土地儲備機構

中國內地的土地儲備制度舶來於香港，系採用政府收購“生地”——即未完成拆遷、水電氣熱等基礎設施的土地，而後經由一級開發環節達到“熟地”標準——即土地平整，水電氣熱齊全後，由“招拍掛”投入土地市場的開發模式。從1996年第一家土地儲備機構在上海誕生以來，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。

我國的土地儲備機構主要是依據當地政府的規章和規範性文件設立的，其性質和功能也不盡一樣，主要可以分為政府職能部門設立的土地儲備機構（部門）和政府出資設立的企業性質的土地儲備機構兩種。

土地儲備制度運行涉及拆遷、土地徵收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發展影響深遠。制定《土地儲備管理辦法》，對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節約集約用地，具有重大意義。

2016年2月，財政部等四部委要求各地清理壓縮現有土地儲備機構。詳見財綜[2016]4號。 ^[1] 

土地儲備機構職責 政府職能部門設立的土地儲備機構（部門），屬於事業單位性質的土地儲備機構，具有獨立法人資格，根據設立時政府確定的權利行使職權，並承擔相應法律責任。事業單位性質的土地儲備機構具有明顯公益性質，不以營利為主要經營目的，根據政府行政授權對所儲備的土地行使管理權，不擁有國有土地使用權。政府出資的企業性質的土地儲備機構，也具有獨立的法人資格，作為市場主體收購儲備土地，但可以依法取得土地使用權，該土地使用權表現為土地儲備機構依法對儲備的土地享有佔有、使用和收益的權利。

《土地儲備管理辦法》第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。

第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。

第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。

第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。

第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。

依據《土地儲備管理辦法》第七條規定：“土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。”土地儲備機構依據批准的土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活的存量土地和其他需調整的土地適時進行收購；根據土地利用和城市總體規劃以及市場需求，適量儲備土地，並做好儲備土地的信息發佈、登記、招商洽談和投放市場的前期準備等服務性工作；經營和管理由政府依法收回的違法用地、閒置拋荒土地，並納入儲備土地；多渠道、多途徑籌措資金，在市土地收購儲備管理委員會的指導下監督下，加強與各金融機構的合作，通過抵押貸款等形式取得土地收購、開發資金，並對該資金的使用進行管理；運用市場機制通過公開招標方式組織實施好儲備土地拆遷安置等前期的組織協調和驗收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發資金的測算平衡、綜合統計工作。

土地儲備範圍 《土地儲備管理辦法》第十條規定： 下列土地可以納入土地儲備範圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二)收購的土地；

(三)行使優先購買權取得的土地；

(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；

(五)其他依法取得的土地。

土地儲備法律依據 土地儲備機構作為承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位，能協調規劃、拆遷、評估等部門，把握各項規章制度，落實政府提出的各項要求，把國家、集體和個人的利益放在首位，以維護人民的利益為重點，充分體現公平、公正原則，確保穩定，做到依法拆遷、文明拆遷、和諧拆遷。

土地儲備機構實施的土地儲備行為是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依照國家土地管理相關法律法規（《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《徵用土地公告辦法》等）取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

土地違法行為立案標準 根據《查處土地違法行為立案標準》規定：違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等土地管理法律、法規和規章的規定，有下列各類違法行為之一，依法應當給予行政處罰或行政處分的，應及時予以立案。但是違法行為輕微並及時糾正，沒有造成危害後果的，或者法律、法規和規章未規定法律責任的，不予立案。

（一）未經批准，非法轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權的；

（二）不符合法律規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的；

（三）將農民集體所有的土地的使用權非法出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的；

（四）不符合法律規定的條件，擅自轉讓房地產開發項目的；

（五）以轉讓房屋（包括其他建築物、構築物），或者以土地與他人聯建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯營與他人共同進行經營活動，或者以置換土地等形式，非法轉讓土地使用權的；

（六）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的。

（一）未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的；

（二）農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的；

（三）超過批准的數量佔用土地的；

（四）依法收回非法批准、使用的土地，有關當事人拒不歸還的；

（五）依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的；

（六）臨時使用土地期滿，拒不歸還土地的；

（七）不按照批准的用途使用土地的；

（八）不按照批准的用地位置和範圍佔用土地的；

（九）在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾，經責令限期改正，逾期不改正的；

（十）在臨時使用的土地上修建永久性建築物、構築物的；

（十一）在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建築物、構築物，重建、擴建的。

（一）佔用耕地建窯、建墳，破壞種植條件的；

（二）未經批准，擅自在耕地上建房、挖砂、採石、採礦、取土等，破壞種植條件的；

（三）非法佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、採礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的；

（四）拒不履行土地復墾義務，經責令限期改正，逾期不改正的；

（五）建設項目施工和地質勘查臨時佔用耕地的土地使用者，自臨時用地期滿之日起1年以上未恢復種植條件的；

（六）因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的。

（一）無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的；

（二）超越批准權限非法批准佔用土地的；

（三）沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標，擅自批准農用地轉用的；

（四）規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批的；

（五）不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的；

（六）違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的；

（七）核准或者批准建設項目前，未經預審或者預審未通過，擅自批准農用地轉用、土地徵收或者辦理供地手續的；

（八）非法批准不符合條件的臨時用地的；

（九）應當以出讓方式供地，而採用劃撥方式供地的；

（十）應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權，而採用協議方式出讓的；

（十一）在以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權過程中，弄虛作假的；

（十二）不按照法定的程序，出讓國有土地使用權的；

（十三）擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的；

（十四）低於按國家規定所確定的最低價，協議出讓國有土地使用權的；

（十五）依法應當給予土地違法行為行政處罰或者行政處分，而未依法給予行政處罰或者行政處分，補辦建設用地手續的；

（十六）對涉嫌違法使用的土地或者存在爭議的土地，已經接到舉報，或者正在調查，或者上級機關已經要求調查處理，仍予辦理審批、登記或頒發土地證書等手續的；

（十七）未按國家規定的標準足額繳納新增建設用地土地有償使用費，擅自下發農用地轉用或土地徵收批准文件的。

其他類型的土地違法行為

（一）依法應當將耕地劃入基本農田保護區而不劃入，經責令限期改正而拒不改正的；

（二）破壞或者擅自改變基本農田保護區標誌的；

（三）依法應當對土地違法行為給予行政處罰或者行政處分，而不予行政處罰或者行政處分、提出行政處分建議的；

（四）土地行政主管部門的工作人員，沒有法律、法規的依據，擅自同意減少、免除、緩交土地使用權出讓金等濫用職權的；

（五）土地行政主管部門的工作人員，不依照土地管理的規定，辦理土地登記、頒發土地證書，或者在土地調查、建設用地報批中，虛報、瞞報、偽造數據以及擅自更改土地權屬、地類和麪積等濫用職權的。

依法應當予以立案的其他土地違法行為。