用益物權

用益物權，是指非所有人對他人所有之物享有的佔有、使用和收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權、地役權。

用益物權的基本內容，是對用益物權的標的物享有佔有、使用和收益的權利，是通過直接支配他人之物而佔有、使用和收益。這是所有權權能分離出來的權能，表現的是對財產的利用關係。用益物權人享有用益物權，就可以佔有用益物、使用用益物、對用益物直接支配並進行收益。

第一百一十四條　【物權的定義及類型】民事主體依法享有物權。

物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第二百四十一條　【所有權人設立他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第三百一十條　【用益物權、擔保物權共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

第三百二十一條　【天然孳息和法定孳息的歸屬】天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照其約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三百二十三條　【用益物權的定義】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。

第三百二十四條　【國有和集體所有自然資源的用益物權】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬於集體所有的自然資源，組織、個人依法可以佔有、使用和收益。

第三百二十六條　【用益物權人權利的行使】用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源、保護生態環境的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第三百二十七條　【用益物權人因徵收、徵用有權獲得補償】因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。

第三百四十六條　【建設用地使用權的設立原則】設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求，遵守法律、行政法規關於土地用途的規定，不得損害已經設立的用益物權。

第三百六十六條　【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百七十七條　【地役權期限】地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第三百七十八條　【地役權的承繼】土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

第三百七十九條　【在先用益物權對地役權的限制】土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

傳統民法認為，動產物權以佔有為公示方法，無從將不同的用益內容表示於外，以動產設定用益物權在公示技術上有困難，且動產一般價值較低，取得容易，故用益物權之取得完全可以通過設定債權的方式解決（如訂立使用、借貸合同或租賃合同），無須以設定用益物權的方式取得。在動產公示技術沒有障礙、動產價值日漸增加的情況下，以動產設定用益物權必將為實踐所需，如融資租賃交易中，承租人對租賃物所享有的權利若構建為動產用益物權，將對各方當事人均有利。有鑑於此，《民法典》明定動產可以設定用益物權。此規定亦為以後的制度發展留下空間。

應當注意的是，在我國土地公有制之下，土地所有權的主體極受限制，土地用益物權如土地承包經營權、建設用地使用權等權利的內容要大於傳統民法上的用益物權，與所有權的內容較為接近。在我國《民法典》物權編用益物權分編的制度設計中，允許在這些用益物權之上設定地役權，亦即，用益物權的客體除了不動產、動產之外，還包括不動產權利。

所謂“佔有”，是指對物的實際控制。用益物權作為以使用、收益為目的的物權，以權利人對物的實際佔有、實際控制等有形支配為必要，否則就不可能實現對物的直接利用。所謂“使用”，是指依物的自然屬性、法定用途或者約定的方式，對物進行實際上的利用。所謂“收益”，是指通過對物的利用而獲取孳息，包括天然孳息以及法定孳息。用益物權中的“用益”，是使用、收益的合稱，但這並不意味着用益物權必須同時兼具使用和收益兩項內容，因為，對物的使用價值的利用形態千差萬別，可以是單獨的使用或收益，也可以是基於使用而獲得收益。

在用益物權設定之後，所有權人受自己意思的拘束，不得再直接對物的使用價值加以支配。這裏的“他人”是指用益物權人以外的人，而並不以作為用益物權客體的物的所有權人為限；既可能是對物享有所有權的人，也可能是對物享有其他用益物權的人。

用益物權是在承認所有權的完全性、整體性與恆久性的基礎上構建起來的。所有權具有完全性和恆久性，但用益物權因具有異質優越性的需求而構成對所有權的限制，因此，用益物權具有定限性和有期性，否則，有害於所有權的完全性和彈力性。所有權具有整體性，用益物權則在不影響所有權的此項特徵的情況下，以所有權之中的用益價值支配部分形成性質不同的用益物權。

首先，用益物權是所有權的一種實現方式。所有權是對物的全面支配之權利，包括佔有、使用、收益、處分等各項權能，通過設定用益物權，所有權人能夠實現一定的收益，從而實現所有權本身的價值。其次，用益物權同時可以滿足非所有人利用他人不動產的需要，實現物盡其用的政策目標。土地等不動產資源具有永久性、安全性、有限性、價值性等特點，不可能人人都擁有土地和房屋等不動產，法律為調節人的支配需求與資源有限之間的矛盾，從穩定社會的角度出發，創設了用益物權制度，以達到資源的充分有效利用。最後，用益物權可以充分發揮物本身的使用價值。用益物權作為一種獨立於所有權的他物權，具有可轉讓性。另外，用益物權具有相容性，即在同一客體上可設定不相沖突的多種用益物權。

首先，用益物權制度通過確定所有權人與用益物權人之間的權利義務，平衡權利人之間的利益。其次，基於物權法定原則，大部分用益物權制度所規定的所有權人與用益物權人之間的權利義務是法定的，當事人不得隨意變更。再次，用益物權一般需要通過登記的方法，將土地等資源上的權利狀態予以公示，以保障用益物權人的權利不為他人所侵害，並保障交易的安全。最後，用益物權制度在賦予權利人對土地等資源佔有、使用和收益權的同時，要求權利人承擔保護和合理開發利用資源的義務。這對保護和合理開發利用資源，促進社會經濟的可持續發展具有重要意義。

