窪地效應

“窪地”顧名思義即中間低四周高的自然地形，對於“窪地效應”最直觀的解釋是，當房地產圍合一個湖泊中心發展之時，便形成了自湖心向四周土地遞減的級差地租，大致出現“近貴遠賤”的圈層分佈，這其實就圍合出湖心的價值窪地。一旦因某種特殊原因填湖開發，那麼，湖心窪地的地價和房價就會突然井噴，創下區域地產的最大價值，甚至引發周邊地產的價值飈升，即產生了窪地效應。當然在房地產實際開發中，所謂的窪地不一定就是湖心區，也可能是市政中心、城市廣場或歷史建築區等等對於區域價值有提升作用的區域。

“窪地效應”是近兩年比較流行的詞，從經濟學的財經分析中我們常會看到。比如，中國市場的巨大投資潛力和發展空間，吸引到越來越多的國際投資者的目光，使外資投入持續增加，這樣就説中國在全球經濟中產生了窪地效應；也可以形容江浙一帶對人才的吸引，説其民間資本的持續發展產生了窪地效應；而當解釋藍籌股在弱市中的井噴行情時，就會比較其動態市盈率和平均市盈率，説其產生了價值窪地。

比如深圳,它擁有國家所給予的巨大的政策優勢、沿海並與香港毗鄰的地緣優勢,

吸引了來自全球各地的資金、技術和人才,以致在短短的二十年裏就從一個偏僻落後的小漁村發展成了一個

繁華興盛的國際大都市。在這個過程中,深圳之所以能吸引各地的資金、技術,靠的就是政策優勢和地緣優勢

所帶來的“窪地效應”,而這種效應的產生完全是誘導性的,當某地和其他地方相比不具有任何比較優勢時,就

^[1]  會形成一片吸引力上的高地,抬高資金和技術的進入門檻,其發展前景也就不會樂觀。

這一條符合資本的天性,資本尋求擴張是一種本

能的需求,而通過擴張來獲得利潤是它的一種天性,我們現在搞市場便不能忌言資本,而談資本卻遮掩它的天

性無異於掩耳盜鈴。從純經濟學上來講,資本也是由以前的資金、勞動力、技術和資源相結合而產生的,作為

生產要素之一,它分得利潤也是天經地義的。尤其是在技術、專利也能參股的今天,按勞分配和按資分配相結

合也不再是一個陌生的話題。資本的擁有者正是看到了當地的比較優勢,並從比較優勢中看到了獲取高額利

潤的可能,才會把資本投向這個地方而不是另外的地方。能獲取相對於其他地方高得多的利潤,這就是“窪地

^[1]  效應”形成的動力之源

隨着基礎建設的完成,各項規章制度的完善,“窪地效應”才會慢慢顯露出來,但是隨着資金、技

術、勞動力的不間斷流入,市場開始飽和起來,對外依賴開始加大,爭水、爭電、爭地皮變得日益嚴重,比較優勢

開始喪失,資金、技術等流入速度減緩,“窪地效應”漸漸消失,當地開始步入成熟發展期,這也跟水流隨着位勢

^[1]  的消失而流速趨緩的原理一樣。

1.“窪地效應”是區域經濟發展的加速器。

大多數的“窪地效應”是人們創造出來的,其中最明顯的例子就是深圳。在劃作特區前,深圳只不過

是南海邊無數個貧窮落後的小漁村之一,在六、七十年代還發生過嚴重的饑荒並導致了不少人的外逃。和其

他南海邊的村落比,儘管它臨近香港,可是囿於當時政治形勢,並沒有使它得到比較優勢,相反因它是與資本

主義地區接壤的邊界地區而形成了比較劣勢。但是中國改革開放政策的做出尤其是深圳劃作經濟特區的決

定改變了一切,政策的優勢成了深圳最大的比較優勢,並由此帶動形成了地緣優勢,比較優勢的形成最後造就

^[1]  了“窪地效應”。

“窪地效應”無疑對深圳經濟的發展起到了加速作用。如果沒有這種效應,深圳就會和沿海許

多小村鎮一樣處於同一起跑線,同一競爭地位,發展程度也會相差不大,而不會成為今天的國際性大都市。與

此類似,各地星羅棋佈的經濟開發區也正是利用了“窪地效應”的這種加速作用,從而獲得了遠高於開發區之

外的發展速度。

·

^[1]  2.“窪地效應”是區域經濟健康發展的重要因素。

既然“窪地效應”是驅動經濟發展的重要動力,那麼本着發展區域經濟的目的我們應如何創造“窪地效應”

呢?

