居住權

居住權是《民法典》物權編新增的用益物權的種類。居住權是指權利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的佔有、使用該住宅的權利。

居住權作為用益物權具有特殊性，即居住權人對於權利客體即住宅只享有佔有和使用的權利，不享有收益的權利，不能以此進行出租等營利活動。

第三百六十六條　【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　【居住權合同】設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　【居住權的設立】居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　【居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租】居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　【居住權的消滅】居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

第三百七十一條　【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》已於2020年12月25日由最高人民法院審判委員會第1825次會議通過，自2021年1月1日起施行，法釋〔2020〕24號。

有關居住權的內容為：

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

居住權最早產生於羅馬婚姻家庭關係中，與財產繼承製度緊密相關。在當時，居住權是家長處分其遺產的一種特殊手段。家長通過遺贈方式將房屋的居住權利贈與部分沒有繼承權而又需要照顧的家庭成員，特別是繼承權被剝奪的寡婦和未婚女兒，使之獲得一種供養，以保障受遺贈人的基本生活需要，而保留“空虛所有權”給其繼承人，在受照顧的人死亡後，繼承人再恢復所有權的圓滿狀態。此外，隨着解放奴隸的風氣出現，家主有時會把一部分家產的使用、收益、居住等權利遺贈予被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。上述羅馬法上的制度，構成現代居住權制度的雛形。

羅馬法上，並未抽象出完整的居住權概念，居住權被納入人役權的概念範疇。人役權是指為特定人的利益而利用他人之物的權利，即以他人之物供自己使用或收益的權利。人役權的根本目的不是實現所有權人的收益，而是滿足非所有權人對所有權人之物的利用需求，以解決物的歸屬和利用之間的矛盾，實現具有特定身份關係的人的生存權。羅馬法上的人役權分為三個層次，即用益權、使用權、居住權，其中居住權是以他人房屋為對象的用益權，準用用益權的相關規則。羅馬法上的居住權具有倫理性、人身性和期限性的特徵，也就是説，居住權的設立系基於倫理關係，僅家庭成員或解放奴隸等特殊身份的主體才能享有，權利期限一般為權利主體的生存期限。

大陸法系主要國家均對羅馬法傳統規定的居住權大陸法系主要國家均對羅馬法傳統規定的居住權有所繼受，但並非照抄羅馬法上的居住權。以法國和德國為例，法國民法一方面繼受了羅馬法的人役權制度，構建了用益權、使用權、居住權的規則體系；另一方面又以所有權絕對原則、契約自由原則對居住權制度進行了改造，德國民法則規定了兩種性質不同的居住權，一種是屬於傳統人役權性質的居住權，規定在《德國民法典》中；另一種是突破人役權限制的新型財產權性質的居住權，規定在《住宅所有權及長期居住權法》這一單行法中。

1、嚴格遵循居住屬性

居住權的設立目的是滿足生活居住需要，因此無論是權利主體、權利客體還是權利內容，都緊密圍繞着居住屬性展開。居住權的權利主體只能是有生活居住需求的自然人，權利客體只能是用於生活居住用途的房屋，權利內容中的佔有、使用該房屋也只能是為了滿足居住需要，不可用作其他用途。

2、以無償設立為原則

居住權與房屋租賃權不同，其本身的立法目的不是解決市場環境下的房屋供需問題，而是保障特定民事主體的基本居住利益，因而具有一定的福利屬性。《民法典》第368條中規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”由此可見，居住權的設立以無償為原則。但從尊重意思自治的角度考慮，立法者也給當事人通過另行約定為居住權設置一定的對價保留了空間。

3、流轉受到嚴格限制

居住權是為自然人的居住利益而設立的用益物權，而居住利益顯然只能與特定身份的自然人相聯繫，不具有流轉的必要和可能。且居住權的設立往往是基於當事人之間特定的人身或信賴關係，其在性質上也不適於流轉。《民法典》第369條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”因此，基本排除了居住權通過轉讓、繼承、出租的方式進行流轉的可能。

我國《民法典》規定了兩種居住權的設立方式，即第367條規定的採用訂立合同的方式設立居住權，以及第371條規定的以訂立遺囑的方式設立居住權。目前我國法上的居住權只能通過這兩種民事法律行為設立。