1、佔有權。用益物權需要對物進行使用和收益，獲取物的使用價值，這就決定了用益物權人必須要佔有標的物。所謂佔有，就是權利人對標的物的實際控制。用益物權人對於不動產的佔有，針對不同的物權而有所不同。

2、使用權和收益權。用益物權之“用益”即使用、收益。使用是指按照物的性質和用途在不毀損其物和改變物的性質的前提下，依照法律規定或合同的約定，對物加以利用。收益是指通過使用獲取物的天然孳息和法定孳息。用益物權人的收益權包括如下方面：一是通過利用財產獲取收益。二是獲取天然孳息。三是獲得法定孳息。

3、特殊情況下的處分權。就用益物權而言，其權能不包括對標的物的處分權。但為了有效率地利用物，法律也允許權利人在不妨礙物的最終權利歸屬的前提下依法享有對權利本身的處分權。當然，這種處分是對權利的處分，而不是對物本身的處分，對物的處分權應當屬於所有人。

4、不受所有權人非法干涉的權利。用益物權設立後，即獨立於所有權，對所有權形成一種限制，所有權人負有義務不得干預用益物權人行使自己權利、追求自身利益的正當行為。當然，用益物權人行使權利也不能損害所有權人的利益。

5、徵收後依法請求補償的權利。用益物權是一種獨立物權，且具有使用收益權能。因此，在用益物權因徵收等原因而消滅時，用益物權人有權獲得單獨的補償。

1、保護和合理開發利用資源、保護生態環境的義務。《民法典》第326條中規定：“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源、保護生態環境的規定。”土地、礦產、水資源等自然資源，具有不可再生性或稀缺性。《民法典》第9條規定：“民事主體從事民事活動，應當有利於節約資源、保護生態環境。”這一“綠色原則”的規定將憲法關於保護環境的要求、黨中央關於建設生態文明、實現可持續發展理念的要求體現在民法基本原則之中，具有鮮明的時代特徵，體現了民法社會化的基本思想。

2、以合同約定的方式和目的對他人不動產進行利用。用益物權人應當依照合同對他人不動產進行使用、收益。

3、按照約定支付價款或費用。《民法典》第325條規定：“國家實行自然資源有償使用制度，但是法律另有規定的除外。”由此可見，用益物權的取得通常是有償的，用益物權人應當依據合同支付相應的對價。

4、返還標的物並恢復原狀的義務。用益物權的客體大多為非消耗物，用益物權人對標的物的佔有、使用、收益，不會使標的物的價值減損，在用益物權因期限屆滿而歸於消滅之時，用益物權人有義務將標的物以原狀返還給所有權人。如不能按期以原狀返還，則需負擔賠償責任。在不能返還原物的情況下，也應返還與原物同種類、同數量、同品質的物，或者按其價值返還價金。

1、定義

土地承包經營權，是指承包農户以從事農業生產為目的，對集體所有或國家所有的由農民集體使用的土地進行佔有、使用和收益的權利。在土地利用過程中，土地承包經營權人應當維持土地的農業用途，不得用於非農建設，禁止佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、採礦、取土等，禁止佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚。

2、土地承包經營權的期限

土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉，受讓一方對土地承包經營權的取得是繼受取得，而不是原始取得。土地承包經營權的原始取得，是農民家庭通過承包經營合同的設立而取得，法律規定應當進行登記。對於通過互換或者轉讓繼受取得土地承包經營權的，也應當向登記機構申請登記。如果未經登記，也取得該物權，不得對抗善意第三人。

3、土地承包經營權合同

《民法典》第333條第1款規定：“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。”土地承包經營權雖然為不動產用益物權，但是自合同生效時取得，無須登記。土地承包經營權合同由發包方和承包方平等協商訂立。土地承包經營權合同應當採用書面形式，一般應包括以下條款：（1）發包方、承包方的名稱，發包方負責人和承包方代表的姓名、住所。（2）承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級。（3）承包期限和起止日期。為了穩定農村土地承包關係，鼓勵農民增加對土地的投人，切實保障農民的土地承包經營權，我國法律對土地承包經營權規定了較長的承包期限，當事人的約定不得違反法律的規定。（4）承包土地的用途。（5）發包方和承包方的權利與義務。儘管《民法典》和《農村土地承包法》對發包方和承包方的權利、義務有所規定，但雙方當事人可以作更為明確的約定。（6）違約責任。

4、土地承包經營權人的權利

（1）佔有、使用及收益權，土地承包經營權作為一種用益物權主要價值在於土地承包經營權人對承包地進行佔有、使用、收益。這是土地承包經營權對承包方最主要的效力。

（2）自主經營權。承包方有權自主組織農業生產經營活動，自主決定種植什麼作物、種植多少面積或者安排什麼種植、養殖項目，只要不改變農業用地，不建造永久性建築，不影響鄰人的經營和鄰人的種植，任何人都不得以所謂“規模經營”“特色經營”“一縣一品”“一鄉一品”為由干涉農民的經營。