首先,領導必須重視,在尊重市場客觀規律的基礎上制定出一系列的有利於營造“窪地效應”的政策制度。

政策制度環境對於經濟發展來講是一個非常重要的軟性環境(香港的成功就是一個典型的例證),而政策優勢

^[1]  是一個地區最大的比較優勢之一。只要我們牢牢把握住了這點,就抓住了營造“窪地效應”的大方向。

其次,在綜合分析、對比本地資源、人才、技術的基礎上,找出本地的比較優勢,優先發展優勢行業。比如

湖南省竹業資源居全國之首,就可考慮發展竹子的深加工、精加工產業,把政策扶持、資金和本地的獨有資源

結合起來往往是經濟上出奇制勝的一大法寶。株洲是幾大鐵路交匯處,交通方便,又毗鄰長沙、湘潭,可優先

發展商品流通業。而旅遊業作為全世界的一個相對新興產業,被譽為“無煙工業”,它對經濟的帶動因素以及

抗經濟衰退的能力受到了各國越來越高的注意,旅遊業資源作為一種相對稀缺資源,是一個地區非常重要的

比較優勢。作為國家森林公園的張家界在這一點上擁有得天獨厚的條件,是促進湘西經濟發展並擁有巨大潛

力的經濟發動機。一旦這個發動機運轉起來,就會帶動當地其他相關產業的發展,擴大需求,提高市場容量,

^[1]  從而形成比較優勢。這些對於其他地區區域經濟發展亦有着同樣的啓示。

最後,也要注意交通、能源供應、通訊等硬件的建設,這些也是現代社會大生產所必不可少的。這些硬件

和政策制度環境等軟環境的建設是相輔相成的,最好的軟環境最終也得靠硬件表現出來,硬件和軟件就像驅

動經濟的兩個輪子,缺一不可。在現代社會下,我們根本不能想象在一個交通閉塞、能源匱乏、通訊不便的環

境下如何發展經濟。只有當一個地方內在的資源優勢、外部創造的政策優勢與交通等硬件有效地結合起來時

才能創造最大的“窪地效應”。 ^[1] 

A股的牛市週期來了嗎？寬幅震盪之後市場狂熱情緒有所冷卻，對這個問題的思考也開始有所鬆動，究竟該如何判斷這輪行情的性質呢？

從一個淺顯的層面上來看，美元走弱是這一輪全球範圍內非貿易資產得到追捧的最根本原因，美國這個經濟“火車頭”馬力趨緩導致停留在其國內的資本要尋求新的獲利機會，流動性充足的狀況下泡沫開始氾濫。第一個泡沫也是最大的一個泡沫是在商品市場，計價貨幣———美元的貶值直接導致其價格的提高，這樣的背景下投機資金的加入更是放大和製造了這個泡沫。同樣的道理存在於房地產市場，全球地產的上漲動力很大程度上也來自於這種資本流動性過剩的衝擊。泡沫在全球範圍內大面積氾濫已經被接納和視為合理。

那麼，A股在熊市中沉寂了較長時間之後作為一個資產品種被看中也完全合情合理。這裏有兩層原因：第一層是A股較長時間的熊市本身就積聚了反抗的動力，和中國經濟強勁增長極其不協調的是A股根本沒有發揮“晴雨表”的功能，年在全球股市一片紅火的氛圍下A股還跌破了千點的鐵底，這種背離本身就已經藴含着糾錯的力量準備絕地反擊；第二層是人民幣升值的大背景和A股大門的禁閉使得這個市場成為一個眾多資本虎視眈眈的“窪地”，外資在地產上追逐的力道其實已經顯示出對人民幣長期升值趨勢的認可。一邊是熱錢高漲的衝動，而另一邊卻又是A股大門的有限開啓，矛盾夾擊下更加突出A股市場的這種“窪地”地位，製造泡沫的衝動非常強烈。所以，在中國資本市場的大門漸漸對外開啓的時候，全球資本湧向這個“窪地”是非常正常的舉動。從長期來看資本過剩帶來的泡沫膨脹過程將在A股上演，A股作為泡沫開始發酵的初期還有膨脹的空間。