居住權合同，是居住權人與房屋所有權人之間為設立居住權而達成的合同。以合同方式設立居住權，是最為常見的居住權設立方式。依據《民法典》第367條的規定，居住權合同應當採用書面形式訂立，屬於要式合同。書面合同有利於當事人謹慎訂立合同，保留意思表示證據，有利於減少和解決糾紛。

設定居住權的合同一般包括下列條款：1）當事人的姓名或者名稱和住所，應當寫明雙方當事人的姓名或者名稱和住所，特別是居住權人的姓名或者名稱和住所；2）住宅的位置，約定清楚設定居住權的住宅地址、門牌號碼、面積等事項，是居住權的標的能都確定；3）居住的條件和要求，明確約定取得居住權的條件、行使居住權的要求是什麼；4）居住權期限，即從何時起至何時止；5）解決爭議的方法，即發生爭議後，通過何種程序解決糾紛。

《民法典》第371條規定了以訂立遺囑的方式設立居住權。遺囑是一種單方民事法律行為，住宅所有權人可以在生前訂立遺囑，通過相應的意思表示，為居住權人設立居住權。

《民法典》規定以訂立遺囑的方式設立居住權，參照適用合同設立居住權的規定。由此，結合《民法典》繼承編的規定，遺囑設立居住權有如下規則：（1）遺囑設立居住權，應參照合同設立居住權，採用書面形式。據此，繼承編規定的遺囑形式中，口頭遺囑不屬於可以設立居住權的遺囑形式。（2）遺囑中確立的居住權人如是住宅所有權人的法定繼承人，則居住權的設立屬於遺囑繼承，繼承人無須為接受居住權的意思表示；居住權人如不是住宅所有權人的法定繼承人，則居住權的設立屬於遺贈，受遺贈人需要在知道受遺贈後60日內作出接受居住權的意思表示，否則視為放棄受遺贈。（3）依據《民法典》第230條的規定，因繼承取得物權的，物權自繼承發生時發生效力，不以登記為生效要件。（4）遺囑設立的居住權，其包含的居住的條件和要求、期限、是否有償、居住權住宅是否可以出租等，均遵循遺囑的內容，居住權人不得擅自違背遺囑的規定。

就登記對物權變動的影響，《民法典》物權編規定了登記生效主義和登記對抗主義兩種模式。其中，對於不動產上的物權變動，採登記生效主義。居住權是設立在房屋不動產之上的用益物權，且可以依託既有的房屋登記系統進行登記，因此採用登記生效主義是較為恰當的。《民法典》第368條中規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”

當事人訂立合同設立居住權，但未向不動產登記機構申請居住權登記的，居住權不發生物權效力。但居住權合同本身的效力不受登記與否的影響，居住權人有權依據居住權合同要求住宅所有權人履行合同義務，並配合居住權人辦理居住權登記手續。當事人在《民法典》實施前設立居住權的，由於不動產登記機構尚未開展居住權登記業務，如居住權未登記，不宜認為居住權未設立，但居住權不能取得對第三人的對抗效力。居住權人應當及時補辦居住權登記，以保障自身的合法利益。

1、佔有、使用住宅的權利

居住權是權利人為滿足生活居住需要而佔有、使用相應住宅的權利，因此，佔有、使用住宅的權利是居住權的基本權利內容。居住權人對其權利範圍內的住宅部分，其佔有、使用具有排他性，不受所有權人和第三人的干涉。居住權人對住宅的有權佔有、使用受到妨害或可能受到妨害時，得主張排除妨害、消除危險的物上請求權。

2、排除第三人對住宅的權利主張

居住權具有對抗第三人的物權效力，因此第三人即使基於有效的權源，也不得向居住權人主張權利，要求其解除對住宅的佔有。住宅所有權人如果將住宅進行了轉讓、抵押、出租等行為，權利受讓人仍受住宅上的居住權權利制約，不得妨害居住權人的居住利益。

3、對房屋進行修繕、添附的權利

居住權對住宅中的有權部分享有排他性權利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影響所有權人對住宅其他部分的使用，居住權人有權為保障居住條件對房屋進行修繕，或為提高生活質量對房屋進行裝修等添附行為，不受房屋所有權人的制約。但基於權利義務的對等性，居住權消滅後，居住權人也不得基於修繕、添附的支出向所有權人要求補償。

