海市房地產交易中心提供的一組數字則頗能説明問題。1998年1—12月外銷商品房預售面積9.83萬平方米，比1997年同期的32.2萬平方米相比下跌69.5%。而與內銷商品房預售面積807.91萬平方米已難相題並論。98年外銷商品房的銷售面積和成交金額雖有一定程度增長，但總體不利的局勢一時很難扭轉。內銷房市場行情走俏，因而被業內人士看好。

一些外銷房產竣工已1—2年，銷售期為2—3年，而且租售率不

高、人氣不足。鑑於此，或許發展商應適時改變銷售方向，將房地產市場重新定位，以國內消費者為目標，開拓國內市場。外銷房雖然品質出眾，但“高處不勝寒”，萬元以上的開盤價在市場需求萎縮的情況下不免處於尷尬境地。不少發展商在苦等外銷市場春天的到來，然而市場的變化已不容你等待，要開拓國內消費市場就得將價格適當地下調。在外銷轉內銷潮流漸湧時，發展商仍有可為。降價不降質。一些外銷房的發展商此次也是不惜血本，以原價50—60%的成本價格出售。如珠江玫瑰園以5500元/平方米的內銷價面市，出現熱銷。其房屋面積為73.75—96.48平方米，總價約在40—50萬元，國內客户可以承受，加之市政府出台了不少如購房退税等優惠政策來刺激住宅消費，所以做得較為成功。其實，當外銷房價格只有跨國企業集團等的外籍經理、港澳台人士、華僑等可承受，而一般中高收入者無法望其項背時，其優勢還無法真正體現出來。而當其價格降到與內銷商品房差不多時，外銷房的高標準設施，如小區內網球場、商場、住户俱樂部等生活娛樂設施，廳廚衞內高檔裝修等，在市場上仍是有競爭力的。只不過，銷售價格降低，售後服務質量卻不能降低，特別在目前賣方市場。贏市不贏利。雖説蝕本生意不做，但是外銷房滯銷已成定局，空置的時間越長，被市場淘汰的可能性越大。只有儘快出售、回籠資金再投資贏利的項目才行。從長遠的眼光看，暫時的不贏利或許是吃虧，而這可能為將來的贏利打下基礎。顯然，這樣購房者得大利，開發商則是虧多點虧少點的問題。那麼，從鼓勵開發商投資積極性的角度而言，政府應制訂一定的措施，以促進空置房的消化。房地產投資具有高風險、高回報的特徵，東南亞金融危機屬於社會風險，是由經濟大變動以及相應因素的變動造成的。開發商應有較為深刻的認識，採取多種途徑來降低風險。和平花苑、振安廣場等外銷房也紛紛加入內銷房市場，還有些樓盤也將“外轉內”，或許預示着市場結構將隨之重組和調整。但是不是每個外轉內銷市場的樓盤都會熱銷，恐怕仍要市場反應來證明。比如：原來某樓盤外銷價格在萬元左右，後降至6100元仍銷不熱，再降到5500元左右才真正熱銷起來。從經濟角度而言，本來高檔商品房的價格彈性不高，而在目前情況能夠起起市場強烈反響的成功案例來看，這其中必定有市場規律存在。因此，有一點是可以肯定的，同樣的做法，也許並不是解決外銷房滯銷問題的“靈丹妙藥”。開發商、政府和業內專家或許都應集思廣益，在不甚景氣的外銷房市場的大氣候中，仍可以創造較好的小環境。

本來房屋這種商品是獨一無二的，而現在由於交通便利和對小區環境的重視，房產同質化的程度越來越大。所以追求個性、價格適當與品質較高的物業，加上發展商對市場的把握程度如何，才有可能立足市場。

