新江灣城

借力2010年上海世博會，新江灣城第三代國際社區，新江灣城呼聲最高。在此背景下，上海國際社區建設機遇、國際社區建設標準等問題成為城市熱點。在由中國房地產業協會、上海市房地產行業協會、楊浦區人民政府聯合主辦，中國房產信息集團（CRIC）、太立德仁公關傳播機構共同承辦的中國（上海）第三代國際社區發展高峯論壇上，與會專家一致認為，新江灣城具備了國際社區的天時地利人和。新江灣城大型公共綠化率將達到20%，公共水系將達到8%，功能區綠化率將達到35%，城區綠化覆蓋率將達到60%左右。5平方公里的城區，約有1平方公里為公共綠化和水系覆蓋，這在上海中心城區的社區中是絕無僅有的。隨着新江灣城中高檔產品的不斷湧現，區內優越的生態環境、人文氛圍和生活品位展露無遺，其必將成為名副其實的高尚低碳型第三代國際社區標杆。

改革開放的大背景、虹橋機場等因素，促成了第一代的虹橋、古北地區；而浦東開發、製造業的聚集，造就了第二代的聯洋、碧雲，經過以上的兩次飛躍上海的國際社區從無到有、逐漸成熟。然而隨着上海國際化進程的加快，市場對於國際社區的理解和要求也在發生變化經過20年的發展，第一代、第二代產品已經難以滿足低碳環保的國際新趨勢，而且開發已逼近飽和，出現幾乎沒有土地儲備和罕有新房可售的窘境。同時在上海“兩個中心”建設的要求下，上海未來最需發展的現代服務業和與之配套的國際化社區需要更加堅實、與時俱進的生態型物質載體。“放在世博會的大環境下，就很容易理解上海第三代國際社區出現的歷史機遇了。”中國房產信息集團（CRIC）聯席執行總裁丁祖昱認為，2010年，走向世界的上海需要與其國際化生活和地位真正配套的、與時俱進的社區載體，國際社區亟需第三次升級。

與前兩代國際社區在外籍人羣聚集和產業帶動基礎上形成不同，新江灣城第三代國際社區是倚靠自身優越的生態環境、規劃標準、產業基礎、生活配套等基因，社區建設品質和管理模式與國際標準及趨勢接軌，而被市場認定的一個高品質居住地。第三代國際社區在形成基礎上更能體現國際社區高品質的內涵，更能體現當下低碳環保的國際趨勢，使來自不同國家、不同背景的人士更能夠和諧地生活在一起。

中國房地產測評中心主任龍勝平博士在新江灣城建設實踐研究的基礎上，提出了以“生態、人文、信息、低碳、資源”五大指標為評判體系的國際化社區標準論。龍勝平認為，生態環境是新江灣城擁有的不可複製的優勢，這決定了新江灣城土地的稀缺性和價值空間；而地處上海高校集中區，文化多樣性、包容性、認同度以及歸屬感，奠定了新江灣城的人文價值；而各類資源類指標，包括教育、醫療、交通、休閒等配套，新江灣城也領先獨具優勢。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成指出，新江灣城源自水鄉的自然骨架和國際化的城市空間相融，在全球化時代的世界，創造了地方文脈和國際標準相結合的人居新典範。其環境、經濟、生活多目標平衡協調的土地成片開發，為在城市化勃興的中國實現可持續發展，探索出最有前途的城市空間拓展模式。“在上海中心城區，以生態綠化空間的開闢和生態建設為城市再開發的起點，新江灣城為逐步向生態城市目標邁進的上海，提供了一個城市空間轉型的領先案例。”

業內知名專家、中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌則認為，與前兩代國際社區不同，新江灣城面向的是包括外籍人士在內的所有追求高品質生活人羣，如此才能體現國際社區包容性的本質。

自初期規劃以來，新江灣城一直受到眾多具有國際視野的世界頂級房地產開發企業追捧。仁恆地產、香港九龍倉、美國鐵獅門、華潤置地、廈門建發、美國漢斯等國內外大牌開發商頂尖產品的塑造能力，實現了產品的升級換代。新江灣國際生態社區最終吸引到嚮往國際級高品質生活的消費人羣，併成為近年來上海樓市價值增長最快的板塊之一。新江灣九里、橡樹灣、仁恆怡庭、尚浦領世、九龍倉璽園、祥生御江灣、銀億領墅等都受到市場高度認可。新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態型大型國際社區，在上海第三代國際社區的建設中獨佔鰲頭、萬眾矚目，扮演着開拓者與領頭羊的角色。