4、為生活居住需要使用住宅的非權利部分居住權的制度功能在於保障居住權人的居住利益，如果居住權人在住宅中享有的有權部分不足以滿足基本居住需要，必須利用住宅中的一些非權利部分，如住宅的出入口、通道、陽台、廚房、衞生間等，那麼所有權人應當容忍居住權人的使用。

5．優先購買權

《民法典》物權編並未明確居住權人是否享有房屋的優先購買權。但根據合同編關於房屋承租人對房屋優先購買權的規定，則舉輕以明重，既然居住權相較於房屋租賃權的保障效力更高，那麼理應賦予居住權人相應的住宅優先購買權。優先購買權是指，如果房屋所有權人要出賣設有居住權的房屋，則應當在出賣前的合理期限內通知居住權人，並且在同等的購買條件下，居住權人享有優先於第三人購得房屋的權利。

1、不得將住宅用於生活居住以外的用途

居住權的權利內容僅限於基於生活居住需要而對房屋的佔有、使用，因此居住權人不得將住宅用作其他用途。居住權人如果將住宅用作商業經營等其他用途，房屋所有權人得向居住權人追究違約責任，乃至依據《民法典》合同編第563條的規定解除居住權合同，收回住宅的權利。

2、按照合同約定的居住條件和要求使用住宅

房屋所有權人如果與居住權人約定了使用住宅的相應條件或要求，只要這些條件或要求沒有從根本上影響居住權人的居住利益，居住權人就應當遵守相關約定，負有不從事相應行為的義務，否則房屋所有權人得追究居住權人的違約責任。

3、妥善使用和維護住宅

居住權人作為住宅的佔有人，應當妥善使用和維護住宅，不故意損壞住宅，並對住宅履行必要的看護、修繕義務，以保障住宅的居住功能處於正常、良好的狀態。居住權人對住宅的使用和維護，應當達到善良管理人的注意義務。如果住宅出現嚴重損壞或面臨危險，居住權人負有及時通知房屋所有權人的義務。

4、不得將居住權進行轉讓、繼承、抵押

《民法典》第369條中規定：“居住權不得轉讓、繼承。”據此，居住權人不得將自身享有的居住權轉讓給第三人，或通過遺囑對其進行處分。居住權人轉讓、遺囑處分居住權的，處分行為無效。同理，對於抵押行為，由於實現抵押權最終也會涉及居住權的轉讓，因此居住權人也不得將居住權進行抵押。

5、不得對住宅進行出租，但另有約定的除外

《民法典》第369條中規定：“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”根據該規定，居住權人原則上不得出租其享有居住權的住宅，但如果房屋所有權人與居住權人達成合意，允許後者出租房屋，則居住權人可以將該住宅出租。

6、按照約定支付居住權的對價

居住權的設立以無償為原則，但當事人可以為居住權約定對價。如果居住權合同中包含了對價內容，那麼居住權人就負有依據合同支付相應對價的義務。

1、居住權拋棄。居住權人採用明示方法拋棄居住權的，居住權消滅。這種明示的拋棄意思表示應當對所有權人作出。居住權人作出拋棄意思表示的，即發生消滅居住權的效力，並且不得撤銷，除非得到所有權人的同意。

2、居住權期限屆滿。居住權設定的期間屆滿，居住權即時消滅，所有權的負擔解除。

3、居住權人死亡：權利主體消滅，居住權也隨之消滅。

4、解除居住權條件成就。在設定居住權的遺囑、遺贈或者合同中，對居住權設有解除條件的，如果該條件成就，則居住權消滅。

5、居住權撤銷。居住權人具有以下兩種情形的，房屋所有權人有權撤銷居住權：（1）故意侵害住房所有權人及其親屬的人身權或者對其財產造成重大損害的；（2）危及住房安全等嚴重影響住房所有權人或者他人合法權益的。房屋所有權人行使撤銷權，應當經過法院裁決，不得自行為之。

6、住房被徵收、徵用、滅失。房屋被徵收、徵用，以及房屋滅失，都會使居住權消滅。住房所有權人因此取得補償費、賠償金的，居住權人有權請求分得適當的份額；如果居住權人沒有獨立生活能力，也可以放棄補償請求權而要求適當安置。

