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開發間接費用
鎖定
開發間接費用費用的劃分
對於房地產開發企業,分清"開發間接費用"和"管理費用"是個難點,除了週轉房攤銷之外,其餘費用的劃分是以有無開發現場機構來確定的。如果開發企業不設立現場機構,由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動,所發生的費用,可直接併入企業的管理費用。
開發間接費用組成和核算
為了組織開發間接費用的明細分類核算,分析各項費用增減變動的原因,進一步節約費用開支,開發間接費用應分設如下明細項目進行核算:
l.工資:指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
4.修理費:指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
5.辦公費:指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6.水電費:指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
8.週轉房攤銷:指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民週轉使用的房屋計提的攤銷費。
9.利息支出:指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費,但應衝減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息,應作為財務費用,計入當期損益。
從上述開發間接費用的明細項目中,可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同,它屬於相對固定的費用,其費用總額並不隨着開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來説,則隨着開發產品量的變動而成反比例的變動,即完成開發產品數量增加,單位開發產品分攤的費用隨之減少;反之,完成開發產品數量減少,單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此,超額完成開發任務,就可降低開發成本中的開發間接費。
開發間接費用的總分類核算,在“開發間接費用”賬户進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用,都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“週轉房——週轉房攤銷”等賬户的貸方轉入“開發間接費用”賬户的借方,作如下分錄入賬:
借:開發間接費用 41 600
貸:應付工資 8 000
應付福利費 1120
累計折舊 10 000
遞延資產 3 500
銀行存款 8 480
週轉房——週轉房攤銷 10 500
必須指出,如果開發企業不設置現場管理機構而由企業(即公司本部)定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動,其所發生的費用,除週轉房攤銷外,其他開發間接費可記入企業的管理費用。
開發間接費用的明細分類核算,一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”,將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。
開發間接費用分配
每月終了,應對開發間接費用進行分配,按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法,企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程,均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重複分配,對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本,均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用,可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是説,企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用,可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準,可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本(包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費)進行,即:
如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元,應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下:
開發產品編號名稱 | 直接成本 |
101商品房 | 50 000 |
102商品房 | 120 000 |
151出租房 | 75 000 |
181週轉房 | 70 000 |
201大配套設施——商店 | 80 000 |
301商品性土地 | 125000 |
合 計 | 520 000 |
根據上列公式,即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費:
101商品房:50000元×41600元÷520000元=50 000元×8%=4 000元
102商品房:120 000元×8%=9 600元
151出租房:75 000元×8%=6 000元
181週轉房:70 000元×8%=5 600元
201大配套設施:80 000元×8%=6 400元
301商品性土地;125 000元×8%=10 000元
根據上面計算,就可編制有如圖表5-10所示的開發間接費用分配表:
開發間接費用分配表 | ||
2000年5月 單位:元 | ||
開發項目編號名稱 | 直接成本 | 分配開發間接費 |
101商品房 | 50 000 | 4 000 |
102商品房 | 120 000 | 9 600 |
151出租房 | 75 000 | 6 000 |
181週轉房 | 70 000 | 5 600 |
201大配套設施 | 80 000 | 6 400 |
301商品性土地 | 125 000 | 10000 |
合 計 | 520 000 | 41 600 |
借:開發成本——房屋開發成本 25 200
開發成本——配套設施開發成本 6 400
開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸:開發間接費用 41 600
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