深圳模式

特區30年的號角已然吹響，而時刻走在全國前列、引領全國地產方向的深圳地產，也可以為其在行業內的卓著功勳作出一個完美的註腳。在深圳出現的內地土地拍賣“第一槌”，到房地產的成熟產業鏈，從福利分房到商品房，這些發生過的事蹟顯然已經數不勝數。而這其中，給人最深刻啓示的是“深圳模式”。

深圳房企開發模式的特點，似乎很難片言隻語概括清楚，比起北京地產的先鋒氣質與文化韻味，廣州房企的大面積開發與實幹精神，上海地產界高端精緻的海派作風，深圳房企顯示出了更多樣化的特點。站在特區30年的歷史節點上，可以清晰看出，深圳的地產行業，是如何永不知足地進取，如何由行業單薄到羽翼豐滿，如何將產業從扁平做到立體化，以及如何再次成為全國房企爭相模仿的對象。

深圳的房地產企業幾乎都以住宅起步，更是曾經豪言只做住宅開發，絕不涉足商業。然而隨着市場變化，越來越多的企業已經感覺到，專注住宅已經不能適應市場發展的要求，要保持長期的增長速度，必須尋求更多層面的開發領域。

“近幾年房地產宏觀調控的變化，受到影響最大的就是住宅。”有地產企業高管表示，“純住宅開發模式對於一個志在做強做大的企業而言，已經略顯單薄，而且現金流極不穩定，風險也大。”

深圳房企的尋求轉型，早已不是什麼新鮮事。星河、卓越、華潤、寶能等企業，早已在城市的中心位置展開了商業地產的佈局，萬象城、COCOPARK等早已是深圳人逛街休閒的必選地點。然而調控政策的強勢執行，更凸顯出住宅行業受政策影響的風險，更多的企業開始不甘於“吊死”在住宅產業這棵樹上，開始尋求向更多的領域擴展。

不少企業開始紛紛行動：堅持專注住宅市場策略18年之後，萬科開始全面啓動商業地產。去年年底，萬科就已經制定了未來住宅與持有物業比例為8∶2，持有商業地產成為萬科未來發展的主要方向。而老牌商業勁旅華潤置地更是在深圳、瀋陽、重慶、成都等地，通過參與城中村改造、代建公共建築以及收購舊廠等方式，獲得城市中心區域的大量低價優質土地。而星河地產則致力於在高端都市綜合體方面的努力，在城市中心與特區外都經營佈局。從高端住宅產業跨入高端商業、高端酒店和高端工業開發，星河地產甚至將商業運營的觸角伸向金融領域，2009年星河集團參股陽光保險集團，成為其第一大股東，並收購東山島進入海洋生物和旅遊開發領域。同樣跨行業發展，美麗集團除了房地產開發，同時涉足了學校、評估、造價、電子、橋樑、水產等多個行業，在房地產開發領域，房企的行業跨度之大，已經遠遠超出住宅的範疇。

“快銷模式”，可以説是最初的深圳房企，包括不少企業，都採取的開發模式。這種模式的特點是，對優質土地資源進行“今年拿地，今年開工，明年銷售”的快速銷售方式，來規避風險，快速回收資金。這種方式至今仍是不少大企業支持企業運作的主要方式。萬科、保利等行業巨頭，都是用這種多個城市多個項目同時推進，從拿地到銷售的短週期，來保障資金週轉和高成長性，這也是對沖行業風險的有力策略。

這也誕生了紅樹西岸、觀瀾湖、潛龍 曼海寧、凱旋灣等一批獲得圈內外口碑的優秀產品。而隨着深圳城市土地趨於稀缺，這類精雕細刻的產品將更多地出現在深圳。

市場上調控局面的緊張，令不少大開發商重扯起快速開發、快速銷售的大旗，以此來維護資金鍊的正常流轉。但那些攤子不大，以“專業化、精細化、品牌化”為立身之本的企業，仍然追求品質管理、項目運營上的“慢工出細活”。這種耗費大量時間、精力的產品，雖然帶給企業的利潤沒有其他產品來得那麼快。但其對房地產行業水平的提升，對企業品牌的提升作用，卻會在長時間內助企業提高到新的發展平台。因此，精細化的產品開發模式，也成為了不少企業所追求的目標。

另一個在深圳地產出現的趨勢，則是住宅產業的漸趨高端化。這種豪宅產品不僅出現在市中心的優越地段，以及稀缺資源地帶，同時更出現於舊改項目。隨着住宅用地的趨於減少，新開發產品的豪宅化趨勢不可避免。這也促使更多的企業向品質的高端化、品質的精細化有所轉型。

在發展之初，開發零零散散的幾個樓盤，已不能滿足深圳開發商的開發規劃。而區域綜合開發，就已經在某些地產企業的規劃藍圖中成型，“區域經營”的概念是一些深圳房企身上最早的標籤。

招商地產是中國最早成功進行社區綜合開發的地產商，蛇口是招商地產實施“社區綜合開發”理念的典範，上世紀末已成為一座環境優美、配套完善、適合人居的地方。而以“旅遊+地產”概念起家的華僑城地產，則將華僑城片區打造成了深圳觀光旅遊、高端居住與人文藝術的高地，而生態、交通的複合資源圈令這個片區的價格更是扶搖直上。“區域經營”的成功，成了這些房企問鼎地產行業龍頭地位的起點。

