鄧智仁

鄧智仁，男，漢族，1950年左右出生於香港一個公務員家庭，中學畢業後進入香港皇家警察隊伍。1984年和別人合作創辦香港利達行，開始了他的房地產代理生涯。在多年的經商生涯中，

做過進出口、服裝生意，也從事過金融期貨，但據説最令他玩味和自嘲的莫過於替別人討債，由此落下“討債先生”“險道神”等雅號。

鄧智仁從事房地產營銷包括顧問、開發等等，從事房地產行業從1984年開始，到現在已經超過20多年了。在2003年非典的時候鄧智仁就結束了鄧智仁的顧問行，就是信達行，去了莊勝崇光集團，他們請鄧智仁當顧問，委派鄧智仁去上海市一個龐大的項目，作為他們的總經理。這個項目是一個在上海市松江交通樞紐，大概一千畝土地，但是去了大概10個月，後來，鄧智仁又離開公司去了四川省成都市，因為有一個朋友，他是江西人，他在十多年前是很情況不好的，鄧智仁當時幫過他忙，鄧智仁都忘了，對鄧智仁來講十多年前的忙是很小的事，但他記得很深，（包括鄧智仁當時送他兩套西裝），因為他當時很情況不好，後來他發了大財了，後來他馬上坐飛機到上海市來找鄧智仁，邀請鄧智仁到成都市做四川省博覽置業顧問有限公司的總經理，2005年第六屆全國花卉博覽會，包括酒店、包括很龐大的住宅區，大概一千多畝左右，鄧智仁在成都市工作了一年左右的時間，然後鄧智仁就離開了成都市，回到上海市，就開始鄧智仁自己的事業。

鄧智仁在過去當總經理的時候，在上海市和成都市，鄧智仁感覺當項目的總經理好像對鄧智仁來講是不夠過癮，就是太輕鬆了，沒有很複雜的挑戰性。在這兩年間，鄧智仁大概每一天的時間都不超過一個小時，但是收入是非常高的，可以説是天價，肯定有很多人羨慕鄧智仁、妒忌鄧智仁，有這麼好的收入，而且工作還這麼輕鬆，為什麼到現在還不滿意？其實做人的目標不一樣，因為鄧智仁本身也當過富豪，錢對鄧智仁來説是重要，但不是唯一要追求的東西，因為鄧智仁所追求的是在一生裏面多姿多彩，無論是成功還是失敗，起起落落鄧智仁都經歷過了，當然上天是很公平的，鄧智仁有很多願望，但也給了鄧智仁很多風浪，讓鄧智仁起起落落。但是兩年以後鄧智仁感覺如果太輕鬆的話對鄧智仁本身的性格是不適合的，所以鄧智仁就決定找一個比較辛苦的工作，就是做房地產課程，叫登記人房地產課程，這很辛苦了，因為講課可能講幾天，站着講，還包括課程的推廣等方面，什麼都是從頭開始，肯定是非常辛苦的工作。

鄧智仁考慮清楚以後鄧智仁就回上海市準備鄧智仁的課程了，從2月份開始到6月份，都在準備課程，鄧智仁們是跟復旦、清華等合作課程，但是在鄧智仁準備的過程裏面，一個月前，莊勝崇光的老闆又打電話給鄧智仁，當時晚上11：30了，他問鄧智仁有沒有興趣回來幫他操作崇光二期的銷售，然後鄧智仁在電話裏面問他一些基本的情況，他問鄧智仁怎麼個看法，大概三到七天，鄧智仁就飛過來北京市和他會面，詳細講鄧智仁的看法，然後鄧智仁們就每一天都在談，他要求鄧智仁回來北京市，放棄鄧智仁現在所做的工作，這對鄧智仁來講是一個很痛苦的決定，因為坦白説，這種銷售代理對鄧智仁來講不是什麼了不起的工作，因為鄧智仁已經過了這個時段，因為鄧智仁從事過代理，後來做了開發商，後來做了顧問，很多很複雜的工作都做過，現在對鄧智仁自己來説做這個課程是一個挑戰，因為做課程很不簡單，因為很多學員都是老闆，你必須有很高的水平才能培訓老闆。