（3）依法互換、轉讓土地承包經營權。承包方在土地經營的過程中為方便耕種，以將自己的承包地和本集體經濟組織其他承包農户的土地進行互相交換，以實現連片規模種植。

（4）依法流轉土地經營權。農村集體經濟組織成員承包土地後，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。

（5）承包地被依法徵收、徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償。在為公共利益需要徵收集體所有的土地時，國家不僅應當足額補償集體土地的所有權人，還應當足額補償土地承包經營權人，這是土地承包經營權人依法享有的徵收補償請求權。

（6）法律、行政法規規定的其他權利。承包方除依法享有以上法定權利外，還享有《農村土地承包法》其他條款規定的權利，例如“四荒”地的優先承包權、承包耕地的收益和林地剩餘期限的繼承權。

5、土地承包經營權人的義務

（1）維持土地的農業用途，未經依法批准不得用於非農建設。“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”是我國必須長期堅持的基本國策。刀保障國家糧食生產安全和國計民生，我國實行最嚴格的耕地保護政策。

（2）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。承包方在承包經營的過程中，應當保持承包地的土地生態及環境的良好性能和質量，在利用土地、提高土地生產能力的同時，注意採取相應的措施，保護土地的質量和生態環境，防止水土流失和鹽鹼化等，保護和提高地力。

6、土地經營權與土地承包經營權之間的區別

在權利主體上，土地經營權人是市場主體，沒有身份限制，而土地承包經營權人在“三權分置”所引起的體系效應之下，僅限於本集體經濟組織成員，具有身份屬性；在權利設定依據上，土地經營權產生於“土地經營權流轉合同”（派生於土地承包經營權之時）或“承包合同”（派生於土地所有權之時），而土地承包經營權產生於“土地承包經營權合同”（《民法典》）或“承包合同”（《農村土地承包法》）。由此可見，土地承包經營權是承包農户就其承包經營的農村土地所享有的權利，具有身份性，“人人有份”，體現福利性和保障性，處分較受限制；但土地經營權是經營主體（市場主體）就承包農户承包經營的或集體經濟組織未予發包的農村土地所享有的權利，是一種市場化的權利，無論其取得還是處分，均取決於當事人之間的約定，法律上不作強行限制。

1、定義

建設用地使用權，是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造並保有建築物、構築物及其附屬設施的用益物權。建設用地使用權人對國家所有的土地依法享有佔有、使用和收益的權利，有權自主利用該土地建造並經營建築物、構築物及其附屬設施。

2、建設用地使用權的法律特徵

建設用地使用權的法律特徵如下：（1）建設用地使用權以開發利用、生產經營和社會公益事業為目的；（2）建設用地使用權的標的物為城鎮國家所有的土地（3）建設用地使用權人使用土地的範圍限於建造並經營建築物、構築物及其附屬設施；（4）建設用地使用權的性質是地上權，是使用權人在國有的土地上設立的地上權。

3、建設用地使用權的登記

我國對建設用地使用權的設立採取了登記生效主義，即建設用地使用權出讓合同的生效，並不直接發生設立建設用地使用權的效力，而僅發生債的效力，即出讓人有權請求受讓人交付土地出讓金，受讓人則有權請求出讓人交付土地並辦理建設用地使用權登記。只有完成建設用地使用權登記，才發生建設用地使用權設立的效果，才發生對抗第三人的效力。因此，建設用地使用權的期限應當自完成登記之日起算。應當注意的是，建設用地使用權是否完成登記並不影響建設用地使用權出讓合同的效力。

4、建設用地使用權“一地數轉”問題的處理

建設用地使用權人作為轉讓人就同一出讓建設用地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經辦理建設用地使用權變更登記手續的受讓人請求轉讓人履行交付土地等合同義務的，應予支持；（2）均未辦理建設用地使用權變更登記手續，已先行合法佔有、投資開發土地的受讓人請求轉讓人履行建設用地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（3）均未辦理建設用地使用權變更登記手續，又未合法佔有、投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓人請求轉讓人履行交付土地和辦理建設用地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓人請求履行合同的，應予支持。未能取得建設用地使用權的受讓人請求解除合同、賠償損失的，按照《合同法》的有關規定處理。

5、“房地一體”轉讓的規定

對建設用地使用權進行轉讓、互換、出資或者贈與的，通常在土地上會有不動產附着物，即建築物、構築物及其附屬設施。為防止不動產流轉中出現矛盾，維護交易秩序，採取地房一體轉讓主義，在處分建設用地使用權時，附着於該土地上的建築，《民法典》第356條沒有規定的，在此範圍之外，可以單獨抵押。

6、建設用地使用權人的權利和義務

（1）建設用地使用權人的權利

建設用地使用權人對作為權利客體的土地享有佔有、使用、收益的權利，有權利用該土地建造並經營建築物、構築物及其附屬設施。對於以出讓方式設立的建設用地使用權，權利人還可依法轉讓、互換、出租、出資、贈與或抵押。

（2）建設用地使用權人的義務

① 支付出讓金等費用

支付出讓金是建設用地使用權人的義務，並非建設用地使用權的成立要件。換言之，即使受讓人未按照約定支付出讓金，其也只是應承擔違約責任，並不意味着建設用地使用權當然歸於消滅。

