住房空置率

按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積佔全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積佔一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

《第一財經日報》8月11日收到鏈家地產分析師張月提供的最新報告顯示，有四類房產空置率高達40%左右，其中包括郊區的高檔住房、投資性住房商住兩用樓盤和無產權房。 　國家統計局新聞發言人盛來運11日上午就“房地產的待售面積和空置面積”問題時表示，統計局關於房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標，空置率數據還是比較難統計的。

央視近日發佈的調查顯示，中國660個城市有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這表示全國有高達6540萬套空置房，由此成為近期社會各界關注的焦點。

空置是指房屋沒有投入使用，處於待出售或出租的狀態。住宅空置率是一個反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標,合理的住宅空置率能使這個矛盾最小化,使住宅的供給和需求達到均衡。如果房屋空置過多，説明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。

沒有使用的房屋建築面積除以所有房屋的建築面積乘以100%得到的數字。房屋空置率的計算是為了瞭解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，説明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。

使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。控制率計算的偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至於影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。近來，“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標準再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權威”結論。這使筆者感到很有必要結合形勢，重新討論一下這個問題。

問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規定上。歐美大多市場經濟國家，崇尚的是市場調節，雖然都在搞住房保障制度建設，但並不會有政府機構重視商品房空置率的監測問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區，在10%與20%之間為空置危險區，在20%以上為商品房嚴重積壓區”這一“國際慣例”的出處，筆者確實難以求證。

雖然國外確有學者使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子（在2006年3月1日建設部部長汪光燾主持召開的房地產市場形勢座談會上，劉志鋒副部長印證了這一點）。而在國內，有的機構或學者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學者使用的公式相比，這兩個公式的分母縮小了大約20～60倍，

根據建設部綜合財務司和住宅與房地產業司編寫的《城鎮房屋概況統計公報》，2004年12月末，我國城鎮房屋建築面積為149.06億平方米，其中住宅建築面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學者的算法，商品房的空置率只有0.83%，商品住宅的空置率只有0.77%。根據最新數據，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與宏觀調控中形成的市場觀望有直接關係），兩者的空置率仍然不足1%。

需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。

首先，商品房竣工驗收後不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較複雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基於以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只佔一半左右。

其次，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這裏的“有瑕疵”供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現實購買慾望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由於決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁並延後很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現為空置狀態。

如此看來，我國的商品房空置率指標與外國學者使用的指標雖同名卻毫無可比性，而據此得出的結論也就很難具有説服力。偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至於影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那麼，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。

從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨户或多户住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建築年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域(大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。

從我國房地產的實踐來看，首先，理想的空置率並不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態。空置率過低，在求大於供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味着供大於求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關係的指標器、風向標。

其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產的市場。各城市的經濟發展水平(GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環境(土地供給方式、融資渠道、税收政策)和開發企業的資質(自有資本金、經營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對於一個人口規模小、經濟落後、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來説，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對於北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來説，合理的空置率可能是8%、9%或者高於10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋(佔全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由於有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個“黃牛”投機炒作就很難左右市場，推動價格走高。

再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大於成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它並不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，隻影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此後，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業的財務狀況和企業投資的盈虧點。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金迴流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決於抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴於相關法律、金融制度安排。這也是為什麼各國政府都致力於相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的週期波動所帶來的風險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產轉變為好資產。

最近關於空置房的爭論因為一個數字而再度激烈起來。有消息説，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。此消息迅速引起全國關注，有專家説“空置房6540萬套”這一説法非常可笑，不啻為天方夜談。隨後，國家電網公司 ^[1]  否認了這一消息。那麼全國到底有多少空置房呢？儘管權威部門選擇集體失語，但誰也無法否認這是客觀存在的問題。中央電視台記者在北京幾個小區的調查發現，沒有人住的住宅達三分之一到三分之二。

從網上的網友留言看，這一現象具有普遍性。即使是筆者所在的貧困縣，空置房現象也很嚴重，開發商稱已經賣完的小區，到晚上根本沒有多少户亮燈，甚至很多户根本不裝修，購房就為了漲價而沽。面對居高不下的房價，面對備受關注的空置現象，政府有關部門本該以科學的調查統計迴應公眾的質疑。

然而，國家統計局沒有給出具體數據，同時，在記者聯繫的中國指數研究院、中原地產、DTZ戴德梁行、仲量梁行等機構中，也沒有一家機構能夠就這一問題給出答案。

空置率不是哥德巴赫猜想，只需下些功夫就能搞清楚。據中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明介紹，國外這樣調查房屋空置率——通過在一個區域或者在一個城市，比如説用水費、電費等相關的這些指標來進行調查。這樣得出的數據簡單而明瞭，同時也比較科學。北京市人大代表衞愛民也曾建議，通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，比如實際使用量為應用量的1/5、1/6即可認定為空置房。

