旅遊投資

好的旅遊投資需要有好的項目設計，這是旅遊投資成功的前提。

旅遊投資需要測算出合適的投資額度。每個投資子項目的投資額度是否和收益配比，需要反覆的測算。

好的旅遊投資需要有正確的投資分期，一期項目的投資內容尤其重要，好的一期投資內容能起到良好的帶動效應，做出品牌和現金流，盤活整個投資結構。

旅遊投資必須解決的問題是項目或企業適合怎樣的投資模式？是高量低價的模式、還是高價低量的模式？是單一產品投資模式還是複合產品投資模式？是邊投資邊經營的模式，還是投資完成後再經營的模式？是全部自有資金投資的模式，還是項目運營招商的模式？好的旅遊投資必定有一個好的投資模式。

旅遊投資必須對投資後的項目形成怎樣的收入模式進行設計，收入總值和結構進行測算。

旅遊投資的結果模擬必須經過財務數據如：內部收益率、淨現值、敏感性分析、投資回收期等指標進行分析和評價。

對旅遊投資可能涉及的風險進行全面的評估及提出應對的方案。

旅遊投資業務包括旅遊投資項目的投資計劃、旅遊投資項目的可行性研究報告、旅遊投資項目的商業計劃書、旅遊投資項目的投資價值評價等內容。

投資旅遊，與投資工業、能源、高科技、房地產等有很大的區別，這是由旅遊產業和旅遊產品的特殊性決定的。總體來看，旅遊投資有以下特徵：

旅遊從原來的低門檻逐漸發展到中高門檻，預計未來旅遊投資的門檻會進一步提高。門檻的提高，基於進入性投資的加大，競爭加劇，以及競爭環境的國際化。

對於旅遊項目而言，高額度的資本投入，並不能產生快速的回收，因為旅遊是一個持續回報的長效投資產業。這對於中國的民營資本來説，非常難於接受，因為他們已經適應了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

旅遊投資，涉及項目的綜合性、複雜性、服務性，由於旅遊產品的創意空間很大，因此，結合資本投入力度、回報率要求等投資商自身因素，就形成了旅遊商業模式上的巨大差異，因此需要在整個旅遊投資中強調槓桿運作，以試圖用幾千萬資金去搬動幾個億的槓桿。“五重槓桿運作模式” 的目的就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。

旅遊項目投資，已經脱離單一項目投資的時代，越來越多的投資商，着眼於區域整體投資，力求整合旅遊產業鏈，整合多元產業，尋求綜合收益的最大化。這是旅遊投資發展的趨勢，也正在成為旅遊投資的特徵。

旅遊產業鏈的延伸，與城市景觀、房地產、小城鎮、休閒娛樂等等深度結合，產生了一個整體的、互動的結構，一個大的構造，

一是與旅遊直接相關的產業：賓館酒店業、餐館業、運輸業、文化業、娛樂業、體育業、保健美容療養業、博彩業、會展業、生態與觀光農業、加工工業、技術產業；

二是綜合提升的產業：旅遊與其相關聯的目的地的結構導致了旅遊整合而形成的相關結構，其中第一是旅遊房地產業，以度假結構為依託，第二居所和第三居所等所體現的旅遊度假酒店、旅遊公寓、別墅區等等形態，將旅遊與房地產相結合的旅遊房地產業；第二種是城市遊憩型商業，如步行街、SHOPPING MALL、中央遊憩區是城市休閒的核心區及旅遊小城鎮，這就把旅遊的產業鏈與城市經營、城市運營結合在一起，也就是把旅遊和城市名片的打造、城市旅遊、城市周邊旅遊、景區旅遊結合在一起，形成整個以旅遊產業為依託的城市經營的理念。

旅遊產業有一個很長的產業鏈，由旅遊景區很容易形成旅遊小城鎮，景區的發展為小城鎮的建設提供了很大的一個產業依託，其間一個很有價值的方面就是房地產，旅遊與商業相結合，包括城市商業。文化娛樂產業，旅遊娛樂產業，二十一世紀是一個娛樂化的世界，所以旅遊與娛樂之間、文化與旅遊之間、體育與旅遊之間及農業與旅遊之間、加工工業與旅遊的商品與紀念品之間、餐飲業、運輸業及城市名片、城市風貌打造都與旅遊有關，旅遊產業是一個長長的產業鏈，都要用一種非常寬的產業眼光還對待，而不侷限於一個旅遊風景區本身，而要把它與城市、與小城鎮、與三農問題解決和一系列的城市經營理念結合在一起。

旅遊資本，最基本的是風景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因為《風景名勝區管理條例》和《文物保護法》已經成為不可轉讓的資產，其經營權也不允許流通。

如果沒有將風景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為也是沒有法律依據的，而作為資本投資、作為入股的依據也是沒有法律依據的，這是作為一個產業而言，連它最基本的作為資本的確認都缺少法律依據，這個產業是缺少很基本的法律投資環境的。