上海豪宅市場2011年的成交逐漸放量，被抑制的需求進一步釋放。業內預計下一波放量將在新崛起的板塊中實現，新一代國際社區的表現尤為強勢。宇地產市場研究部指出在通脹壓力下有超過六成的財富人羣仍選擇不動產投資，與此同時，越來越多的海外華人和外籍人士也加入到中國豪宅的主力購買人羣之中。位於外灘濱江的江景豪宅和市中心豪宅，雖然漲勢不明顯，但因其傳統優勢地位及區位突出。數據顯示，新政之後，楊浦區市場的回暖速度在16個區縣中是最快的，3月楊浦區成交共計0.9萬平方米，環比增幅達1053.6%。

究其原因，一方面，楊浦區豪宅供求比例最為合理。楊浦區豪宅佔全市比例高達17%，為資源型豪宅和別墅的主要供應地。區域內供應量的充足為其回暖奠定了紮實的基礎，新江灣九里、九龍倉璽園、尚浦名邸、仁恆怡庭等項目集中上市。另一方面，新江灣城和東外灘兩大楊浦區未來規劃的熱點，作為區域樓市的雙重利好，為豪宅成交帶來新的刺激。

上海搜房網數據監控中心分析師湯正魏表示，“楊浦區是發展最為迅速的幾個區縣之一，新江灣城以及東外灘漁人碼頭的建設為該區帶來勃勃生機。特別是新江灣城板塊，作為上海市區最大的一塊成片開發的土地，經過多年的高速建設與發展，已然成為滬上大牌豪宅最為密集的供應區域。”

根據上海搜房網數據監控中心統計，新江灣城板塊2006年-2011年5月近5年半的時間裏共成交了住宅106.5萬方，其中成交峯值爆發在2007年，全年共成交了25.2萬方，成交均價在5年多的時間裏上漲了361.82%。隨着三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、尚浦領世、銀億領墅、江灣尊寶等奢華項目的蜂擁入市，將進一步充盈新江灣城的高端業態，三千萬以上級別的豪宅也如雨後春筍般湧現。除了以大平層為主打的豪宅秩序，新江灣城內樓盤的別墅項目均價基本都在7萬/米—9萬/米左右，而高品質極度稀缺的獨棟別墅項目售價更將高達15萬/米。

事實上，由於市區濱江土地資源稀缺，以及獨棟別墅用地已被禁止出讓，東外灘豪宅用地已經相當有限，樓板價居高不下。再者，用地侷限導致開發商為確保收益，只能做高容積率的產品，綠化率低，居住舒適感下降。而國際化社區則不同，新江灣城作為新一代國際社區，將打造國際化、知識型的花園生態城區。坐擁上海市區最大的、原生濕地資源，還有專為豪宅定製的生活配套和百年學府資源，新江灣城是名副其實的上海絕無僅有的地段。

“不離城市、不離自然”的新都市主義思想受到越來越多豪宅作品的追捧，新江灣城就是一個很好的例子，既有着60%的超高綠化率，又與市中心保持便捷的交通距離，軌交10號線已建成通車。新江灣城最明顯的特徵是生態環境，它的濕地生態資源、原生態走廊和已發展起來的古北、聯洋等區域相比較有着不可替代的先天優勢。

新江灣城的“尚浦領世”所處的位置，才是位於五角場城市副中心的最核心位置。江灣-五角場城市副中心建設管委會辦公室副主任牟娟説，根據江灣-五角場城市副中心的整體規劃，其核心區並不是如今的五角場環島地區，而是位於環島區北部的新江灣城，這裏才是整個五角場區域真正的內核。之前上海市民一直有個誤區，提及江灣五角場城市副中心就認為是指五角場商圈地區，實際上，城市副中心建設的真正中心就在"尚浦領世"的位置。今後五角場南部的環島交通樞紐區將定位為商業商務區，中部創智天地定位為科技金融區，而北部新江灣城則定位為公共活動區，它才是整個城市副中心的正核心區域。

將商業、金融、辦公、文體、研發及居住融為一體，五角場城市副中心在北部設立了知識創新基地，佔地1.29平方公里，緊靠復旦大學新校區，與特大型生態社區——新江灣城相鄰。總部設在紐約的美國鐵獅門房地產公司已拿下地塊，在這裏建造中國首個綠色商務社區——“尚浦領世”（THESPRINGS）知識商務廣場，規劃地上建築面積約90萬平方米，地下建築面積約30萬平方米，可容納8-10萬居民和商務人士，成為世界總部經濟集聚區。國際技術轉移中心、跨國公司研發中心、國際學術交流中心、國家級工程研究中心、國家級重點實驗室等項目將彙集於該功能片。