② 合理利用土地

建設用地使用權人應當按照土地的自然屬性和法律屬性合理地使用土地，維護土地的價值和使用價值。

③ 按土地用途使用土地

土地用途關係到城市的規劃，關係到建設用地使用權的期限和土地出讓金的數額，建設用地使用權人應嚴格按照約定或規定的用途使用土地。需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准，且應變更建設用地使用權出讓合同，並相應調整土地出讓金的數額。

④ 恢復土地原狀

在建設用地使用權期限屆滿，建設用地使用權人取回地上建築物或者其他附着物時，其負有恢復土地原狀的義務。

1、定義

宅基地是農村村民用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，在地類管理上屬於（集體）建設用地。

2、宅基地使用權的特徵

宅基地使用權，是指農村村民依法對集體所有的土地享有的建造並保有住宅及其附屬設施的用益物權。宅基地使用權具有如下特性。

（1）宅基地使用權的主體具有特定性，原則上限於農村居民。《民法典》第362條將宅基地使用權的主體界定為“宅基地使用權人”。在現行規則之下，宅基地使用權人是符合申請宅基地條件的農村集體經濟組織成員。從宅基地所承載的社會保障功能以及宅基地初始取得的無償性的角度來看，這一規定是妥適的。

（2）宅基地使用權的客體具有特定性，限於集體所有土地。《民法典》第362條將宅基地使用權的客體界定為“集體所有的土地”，排除了在國有土地上設定宅基地使用權的可能性。

（3）宅基地使用權的內容具有特定性，僅限於依法建造並保有個人住宅及其附屬設施。《民法典》第362條將宅基地使用權的內容界定為“佔有和使用”“集體所有的土地”，“利用該土地建造住宅及其附屬設施”，包括農村村民所建住房以及與居住生活有關的其他建築物和設施，如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚、豬圈等。

（4）宅基地使用權的初始取得具有無償性。宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，由集體經濟組織成員無償取得、無償使用。

（5）宅基地使用權沒有期限限制。我國現行法律沒有對宅基地使用權的期限進行限制性規定，宅基地使用權不因期限屆滿而消滅。因此，宅基地使用權是沒有使用期限限制的用益物權。

3、宅基地使用權與土地承包經營權的比較

兩者雖同屬在集體所有的土地之上所設定的用益物權，但兩者之間仍有不同：（1）內容不同。宅基地使用權是在集體土地上建造住宅及其附屬設施，而土地承包經營權是在集體土地上從事農業生產經營活動。（2）存續期限不同。宅基地使用權沒有期限限制，而土地承包經營權有期限限制，承包期屆滿未繼續承包的，土地承包經營權歸於消滅。

4、宅基地使用權與建設用地使用權的比較

宅基地使用權與建設用地使用權都是利用他人土地從事建造活動，且均可在集體土地上設立，但兩者仍屬性質不同的用益物權：（1）權利主體的身份限制不同。宅基地使用權的主體只能是自然人，且限於集體經濟組織的成員。建設用地使用權的主體基本上沒有限制，自然人、法人和非法人組織均無不可。（2）權利內容不同。例如，宅基地使用權不能轉讓、抵押或投資人股，而建設用地使用權可以轉讓、抵押及出資。（3）取得方式不同。宅基地使用權的取得采取審批的方式，而建設用地使用權的取得通過出讓或劃撥方式。（4）設立要件不同。宅基地使用權無須登記即可設立，而建設用地使用權以登記作為生效要件。（5）是否有償不同。宅基地使用權由本集體經濟組織成員無償取得，而以出讓方式設立建設用地使用權時必須繳納土地出讓金。（6）存續期限不同。宅基地使用權沒有期限限制，而建設用地使用權有明確的期限，且不得超過法定的最高期限。

5、宅基地使用權人的權利。

（1）權利人有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物。經法定審批程序取得宅基地使用權後，權利人有權在宅基地上建造住宅和其他附屬物。這是宅基地使用權設立的主要目的。在宅基地以外的空地上，權利人還有權種植樹木。

（2）權利人有權處分宅基地使用權。雖然我國禁止宅基地使用權的流轉，但農村居民對宅基地上的房屋享有所有權並得自由處分。

6、宅基地使用權人的義務。

宅基地使用權人的義務主要是按照規定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用權人不得擅自將宅基地挪作他用，如利用宅基地建設廠房、旅店、酒店等。但考慮到我國農村的的實際情況，農村村民如果只是利用自家住房附帶地從事小規模、家庭式的生產經營活動，則不屬於改變宅基地的用途。

1、定義

居住權是《民法典》物權編新增的用益物權的種類。居住權是指權利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的佔有、使用該住宅的權利。

居住權作為用益物權具有特殊性，即居住權人對於權利客體即住宅只享有佔有和使用的權利，不享有收益的權利，不能以此進行出租等營利活動。

2、居住權的特徵

（1）嚴格遵循居住屬性

居住權的設立目的是滿足生活居住需要，因此無論是權利主體、權利客體還是權利內容，都緊密圍繞着居住屬性展開。居住權的權利主體只能是有生活居住需求的自然人，權利客體只能是用於生活居住用途的房屋，權利內容中的佔有、使用該房屋也只能是為了滿足居住需要，不可用作其他用途。

