土地抵押權

土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規則，具有以下幾個特點：

1、土地抵押不是實物抵押而是權利抵押

2、抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性

3、抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人

4、土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利

可以設定土地抵押權的權利：

1、法律允許單獨流轉的國有土地使用權

2、依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋佔用範圍內的國有土地使用權

3、依法承包並經登記的集體荒地的土地使用權

4、農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的鄉（鎮）村企業集體土地使用權

國有土地使用權可抵押範圍：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權可以連同地上建築物一併抵押，也可以在無地上建築物的情況下單獨抵押

2、國有土地上的房屋抵押時，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押

3、以鄉（鎮）村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍的土地使用權同時抵押；該土地使用權不得脱離廠房等建築物單獨抵押

根據現行法律、法規的規定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的合同，並辦理抵押登記。抵押登記時抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。

用於抵押的土地使用權有期限的，使用權人僅可以在權利存續期內設定抵押權。

編號：

土地抵押登記合同

平 等 自 願

公 平 公 正

誠 實 守 信

寧波市國土資源局大榭開發區分局

為切實保護土地抵押當事人的合法權益，規範土地抵押行為，根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》和《浙江省土地登記辦法》等土地管理有關規定，抵押當事人必須依法訂立土地抵押登記合同，共同遵守。

抵押人(單位名稱或姓名)：

債務人(單位名稱或姓名)：

抵押權人(單位名稱或姓名)：

一、抵押人自願以其有權處分的位於 地塊土地全部(部分)抵押給抵押權人，該抵押土地使用權面積 平方米，土地證號 。該抵押土地評估價值為 元，協議價值為 元。

二、抵押權人經現場勘驗和認真調查，已經查明該抵押土地權屬清楚，座落、位置明確，四至界限分明，無限制該抵押土地權利情況，自願接受上述土地為抵押物。抵押後，如果發生權屬爭議和限制權利等情況，抵押人、抵押權人應當依據有關法律、法規規定承擔法律責任;抵押登記機關對已辦理抵押登記的土地在登記的抵押期限內負保全義務。

三、根據__ _ _年_ _月 _日簽定的 主合同，上述土地抵押率為 %，債務金額為 幣，小寫 元，大寫________________ _______ 元。抵押期限為 年_ __月__ _日至___ __年_ _月__ _日。

四、抵押人將土地抵押給抵押權人期間，其土地使用權證由 保管，抵押土地仍由抵押人佔管、使用。

五、抵押人將已出租的土地抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效;抵押人在抵押期未滿前如需要轉讓或以其它形式處置已抵押土地時，應事先取得抵押權人書面同意，凡未取得抵押權人書面同意的，轉讓或處置行為無效，如因抵押人的過失或故意行為而導致抵押土地價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或追加擔保。

依合同規定需要保險的，由抵押人向中國保險機構投保。

如遇國家收回土地使用權時：

(一) 追加擔保;

(二) 重新簽訂抵押合同;

(三) 。

六、債務人應按合同規定。按期償還債務，到期不能還清債務的，抵押人可向抵押權人申請抵押延期，經抵押權人同意後方可辦理抵押變更登記手續。抵押權人未受清償，抵押人也未向抵押權人申請抵押延期的，抵押權人可按有關法律、法規規定，與抵押人協議以抵押土地折價或者拍賣、變賣該抵押土地所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以通過以下途徑解決：

(一)申請寧波仲裁委員會仲裁;

(二)向抵押土地所在地人民法院提起訴訟。

七、本合同有限期限至 ，抵押登記期滿90日內既不辦理變更登記，又不辦理註銷登記手續的，抵押登記機關將自行辦理抵押登記註銷手續。

八、本合同未盡事宜，應按我國有關法律、法規規定執行，也可以由抵押人和抵押權人另行協議，其補充協議由雙方簽章並經土地抵押登記機關審核同意後與本合同具有同等法律效力。

九、本合同由當事人簽章並從土地抵押登記機關辦理抵押登記之日起生效。

十、當事人各方認為需要約定的其他事項： ^[1] 

首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的範疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產，因此，從物權法的意義是説，土地抵押權是一種擔保物權；同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立於土地使用權之上的權利和負擔。

1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費後取得的土地使用權。由於通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。

（1）土地使用者須領有國有土地使用證。

（2）具有地上建築物，其他附着物合法的產權證明。

（3）以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

（4）經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批准。

《中華人民共和國擔保法》第36條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金後取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

4、鄉（鎮）村企業的建築物佔用範圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）村企業的土地使用權只能隨其地上的建築物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉（鎮）村企業的建築物抵押時，其佔用範圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似於以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬於擔保物權，是一種對世權。因此，對土地抵押權的設立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況；並且登記制度對土地抵押權的生效起着決定性的作用。如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。

