城市住宅市場

1．住宅的耐久性

住宅與其他商品相比的一個最重要特徵就是其更具耐久性。住宅的耐久性主要體現在以下3個方面：

(1)住宅購買的雙重性質。一方面。購買住房作為商品消費行為。住宅是一個昂貴的消費品；另一方面。由於住宅的耐久性和未來升值性。決定了住宅的消費過程同時是一個資產擁有的過程(投資行為)。購買住宅可以期待未來的升值從而使購房者獲利。

(2)住宅的耐久性説明住宅的擁有不是一個一次性消費過程。住宅在使用的過程會產生折舊。這就需要不斷維修和維護。從而降低住宅物理性折舊的速度。

(3)短期內住房供給的無彈性。住宅的耐久性決定了人們購買新住宅具有較長的週期性。同時説明每年新住宅供給在整個供給中佔有非常小的比重(住宅市場非常規發展除外)。在經濟分析模型中。住宅的耐久性表現為：住宅供給的短期無彈性。住宅價格主要取決於建築成本．人們對未來的預期及其風險偏好。資本市場決定了短期內新建住宅的投入量。對住宅耐久性作進一步分析。可以發現正是住宅的耐久性使得住宅基本模型把住宅市場分為住宅存量和住宅服務兩個完全不同的概念：住宅存量用土地．勞動力和建築原料來表示；住宅服務用住宅存量．勞動力和其他一些投入品如安逸．幽靜(效用分析)來表示。住宅市場也被區分為住宅存量市場和住宅服務市場兩類。住宅存量產生住宅服務。家庭通過住宅服務的選擇實現效用最大化。住房存量就被分為自住住房和租賃住房。

而住房服務市場則被主要分為自主業主(房東)和租户。住宅市場的這種住房存量市場和住宅服務市場同時共存的分析是住宅市場的主要特徵。關於住宅市場這種特性的解釋不是基於競爭論的解釋。更多的是採用對人口異質性的解釋。例如。由於變換租賃住房的交易成本小於自住住宅的交換。同時年輕人更傾向於具有移動性(如變換工作或者交友)。所以年輕人更傾向於租賃住宅。而不是選擇自有住宅。住宅存量市場和住宅服務市場的區分意味着對住宅存量的需求(可以看作投資者)和對住宅服務的需求(可以看作消費者)必須區別對待。這種區分給實證數據的分析帶來了很大的困難。因為對一個自住住宅的家庭來説。是自己消費了自己住宅所提供的住宅服務。這種住宅服務提供的價格很難在實際中得到衡量和測算。

2．複雜和多重異質性

住宅在大小(居住面積)．佈局(內部房問佈局)．建築的完整性．市場的方便性及其周圍環境等方面具有很大的多樣性。住宅的多樣性決定了家庭對每一個住宅的選擇。其實是對其所有特徵進行綜合而形成的集合。對住宅多重異質性進行應用分析主要有以下兩種方法：

(1)特徵分析法。特徵分析法的主要觀點為：住宅是由一系列單獨要素構成的組合體。每一種要素所體現的效用都可以用一個價格來表示。住宅的市場價格可由諸多單獨要素所表示的價格綜合而得到。用公式表達如下

P(Z)=P(Z₁,Z₂...Z_i)

式中：P(Z)——住宅的市場價格；

Z_i——住宅具有的第i個特徵。

P(Z)一般採取如下線性表達式

P(Z)=P(Z₁) +P(Z₂) + ... +P(Z_i)

特徵分析法一方面為住宅的估價提供了理論依據。但更重要的應用是為家庭對不同特徵住宅的選擇提供了理論上的分析方法。雖然住宅的每一種特徵都被具體為一個特定的價格。但在現實中。家庭的不同偏好．收入水平的不同等決定了不同家庭對同一住宅的某一要素特徵會有不同的估價。比如有小孩子上學的家庭和沒有小孩上學的家庭。對學校位置的估價就會完全不同。為了説明特徵分析法的應用。舉兩個例子。兩個家庭A和B。具有相同的收入水平(也就是具有相同的收入預算線)。家庭A有一個小孩。正在上中學。家庭B沒有小孩。家庭A和家庭B其他偏好完全相同。為簡化起見。這裏用購物偏好來代替。這時家庭A和家庭B的住宅選擇如圖1所示。儘管具有相同的收入水平。但是對學校便捷程度這個住宅要素特徵的賦值(價格表示)。家庭A大於家庭B。所以家庭A選擇了更靠近學校的住宅。而家庭B選擇了靠近購物場所的住宅。再舉另一個例子：家庭A和家庭B具有完全相同的偏好。但是具有不同的收入水平。此時家庭A和家庭B對住宅的選擇如圖2所示。為簡化起見。這裏選擇住宅的兩個特徵向量：面積和交通的便捷性。由於家庭B具有較高的收入水平(預算線為BB。)。家庭B選擇了面積更大和交通更方便的住宅D。家庭A(預算線為AA。)則只能選擇面積較小和便捷性較差的住宅C。 ^[1]