房地產金融

《房地產金融》旨在向讀者介紹房地產金融的基本知識、基本理論和方法，以及房地產金融的部分前沿成果。本教材共分十章，主要內容包括房地產金融概述、房地產金融市場與房地產金融機構、住房金融體系、個人住房抵押貸款、住房公積金制度、住房抵押貸款證券化、項目融資、土地與房地產項目融資、房地產投資信託、房地產企業公開資本市場融資。全書緊緊圍繞房地產金融的基本理論，對本領域內近年來出現的新問題、新現象進行了分析和探討，並通過專題討論、案例分析和思考題等方式引導學生展開思辨能力訓練，保證了內容的實踐性、時效性和前瞻性。

本教材可供房地產開發與管理、土地資源管理、工程管理及相關專業的本科生、研究生和教師作為教材使用，也可作為房地產金融機構培訓教材，並可作為房地產金融相關理論和實踐研究的參考用書。

章房地產金融概述1

節房地產業與金融業1

一、現代金融在國民經濟中的重要地位和作用1

二、房地產業與金融業的關係2

三、我國房地產業發展對金融業發展的影響2

第二節金融基礎知識3

一、金融理論3

二、貨幣與貨幣政策4

三、信用與信用制度7

四、金融工具7

第三節房地產金融與房地產金融體系8

一、房地產金融的概念8

二、房地產金融的特點9

三、房地產金融的作用10

四、房地產金融體系的概念12

五、房地產金融體系的構成12

六、房地產金融體系中三個層次的相互關係13

思考題13

第二章房地產金融市場與房地產金融機構14

節金融市場和房地產金融市場14

一、金融市場14

二、房地產金融市場17

第二節房地產金融機構20

一、房地產金融機構的含義20

二、房地產金融機構的性質20

三、房地產金融機構的分類21

四、房地產金融機構的設置體系22

五、房地產金融機構的任務27

思考題29

第三章住房金融體系30

節住房金融概述30

一、住房金融的含義30

二、住房金融的特點30

三、住房金融的分類31

第二節國外住房金融體系33

一、美國住房金融制度33

二、新加坡住房金融制度38

第三節中國住房金融體系44

一、中國住房金融的歷史和現狀44

二、中國住房金融的調控政策及效果48

三、政策性住房金融54

思考題58

第四章個人住房抵押貸款59

節個人住房抵押貸款及其類型59

一、個人住房抵押貸款的概念59

二、個人住房抵押貸款的特徵59

三、個人住房抵押貸款的基本種類60

第二節借款人資格審核與信用評估60

一、貸款審查與批准60

二、信用評估的含義62

三、信用評估的作用62

四、個人信用評估方法63

五、我國住房貸款信用評估體系現狀64

第三節貸款條件與貸款風險67

一、個人住房抵押貸款的條件67

二、個人住房抵押貸款的風險分類67

三、個人住房抵押貸款風險管理68

第四節個人住房抵押貸款擔保與保險68

一、個人住房抵押貸款擔保的內涵68

二、我國現行個人住房貸款擔保方式69

三、我國個人住房抵押擔保制度的要點70

四、個人住房抵押貸款保險的內涵71

五、個人住房抵押貸款保險的功能72

第五節還款違約和強制收回73

一、個人住房貸款的還款方式73

二、個人住房抵押貸款的違約條款78

三、個人住房抵押貸款違約的界定79

四、個人住房抵押貸款違約的影響因素80

五、理性違約和被迫違約81

思考題83

第五章住房公積金制度84

節住房公積金制度概述84

一、住房公積金制度的內涵84

二、住房公積金制度的性質85

三、住房公積金制度的特點85

四、住房公積金制度運行機理86

第二節住房公積金的繳存、提取和使用87

一、住房公積金繳存87

二、住房公積金提取87

三、住房公積金使用87

第三節住房公積金貸款88

一、住房公積金貸款的概述88

二、住房公積金貸款的特點89

三、住房公積金貸款的程序90

四、住房公積金貸款的方式92

五、住房公積金貸款的擔保93

第四節組合貸款和政策性貼息貸款95

一、組合貸款95

二、個人住房政策性貼息貸款97

第五節住房公積金改革與公積金貸款證券化需求99

一、住房公積金改革99

二、公積金貸款證券化的演變與發展101

三、開展公積金貸款證券化的意義101

四、住房公積金貸款證券化的現狀102

五、公積金證券化的未來發展102

思考題104

第六章住房抵押貸款證券化105

節房地產證券化概述105

一、證券化概述105

二、房地產證券化105

第二節住房抵押貸款證券化106

一、住房抵押貸款證券化的含義及其動因106

二、住房抵押貸款證券化的操作模式107