（2）警示效力。土地抵押權登記的目的在於告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾瞭解該抵押權的變動情況，自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在着順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權人提供足夠的警示，使之瞭解設立後順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權登記程序。

根據我國現行法律規定，辦理抵押權登記，首先應當由當事人根據不同的土地使用權情況進行地價評估，並鑑定書面的抵押合同，其次在鑑定抵押合同後15日內，由抵押人和抵押權人持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權委託文件）。最後，土地管理機關審查，進行登記註冊，核發《土地他項權利證書》。

3、土地抵押權登記的效力

根據《擔保法》的有關規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是説，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權登記後，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為：

（1）當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先於後登記的抵押權受償。

（2）在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是説，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬於善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。

（3）抵押合同成立後，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。

（4）已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。

（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止；

（6）債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，並自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。

（7）債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓於第三人，並在轉讓所得的價款中優先受償。

土地抵押權消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務清償。債務人到期清償債務或者債務人的擔保人或者債務人的清算組織在債務到期後已經將債務清償完畢，該抵押權自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況

（1）被抵押的國有土地使用權被國家收回或者期限屆滿。

（2）被抵押的集體土地使用權所涉的土地被國家徵用

（3）土地使用權隨建築物抵押的，該建築物滅失。

3、土地抵押權實現。抵押人到期不履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產，抵押權人有權依照國家法律，法規和抵押合同的規定處分抵押財產，並就處分抵押物的價款優先受償，抵押物轉歸第三人。此時，抵押權實現，設立於土地使用權之上的抵押權也隨即消滅。

4、抵押權無效。抵押權因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權無效是土地抵押權消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的，以鄉（鎮）村企業的土地使用權單獨設立抵押的，以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。又如破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。按照《破產法（試行）》第49條的規定，在抵押期間，破產企業對已經抵押登記的房地產進行轉讓時，應當通知抵押人並告知受讓人該房地產已經抵押的情況。破產企業未通知抵押權人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉讓行為無效。

土地抵押權制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權的客體是否限於土地使用權。

我國的土地抵押權實際是指的土地使用權抵押權，但是，隨着社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉讓的土地他項權利，就應允許抵押。例如，空中權和地下權。我國部分學者也贊成其他土地他項權利可以進行抵押。

2、關於“四荒”土地抵押

《擔保法》第34條規定：抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權規定為允許抵押的條件。對於四荒土地使用權，只要是有償取得的允許轉讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回

土地抵押權附屬於土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅。這是我國法律關於二者之間法律效力的規定。現行法律規定，限制了土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。

其一，在土地使用權出讓合同有效期間提前收回土地使用權的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權行為。而土地使用權收回是債權行為，根據“物權優於債權”的原理，抵押權自應當得到優先受償。

其二，土地使用權設有抵押並登記後，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業信譽及維護善意抵押權人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎。因此，一旦發生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次於具有公信力的抵押效力。

其三，土地使用權設定抵押並經登記後，抵押權人即：

（1）可以登記的先後次序享有抵押登記利益。

（2）可以對抗任何第三人的主張。

（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權）效力。基於上述效力，當發生土地使用權收回情形時，抵押權人當然可以主張經登記的權利，並排斥未登記的權利主張或其他債權，先於其他權利享有優先受償權。

4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應徵得批准劃撥該土地的人民政府主管部門的批准或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋並且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。但該法律規定產生的後果是抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效。劃撥土地上的房地產未徵得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未徵得權利人的同意就以自己並不享有處分權的物去進行抵押，顯然是違反了有關物權原理。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建築在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關係。共有的財產未徵得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未徵得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批准即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來一些不良的後果。

其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權的設定和實現。

其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。而經過有關部門批准設定的抵押一般是不會轉讓回收的。

其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。根據城市房地產管理法的規定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規劃。城市規劃和年度建設用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產抵押實際上就難以執行這些規定，因為在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟後強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

根據《閒置土地處置辦法》（國土資源部第5號令）第三條規定，市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閒置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閒置土地處置方案，閒置土地上依法設立抵押權的，還應通知的抵押權人蔘與處置方案的擬訂工作。處置方案經原批准用地的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

處置方案可以選擇以下方式：

（一）延長開發建設時間，但最長不得超過1年；

（二）改變土地用途，辦理有關手續後繼續開發建設；

（三）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備後，重新批准開發，土地增值的，由政府收取增值地價；

（四）政府為土地使用者置換其他等價閒置土地或者現有建設用地進行開發建設；

（五）政府採取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，並對原土地使用者給予補償；

（六）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

對因政府、政府有關部門行為造成的閒置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者徵地費的，除選擇前款規定的方式以外，可以按照實際交款額佔應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其餘部分由政府收回。