7、權利混同。住房所有權和居住權發生混同，即兩個權利歸屬於同一人的，發生居住權消滅的後果。

居住權消滅，在當事人之間消滅居住權的權利義務關係。居住權人應當歸還住房，同時到物權登記機構辦理居住權註銷登記。

居住權和宅基地使用權均屬於《民法典》物權編規定的用益物權，也均是為居住利益而設立的權利，但二者的區別在於：

（1）主體限制不同。居住權的主體是有居住需求的自然人，而宅基地使用權的主體必須是農村集體經濟組織成員。

（2）客體不同。居住權是在住宅上設立的用益物權，而宅基地使用權是在用於建造居住房屋的土地上設立的用益物權。

（3）取得方式不同。居住權是通過合同、遺囑等民事法律行為的方式設立，而宅基地使用權的取得則不依賴於法律行為，而是農村集體經濟組織成員通過申請、審批的方式，從本集體經濟組織獲得。

（4）權利期限不同。居住權的期限根據設立權利的意思表示來確定，而宅基地使用權沒有期限限制。

（5）是否有償不同。居住權的設立雖然原則上是無償的，但當事人可以自行約定有償，而宅基地使用權的設立是無償的。　　

居住權和房屋租賃權，都是在房屋上設立的以對房屋的佔有、使用為內容的權利，但二者有如下區別：

（1）權利性質不同。居住權具有物權屬性，屬於用益物權的一種，其具有對抗不特定第三人的效力；而房屋租賃權僅為債權，在房屋租賃合同雙方之間發生效力，其雖然有一定的對抗第三人的效力，但總體的保護力度遜於居住權。

（2）主體限制不同。居住權的主體只能是特定自然人，因為只有自然人存在居住利益的需求；而房屋租賃權的權利主體則不限於自然人，法人、非法人組織等也可以成為房屋租賃權人。

（3）權利內容限制不同。居住權的權利內容，僅限於以生活居住為目的的對房屋的佔有、使用；房屋租賃權的權利內容則不限於此，只要租賃雙方達成合意，房屋租賃既可以用於生活居住，也可以用於生產經營。

（4）是否有償不同。居住權的設立原則上是無償的，房屋租賃權的取得則一般需要支付租金。

【裁判要旨】一方依據拆遷政策與他人共同取得安置房屋的居住權，即使共同居住的他人已取得該房屋的所有權，也不能排除其對房屋享有佔有、使用的權利，即享有居住權。在一方居住權人另行購買或租賃房屋並自動遷出安置房屋後，其居住權歸於消滅，但其享有向房屋所有權人主張經濟補償的權利。

【案號】（2009）南民一初字第417號

【案情】

原告：周某（化名）。

被告：周某某（化名）、周某某某（化名）。

原告周某訴稱：周某某系周某祖母。1998年8月，周某某等人租賃居住的某市某巷6號房屋被依法拆遷，周某與周某某同屬於被拆遷人，周某在拆遷過程中向開發公司支付了超面積貼費人民幣17000元，後周某與周某某被安置在某市蘆莊四區2號101室（以下簡稱安置房屋）。入住後，周某對該房屋進行了裝修。2000年10月，周某某通過優惠政策取得該房屋的優惠產權。2007年5月，周某某以周某另有住房為由，要求確認周某對安置房屋不再享有居住權，法院支持了周某某的訴訟請求。就安置房屋的取得，周某基於是當時的被拆遷人支付了超面積貼費，現周某在該房屋中已無居住權，扣除周某某已支付的8萬元，周某某還應向周某支付相應的經濟補償199490元。因周某某與周某某某惡意串通，將安置房屋出售給周某某某，則上述款項應由周某某與周某某某共同向周某支付。

被告周某某辯稱：周某訴請缺乏依據，請求駁回周某對周某某的起訴。首先，周某不是合法的被拆遷人。其次，周某向開發公司支付超面積貼費不屬實，是周某兄嫂單位出資的。再次，周某之所以入住拆遷房屋，是由於周某的母親在辦理拆遷事宜的時候非法代理，如果當時不外遷安置房屋，周某某可以回遷安置單間1套。

被告周某某某辯稱：周某某某和周某某的買賣關係合法有效，周某的訴請缺乏依據，請求駁回周某對周某某某的訴訟請求。

江蘇省某市南長區人民法院經審理認為，某市某巷6號房屋拆遷時，周某某是某巷6號房屋的承租人，周某某與周某作為被拆遷人共同安置在安置房屋，周某某與周某對安置房屋均享有共同居住權。周某提出其兄嫂單位在拆遷時曾向崇安城建公司支付超面積貼費17000元，是代其支付安置房屋的，故周某應在安置房屋中享有更多的居住權。因周某兄嫂在某巷6號房屋拆遷過程中已取得回遷單間1套，周某兄嫂單位支付超面積貼費的性質屬於單位職工的福利，故周某以此作為對安置房屋享有更多居住權的理由不能成立。

