物流地產

物流地產是由美國的普洛斯公司率先提出並實踐的,開始於上世紀80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。

隨着住宅地產“三限”政策的出台，房地產商們作為後來者，紛紛轉向其他地產領域，此時物流地產才真正開始被房地產企業重視起來。物流地產投資熱潮的襲來並不僅受住宅地產發展受限的影響，其中物流設施的供不應求是各開發主體躍躍欲試的原動力。我國的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當於美國波士頓一個城市的水平，且其中60%位於一線城市。

2011年北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。而隨着2011年全球製造業的復甦和國內消費市場的急劇增長，環渤海、長三角、珠三角地區的倉儲空置率一直處於下降區間，很多地區甚至出現“一庫難求”的場面。由此，傳統物流公司和電商企業(阿里巴巴、京東、卓越、噹噹、凡客等)也大舉進軍物流地產，由“輕資產”向“重資產”轉化。

另外，政策的優惠也在一定程度上刺激了物流地產的發展。2012年2月份，財政部、國家税務總局聯合發佈《關於物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用税政策的通知》，對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用税額標準的50%計徵城鎮土地使用税。相比製造商、零售商和第三方物流企業自建物流地產項目相比，房地產商擁有土地資源，地產項目的規劃設計、建設以及資源的整合等諸多優勢。但房地產商在進行物流地產的開發時，需要避免盲目開發，因為根據狀況物流倉儲設施在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會被擠壓掉。這也意味着物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客户資源以及專業的服務品質，這些因素會對後期的投資回收造成關鍵影響。這也是我國的物流地產商們需要向國際物流地產商學習之處。因此，物流地產不僅是我國房地產商面臨的機遇，更是對其綜合實力的一種挑戰。

物流地產的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種：

1.地產商作主導,租售給物流商並代其管理。即房地產開發商是開發投資的主體,開發商選地建成相關物流設施後,再轉租給物流企業。日常物流業務由物流公司操作,房地產開發商只是負責投資開發和物業管理。這種模式的優點是更有效地幫助物流企業客户管理資金、降低成本,提高企業的核心競爭力。缺點是對於小規模的物流企業而言,租金成本可能過高。

2.物流商自有地產,自己經營管理。即物流企業是相關物流設施投資建設的主體,建成後也是自己經營,自己管理。優點是可以節省一部分租金,而且物業的折舊費用可以享受到税收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業化,同時需要佔用大量的資金,運營成本比較高,而且由於建設上的非專業性,建設成本可能較高。

3.地產、物流商直接合作經營。即物流商、地產商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營,各自發揮自己相關領域的優勢,對於項目建成後的收益按照協議分享同時共擔風險。這種模式的優點是可以發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢,同時發揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優勢,實現物流商和地產商的共贏。但是缺點在於雙方前期面臨信用風險,同時在後期利益分配問題、風險分擔上可能出現矛盾。

4.由第三方牽頭,聯繫物流商和地產商。即通過第三方將物流商和地產商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產商的資格、實力進行審查,確保強強聯合。物業建成後由第三方中介組織負責對管理企業進行招標,而企業收益也由第三方代為審查並根據協議分配。這種模式優點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產商的信用風險,同時避免了後期產生的矛盾。但是這種模式對於第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業自律,同時需要社會信用檔案的支持。

根據國內外物流地產運營經驗，物流地產商以物流平台提供商的身份，通過將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面彙集，實現資源價值的最大化總的來説，物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益，如圖1所示。

(1)土地（資產）增值

對物流地產所有者與經營者來説，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設後，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式運營後，還將大幅上漲。對於經營者(即物流運營商)來説，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏利即來自土地價值的增長。

(2)出租收入

園區所有者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。

①倉庫租賃費用

經營者將園區內所修建的大型現代化倉儲設施租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

②設備租賃費用

將園區內一些主要的交通設施如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業使用，收取租金。

③房屋租賃費用

主要包括園區裏面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例〔m:該基地的交易中心總建築面積10758平方米，營業用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業和93家第三產業的企業入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停車場收費

物流園區憑藉強大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內修建現代化停車場，也將收取一定的停車費用。

⑤其他管理費用

包括物業管理費等其他費用。

⑥提供物流相關聯的其他產品服務

物流園內大量三方物流公司和車輛需要油卡，保險等附加產品

(3)服務費用

①信息服務費用

這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用户提高車輛的滿載率和降低成本，並從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商户服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客户服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上採取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

②培訓服務費用

利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才‘培訓業務，從中收取培訓費用。

③融資中介費用

園區運營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。

④其他服務費用

包括技術服務、系統設計等服務費用。

(4)項目投資收益

對於園區所有者來説，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業務等進行投資，從中獲取收益。

(5)其他收益

園區運營商還可以通過增資擴股、上市等方式獲取收益。