市場細分變量

從理論上説，企業對市場進行細分的根據是消費者的需求，但從實際操作來看，企業是根據影響或反映消費者需求的因素對市場進行細分的，這些因素又可以分為兩大類，一類是反映消費者特徵的因素，如地理因素、人文因素和心理因素；另一類是直接與產品相關聯的因素，如消費者 ^[1]  購買商品所追求的利益、消費者使用商品的時機、消費者對品牌的忠誠程度等。

1、按地理因素劃分。按照消費者所處的地理位置、自然環境來細分市場，具體變量包括：國家、地區、城市規模、氣候及人口密度等。

2、按人口因素劃分。人口統計變量是區分消費者羣體量最常用的，例如家庭人口組成、收入水平是房地產企業進行市場細分的重要依據，不同的家庭結構對其產品有不同的要求。

3、按客户心理因素劃分。在同一細分市場上的消費者對同一產品的反應也有較大差異，其主要是心理因素。從動機上，可分為求實用、求安全、求名利等；從偏好上，表現為對户型、色調、佈局、周圍氛圍等不同的偏好。

4、按客户行為因素劃分。行為變量有：時間習慣（季節性、節假日）；地點習慣（隨意決定、衝動決定）；品牌忠誠度（高、中、低）；追求利益（高、中、低）。

1、可衡量性

即細分市場的大致輪廓如購買力大小、市場規模等方面，是可以加以測量的(有關細分市場的資料必須是可取得、可衡量的) 。

2、可達到性

即所形成的細分市場必須是企業可以有效進入併為之服務的市場。

3、經濟性

即所形成的細分市場的規模必須使企業能獲得足夠的經濟利益，即一個細分市場必須是企業值得為它設計一套營銷方案的同質實體。

4、可區分性

即所形成的細分市場之間是可以加以識別的，對不同的營銷組合方案有不同的反應。

5、可防衞性

細分市場應具備防衞性，潛在的先發優勢，競爭者不能輕易進入或立即跟進這一細分市場。