（2）以無償設立為原則

居住權與房屋租賃權不同，其本身的立法目的不是解決市場環境下的房屋供需問題，而是保障特定民事主體的基本居住利益，因而具有一定的福利屬性。《民法典》第368條中規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”由此可見，居住權的設立以無償為原則。但從尊重意思自治的角度考慮，立法者也給當事人通過另行約定為居住權設置一定的對價保留了空間。

（3）流轉受到嚴格限制

居住權是為自然人的居住利益而設立的用益物權，而居住利益顯然只能與特定身份的自然人相聯繫，不具有流轉的必要和可能。且居住權的設立往往是基於當事人之間特定的人身或信賴關係，其在性質上也不適於流轉。《民法典》第369條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”因此，基本排除了居住權通過轉讓、繼承、出租的方式進行流轉的可能。

3、居住權的設立方式

我國《民法典》規定了兩種居住權的設立方式，即第367條規定的採用訂立合同的方式設立居住權，以及第371條規定的以訂立遺囑的方式設立居住權。目前我國法上的居住權只能通過這兩種民事法律行為設立。

（1）以合同方式設立

居住權合同，是居住權人與房屋所有權人之間為設立居住權而達成的合同。以合同方式設立居住權，是最為常見的居住權設立方式。依據《民法典》第367條的規定，居住權合同應當採用書面形式訂立，屬於要式合同。書面合同有利於當事人謹慎訂立合同，保留意思表示證據，有利於減少和解決糾紛。

設定居住權的合同一般包括下列條款：1）當事人的姓名或者名稱和住所，應當寫明雙方當事人的姓名或者名稱和住所，特別是居住權人的姓名或者名稱和住所；2）住宅的位置，約定清楚設定居住權的住宅地址、門牌號碼、面積等事項，是居住權的標的能都確定；3）居住的條件和要求，明確約定取得居住權的條件、行使居住權的要求是什麼；4）居住權期限，即從何時起至何時止；5）解決爭議的方法，即發生爭議後，通過何種程序解決糾紛。

（2）以遺囑方式設立

《民法典》第371條規定了以訂立遺囑的方式設立居住權。遺囑是一種單方民事法律行為，住宅所有權人可以在生前訂立遺囑，通過相應的意思表示，為居住權人設立居住權。

《民法典》規定以訂立遺囑的方式設立居住權，參照適用合同設立居住權的規定。由此，結合《民法典》繼承編的規定，遺囑設立居住權有如下規則：1）遺囑設立居住權，應參照合同設立居住權，採用書面形式。據此，繼承編規定的遺囑形式中，口頭遺囑不屬於可以設立居住權的遺囑形式。2）遺囑中確立的居住權人如是住宅所有權人的法定繼承人，則居住權的設立屬於遺囑繼承，繼承人無須為接受居住權的意思表示；居住權人如不是住宅所有權人的法定繼承人，則居住權的設立屬於遺贈，受遺贈人需要在知道受遺贈後60日內作出接受居住權的意思表示，否則視為放棄受遺贈。3）依據《民法典》第230條的規定，因繼承取得物權的，物權自繼承發生時發生效力，不以登記為生效要件。4）遺囑設立的居住權，其包含的居住的條件和要求、期限、是否有償、居住權住宅是否可以出租等，均遵循遺囑的內容，居住權人不得擅自違背遺囑的規定。

4、居住權的登記

就登記對物權變動的影響，《民法典》物權編規定了登記生效主義和登記對抗主義兩種模式。其中，對於不動產上的物權變動，採登記生效主義。居住權是設立在房屋不動產之上的用益物權，且可以依託既有的房屋登記系統進行登記，因此採用登記生效主義是較為恰當的。《民法典》第368條中規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”

當事人訂立合同設立居住權，但未向不動產登記機構申請居住權登記的，居住權不發生物權效力。但居住權合同本身的效力不受登記與否的影響，居住權人有權依據居住權合同要求住宅所有權人履行合同義務，並配合居住權人辦理居住權登記手續。當事人在《民法典》實施前設立居住權的，由於不動產登記機構尚未開展居住權登記業務，如居住權未登記，不宜認為居住權未設立，但居住權不能取得對第三人的對抗效力。居住權人應當及時補辦居住權登記，以保障自身的合法利益。

5、居住權人的權利

（1）佔有、使用住宅的權利

居住權是權利人為滿足生活居住需要而佔有、使用相應住宅的權利，因此，佔有、使用住宅的權利是居住權的基本權利內容。居住權人對其權利範圍內的住宅部分，其佔有、使用具有排他性，不受所有權人和第三人的干涉。居住權人對住宅的有權佔有、使用受到妨害或可能受到妨害時，得主張排除妨害、消除危險的物上請求權。

（2）排除第三人對住宅的權利主張

居住權具有對抗第三人的物權效力，因此第三人即使基於有效的權源，也不得向居住權人主張權利，要求其解除對住宅的佔有。住宅所有權人如果將住宅進行了轉讓、抵押、出租等行為，權利受讓人仍受住宅上的居住權權利制約，不得妨害居住權人的居住利益。

