貸款抵押

債務人在向商業銀行提出信貸申請時，信貸人員應要求其提供擔保方式意向。如採用抵押擔保，信貸人員應依據銀行制度規定及平時掌握的情況，對債務人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知債務人另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。

根據《擔保法》的規定，下列財產可以抵押:

①抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

③抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定着物；

④抵押人依法有處分權的原材料、半成品、產品；

⑤抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權；

⑥依法可以抵押的其他財產。

不得抵押的財產有:

①土地所有權；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法特別規定的除外；

③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衞生設施和其他社會公益設施；

④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

⑤依法被查封、扣押、監管的財產；

⑥依法不得抵押的其他財產。

（1）抵押物的認定

作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。實行租賃經營責任制的企業，要有產權單位同意的證明；集體所有制企業和股份制企業用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明；用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，並以抵押人所有的份額為限。

（2）抵押物的估價

抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

①估價方法

由於我國的法律還未就抵押物估價問題作出具體規定，一般的做法由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委託具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是:

.對於房屋建築的估價，主要考慮房屋和建築物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素；

.對於機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊；

.對可轉讓的土地使用權的估價，取決於該土地的用途、土地的供求關係。

此外，估價的時間性和地區性，也都會對評估結果產生一定的影響。

②抵押率的確定

在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物對債權的保障程度。確定抵押率的依據主要有以下兩點內容。

一是抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現能力對變現能力較差的，抵押率應適當降低。

二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析。

.實體性貶值，即由於使用磨損和自然損耗造成的貶值；

.功能性貶值，即由於技術相對落後造成的貶值；

.經濟性貶值，即由於外部環境變化引起的貶值或增值。

信貸人員應根據抵押物的評估現值，分析其變現能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。

擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率的計算公式為:

抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額*100%

由於抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值，在處理抵押物期間會發生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低於抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的範圍內加以確定。其計算公式為:

抵押貸款額=抵押物評估值*抵押貸款率

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。

貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應當包括以下內容:

①被擔保的主債權種類、數額；

②債務人履行債務的期限；

③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

④抵押擔保的範圍；

⑤當事人認為需要約定的其他事項。

根據《擔保法》的規定，辦理財產抵押的，還應按有關規定辦理抵押登記手續，方可取得貸款。 ^[1] 

（1）抵押物虛假或嚴重不實

抵押權建立的前提是抵押物必須實際存在，且抵押人對此擁有完全的所有權。客觀上由於所有權的確定是項較複雜、政策性很強，又可能涉及多個部門的事情，存在一些漏洞，給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分了可乘之機。

（2）未辦理有關登記手續

我國《擔保法》規定了在法律規定一定範圍內的財產抵押時，雙方當事人不但要簽訂抵押合同，而且要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。實踐中，有可能發生未辦理抵押登記的情況，甚至作了假登記。

（3）將共有財產抵押而未經共有人同意

共有財產是指兩人以上對同一財產享有所有權。對以共有財產抵押的，按照共有財產共同處分的原則，應該經得各共有人的同意才能設立，否則抵押無效。

（4）以第三方的財產作抵押而未經財產所有人同意

未經所有權人同意就擅自抵押的，不但抵押關係無效，而且構成侵權。所以，以第三方 的財產作為抵押，必須經得第三方同意，並辦理有關法律手續，方能有效。

（5）資產評估不真實，導致抵押物不足值

抵押物價值是隨着市場行情變化，相對不確定，但借款人往往為了多貸款，利用各種手段儘量爭取將抵押物價值抬高，而一些中介評估機構不規範競爭，造成目前資產評估不真實的情況大量存在，使抵押物不足值成為抵押貸款的重要風險點。

（6）未抵押有效證件或抵押的證件不齊

抵押中的財產一般都由抵押人控制，如果抵押權人未控制抵押物的有效證件，抵押的財產就有可能失控，就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重複抵押。如某公司用汽車營運車牌抵押，在A銀行抵押時只在有關部門作了抵押登記，之後又在B銀行以將車牌交其保管的方式質押，重複抵押行為給銀行貸款帶來風險。

（7）因主合同無效，導致抵押關係無效

抵押權的發生與存在須以一定債權關係的發生與存在為前提和基礎。故抵押權是一種從權利。主合同無效，從合同也無效。貸款主合同無效，多見於貸款合同附條件生效，但生效條件不具備，或貸款違背了有關法律規定，或貸款超出經營範圍等。

（8）抵押物價值貶損或難以變現

如果抵押人以易損耗的機器或交通運輸工具作抵押，抵押物易受損失，且價值貶值快，從而使貸款難以獲得有效的保障。對於專用機器設備等抵押物，由於變現能力差，不易流轉，也難以實現抵押價值。 ^[1] 

（1）對抵押物進行嚴格審查

首先要確保抵押物的真實性，這要求信貸人員認真審查有關權利憑證，對於房地產抵押的，要對房地產進行實地核查；其次確保抵押物的合法性，這要求信貸人員嚴格依照相關法律審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產用於抵押。最後認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權屬時一定要認真仔細，特別要注意以下情況:用合夥企業財產抵押時，必須經全體合夥人同意並共同出具抵押聲明。

（2）對抵押物的價值進行準確評估

這是保證抵押物足值的關鍵。在實際操作中，銀行一般要求抵押企業提供商業評估機構出具的評估報告，並根據評估價值打折扣後確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發放後，銀行應按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估。可見，抵押物價值評估是一項經常性的工作。

（3）做好抵押物登記工作，確保抵押關係的效力。

需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產包括房地產、林木、航空器、船舶、車輛以及企業的設備和其他動產。法律規定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，對法律規定需登記的合同，必須切實做好登記工作，以確保抵押關係的合法有效。

（4）抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限

抵押期限應等於或大於貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。 ^[1]