周某某通過房改政策取得安置房屋的優惠產權，並以周某另行購買了其他產權房為由要求確認周某對安置房屋不再享有共同居住權。本院在周某取得某市奧林花園13號501室房屋產權後已判決周某對安置房屋不再享有共同居住權。因周某確係安置房屋的被安置對象，故由周某某以自願向周某支付8萬元的形式對周某的居住權給予補償，予以認可。考慮周某已對安置房屋不再享有共同居住權，綜合當時某巷6號房屋原承租、拆遷安置情況，周某某還應再給予周某適當的補償。安置房屋內的裝修確由周某出資，因周某不再享有上述房屋的居住權，周某某應向周某補償相應的裝修費。至於安置房屋價格的評估費，周某已明確由其負擔，本院依法准許。周某以周某某和周某某某惡意串通為由要求周某某某承擔賠償義務，因未提供證據證明，不予支持。

依據民法通則第四條之規定，法院判決：一、周某某於本判決發生法律效力後10日內支付周某房屋居住權補償款17922元、裝修費12078元，合計3萬元。二、駁回周某對周某某某的訴訟請求。

宣判後，雙方當事人均未提起上訴，判決已發生法律效力。

本案爭議焦點主要為：在周某某優惠購買安置房屋產權後，周某是否仍然享有該房屋居住權？經法院判決周某對安置房屋不再享有居住權後，周某對其曾經擁有的居住權利益是否可主張經濟補償？如果確認周某享有居住權利益，補償標準又該如何量化確定？

一、居住權的性質以及房屋所有權與居住權的關係

居住權制度來源於羅馬法時期，其產生根源在於為了特定人的利益而設定，具有很強的人身依附性。居住權是對應於所有權的一種權利，簡言之，就是非所有人依法律規定或合同約定而對他人所有房屋的全部或部分享有佔有、使用、居住的權利。居住權作為物權的一種，具有長期性、無償性、人身依附性等特點，居住權的主要目的在於保障婦女、老人和未成年人居住的權利，是按照法定或約定的方式使用房屋的一種權利。其主要行使權利的方式就是佔有和使用，使用是居住權的核心，而且使用也限於居住為主要目的，這是居住權制度設立的本來含義所在。我國法律承認居住權，保障特定人羣的居住權利，主要規定於婚姻法、老年人權益保障法、未成年人保護法以及最高人民法院的相關司法解釋中，但並未形成統一系統的居住權法律條文，且原有規定十分模糊，屬宏觀規定，缺乏對權利的細化規定，在實踐中也缺乏可操作性。《物權法草案》曾經將居住權的定義、設立情形、居住權人的權利義務、居住期限、所有權與居住權關係、撤銷居住權、居住權消滅、撤銷登記等予以規定，但是物權法最終還是刪除了居住權條款，主要理由在於目前的規定已能基本保護弱勢羣體的居住權，對國外多年形成的居住權理念是否適宜中國國情還有待進一步研究，目前規定的時機尚未成熟。

前文已述，居住權是對應於所有權的權利，屬他物權，即僅能在特定的限度內對標的物支配的物權。所有權具有佔有、使用、收益、處分四項權能。居住權是對他人的房屋佔有、使用的權利。本案周某某和周某因拆遷被共同安置到蘆莊四區2號101室，雖然周某某以承租人身份優惠購買了該房屋產權，但周某對該房屋享有的部分佔有、使用的權利不能剝奪。因在該房屋上設有居住權而限制了周某某處分房產的權利，如果其未合理處理周某的居住權問題而擅自處分房屋，必然導致房產處分行為的無效。

