銷控

銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低於市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由於位置、户型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優先出售户型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好户型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些户型無法銷售的風險，也有利於好的產品在後期賣出更高的價錢。

在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且後期的好房源面市時，正處於價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。

當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好户型，準備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什麼時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會採用。

最早的時候，樓盤的銷控單純的指房屋的銷售進度表，這個表有的項目是公示的，有的項目是內部文件。

後來在銷控的意義有了衍生，包括了銷售進度表、銷售計劃、推售策略幾方面內容。就是通過合理的推售策略，逐步消化房源，最終達成銷售計劃。在一些項目裏，對銷售進度表的一些人為處理也作為一種銷控手段來使用。

銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產週期很長，市場需求變化後供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能説明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那麼能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建築結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。

在樓盤價格策略的制定一般來説有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是針對不同的物業來制定的。

“低開高走”價格制定策略的銷售控制

價格制定策略採用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，並留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也並非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨着心理需求的變化呈不規則變化。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，並且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什麼時間該控制什麼，如何去控制，以產生協同效益。銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”並不意味着公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以後的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價格，隨着時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，並根據不同的時間段放出不同的銷量。那麼整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

“高開低走”價格制定策略的銷售控制

屬於“撇脂模式”，市場定位為需求彈性較小的高收入人羣，它的特點是階段性高額利潤，速戰速決的回收資金，其適用範圍為實力信譽頗佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物業。如青島的天泰集團就常採用這一戰術。

銷控管理需要以下措施來完善

以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，並可以根據選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客户進行詳細瞭解和分析。

以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可以查看房間及業主的信息。

管理和登記房間銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成後，就可以通過網上申報的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，並取得預售合同，在取得預售合同號後，就可以利用本模塊的合同打印來打印預售合同，而不需要到再到國土局的網上進行預售合同打印。

管理銷售過程中換退房處理及查詢。

處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，並可以打印清單。

登記和管理成交客户的詳細資料，方便公司對成交客户進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客户的服務。

將公司的銷售情況進行統計，並可以以圖形方式直觀顯示。

銷售統計報表

查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據自己的需要來制訂各種報表。

如果項目的是其他的營銷代理機構，銷控還要每月結算佣金，結清楚每一位銷售員的佣金和營銷機構的佣金。

此外還有一個不容忽視問題是銷售折扣，企業定價須着眼核心客户羣，並保持一個誠信的價格政策，制定定價機制系統化：

1、低定價，低折扣。這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，即“價格能夠體現出價值”，所含水分較少，容易給客户留下好印象。這一策略為後期銷售留下較大的變化餘地，當需要價格上調時，可直接標高定價，當原定價過高銷售不利時，可不用直接調低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合“明升暗降”的調價原則。

2、高定價，低折扣。定價過高容易嚇跑一部分客户，購買“物美價廉”的物業是人們的普遍心理，但這種價格和折扣組合不易處理，當價格上揚是拉高原有的價格，顯然會增加銷售阻力，而銷售不暢時，加大原有已經很大折扣幅度，效果並不明顯，而且還會帶來眾多的負面影響，且違背“明升暗降”原則。

3、中定價，中折扣。這是一種折中的銷售控制組合，優缺點它兼而有之，在此不述。

因此通常情況下采用“低定價、低折扣”的方式比較適宜。