房屋預售

我國《城市房地產管理法》 ^[3]  第45條規定，商品房 ^[4]  預售應符合下列條件：

(1) 預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照； ^[3] 

(2) 已交付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。

(3) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房 ^[4]  並將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。 ^[3] 

(4) 按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。 ^[3] 

(5) 已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記 ^[3]  ，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准文件。 ^[4] 

(6)法律、法規規定的其他條件 ^[1]  。

(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。

(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規範。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

(2)標的，即預售商品的位置、編號。

(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，並明確的是建築面積還是使用面積或其他面積。

(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價；我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款徵收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。

(7)房屋產權轉移的方式、期限。

(8)違約責任。

(9)雙方約定的其它條款。

房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息佔用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。

而預售制度更大的危害在於，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之後，他們就沒有了後顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。

中國房屋預售制的潛在風險：風險轉嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等製造樓市虛假緊缺，藉機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發生在房地產市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款，佔總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業主願意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款佔總房價的比例比較小，如果因對建成後的房子(户型、質量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。

2011年12月上旬，住建部有關負責人表示，根據各方面對來年經濟運行放緩的預期，保障房建設在2012年仍需承擔“促增長、保民生”的關鍵性角色，若下調建設計劃並不合時宜。面對種種困難，當前以保障房的建設資金籌措和管理監督創新來推動保障房系統建設，就顯得十分必要。其中，在資金籌措方面，對中低收入居民開放以公積金支持的保障房預售制度，將是一個能維繫保障房資金運營的長效方法。只要地方政府嚴格按照中央要求確保保障房供地，那麼以城市中等收入和低收入人口的個人公積金和公積金貸款預售制度，就可以很大程度上解決保障房建設的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當前閒置最嚴重的公積金，因為被投資引向嚴重泡沫化的一手和二手房價，讓這部分居民不可能有機會利用公積金和公積金貸款，進入市場購置住房來滿足居住需求。在嚴格執行國務院規定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經濟適用和限價房單套不超過60平米的條件下，讓各大城市保障房建設採取預售制度，把資金提前分攤到中低收入的申請人那裏，這一羣體的個人公基金結合公積金個人貸款，就可以基本滿足大部分的保障房建設所需資金。

“預售制度”、“期樓售樓花”的資金籌措模式，曾經在商業房地產步步擴展的多年間，替早期資本金不足的各類所有制的房地產企業完成了資本原始積累。當前引入保障房期樓預售制度，將把中低收入居民的公積金調動起來，既讓建設資金得到補充，也讓地方政府難以資金不足來拖延建設。此外，租賃類保障房和非租賃類保障房兩種保障房，預售制下以公積金預繳租金和預繳購房資金的比例和操作會有較大差別，還需有關方面從細規劃，既讓保障房把中低收入居民的公積金利用起來，也確保保障房申請人退出保障房時公積金會及時退還。

2020年6月，為全面落實《海南自由貿易港建設總體方案》，高質量高標準推進海南自由貿易港建設，海南省作出30項決定。其中，第14項提出，堅持“房住不炒”，推動房地產市場平穩健康發展。海南省要求，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴症”，繼續嚴格執行全域限購等政策，進一步強化城市主體責任，實施重點城市“一城一策”，穩地價、穩房價、穩預期，建立健全房地產調控長效機制和調控評價考核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。 ^[2] 

2023年9月，從雄安新區住房管理中心獲悉，雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。 ^[5] 

2023年11月，煙台市印發《煙台市商品房預售資金監管辦法》。《辦法》利用新技術手段把商品房網籤備案系統與預售資金監管系統對接，保證每筆入賬均直接存入預售資金監管賬户。 ^[6] 

2023年12月21日至22日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議系統總結2023年工作，並明確了2024年重點任務，推動住房城鄉建設事業高質量發展再上新台階。 ^[7] 

會議指出，2024年，住建部將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，進一步加大首套住房、二套住房政策落實力度。持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序，加強預售資金監管，加快預售制度改革。 ^[7] 

2024年3月8日，第十四屆全國人民代表大會第二次會議上，最高人民法院院長張軍作了最高人民法院工作報告，報告提出：最高法出台司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房羣眾權益。發出1號司法建議，推動健全合同網籤備案與預告登記銜接機制、加強商品房預售資金監管、強化預售信息查詢和購房風險提示，促進做實保交樓、防糾紛。 ^[8]