據瞭解，美國、英國等西方國家在空房率上有比較完善的統計制度和方法，它們將空房率的警戒線定為10%。我國的空房率是多少呢？即使沒有官方數據，估計也不會低於10%。住宅空置關係國家政策的走向，政府部門本應科學調查，為決策提供依據，但是我國竟沒有公開的住宅空置數據，那麼如何科學決策呢？很多小區一到夜裏就黑乎乎一片，這足以説明在高房價下社會資源正在被大量浪費。

“住宅空置，我來證明。讓我們先從身邊的小區來驗證一下吧，一起來曬曬身邊小區的夜晚照，看看黑燈現象是否嚴重。”2010年8月5日下午5時多，某網站發起“網友集體曬黑燈”活動，用“黑燈率”來證明小區的空置率之高。在拍攝時間和地點上，組織方更是要求，所拍小區必須是已入住一年以上的住宅小區。拍攝時間最好在晚上9時至11時之間。截至記者發稿時，網友們上傳的“黑燈”照片已經涉及北京近20個小區。

“麗園陽光小區位於大興區黃村興業路西邊，屬於低密純粹板樓社區，也是麗園小區的C區，大型超市距小區比較遠，得走15分鐘左右。由於這裏距市區較遠，上班族通常會回家很晚，晚上八九時到家那是經常的事，再有就是因為這裏已經算五環了，所以買來投資的人比較多，黑燈現象也是比較明顯，黑燈率大概佔六成左右。”8月7日，網友“魔幻季節”説，自己的幾張圖片是在晚上9時左右拍的。

不過，在眾多的“黑燈”照後面，亦有網友提出質疑這種方法證明空置不夠科學。“晚歸的家庭怎樣説？遮光好的窗簾怎樣算？臨時出門出差的怎樣講？”網友“ccitsid”就説。在網站舉辦的一次有2萬多名網友參與的空置房現象調查中，90.7%的網友認為住房空置率高；近70%網友認為自己居住的小區晚上住户黑燈情況“很多”；而對住房空置率高的原因進行分析時，60%的網友認為是投資者炒房造成，30%認為是開發商囤房，只有不到5%的人認為是因為住户不在家才導致。

網友“張輝01”率先就空置率質疑任志強：“任總，我想問的問題是，您旗下樓盤的空置情況是在86%至95%之間嗎？”任志強對此隨即在微博上表示：“要笑噴了。”對於華遠旗下樓盤黑燈率高的質疑，5日任志強也迴應稱，“裘馬都去年9月交樓，現在大部分都在裝修，業主根本沒住進去。”

對於任志強的“笑噴了”，眾多網友也第一時間在不滿的同時開始進行調侃，“老唐88”在曬黑燈照的“張輝01”的微博上説，“哥們你拍的早了點兒，今天任總請自己樓盤的業主吃飯，這個時候都還沒回家。”而網友“暫住證業主”更是開玩笑地表示：“據調查亮燈的裏面全是租户。”

8月7日，網友“mm11169”爆料，6日晚上11時，其所在集團老總通知中管和高管及相關部門召開緊急會議。“董事會接到一些‘相關部門和同行業’的通氣。為避免空置房的‘印象’，迅速採取一些對策，如：1.集團公司專門安排人員對一些空置房的照明設施進行補充配備，所有空置房晚上7時至10時30分必須保持照明。2.對一些待售空置房進行最基本的簡單裝修應對近期的難關！”

上司還追加了要求：“1.採購節能燈。2.不要一種色調，每套房子必須裝置2種以上色調。”

2010年8月11日，盛來運在國家統計局月度新聞發佈會上説，根據統計制度，國家統計局還不能計算空置率。 　盛來運解釋説，日前統計局公佈的商品房待售面積與空置面積不是一個概念。待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，空置面積是指某一時點上已經售出但實際無人居住的住房面積。“因此，不能用待售面積計算空置率。”

盛來運稱，此前國家統計局發佈的房地產開發企業閒置面積，不符合房地產企業庫存狀態，“沒有銷出去，不等於處於閒置狀態，可能自用，也可能出租。”盛來運説，今後統計局將公佈待售面積。

至於空置率，盛來運表示，空置率定性容易，但是統計準確很難。 “什麼樣的算空置？沒人居住算、還是空置時間半年以上？”

日前，國家統計局公佈了2005年以來全國房地產開發企業待售情況時提到，準確的房屋空置率數據的獲取，有待於全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

盛來運表示，將於2010年11日開展的第六次人口普查確實有住房統計方面指標。但是，要從人口普查直接得到空置面積、空置率這樣的指標比較難。

盛來運解釋稱，人口普查調查對象主要是人，在人口普查期間，有些房子沒人居住，就不一定調查。人口普查能一定程度上反映住房實際情況，要全面的反映住房情況，需要大的住房普查，但是，沒有這樣的計劃。