自從90年代初期，國內一些城市出於涉外安全的需要開闢了外銷物業以來，外銷房被人們看作是高品質、高檔次的代名詞。隨着國內經濟的穩步增長，境外投資企業的大舉進入，外銷房的投資回報率十分可觀，北京市最高可達20%－25%，外銷房曾經成為市場上的熱銷樓盤。但從1997年開始，外銷房租金開始回落，其回報率一度跌至6%－7%，銷售走向低迷。據瞭解，去年，上海部分外銷房的售價已與商品房的售價相當，甚至低於商品房的價格。由於外銷房租金的下降，一方面投資者數量大為減少，另一方面當地居民雖然為其低價格動心，但其較一般商品房高出2－3倍的物管費又讓人們打消了自用的念頭，外銷房陷入了兩難的尷尬境地。北京市場上的外銷房近年也顯現出萎縮的態勢，今年入春以來，雖然先後已有60多個新盤面市，但其中只有4、5個外銷房的新面孔，而且這4、5個項目中，宏源公寓、陽光100國際公寓、陽光曼哈頓等樓盤均屬於前兩年確定的外銷項目，由於在幾年前已按外銷項目的標準交了高於商品房價格標準的地價款，現在只能仍舊按外銷房銷售，似有點兒不得已而為之的味道。由於前幾年市場供應量的增加，以及內銷房品質的普遍提高，今年新開盤的外銷項目大多用心良苦，一是借用新概念重新包裝“變臉”上市，再就是以低房價來迎合市場。如陽光曼哈頓便是華遠公司先期推出過的紫薇公寓，被澳洲設計師全新調整的陽光100國際公寓，實際上就是今年消失了的錦繡嘉園，宏源公寓雖然是首次面市，但也被外加了一個很時尚的概念名——COSMOHOME。到目前為止，新上市的外銷房除了瑞城中心售價為USD2507元/m2，其他項目均採用了低價位的銷售策略，自宏源公寓以起價5688元/m2火爆推出後，陽光曼哈頓在春季房展中又以起價4000元/m2的價格再次刷新了外銷樓盤的低價位，“外銷房的品質，內銷房的價格”成為許多樓盤的賣點。全新的概念、低價開盤、外銷小户設計等在今年的北京樓市成為引人注目的亮點，伴隨着經濟的平穩上升，特別是WTO的利好背景，許多投資人士十分關心外銷房的租金回報前景。有人樂觀地認為，在未來的幾年外銷房的投資回報率將可回升到15%以上。其主要原因是加入WTO後，國際上金融集團、保險公司以及大量的高科技企業將大量來華，屆時，對外銷物業的需求必然會大幅上漲。

然而，也有部分業內人士持不同觀點，這當中也包括部分外銷樓盤的開發商。他們認為WTO的到來，並不意味着外銷房市場的振興，而恰恰是外銷房退出歷史舞台的時候。入世後，外籍人員將享有平等的國民待遇，屆時，外籍人士對物業的選擇不必僅限於外銷項目，品質好、服務優良的內銷樓盤都會成為新來華人士以及老外銷房租户的新寵。外銷樓盤的價格與內銷樓盤已相差無幾，內銷樓盤的品質與外銷樓盤相比也已經十分接近，不少好的內銷樓盤已經超過了外銷樓盤的水準。目前兩者之間的差別主要在三方面：一是建設成本上，政府對外銷房收取的土地出讓金要高於內銷房；二是由於有政策的規定，外籍人員只能住外銷物業，因此，對投資者來説投資範圍比較大；三是外銷房可以提供境外的電視節目，另外，其物業管理費用較內銷房要高。顯然，入世後，外銷房與內銷房的投資界限一旦打開，外銷房的優勢便不復存在。到那個時候地理位置與人文因素將更多地成為外籍人士選擇物業的條件。

面對市場的變化，上海現在已經着手將外銷房與內銷房歸併。房地產市場管理方面的有關人士的看法是，外銷房是一定歷史時期的產物，它對早期開放的管理具有實際意義，入世後，內外銷房在政策上投資差異沒有了，市場上的物業等級將不再以居住人羣相劃分，而以標的物的檔次來體現，但這是一個漸進的過程，外銷房最終要走多遠，完全取決於市場的需求。

購買商品房前，首先要查看樓盤的預售許可證是否為外銷房，如果該商品房項目是外銷房，則可以簽訂商品房購房合同；若不是，則應由開發商統一報南京國家安全局將該幢樓房改為外銷房後，雙方方能簽訂商品房購房合同。房屋竣工後在辦理房屋產權登記時應提供：經公證處公證或者大使館認證的譯名公證書；本人有效護照（不能到場的需提供本人有效委託書）；並攜帶商品房登記的一套資料到房產登記機關辦理產權登記手續。

購買二手房前，應與賣方一同到登記機關提出購房申請，並提供相關購房資料的複印件，具體包括：所購房屋的產權證、當事人身份證件（境外人士提供經公證翻譯的有效護照；中國香港和中國澳門居民提供居民身份證或通行證；中國台灣居民提供台胞證）、二手房買賣契約。由登記機關統一報安全局審批同意後，方可與賣方一道辦理產權轉移過户手續。