所以鄧智仁當時跟莊勝崇光的老闆説不太願意，但是在情在意，因為2003年非典的時間鄧智仁公司關門了，鄧智仁口袋裏只有8000塊錢，房屋不能供款，吃也不能供款，車也沒有，房也沒有，莊勝崇光的老闆當時就找到鄧智仁，給鄧智仁一個很好的待遇，做他的顧問。所以，今天他有一些問題、有一些疑問，而且是難題，找鄧智仁回去工作，在情在意來講鄧智仁是沒有理由拒絕的，鄧智仁講的條件他也全部答應，所以在金錢方面鄧智仁也是無法抗拒的，以後想想，如果鄧智仁在北京市成功的話這個也是不可抗拒的禮物，所以在金錢、在情在意、在榮譽這四塊裏面鄧智仁無法抗拒這個挑戰，所以鄧智仁接下來開始了鄧智仁一系列的工作，來準備推出莊勝崇光二期。

1984年──以貸款港幣1萬2千成立香港利達行房地產代理公司。1990年──成立香港利達行投資公司，專管外匯、期貨、股票業務。

1992──利達行房地產成為全港最龐大之物業代理機構，員工500人，在港分行50間，另台灣、美國、澳洲設有分公司。利達行投資公司也成為全港最大外匯交易商之一，員工1500人。

1993年初──投資北京市玫瑰園別墅。

1993年底──成立北京市利達行房地產諮詢公司，員工達500人。

1996年──香港利達行被債權人香港至祥公司兼吞。

1997年──北京市利達行及玫瑰園無償轉讓給陸蒼先生。

1997年中──玫瑰園被法院查封。

鄧智仁(15張)

1998年──代表香港至祥入股現代城並策劃現代城之銷售工作。

1999年3月──受聘為萬博苑之總顧問。

1999年8月──受聘為中銀建置業有限公司總顧問。

1999年10月──受聘為中國第一商城總顧問。

2000年7月至2003年5月－－任北京市信達行房地產顧問有限公司總裁。主持70多個項目的前期策劃與銷售，包括大型項目如北京市金融街核心區的前期策劃。

2003年6月－－受聘北京市莊勝集團總顧問。

2004年2月－－受聘四川省博覽置業有限公司顧問後轉總經理。（四川省博覽為第六界全國花博覽的主會場，是一個佔地1200畝房地產綜合項目）

2005年3月－－任鄧與周商務諮詢有限公司總裁。

2008年--任河北盛澤房地產開發有限公司總裁 ^[1-2] 

2012年--任南昌華夏藝術谷文化產業發展有限公司總裁 ^[3] 

任山東濰坊森達美集團達美水岸項目總顧問 ^[4-5] 

任北京澳博投資諮詢有限公司總裁 ^[6] 

1990年，鄧智仁攜利達行從香港到北京市，1995年僅代理北京市萬通新世界廣場就賺了近一個億的佣金（人民幣），創下了至今為止代理行單一項目佣金數額的天價神話。他曾經開勞斯萊斯也曾一窮二白過；他曾經是很多地產大腕的啓蒙老師，當年信達行的很多員工現在已經在地產界的好多公司擔任要職。他創立利達行、信達行都先後以失敗告終，幾番失敗又幾番復出，而他卻永不服輸，用他的座右銘來説就是“智者不惑，仁者無憂，勇者不懼”。

鄧智仁是個富有傳奇色彩和爭議的人物。1984年，他以貸款港幣12000元成立香港利達行房地產代理公司開始涉足房地產至今已經20餘年。鄧智仁之於中國房地產營銷的地位，用他的話來説就是“中國房地產營銷的歷史是從我開始的”。深圳的金田別墅、上海市的世界廣場、北京市的玫瑰園等城市的第一個項目都是他做的。樓盤的整個營銷歷史是鄧智仁書寫的，比如現在市場上所用的一些手法，諸如總監、副總監、佣金等都出自鄧智仁之手。

在樓盤的營銷上，鄧的模式是：超出底價分成法。比如做萬通新世界廣場，當時的底價是12000元/平方米，超出的部分六四分成，代理行六，開發商四。至於為什麼代理行的分成要比開發商高，原因是代理行要承擔風險，比如要承擔廣告宣傳等風險。當時，在廣告費的投入上，萬通新世界廣場花了200萬美金。萬通新世界廣場的成功，使鄧智仁賺了近一個億的佣金（人民幣）。還有很多手法，比如怎麼做產權式酒店等都是由他所創。談到房地產的營銷，他覺得營銷不是一個很深奧的學問，其前期的開發戰略才更重要，才更有意義、更加複雜、更有深度，這要非常有經驗才能做好。

對於樓盤的營銷，鄧智仁帶來的不僅僅是一種模式，他還為業務員帶來了夢想，讓他們實現了自我價值。在1994年，他把當時業務員月平均工資800元的標準變為了最高的為80萬元/年。這徹底改變了業務員的佣金模式——把傳統固定的佣金模式變為與業績完全掛鈎。這在後來，影響了各個行業。