一、依據，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各級當地部門有關條例。

二、辦件須知　辦理抵押登記手續應提交下列證件：

申請書；借款合同（其他形式的主合同），抵押合同，抵押清單(兩份)；土地證書原件及複印件，房產證複印件（驗原件）；土地評估報告（出讓土地若不提交評估報告，應提交土地出讓合同副本複印件及銀行對抵押額認可的證明材料）；上級主管部門同意抵押的證明材料;股份和有限公司提交董事會同意抵押的決議；　已經出租的，提交承租方知悉抵押的證明材料；抵押宗地圈紅線的宗地圖（抵押權人和抵押人各加蓋公章）；雙方工商營業執照（副本）複印件（驗原件），法人代表證明及身份證複印件，經辦雙方開具的介紹信及身份證複印件；宗地部分土地抵押的，應提交測繪資料；其它有關文件。

三、辦件程序

申請登記。

權屬審核。

地籍調查。

核准抵押登記。

四、辦件時限

自受理之日起5個工作日辦結。

五、收費標準

按政府文件標準收取

複印件用A4紙並加蓋單位公章。

首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的範疇，因此，從物權法的意義是説，土地抵押權是一種擔保物權;同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立於土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關係的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。

其次，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基於土地使用權(主權利)才能成立，並以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在於確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

第三，土地抵押權附屬於土地使用權，但兩者又有着密切的聯繫，土地抵押權的效力對土地使用權有着重大影響。一方面，它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件，根據我國現行法律，作為主權利的土地使用權，因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面，它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。

第四，土地抵押權的設定屬於要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同，並進行土地抵押權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同後未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經登記而確定。

第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力，它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地佔有使用的權益。從土地他項權利性質來分，土地抵押權是擔保性他項權利，而其他諸如地上權，地役權等均歸屬於用益性他項權利。這也是土地抵押權不同於其他土地他項權利的重要特徵。

《物權法》第l95條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。 第196條：依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定： (一)債務履行期屆滿，債權未實現;(二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;(三)當事人約定的實現抵押權的情形;(四)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條：抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【相關規定】《擔保法》第56條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法 繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。 《擔保法解釋》 第74條：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。 第75條：同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。 同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的.抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。 抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。 通常而言，抵押權的實現一般應當具備以下四個條件：其一，抵押權合法有效存在。其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。其四，對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。 抵押權實現的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現抵押權，首先由當事人協商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同後甚至實現抵押權時。若雙方協議不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現抵押權。下面對三種方法加以具體的分析： (一)拍賣　拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自願委託拍賣人拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。有關拍賣的程序與效果，具體應適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關規定。 (二)變賣 變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，並以所得價款優先償還其擔保債權的抵押權實現方式。但應該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。 (三)折價 折價是指債務人在履行期限屆滿時未履行其債務，經抵押權人與抵押人協議，或者協議不成時經由人民法院審理後判決，按照抵押物自身的品質、參考市場價格，把抵押物所有權由抵押人轉移給抵押權人，從而實現抵押權的一種抵押權實現方式。簡而言之，以抵押物折價即以協議的形式取得抵押物所有權。這種方法雖程序簡便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對“流質契約”的禁止。 所謂流質契約，又稱位流押契約、流抵契約或期前抵押物抵償約款，是指物的擔保當事人於設定抵押權或質權的合同中或於債務履行期屆滿之前，約定債權屆期未獲清償時擔保物即歸債權人所有的條款。“流質契約”之禁止的根本原因在於，當擔保物的價值高於債權額或日後升值時，多餘部分不再退還給擔保人.擔保人或其他債權人的利益將會受損;而如果擔保物之後發生貶值，雙方也不再找補，則擔保權人的利益將會受到損失。可見，上述情況均有失公平。尤其是，債務人往往系經濟上的弱者，而債權人則通常居於優越地位。債權人可能借債務人因急迫困窘而舉債之機，逼使其以價值較高的抵押物擔保較小的債權，並希冀債務人屆期不能償債時，取得抵押物所有權以獲得暴利。因此。基於民法公平原則及正義觀念，為保護作為弱者的債務人的利益並平衡各方權益，近現代各國民法大多禁止流質契約。我國《物權法》對此有明確的禁止性規定。 除上述方式以外，理論上與實踐中一般還允許抵押權人可與抵押人協商以其他方式實現抵押權。其中最有意義的方式，就是參照英美法的制度以抵押權人佔有抵押物而收取孳息，或對抵押物託管經營來實現抵押權。如金融部門有的與抵押人協商出租抵押房產或由銀行使用抵押房產，以房租抵還貸款。在我國涉外項目融資中，由於抵押物多為大型電站、公路、橋樑等，以拍賣的方式變價較為困難，故通常認可境外債權人有權接管抵押物並以收益抵債。