上海市政府把由美國鐵獅門營建的“尚浦領世”定位為最大的城市綜合體標誌性項目，作為上海東北部楊浦創新型城區建設的重要組成。除了最原本的居住功能外，“尚浦領世”更是把目標鎖定在國際化商務社區，以國際化醫院為代表的一系列國際化配套設施將隨後跟進。它的開建就是為了將五角場城市副中心的核心區新江灣城打造成一個國際化、智能化、生態化的國際社區。5年後，江灣-五角場城市副中心的核心區域將從當前的五角場環島樞紐一帶北移至新江灣城，從而緩解五角場環島交通樞紐擁擠的現狀。

2011年6月22日，在經歷了一波三折之後，美國的房地產公司——鐵獅門終於在上海開工。而對這個國際地產商在上海的第一個項目，上海市楊浦區政府方面甚至比鐵獅門更為看重。在鐵獅門的開工儀式上，楊浦區方面不僅表示該項目將成為楊浦區方面打造國際商務的平台，還第一次公開表示，它才是整個五角場的真正核心。

在此以前，擁有合生國際廣場、尚浦中心、萬達廣場、百聯又一城等大型商業的五角場環島區域，經過七八年的建設，已經成為上海東北角最主要的城市商業中心，每個雙休日會匯聚上海東北角近百萬人口在此彙集，是上海最重要的幾個商業中心之一。但根據楊浦區有關人士的説法，上述環島區域，並不是作為上海城市副中心的五角場的核心區域，真正的核心區域是在新江灣的鐵獅門項目。美國鐵獅門房地產公司成立於1978年，是全球領先的房地產開發商、業主、運營商和資產管理企業，迄今為止在全球各地已收購、開發和管理的項目超過332個，總面積超過1096萬平方米，資產總值逾554億美元。

總建築面積逾90萬平方米的上海市區最大城市綜合體項目“尚浦領世”在新江灣城正式開建，一期工程將於2014年竣工，屆時一個繼碧雲、聯洋之後的大型國際生態社區將在新江灣城。“尚浦領世”城市綜合體項目由美國鐵獅門房地產公司和上海城投置地（集團）有限公司共同開發建設。該商住多功能綜合社區位於新江灣城的入口處，毗鄰淞滬路、殷高東路和閘殷路。總建築面積達90.02萬平方米，包括900套住宅單元以及總建築面積超過74萬平方米的商業開發。屆時，A級辦公園區，A級辦公大樓，SOHO居住辦公區，服務式公寓，酒店，零售商鋪以及文娛設施將一應俱全。

2010年11月和2011年1月，富力地產、合景泰富合力以33.68億元的總價，分別從美國漢斯和上海城投手中收購了新江灣城C5地塊的全部權益，宣佈兩方分別通過上海富力及上海合景成功投得上海城投置地出售的上海城投悦城置業有限公司30%權益，代價總額為人民幣10.143228億元。上述收購事項完成後，上海城投悦城置業有限公司被富力與合景泰富收購完畢，富力及合景泰富各自間接持地塊50%的權益，新江灣城項目也由富力以及合景全資擁有。2011年7月，新江灣城富力·合景項目舉行開工儀式，並宣佈要在此建設總體量近53萬平方米的“區域高端城市綜合體”。

新江灣城富力·合景項目規劃基地面積約為19萬平方米，規劃總建築面積約為53萬平方米，包括住宅、商業、辦公等功能分佈，其中住宅總建面約為27萬平方米，商業總建面約為26萬平方米。地塊西南側，就是上海軌道交通10號線新江灣城站也早已開通運營，將與項目建成後的商業廣場直接連通。整個項目位於新江灣城規劃的核心位置，不僅靠近地鐵路線，還北臨新江灣文體中心，西臨復旦大學江灣校區，可以預見，落成後的新江灣項目必將成為新江灣城的交通中心樞紐和重要商業中心。

此外，作為有生態“綠寶石”之稱的新江灣城區域標誌性項目之一，富力·合景項目還規劃了另一個主題是“自然環境”，基地內更有兩條自然水系交匯穿越整個城區，構成了大面積的中央水景，而規劃住宅部分的綠化率也將高達40%，力爭建成後在新江灣城高端住宅物業市場上將佔據一席之地。