鄧智仁在1981—1984年期間，經歷過無數次的創業失敗後，仍無所作為。在此期間，鄧智仁花大量時間和精力研究了佛教與基督教，由此啓示自己。同時明白，人生一切的追求，最後還是歸於零。鄧智仁認為自己（不理別人）有一個豐富的人生到臨老臨終時回顧自己，沒有白白浪費。若能感覺多姿多彩，不論酸甜苦辣，也是值得回味的。所以自從1984年開始，鄧智仁改變了人生態度，不刻意追求任何事物包括財富，朋友，伴侶，家庭等，什麼都是“無所謂”。

對得失雖重視，但不影響睡眠、食慾。鄧智仁過去幾十年的經歷已經可以抵過別人幾生的經歷，也由於鄧智仁對得失的另類看法，所以每次跌下來的時候，很多舊部下和傳媒記者都認定鄧智仁從此消失。但往往很快鄧智仁又會爬起來。鄧智仁常常説，鄧智仁已擁有高超的免疫能力，能抵禦一切外來的攻擊，日子永遠過得好。其實，總結一句話，最大的敵人就是自己。

在2003年北京市發生非典期間，開發商（甲方）們為了自保，令北京市信達行整整六個月一分錢也收不回來。在信達行倒閉期間，鄧智仁的住房與汽車因不能供款已被變賣，口袋裏只有八千元人民幣，這時候鄧智仁再次發揮鄧智仁的頑強鬥志，短短一個月時間，鄧智仁重新爬起來，經過兩年的調養，鄧智仁重出江湖。

很多人認為這幾十年來，運氣之神一直在眷戀着鄧智仁。每次最困難的時刻，運氣就降臨。但鄧智仁不認為這世上有什麼超能力可幫助或欺負你。鄧智仁只相信因果。不是佛教的因果，只是有因必有果，有果也有因。鄧智仁認為鄧智仁對自己事業的追求是孜孜不倦的，沒有藉口和理由，沒有高深莫測的思想。今天鄧智仁做了一些好事，看起來沒有回報，其實善因已種。鄧智仁在公司的沙龍常説，因果不是1+1=2而是1+1=5-3。在北京市信達行倒閉後兩年，鄧智仁種的善因就完完全全發揮了作用。倒閉後第一年，鄧智仁以前在香港培養過的舊部下極力推薦北京市莊勝集團以可觀費用聘用鄧智仁為顧問。第二年是一個十年前鄧智仁曾幫助過的一個南昌人又以可觀費用聘鄧智仁到四川省博覽置業作顧問，後聘為總經理。這個南昌人在十年前只是一名普通的打工者，鄧智仁曾幫助過他，其實鄧智仁自己早忘記了。但十年後，他發大財了，也希望在房地產一試，所以千方百計找到鄧智仁。

鄧智仁對自己的前景在自鄧智仁討論。在中國不確定因素常常籠罩的經商環境下，其實打工的風險也挺大。鄧智仁反問自己，在1984年鄧智仁什麼都沒有沒經驗、沒背景、沒關係、沒金錢，鄧智仁憑藉着借回來的一萬兩千元創造利達行集團。

多年來，鄧智仁曾多次被邀請在全國多所高校演講有關房地產營銷及房地產相關的課程，多次被評為“最受歡迎講師”。鄧智仁很瞭解課程內容安排，並注重平時與學員的交流，同時發現一些問題，現總結如下：

1、主辦單位一般自身不是房地產事業出身，所以所編寫的課程不完全符合學員實際要求。

2、負責講課的講師與講師之間缺少溝通，各課程的內容隨意性太大甚至有些內容重複，而且各課內容之間沒有聯貫性。

3、所聘教師的師資隊伍不穩定。

4、很多講師自身實戰經驗不夠或課程內容過於理論化，而參加學習的學員幾乎都是從事房地產行業並在各房地產公司任職的高級管理人員，在學員素質不斷提高的情況下，講師的素質壓力愈感吃力。

5、課程內容籠統，沒有細化。學員經歷不同、素質不同，導致大家對課程內容的要求不同。

以上是目前舉辦“房地產培訓班”各個學校普遍存在的問題，市場競爭激烈，而存在問題沒有解決。所以，也造成現在各學校的招生困難。

有感與此，鄧智仁希望舉辦一個真正實踐意義的房地產培訓課程，利用大量的案例充實內容，選擇穩定優質的講師隊伍，根據目前市場所需設置課程內容，同時將課程細化，適應房地產行業不同部門，不同階層的學習要求。