（3）對房屋進行修繕、添附的權利

居住權對住宅中的有權部分享有排他性權利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影響所有權人對住宅其他部分的使用，居住權人有權為保障居住條件對房屋進行修繕，或為提高生活質量對房屋進行裝修等添附行為，不受房屋所有權人的制約。但基於權利義務的對等性，居住權消滅後，居住權人也不得基於修繕、添附的支出向所有權人要求補償。

（4）為生活居住需要使用住宅的非權利部分居住權的制度功能在於保障居住權人的居住利益，如果居住權人在住宅中享有的有權部分不足以滿足基本居住需要，必須利用住宅中的一些非權利部分，如住宅的出入口、通道、陽台、廚房、衞生間等，那麼所有權人應當容忍居住權人的使用。

（5）優先購買權

《民法典》物權編並未明確居住權人是否享有房屋的優先購買權。但根據合同編關於房屋承租人對房屋優先購買權的規定，則舉輕以明重，既然居住權相較於房屋租賃權的保障效力更高，那麼理應賦予居住權人相應的住宅優先購買權。優先購買權是指，如果房屋所有權人要出賣設有居住權的房屋，則應當在出賣前的合理期限內通知居住權人，並且在同等的購買條件下，居住權人享有優先於第三人購得房屋的權利。

6、居住權人的義務

（1）不得將住宅用於生活居住以外的用途

居住權的權利內容僅限於基於生活居住需要而對房屋的佔有、使用，因此居住權人不得將住宅用作其他用途。居住權人如果將住宅用作商業經營等其他用途，房屋所有權人得向居住權人追究違約責任，乃至依據《民法典》合同編第563條的規定解除居住權合同，收回住宅的權利。

（2）按照合同約定的居住條件和要求使用住宅

房屋所有權人如果與居住權人約定了使用住宅的相應條件或要求，只要這些條件或要求沒有從根本上影響居住權人的居住利益，居住權人就應當遵守相關約定，負有不從事相應行為的義務，否則房屋所有權人得追究居住權人的違約責任。

（3）妥善使用和維護住宅

居住權人作為住宅的佔有人，應當妥善使用和維護住宅，不故意損壞住宅，並對住宅履行必要的看護、修繕義務，以保障住宅的居住功能處於正常、良好的狀態。居住權人對住宅的使用和維護，應當達到善良管理人的注意義務。如果住宅出現嚴重損壞或面臨危險，居住權人負有及時通知房屋所有權人的義務。

（4）不得將居住權進行轉讓、繼承、抵鉀

《民法典》第369條中規定：“居住權不得轉讓、繼承。”據此，居住權人不得將自身享有的居住權轉讓給第三人，或通過遺囑對其進行處分。居住權人轉讓、遺囑處分居住權的，處分行為無效。同理，對於抵押行為，由於實現抵押權最終也會涉及居住權的轉讓，因此居住權人也不得將居住權進行抵押。

（5）不得對住宅進行出租，但另有約定的除外

《民法典》第369條中規定：“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”根據該規定，居住權人原則上不得出租其享有居住權的住宅，但如果房屋所有權人與居住權人達成合意，允許後者出租房屋，則居住權人可以將該住宅出租。

（6）按照約定支付居住權的對價

居住權的設立以無償為原則，但當事人可以為居住權約定對價。如果居住權合同中包含了對價內容，那麼居住權人就負有依據合同支付相應對價的義務。

1、定義

地役權，是指在他人的不動產之上設立的工資及的不動產便利使用，以提高自己的不動產效益的用益物權。在地役法律關係中，為自己不動產的便利而使用他人不動產的一方當事人稱為地役權人，也叫需役地人，將自己的不動產提供給他人使用的一方當事人稱為供役地人。因使用他人不動產而獲得便利的不動產為需役地，為他人不動產的便利而共使用的不動產為供役地，即他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

地役權的基本內容是，地役人有權按照合同約定，利用供役地人的土地或者建築物，以提高自己的需役地即土地或者建築物的效益。

2、地役權的設立

（1）地役權設立合同

地役權通常由需役地權利人與供役地權利人之間以合同方式設定。地役權合同一般包括下列條款：1）當事人的姓名或者名稱和住所；2）供役地和需役地的位置；3）利用目的和方法；4）地役權期限；5）費用及其支付方式；6）解決爭議的方法。其中，地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

（2）地役權的登記對抗主義

《民法典》第374條規定，地役權自地役權合同生效時成立，但未經登記，不得對抗善意第三人。這裏的善意標準與民法上通常的善意標準一致，即第三人無過失地相信供役地上沒有地役權時，需役地權利人不能向其主張地役權，除非有關地役權內容在登記機構進行了登記。

我國《民法典》上關於地役權登記對抗主義的觀點與大陸法系諸國的立法通例並不相同。參照大陸法系立法通例，地役權的設立一般採取登記生效主義。我國《民法典》之所以在地役權設立上採取登記對抗主義，原因在於地役權大量發生在農村，而我國農村尚未建立完善的不動產登記制度，如果地役權設立一律要求登記才得生效，則過於脱離我國現實，反而使大量地役權無法設立。為了方便羣眾，減少成本，我國《民法典》對地役權採取了登記對抗主義。

