商業房地產

商業地產是以全面融合地產業與商業為特色的地產形式。正悄然成為房地產市場的新寵。然而，隨着商業地產掀起的這一輪投資熱潮，某些主要城市卻因過量開發而導致市場風險危機的大增。

據新華社相關信息報道：新落成的大型綜合購物中心正在迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，於是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業應運而生。

據瞭解，2008年1－2月全國房地產投資完成2374億元，佔第三產業投資的比重為50.3%，同比上升3.9個百分點。房地產投資同比增長32.9%，增幅提高8.6個百分點。2008年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個百分點。

2007年中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2,775.56億元，同比增長17.9%，連續三年保持在17%左右。這與當年消費品零售總額同比16.8%的增長幅度非常接近。2007年中國商業地產行業還有兩個特點：一是主要大中城市商業物業的供應關係無明顯大起大落，市場透信價格相對平穩。另一個是市場結構的區域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高於10%，上海為2.5%，天津則為78%。這是因為北京奧運預期提前消化，上海商業發展出現飽和，而天津有濱海新區的發展概念。

在房地產的黃金時期，商業地產開發商因看好物業前景，慣常採用自己開發和持有運營的“重資產”模式。在萬達為代表的一些專業商業地產企業引導下，商業地產行業的“輕資產”模式悄然興起。將地產投資與商業運營分離其實是國際商業地產界的主流做法，這一模式在中國的出現是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。 ^[1] 

隨着以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落户北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同於傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。然而，隨着中國商業地產掀起的這一輪投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、寫字樓、工業地產等在某些主要城市卻存在了過量開發導致市場風險危機大增。

通過市場調研可以看到，中國商業地產過熱。在商業營業面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升。08年商鋪供給過剩的情況繼續發展。這些情況，意味着中國商業地產已進入風險與機會並存的時期，不久將會受到雙重考驗。

現階段中國商業企業發展變化非常大，零售市場的企業集中度將近一步提升，將近一步影響上游製造商和批發商的市場格局；而成熟的大型零售商之間的競爭，將近一步向“質”的方向發展。與此同時，外資流通企業在擴大市場份額的同時，也在向流通環節的上游滲透；流通相關行業的發展也面臨着近一步洗牌，重點即在於橫跨流通和房地產的商業地產領域。在零售商發展求“質”的年代，商業地產商如果還在繼續單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客户的專業服務，必定會陷入發展困境。

中國商業地產已進入風險期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現為總量接近飽和，結構多方失衡，泡沫凸現，空置率上升。實際開發時，許多開發商往往片面注重零售店鋪對整座商業用房的吸引作用，一味地講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業房產的價格（包括公寓、寫字間等），從而造成商業地產結構失衡，租購需求減少，閒置率不斷上升。零售商業過分集中於對購物中心的開發，有條件的大幹快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。

有關部門統計的40餘座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水只有近 1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業，倒閉、轉向的不在少數，浪費了大量投資。

在商業地產被廣泛看好的條件下，金融方面的風險會更大。金融風險來自兩個方面，第一是人民幣升值風險，由於升值，不少國際熱錢還有一些基金等會來投資中國的商業地產。但是這些資本一旦達到目標收益，抽掉資金後會使得商業地產市場脱力而塌陷。第二是加息，中國處於加息通道，加息的後果可能會導致商業地產開發的投資成本過高，開發利潤下降或投資貸款（按揭）的利息負擔過重，造成商鋪造不起來，產生商鋪少沒人投資的局面。開發商的資金困境又將風險轉嫁給銀行。

商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在房地產價格持續較快上漲的背景下，銀監會出台規定是為了進一步防範商業用房貸款風險。

針對房地產問題所引發的一系列問題。

首先，銀行最好在發放商業用房貸款與商業營業用房相關的信貸業務方面謹慎行事。由於全國商業營業用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業房地產的投資風險高於住宅投資。特別值得關注的是，中國商業零售業已進入微利時代，微薄的商業利潤往往難以支撐高昂的商場租金支出，開發商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區域的高品質物業開發外，應嚴格控制信貸資金投向商業房地產開發，尤其是大型商鋪的開發。同時由於我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導了全國辦公樓市場，因此是商業銀行拓展辦公樓類信貸業務的重點地區。

其次，重點發展盈利能力較強的優勢企業信貸業務，把握行業資產重組契機，合理調整客户結構。由於來房地產開發企業的經營效益出現了分化，大多數企業處於微利水平，因此商業銀行應有選擇地發展房地產信貸客户。應加大對主業優勢突出、盈利能力較強、資質等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優勢的龍頭方面的企業的信貸支持力度，力爭與其建立長期的戰略性合作關係，謹慎介入進入房地產行業的時間較短以及不以房地產開發為主業的企業集團的房地產開發項目。

最後是注意對房地產企業多種形式的資產重組。因為它對商業銀行的發展既是機遇又是挑戰。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業戰略轉型及業務結構調整展開的資產重組在為優勢企業的發展創造條件的同時，也消化了一部分虧損嚴重，效益、效率低下的企業。有利於優選目標客户、優化信貸資產結構、提高資產質量。從負面影響看，部分企業藉資產重組之機逃廢銀行債務的行為將導致信貸資產的巨大損失。為防止不良資產的出現，部分經營業績不好、面臨被兼併或破產的企業應引起商業銀行的高度重視，圍繞這些企業進行信貸資產重組刻不容緩。