江灣五角場地區在1927年時，國民黨政府鑑於上海地位的重要，成立上海特別市，由市政府根據孫中山先生《實業計劃》中有關上海的改造方針，在吳淞與江灣之間（今江灣體育場附近）着手規劃建設上海市中心區，1929年開始進行開發，以行政、文化、體育等公共建築羣為主體，採用放射環形的道路系統。新區於抗日戰爭前夕已初具規模，但不久便毀於戰火。1932年日軍發動“1．28”淞滬戰爭後，在此造“日本鄉村俱樂部”、“日本人高爾夫球場”。37年“8．13”第二次淞滬戰爭爆發，日軍侵佔五角場地區後，強行將有400多年曆史殷行古鎮及7,000畝土地，圈造軍用機場。中華人民共和國成立以後，機場為上海空軍所有，一直沿用到20世紀末才遷建而廢止。

新江灣城位於上海中心城區東北部，楊浦區的北部，東鄰殷行社區。北接閘北電廠用地，緊鄰黃浦江。西側與寶山區和虹口區相望。南向上海市四個城市副中心之一的江灣五角場，江灣五角場地區過去以體育和文化教育為主，周圍有復旦大學、同濟大學、建材大學、上海財經大學、解放軍第二軍醫大學、上海體育學院等，醫療設施有長海醫院等。

江灣是一個千年古鎮，9000畝的旺地，黃浦江活水從旁貫通。它歷史人文底藴深厚，宋代抗金名將韓世忠曾屯兵於此，佛教名剎玉佛寺原址也位於此地，朱自清、葉聖陶、夏衍曾在此創辦立達學院。因此，江灣在歷史上商賈如雲，是商家的必爭之地，是聞名遐邇的“銅江灣”。 上海東北角的新江灣城濕地公園，是世界上最大、功能最全、難度最高、施工質量最好的永久性極限運動公園。整個公園的佔地面積達到12000平方米，遠遠超過了9000平方米的美國極限運動公園。生態價值市區一塊大型“綠肺” 。公園內擁有世界上長度最長、高度最高的“U”台及深度達到5米的“U”池，這些設施目在世界上都是絕無僅有的，是眾多極限運動參與者想要征服的極限平台。

1986後，江灣長期處於封閉狀態，致使這裏的生物羣落少有人為干擾，各物種組成都接近“原生態”。後來，上海市自然博物館各學科專家組對新江灣城進行了生態和物種調查。 調查發現，在原江灣機場上，林灌型、森林型、濕地型、農田型的生態環境紛紛復出，現有36種鳥類在此間雀躍、翱翔，佔到上海地區夏季鳥類種數的88%以上，超過了佘山地區；其中包括3種國家二類保護鳥類、12種中日候鳥保護協定中的珍貴鳥種；還有上海新發現的小鴉鵑、市區罕見的“雀中猛禽”伯勞；在3塊綠地的水體中，還發現了7種魚類，其中棒花魚、食紋魚均為市區罕見，灰巴蝸牛、背角天齒蚌也早在市區絕跡。

眾多專家學者紛紛指出，保持原生態和保持水面率對於提高商品房的價格是有利的，一塊綠色生態園區的存在，不僅提高了江灣地區綠化覆蓋率，並且由於江灣綠地中有相當一塊原生濕地的存在，使得這塊綠地兼有肺與腎的功能，能夠改善小氣候，形成綠島效應。這些都將使新江灣城更適於人的居住，也會相應提高周邊房地產的價值。

①設計板塊理念以往住區的地塊面積通常較小，適合一般的住區組團佈局。設計時通過將地塊面積增大，形成較大住區板塊，通過各種組團綠地、大小不同的中心綠地、組成住區山水景觀環境，提高居住環境質量。