鄧智仁認為在中國的市場上，教育、娛樂、體育這幾塊產業還沒有釋放出來，潛力巨大。所以前景不可懷疑。但是今天培訓事業卻是競爭激烈，究其原因，是小打小鬧的多，投機取巧較多。這些都不會成為主流。鄧智仁們經過詳細調研，一批年青人加班加點，埋頭苦幹，創造了一系列符合潮流的創新課程，再加上良好的課後服務，以及鄧智仁人從業20多年的經驗，鄧智仁相信鄧智仁可再創輝煌。鄧智仁對自己目前的要求是埋頭苦幹，努力奮鬥。

鄧智仁在地產界號稱中國地產廣告的開山宗師，有“概念營銷”第一人之稱。1984年，鄧智仁在香港創辦房地產代理公司利達行。佔50%股份僅出資12000港幣的鄧智仁靠他的三板斧砍出了香港“房地產代理業的大哥大”的江山。1993年鄧殺向大陸，以港式的地產營銷手段迅速成為地產界新星。

初到北京市的鄧智仁挾香港利達行之餘威，以迅雷不及掩耳之勢，橫掃北京市房地產業，頗為風光了一陣。當時鄧智仁手握北京市萬通新世界大廈、西單國際大廈、投資廣場、國賓花園等著名項目，其代理的商品房銷售佔北京市房地產外銷市場行的70%以上，可謂要風得風要雨得雨，一時之間無人能出其右。其中鄧智仁在代理萬通新世界廣場時創下的單項租金紀錄，在代理西單國際大廈時創下的銷售單項記錄。潘石屹正是在那時結識了鄧智仁。那個時候的潘石屹，用任志強的話説“那時小潘這個如今號稱是房地產界大腕的人物還不知道地產業中的專業術語‘七通一平’是什麼意思”。這個很不專業的潘石屹與地產大腕鄧智仁開始了第一次合作——萬通新世界，並在北京市城一舉成名。之後，兩人分道揚鑣。鄧智仁因玫瑰園而難以自拔，潘石屹則因SOHO現代城成為京城地產名流。

房地產不景氣的時間找鄧智仁的人特別多，當房地產非常好的時間大家都忘了鄧智仁，都不知道誰是奠基人了，但現在奠基人又重現江湖，其實鄧智仁一直都沒有離開房地產行業，但是以前鄧智仁做總經理，所以就比較低調了，因為沒有必要去介紹什麼生意，也不能接其他生意和其他工作。

因為現在的情況和以前都不一樣了，房產本身的交易量比起以前來講是5倍到10倍的增長，所以在這麼龐大的堵住情況之下，所以很多發生的行為不是鄧智仁們所想象那麼簡單了，這次政府花了這麼大的力度來整頓樓價的問題，鄧智仁認為它的後果是很難有人很準確、很科學地解決這個問題。另外，這個牽扯的面非常廣，和90年代的宏觀調控不一樣，當時是外售樓，成交額大概不到今天的百分之十，所以今天有這種政策出來，鄧智仁認為結果是很難科學來預測到的，非常難。但是，簡單來講，很多開發商會出現問題。

鄧智仁已經説過，樓價會下跌，很多人不承認，説不會影響到他們，但是今天沒有人再説這句話了，大家都知道了會跌，但是會跌多久，會跌多大幅度，這個問題是非常難的，非常難用科學的態度來研究這個問題。通常在這種情況下，只要跌的速度快，它的成交量很快就會上去了，只要跌的速度慢，那調整的時間就會更長。所以時間長短的問題就要看樓價本身跌的快與慢的問題。如果慢調整期肯定長，如果跌得快調整期就短。就好像在香港、日本都是發生同樣的問題，包括鄧智仁們中國的股票市場，跌得很慢，所以很慘。

現在鄧智仁們很多開發商只要開好，不要奸詐就行了，鄧智仁認為這只是很幼稚的想法，這樣大家都沒飯吃，還不如干脆就跌下來，大家能買得起，成交量上去，這樣才會解決問題。在很多課程裏面鄧智仁講過這種情況，這在香港以前都發生過，李嘉誠永遠都是帶頭跌，很多開發商也罵他，比如説現在二手樓房賣一萬塊錢，可能他的對手賣9千，他出售就賣八千，這樣非常爽快，這樣肯定是他先賣出去的，但是他不是看樓盤是賠錢還是賺錢的問題，他是從長遠的利益來看的。所以當時很多人罵他，但是長時間來説他還是地產大王。

北京澳博富源陽光運通投資諮詢有限公司總裁。