地價

地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國由於土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉讓）的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質是一次性收取的若干年的地租。 ^[1] 

根據馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者説是資本化的地租，是預買一定年數的地租，兩者的關係為：地價=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據此推算出地價為4000元，並認為地價實際上“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。但是，地租的這種資本化是以地租為前提，地租卻不能反過來由它本身的資本化而產生並得到説明。”2.與股市有關的概念證券市場極度低迷，成交量萎縮到歷史的最低點時候的成交量稱為地量。 ^[1] 

交易底價包括土地使用權出讓底價、轉讓底價、抵押底價等。

土地使用權出讓底價是政府根據正常地產市場狀況下地塊應達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。在我國，地產一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權出讓價格對整個地產市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據基準地價或標定地價，並考慮地產市場的發展狀況而定。轉讓底價是土地使用權轉讓時，成交前的談判底價。抵押底價是以不動產作為抵押物時地產的協商價格。 ^[1] 

（2）交易地價

交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，是已經實現了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權出讓價格、轉讓價格、租賃價格、地役權價格等。 ^[1] 

1）土地使用權出讓價格。土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協議地價四種。招標、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現土地的真實價值。協議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協商的方式確定的土地成交價格。由於這種方式沒有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。 ^[1] 

2）土地使用權轉讓價格。土地使用權轉讓價格是指土地使用者之間依市場規則轉移土地使用權，受讓者向轉讓者支付的代價。轉讓市場中主體對客體的選擇餘地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉讓價格是一種正常的市場價格。 ^[1] 

3）土地租賃價格。土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。 ^[1] 

4）地役權價格。地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。 ^[1] 

(3)課税價格、抵押價格、補地價

課税價格是專為國家或地方政府徵收土地税收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國除土地增值税是以實際成交的土地價格增值為標的課税以外，還沒有以地價為標的的課税税種。因此，還沒有專用的課税價格抵押價格是土地作為信用擔保而確定的價格。我國的抵押價格僅有土地使用權抵押價格和承租土地使用權抵押價格兩種。 ^[1] 

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出台，被稱為“最嚴調控”。一系列措施形成如今地產調控“長沙化”的模板。2020年7月25日，長沙市網信辦官方微信稱，大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。 ^[2] 

2020年9月6日，瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等9部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》(下稱《通知》)。《通知》要求，嚴格住房用地出讓溢價率管控。採取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。 ^[3] 

《深圳市地價測算規則》積極引導市場主體利用存量用地建設安居型商品房和人才住房，對可售的安居型商品房和人才住房的地價分別按市場地價的30%和40%確定。對包括統一地價管理體系、降低實體經濟用地成本、保障民生領域發展等七大方面內容進行了具體解釋。

《規則》指出，對於事關深圳先行示範區建設和城市高質量發展的產業項目，深圳不僅有地可供，還會努力降低企業用地成本。通過產業發展導向、產業項目類型等地價修正係數和產權條件限制，加大對鼓勵類發展產業和重點產業的支持力度，鼓勵類發展產業適用市場地價0.5的修正係數，重點產業項目適用市場地價0.6或0.7的修正係數，同時符合上述兩類的，可疊加使用地價修正係數。 ^[4]