②中心綠軸理念中心綠軸的運用，能強調環境景觀的統一性和延展性，起到整個新江灣城地塊整體環境質量提升之效應。同時，帶狀的中心綠軸有利於房地產開發，可操作性強。

③景觀生態空間滲透理念新江灣城以帶狀中心綠軸為核心，通過河溪水系和綠化系統形成網狀的景觀生態空間滲透，打破以往住區組團內綠化這種相對封閉的綠化佈置方式。

④社區中心與鄰里中心結合通過社區中心建築羣的設置，形成新江灣城的公共活動核心地段，並與鄰里中心公共建築結合，滿足居住區生活之需要。

⑤過境道路與住區道路相對獨立過境道路簡捷明快，方便車輛快速通行。住區道路彎曲，減低車速，提高安全性，過境道路與住區道路相對獨立，形成緊密聯繫的道路系統。

⑥主題公園和景觀遊園利用新江灣城較大的綠地做成有主題的公園或遊園，如淞滬抗戰紀念公園、體育公園、江灣水上公園、植物園等，使單一性質的綠地豐富起來。

①新江灣城首府

②尚浦領世

③仁恆怡庭

④中建大公館

⑤銀億領墅

⑥新江灣九里

⑦九龍倉璽園

⑧華潤置地橡樹灣橡府

⑨橡樹灣

⑩建發江灣萃

⑩江灣尊堡

⑾加州水郡

⑿嘉譽灣

（排名不分先後）

位於楊浦區的新江灣城尚景苑小區的裝修招標工作正在有條不紊地積極推進。已有多家投標該小區裝修的企業進場實施樣板間裝修設計。上海市公積金中心會同楊浦區公共租賃房管理有限公司將從中確定最終的中標裝修企業，完成該小區全部2202套公租房的統一裝修業務。該小區規劃住宅建築總面積只有15.15萬平方，僅佔整個新江灣城總面積的1.6%。不過這也表明，上海“政府主導、市場化運作”的公租房運營管理機制已經初具雛形。

在新江灣城尚景苑小區，十幾棟貼石外牆的住宅樓靜靜佇立，小區內的園林綠化已經實施完成。綠化用樹冠徑粗大，物業管理單位也已經正式進駐。2011年6月，該小區作為上海市住房公積金投資收購的首個公共租賃住房項目引起了社會廣泛關注，作為保障房建設運營機制方面創新的個案更是引來輿論的高度聚焦。新江灣城尚景苑被稱為上海最為成熟的公租房小區之一。該小區規劃住宅建築面積15.15萬平方米(2202)套，配套商業建築面積0.6萬平方米，坐落於復旦新江灣校區的學生公寓旁。該小區住宅套型以60平方米的二室一廳為主，還包括部分一室一廳和80平方米左右的三室一廳套型。正如之前這個項目收購時所發佈的消息“將按照本市公共租賃住房管理的有關要求，對住房進行適當的裝修，達到入住的基本標準後，委託專業運營機構管理，並向符合本市公租房用公積金增值收益部分收購尚景苑公租房小區，反映了上海公積金支持保障房建設的制度創新探索。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東介紹説，上海市政府明確要求：“上海住房公積金制度在下一步的探索創新中，要大力支持共有產權房(經濟適用房)建設，在配售過程中，對於符合條件的家庭，盡最大可能給予各種優惠；要大力支持公共租賃房建設，探索利用住房公積金部分結餘資金直接建設公共租賃房。”

“上海各區分別成立了共11家國有保障房公司，就是落實保障房相關政策的具體操盤者。”李東説，作為保障性住房的重要組成部分，公租房和廉租房既不能重走過去由政府房管部門一手包辦的路子，也不能完全交給市場管理。上海市在成立專門的國有保障房公司的同時，出台了10餘件配套政策，對公租房、廉租房項目認定、資金籌集、運營機構組建、税收優惠、水電氣價格優惠、户籍和居住地管理等事項作出一系列具體規定。楊浦區公共租賃房管理有限公司正是這11家操盤手之一。該公司的組建和主要業務基本能夠反映上海公租房管理模式創新的探索路徑。這種方式籌措市場上已有的住房項目也是公租房管理公司的業務之一。“在上海這樣一個人口密集城市，集中一切力量，拋開過往，全面增加公共租賃房市場保有量才是解決之道”，吳巖説。

制度創新首先從組織上為保障房建設順利推進奠定了基礎，但保障房建設所面臨的普遍性難題仍然是上海市相關部門深化創新和不懈探索的重點。“楊浦區的目標是向市場提供1250套公租房房源，”吳巖説，“但在寸土寸金的上海，開發土地和建設資金仍然是當前最突出的難題。”

關於建設用地來源方面，楊浦區公租房管理公司和其它10家公司一樣正開足馬力進行籌措。這方面主要是依賴區政府對保障房建設用地的大力支持，同時，公租房管理公司主動設法籌措房源，包括動遷房轉化、閒置工業用地的排摸等所有可能成為公租房建設用地的地塊都在整體梳理。

在公租房小區，業主只有一個，那就是公租房的產權所有者，而住户是沒有產權的，不僅沒有產權，甚至許多住户都不是本市户籍居民，這樣在小區如何有效實施城市管理的相關職能，尚未有明確的政策依據。在普通的住宅小區，業主權分為三部分：購房者的產權、物業公司的管理權和居委會的權限。但是在幾千户居民的小區，居委會仍然是必要的管理機構。這就需要研究，需要創新性探索，如何在現有法規、政策下，尋找到一個合適的突破點正成為一個新的難題。