70年產權

土地是歸國家所有的，一般説的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年）。 實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發週期，最短也得1-2年，到你手裏使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手就更短了，況且住宅樓的設計使用年限是50年幅度，房屋達到設計使用年限便不能再用了。 70年後，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續享有土地使用權。

在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿後，土地收歸國有，地上建築物仍然屬於業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

  根據這一條例，購房人取得的商品房使用權限必須也只能建立在70年土地使用權的基礎上。而房屋開發商從土地管理部門獲得土地批租權後，土地使用權進入市場流通。

商品住宅從開發到銷售的週期一般在1～3年，房產產權的“實際壽命”也就隨着開發商開發住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權的出讓日期與開發商出售房產的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的“房產產權期限縮水”。

  有調查指出，超過70%的購房者不清楚“土地使用權”與“房屋產權”之間的不同概念，也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在着“產權期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購房者不理解概念從而乾脆對其置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。

  還有購房者因為產權算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產證上的日期推算，買的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而買房時付的總房價卻從未因此打折，少5年不就等於多付錢了嗎？”

  遺憾的是，這種簡單的估算方式沒有得到房屋產權管理登記部門、房地產開發商、法律和經濟學界人士的贊同。

要想知道房屋產權到期後怎麼辦，首先要了解我國的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權的。土地使用權和房屋所有權的區別就在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失（住宅樓設計壽命一般為50年）就能一直享有，“房產證裏是沒有期限登記欄的”；而土地使用權是有期限的，比較常見的是40年、50年和70年。

也就是説房子的所有權是永久的，只要房子不塌（設計壽命一般為50年），這房子就一直是產權人的，但土地是國家的。根據項目的立項不同，租用國家土地的週期也不同：像住宅用地產權為70年，工業、科教文衞體綜合類用地產權為50年，商業、旅遊、娛樂用地產權為40年。

另外，如果土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

還有一種情況是，土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘餘價值給予相應補償。 ^[1] 

雖然住宅產權期滿後可自動續期。但再次申請土地使用需要補繳多少土地出讓金，應該以什麼樣的標準補繳，擁有房屋產權的業主是否願意繳，能否繳得起，一旦有房屋業主不願意繳納，土地上的房屋該怎麼處理？這一系列的問題暫時還沒有明確的政策能夠回答。 ^[2] 

隨着經濟的發展和國家保護私有財產產權的法律法規日益明晰，70年後的產權問題有望逐步破解。就法律政策框架之內，專家提出了三大設想：

—— 重籤合同，續繳出讓金。土地使用期限屆滿後，國家如果需要收回土地，產權人可以重新辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地出讓合同，向國家繳納土地出讓金。這一做法的最大障礙是：屆時小區業主們作為分散的個體，很可能無法在怎樣和繳納多少土地出讓金方面達成共識。正如物業公司與小區業主之間的矛盾頻頻暴露一樣，屆時，國家、小區業主集體和業主個人之間如何謀求利益的最大平衡點，成為這一做法能否實施的關鍵。同時，這筆土地使用金具體數額多少，擁有房屋產權的業主是否願繳，能否繳得起，一旦有房屋業主不願繳納，法律是否允許強行拆遷該業主的房屋，都是個未知數。

——房隨地走，國家補償。由於國家的土地所有權除了集體所有的以外，都是國家享有所有權，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權。期滿以後，國家有權收回土地，而房屋產權是沒有期限的，這裏就存在着國家土地所有權與個人房屋所有權之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。但這一設想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面、《物權法》確定保護公民合法私有財產，城市的發展也肯定不能繼續採取簡單的“國家補償——個人拆遷”的形式。因而必須找到國家和業主“共贏”的方式。

——政策持續調整，法規適時完善。眾多業內人士普遍認為，國家政策及土地管理條例實施不久，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經濟損失的可能性和現實個案還比較鮮見。無論是購房者還是整個房地產業，都沒有意識到產權期限潛在的危機。左右房地產價格的主導因素還是以市場為主，不過，國家政策的持續調整和法規適時完善，將進一步推動全社會對房屋產權及其價值的理解，購房者也將更加理性。

2013年9月，國務院對外發布《關於加快發展養老服務業的若干意見》，《意見》明確提出，作為金融養老、以房養老的方式之一，我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。

早在2012年下發的《吉林省人民政府關於加快推進養老服務業發展的意見》中就指出，吉林省將嘗試“以房養老”的融資模式，利用老年人已有住房資源，將房屋作價並抵押給銀行、保險公司等金融機構，拓寬老年人養老的資金籌措渠道。

“現有房屋產權70年，產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。”某股份制銀行長春分行個貸中心的一位負責人表示。該人士還提到另外一個“顧慮”：房價走勢給銀行帶來的風險。“銀行面臨借款人無法如約歸還貸款的情況下，就需要處置房產用於償還貸款。但如果房價出現下行，就有可能出現到時候變賣房產所得資金不能補上欠款這個‘缺口’的問題。”

“以房養老”具體操作辦法和實施計劃，有望2014年一季度出台。 ^[3]