3、地役權的轉讓

地役權是一種從屬性權利，因此，地役權不能夠被單獨地轉讓。這裏的單獨轉讓，是指地役權脱離了供役地和需役地的關係，而成為單獨的轉讓標的。

建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人將其權利轉讓，受讓人對於既存的供土地使用的地役權設施有繼續使用的必要時，則取得以使用該設施為內容的地役權。故地役權只能跟隨用益物權的轉讓而轉讓，即需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權轉讓時，設計地役權的，受讓人同時取得地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權轉讓時，轉讓設計地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

4、地役權人的權利

（1）使用供役地的權利

地役權是權利人為其土地的方便和利益而利用他人土地的權利，因此，地役權的實現必須以使用供役地為條件。地役權人可以按照地役權設定合同約定的使用目的、範圍和方法，行使其使用供役地的權利。《民法典》第375條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。”地役權人對供役地的利用，不必是獨佔性的利用（這與土地承包經營權、建設用地使用權以及宅基地使用權等用益物權不同）。地役權人既可以與供役地權利人共同利用供役地，也可與其他地役權人同時或依次利用供役地。

（2）從事附屬行為的權利

地役權人為實現其權利，可以在供役地上為必要的附屬行為，例如地役權人為實現其取水權，需要從供役地上通行。對於此種通行，供役地人也應當允許。判斷地役權人所為行為是否屬於附屬行為，可以根據以下標準：是否以實現既存的地役權為目的，即目的的從屬性；是否不實施這種行為則不能實現其地役權，即手段的必要性。

（3）設置附屬設施的權利

地役權人為了實現其權利，可以在供役地上修建一些必要的附屬設施。例如，為了取水可以在供役地上修建水泵等設施，為了通行可以在供役地上修建道路等。這些附屬設施，可以由地役權人自行修建，也可以由地役權人與供役地人共同修建，雙方協商確定出資比例和管理方式。

5、地役權人的義務

（1）合理使用供役地的義務

地役權人必須按照地役權的內容使用供役地，不得隨意擴大其使用範圍。地役權是供

役地為需役地所承受的負擔，因此，地役權人應當採取對供役地損害最小的使用方法。地役權人使用供役地時，不能脱離需役地的需要而使用。《民法典》第376條規定：“地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制。”

（2）支付費用的義務

如果地役權設立是有償的，地役權人應當按照約定的數額、期限和支付方式，向供役地人支付費用。

（3）維持工作物或設置物的正常狀態和對供役地權利人使用工作物的容忍義務地役權人應維持工作物或設置物的正常狀態，以防損害供役地的利用。在供役地上設有工作物的，在不妨礙地役權人便利使用的前提下，地役權人應當允許供役地權利人的合理使用。當然，當事人之間有另行約定的，則依約定。

一、裁判規則

【規則】特許經營項目中特許經營權的經營範圍應通過行政程序進行確認

在特許經營項目中，如果政府方在授予投資人特許經營權後，又授予其他投資人特許經營權，確定前後兩項特許經營協議的經營範圍是明確投資人權利是否受到侵害的基礎，特許經營協議的經營範圍應由當事人另行提起行政訴訟予以確定。

二、審判概覽

（一）涉案項目情況

2005年3月2日，某縣建設局與某縣XX燃氣有限公司（以下簡稱“XX公司”）簽訂了《燃氣開發協議書》，其中約定：XX公司獨家開發建設經營某縣城區（含開發區，企業自備氣除外）燃氣設施，建煤制氣及天然氣兼容站一座，佔地5.5畝，城市主管網80公里及3萬户城區居民庭院入户管網，特許經營期為30年。

2011年6月8日，某縣發展改革局與某縣新X清潔能源有限公司（以下簡稱“新X公司”）簽訂了《天然氣經營協議》，明確新X公司經營範圍是2005年3月2日某縣建設局與XX公司所簽訂《燃氣開發協議書》範圍外使用天然氣的用户；建設內容是，新X公司出資2.5億元建設永唐秦輸氣管道至某縣26公里天然氣管道及門站、母站、天然氣加氣站及附屬設施，開發經營範圍內的天然氣用户。

（二）審理要覽

1.原告訴求

XX公司認為新X公司的經營範圍與其存在衝突，侵犯了其獨家經營區域內的合法權益，並造成了鉅額經濟損失，提起訴訟，要求新X公司停止侵權。

2.審理經過

本案經過一審、二審以及再審程序。

河北省高級人民法院作出（2012）冀民二終字第56號民事判決，最高人民法院作出（2013）民申字第314號再審民事裁定書，裁定駁回某縣XX燃氣有限公司的再審申請。

三、爭議焦點的規則解讀

【焦點】在後特許經營權是否侵犯在先特許經營權

1.當事人觀點

XX公司認為，新X公司鋪設的永唐秦天然氣管道某縣開口至某縣的管線，沒有合法手續，同時經過了台商工業園，該園區即為某縣的開發區，系《燃氣開發協議書》中劃定的XX公司享有獨家經營權的區域。新X公司至今未取得有關部門核發的《燃氣經營許可證》《建設工程規劃許可證》等合法、有效的政府許可文件，無論是某縣人民政府的《會議紀要》、某縣發展改革局出具的《説明》，還是某縣發展改革局與新X公司簽訂的《天然氣經營協議》，均非政府的行政許可文件。新X公司在某縣經營燃氣業務、建設天然氣設施及管道均屬違法行為，不僅侵害了XX公司的獨家經營權，同時也違反了國家對燃氣行業的管理規定。