二、居住權的價值追求

居住權作為一種權利，在市場經濟條件下必然有其經濟價值，尤其是房屋作為家庭主要財產，在房產價值增長的情況下，居住權的價值也日趨考驗着人倫關係和家庭和諧。審判實踐中，因居住權產生的爭議主要有以下幾方面：1.居住權全部歸於產權人後，居住權人要求獲得經濟補償；2.一方婚前承租的公房，離婚時另一方主張分配房產價值；3.父母在世時將公有住房出賣以獲得養老金，子女提出異議主張買賣無效；4.由父母承租的公房，父母去世後子女爭奪房屋承租權引發爭議；5.直系親屬去世後，其他家庭成員之間如公婆與兒媳之間、子女與繼母之間引發的房屋居住權爭議；6.家庭成員間產生矛盾後，已取得產權證的一方要求共同居住人遷讓，較為典型的如父母要求子女、女婿、媳婦遷讓，子女要求父母遷讓等。

這些案件至少可説明居住權具有經濟價值，引發的爭議在實踐中不在少數，而處理該類爭議的法律規定卻非常原則，不能滿足實踐中紛繁複雜的情形。所以結合我國國情，建立居住權制度對實現我國社會保障、社會扶助、養老育幼具有很重要的現實意義，應儘快促進居住權制度的法律化。

按理論研究，居住權的取得可依法定和約定。居住權的消滅也有多種因素，大致可分為因居住權人拋棄權利而消滅，因期限屆滿而消滅，因混同而消滅，因解除而消滅，因居住權被撤銷而消滅，因住房滅失而消滅，因居住權人死亡而消滅等。本案周某另行購買住房後自動遷出安置住房，周某某向法院起訴要求確認周某對該房屋不再享有居住權，法院支持周某某的訴訟請求，周某即不再享有居住權，且居住權一旦喪失即不再恢復，但周某在該房屋中的居住權利益在居住權消滅後仍有權主張。雖然江蘇省高級人民法院在會議紀要中僅規定居住權消滅的情形，未對居住權消滅後是否享有利益追求權予以規定，但當時的房屋價值與現在相差懸殊，居住權的經濟利益未表現得如此明顯。隨着房屋價值的迅速高漲和房屋作為家庭重要財產的特點日益凸顯，居住權的利益之爭越來越明顯，故居住權人享有利益求償權已為大多數人所接受。

三、居住權利益的補償標準

居住權具有經濟利益，但該利益如何體現，應當遵循何種標準，各人理解不盡相同。關於本案就有兩種不同意見。一種意見認為因該房屋安置對象為周某某和周某，二人各享有該房屋二分之一的居住權利益，周某某應按照房屋市場評估價計算居住權價值，其中50%補償周某。另一種意見認為不能簡單按居住人口平均計算價值，應綜合考慮獲得安置房的來源、房屋市場價值、居住權人與房屋所有權人的關係、房屋所有權人的經濟支付能力等因素合理確定。

筆者同意第二種意見。居住權作為物權的一種，其與所有權最大的不同，即為居住權不包括處分權，不能將居住權轉讓或繼承，進而居住權也就不存在按份共有，不能在居住人之間劃分居住份額。本案某巷房屋承租人為周某某，因該房屋拆遷獲得三套安置房，兩套已分別安置給周某的哥哥和周某某的女兒，周某某和周某根據人口和地段外遷組房1套。房屋拆遷安置時，根據當時的安置政策要綜合考慮原承租面積和常住人口，周某實際系空掛户，並不居住某巷，經諮詢拆遷經辦人員，如不考慮周某的安置因素，周某某單獨也可分得回遷單間或外遷豎套，增加周某的因素只能擴大部分安置面積，故根據拆遷安置政策，實際系周某因依附於周某某而享有安置權益。且根據周某的年齡、婚姻狀況等確定擴大多少面積，所以不能簡單對居住權平均劃分，因居住權中包含部分共同使用部位，簡單等分不利於房屋的合理有效利用。如果周某某須支付周某一半價值，實際等於周某某僅獲得極小一部分利益，與其原承租房屋相比是不公平的。另外，周某某與周某系祖孫關係，安置中周某系從屬性角色，對周某某負有照顧義務，從社會道德層面周某某也無理由僅獲得一半價值。再從周某某的經濟狀況來看，周某某年事已高，無經濟來源，主要依靠子女贍養，要求周某某按照房屋市場價值給付周某一半價值也勉為其難，其難以支付如此高昂的補償價。所以綜合以上幾個因素，法院確定由周某某按照30%左右的補償比例支付周某為宜，周某已投入的裝修價值由周某某予以返還。該判決結果是合法合理的。（文/陳瑜，江蘇省某市南長區人民法院）　

居住權、居住權人