在中國，房地產物業作為主要的投資手段，不僅是保值增值的載體，還是規避通貨膨脹的主要手段。對房地產來説，“價格窪地”是促進房地產銷售的主要因素之一。所以説，只要窪地存在，房地產就有上漲的空間。既然有“窪地效應”，就一定有“標杆效應”。所謂的“標杆”效應，就是指在某一區域內，知名開發商的項目影響着整個區域房價的走勢。由於購房者對其品牌認知度較高，導致樓盤價格往往要比同一區域其他樓盤高出一大截。

“窪地效應”與“標杆效應”，兩者是相輔相成的。

2007年，由於深圳房地產價格高企，其“標杆效應”直接使廣州房價提升了一個台階，佛山、東莞、清遠馬上形成了“價格窪地”，成了投資者的樂土，房價水漲船高。可謂“一人得道，雞犬升天”，這些城市的商品房價格也扶搖直上。

2008年，隨着金融危機的蔓延，深圳經濟遭遇前所未有的衝擊。房地產價格出現回落，價格標杆下降了一個台階。自然，價格“窪地效應”也沒有那麼明顯了，於是，佛山、東莞、清遠等周邊城市房價也出現了大幅度的下滑，投資者基本銷聲匿跡。

2009年，隨着貨幣的流動性增加，在剛性需求釋放和經濟轉好的背景下，深圳房價企穩，並穩步提升，“價格標杆”重新豎起，佛山、東莞、清遠樓價也隨之復甦，已經接近2007年最高價格水平。

“窪地效應”和“標杆效應”在房地產市場屢見不鮮。

一、地價不是推動房價走高的主要原因，而是房價推動地價走高。客觀世界有自身規律，房地產市場也如此。行內人士都應該清楚，地價是隨着房價起落的，房價升高導致地價增值，房價下跌導致地價萎靡。

二、“窪地”和“標杆”兩個效應是同時存在的，也無處不在。不論是一線城市，還是二三線城市，甚至更小的縣城，“窪地”和“標杆”兩個效應都同時存在，也無處不在。這兩個效應是左右房地產價格起落的兩個因素。

政府制定的房地產政策有幾個方面是值得商榷的：

一、希望通過廉租房與經濟適用房來降低房價

剛才分析了“窪地”和“標杆”兩個效應，高價房上漲帶動低價房的上漲，而不是低價房制約高價房的上漲。因此，希望通過廉租房與經濟適用房來制約房價，從目前來看，效果並不明顯。這已經説明了問題。更何況，各地的廉租房與經濟適用房招標結果很不理想，很多地方出現了無人應標的局面。這雖然與開發商利潤的薄厚有很大關係，但“標杆”效應也在起作用。更何況，國內廉租房與經濟適用房的相關法制還不完善，公開、公正與公平很難做到。

二、希望通過控制地價來控制房價

土地是麪粉，房子是麪包，指望通過麪粉價格來調節麪包價格，往往會背道而馳。從前兩年來看，房價上漲反而刺激了地價上漲，地價上漲又刺激了房價上漲。控制地價上漲的措施並沒有起到實際效果，治標不治本。

三、希望通過抑制購買力來控制房價

前段時間，國家通過提高貸款成數、銀行利息等措施來調節房價。這確實起到了一定的效果，但並不明顯。實際上，還是由於個別區域房價的“標杆效應”引起“窪地效應”，導致房價輪番上漲。

因此，還是應從“標杆效應”入手，利用平衡“窪地效應”來調控房價。以抑制最高房價來限制整體房價的上漲。 ^[1]