三、住房抵押貸款支持證券的品種類型112

四、住房抵押貸款證券化的風險管理114

五、住房抵押貸款證券化實踐115

第三節我國住房抵押貸款證券化120

一、住房抵押貸款證券化在我國推行的意義120

二、我國住房抵押貸款市場的建立120

三、我國住房抵押貸款證券化運作122

第四節個人住房抵押貸款資產支持證券市場124

一、發展現狀124

二、現存問題130

第五節美國住房抵押貸款證券化的經驗與教訓132

一、美國住房抵押貸款證券化基本發展情況132

二、美國住房抵押貸款證券化成功發展的經驗分析134

三、美國住房抵押貸款證券化引爆危機的教訓分析136

思考題139

第七章項目融資140

節項目融資概述140

一、項目融資的含義及特徵140

二、項目融資的產生與發展141

三、項目融資與公司融資的比較142

四、項目融資的優勢與不足145

五、項目融資的適用範圍147

六、項目融資的參與者及其權責148

七、項目融資的運作程序151

第二節項目資金結構與資金成本152

一、項目的資金結構設計需考慮的主要因素152

二、項目的資金構成155

三、項目的資金成本155

第三節項目融資的基本模式156

一、設計項目融資模式的基本原則156

二、項目融資模式的結構特徵及基本框架157

三、以設施使用協議為基礎的項目融資模式160

四、以產品支付為基礎的項目融資模式160

五、以槓桿租賃為基礎的項目融資模式161

第四節項目融資的現代模式161

一、BOT及其衍生模式161

二、ABS融資模式170

三、PFI融資模式172

四、PPP融資模式174

思考題178

第八章土地與房地產項目融資179

節土地儲備與土地開發項目融資179

一、土地出讓收入與土地收益基金179

二、房地產開發貸款180

三、地方政府債券181

四、土地儲備與土地開發項目貸款184

五、土地開發項目貸款詳述185

第二節房地產開發項目融資193

一、融資方案與資本結構設計193

二、權益資本融資201

三、債務資本融資203

四、開發項目貸款評估205

第三節商用房地產抵押貸款212

一、商用房抵押貸款212

二、房屋所有權和土地使用權抵押213

第四節融資租賃和售後回租213

一、融資租賃213

二、售後回租215

思考題216

第九章房地產投資信託217

節房地產投資信託與REITs217

一、房地產投資信託的內涵217

二、REITs的產生與發展217

三、REITs的特點219

四、REITs的基本組織形式220

五、REITs的種類221

六、REITs的運作模式222

第二節我國發展REITs的條件226

一、房地產成為支柱產業226

二、房地產市場逐漸規範226

三、金融體制改革逐步深入227

四、信託業的發展日趨規範227

五、投資主體逐步形成227

六、國際經驗提供借鑑228

第三節境外主要REITs市場發展228

一、全球REITs市場發展情況229

二、美國REITs市場發展情況230

思考題234

第十章房地產企業公開資本市場融資235

節證券市場概述235

一、證券市場的分類235

二、證券市場的構成要素236

三、證券市場的功能237

第二節股票市場融資238

一、首次公開發行238

二、再融資240

第三節債券市場融資241

一、普通公司債券241

二、可轉換公司債券245

三、分離交易的可轉換公司債券249

四、可交換公司債券250

五、永續債券254

第四節公開資本市場融資中的定價問題255

一、企業或資產估值模型255

二、股票發行價格定價256

思考題256

參考文獻257

1980年生，中共黨員，經濟學博士，高級工程師，碩士生導師。自2017年以來，承擔了“房地產金融”“金融與保險”“工程估價”“房地產開發經營與管理”等課程的教學任務，發表教改論文2篇，主持教改課題1個。現主持國家自然科學基金項目1項（環境規制對綠色技術創新的作用機理與政策模擬研究——以長江經濟帶為例，編號：71863020），江西省社會科學規劃項目1項（教育擴展對二孩意願影響的機理與對策研究，編號：18GL09），江西省教育廳人文社會科學研究規劃基金項目1項（環境規制影響綠色經濟增長的機理與對策研究——以長江經濟帶為例，編號：GL18125），作為主要成員參與國家社科基金2項，省級課題2項，在《管理世界》《公共管理學報》《管理學報》等重要期刊發表學術論文10餘篇，出版專著1部。