2.法院觀點

最高人民法院認為：

某縣人民政府根據本地區的經濟發展與規劃，承諾首先取得永唐秦天然氣管道某縣開口權的企業享有某縣輸氣管道工程建設的權利。新X公司經過積極聯絡協調，爭取到中石油公司為某縣增設開口，並首先取得了中石油公司為溧縣增設開口的批覆。此後，某縣政府與新X公司簽訂了特許經營協議。因此，新X公司鋪設天然氣管道是基於某縣人民政府的行政許可及授權，該行為是否正當合法、是否侵犯了XX公司的燃氣經營權等問題不屬於本案用益物權民事糾紛的審查處理範圍。

河北省高級人民法院向某縣發展改革局等單位進行了調查，某縣發展改革局在《關於某縣新X清潔能源有限公司有關情況的函》中稱：新X公司與XX公司的經營範圍、內容界定明確，沒有衝突。新X公司與XX公司均是在某縣人民政府的授權及許可範圍內經營燃氣管道建設及供應，經營範圍及區域的具體確認，應由授權單位即某縣人民政府自己作出解釋。即使上述兩份協議在經營範圍上存有衝突，也是某縣人民政府根據本地區的發展與規劃依行政職權作出的決策，法院在本案用益物權糾紛中無權替某縣人民政府作出解釋，並對雙方的經營範圍進行具體劃分。

新X公司的經營行為是基於某縣人民政府的規劃許可，其所從事天然氣供應、建設燃氣設施及管道等經營行為是否符合經營天然氣的行業規定，屬於行政執法部門的審查處理範圍。XX公司申請再審稱，新X公司尚未取得燃氣經營許可證，新X公司在某縣從事天然氣供應、建設燃氣設施及管道等經營行為屬於違法行為，不屬於本案審查範圍。

3.作者簡評

本案的核心爭議點是新X公司的在後特許經營權是否侵害XX公司的在先特許經營權。XX公司認為新X公司未取得《特許經營許可證》，未依法取得特許經營權，而其在XX公司特許經營範圍內鋪設管道等行為已經侵害了XX公司的合法權益。

然而，最高人民法院認為本案案由為用益物權糾紛，即民事糾紛，而新X公司是否依法取得特許經營權，其特許經營範圍是否與XX公司之特許經營範圍相沖突，屬於政府解釋範圍，非本案審理範圍。若XX公司認為政府違法授予新X公司特許經營權，可以提起行政訴訟，請求撤銷某縣人民政府及其相關部門授予新X公司燃氣經營權的行政行為，並要求某縣人民政府賠償損失。

我們認為，特許經營項目合同是較為複雜的一種複合合同，糾紛解決過程中存在着請求權競合的法律問題。一旦產生糾紛，如何正確選擇請求權及準確確定被告是取得勝訴的關鍵。本案中作為原告的XX公司若不是以用益物權提起第三人侵權之訴，而是基於特許經營合同以政府方為被告提起合同糾紛之訴，本案可能會出現另一番局面。

4.最高人民法院與該爭議焦點相關的裁判規則

參見本章第二節中“商丘新X燃氣有限公司與商丘崑崙燃氣有限公司侵權責任糾紛”一案。

四、啓示

【啓示】明確項目範圍與項目唯一性問題

從本案中可以看出，最高人民法院在涉及特許經營項目的案件審理中是區分特許經營合同和作為特許經營合同基礎的特許經營權授予兩部分法律關係的。

根據國家法律法規規定，特許經營項目實施需經一些前置性審批程序，主要包括項目審批、PPP模式的審批以及具體實施方案的審批等事項。這些審批事項是作為特許經營合同的前置基礎或者生效條件存在的。而這些審批事項往往確定了作為特許經營合同履行基礎的特許經營權權利義務內容，一旦這些權利義務內容存在爭議，這些審批事項當然屬於行政訴訟領域的範疇。

如何避免陷入行政訴訟的泥沼？我們強調應當將審批事項的具體內容明確到特許經營合同中去，尤其是特許經營權的範圍、具體內容、期限等是必須約定在合同中的，或者以合同附件形式呈現。

很多社會資本方出於怕麻煩的心理，以為已經有了審批文件就可以一勞永逸，沒有將審批內容約定在特許經營合同中，從而產生了很多糾紛，甚至是如本案這樣的本可避免的行政糾紛。

用益物權、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權、地役權

1、王利明，《新編21世紀法學系列教材—民法》（第八版），中國人民大學出版社，2020年，第369-451頁。

2、楊立新，《中華人民共和國民法典條文要義》，中國法制出版社，2020年，第242-281頁。

3、《中華人民共和國民法典》http://mfd.pkulaw.com/#/index。

4、某縣XX燃氣有限公司與某縣新X清潔能源有限公司用益物權糾紛，【法寶引證碼】CLI.C.10411476。