同時，區域經營始終有其地域的限制，不少企業紛紛走出深圳，開始“北伐”進入廣闊的內地市場。深圳房企也成為最早進行全國擴張的一批企業。

深圳房企踏上全國擴張的道路已經有十餘年的歷史了。在這十餘年裏，深圳一線、二線品牌地產企業相繼開始走出深圳，擔當起全國房地產領軍重任的深圳房企，在闖蕩中打造出了自己影響全國的管理框架，在經過幾輪北上、以及十餘年間的摸索，深圳房企已經積累了相當豐富的管理經驗。如果説，以前房企輸出的是樣板房，那麼現階段房企輸出的則是樣板店，輸出的是管理模式、經營理念以及產業開發理念。

在萬科、金地等大品牌企業早早就進軍內地市場，深圳不少中小型房地產開發公司也迎頭趕上加緊全國佈局後，深圳房企大軍已經形成了浩浩蕩蕩的“北伐”陣容，這種進軍已經不僅僅是項目規模經營上的一種擴張，更多是公司規模上的擴張。擴張是深圳地產發展的一個必然結果，也是市場發展的一種必然趨勢。在未來的時間裏，這種擴張將愈演愈烈。

縱觀深圳房企，幾乎所有在業內打出品牌的地產企業，都已經落子全國。萬科、中海、金地、招商、華僑城等領先走出深圳的企業更是搶先將未來重點佈局於二三線城市。近幾年，深圳業內已經漸趨飽和，土地供應越來越少，品牌地產發展的空間受到影響。同時，深圳的特區優惠政策的逐漸減弱，對地產商的吸引力也逐漸減小，而外地為了吸引這些品牌房企，在政策上有明顯的優惠，這對有能力走出深圳的地產企業來説，也是一針直接催化劑。

深圳房企進軍全國的過程中，不僅將企業品牌帶到全國，同時也將一些經典項目複製到全國各地，在這種產品的相互交融與學習借鑑中，大大縮短了全國各地地產行業之間的差距，推進中國房地產的水平闊步向前。

【深圳商報訊】（記者 包力 通訊員 徐志勇）昨天，最高人民檢察院檢察長曹建明率最高人民檢察院有關部門負責人來深對深圳檢察機關堅持改革創新、推動檢察工作科學發展的情況進行調研。

省委常委、市委書記王榮，市委副書記、市委政法委書記王穗明，市委常委、市委秘書長王毅，市委常委、市公安局局長李銘會見了曹建明。王榮向曹建明介紹了深圳紀念特區建立30週年活動、經濟社會發展和社會管理機制創新等方面的情況。廣東省人民檢察院檢察長鄭紅和有關負責人蔘加了調研。

在深圳市人民檢察院，曹建明實地考察了檢務大廳、案件管理中心和政務管理中心等，讚揚檢務大廳服務羣眾做到了高效、便民、實在，按照案件、政務、隊伍三條線建立管理機制，符合檢察工作規律，實現了管理科學化的要求。

曹建明對深圳檢察工作給予了充分肯定。曹建明説，30年來，特區檢察機關自覺置身於特區事業的大局中來謀劃和推進檢察工作，緊緊圍繞特區建設和發展，全面履行法律監督職能，為深圳經濟社會又好又快發展提供了有力的司法保障。特別是特區檢察機關充分發揚了特區的改革創新精神，敢為天下先，在發揮法律監督職能服務經濟社會發展、創新檢察工作機制、強化檢察管理等方面大膽探索，創造出了獨具特色的“深圳模式”，對全國檢察機關的改革發展作出了重要貢獻。

曹建明一行還到羅湖區人民檢察院進行了調研。

深圳已成為國家乃至全世界的重要信息產業基地。

從無處不在的信息化便民應用，到各行業企業的高水平信息化作業;從簡單的信息化應用，到信息化和工業化的高度融合發展;從獲批首個國家電子政務試點城市、電子商務示範城市和全國首批三網融合試點城市，到各種信息應用新型業態的出現和迅速發展，伴隨着30年深圳經濟的快速發展，深圳信息化發展也實現了質的飛躍。

一種區域信息化新的發展模式在深圳悄然凸現。

信息應用無處不在

深圳市民越來越深刻地感受到信息應用的無處不在。查詢社保信息、辦理學生入學在網上一鍵完成;一張“深圳通”就可玩轉全市公交系統甚至在各零售領域隨意使用，未來還有望與香港的“八達通”互通公用;手機支付已在公交、電影院和旅遊景點等場合實現應用;遍佈全市的金融POS機可繳納水、電、煤、電話、交通違章罰款等多種日常費用。智能卡的“一卡多用”領域正在逐步拓展，給市民生活提供更多便利。

此外，與市民生活息息相關的空間地理基礎信息系統、社區信息化平台也有效整合實施了包括基層應用系統、居住證系統、義務教育、“電子病歷”、“12345”公共服務呼叫中心、手機短信“敬告式執法”以及遍佈城市街區24小時自助圖書館系統等一批重大項目有效提升了政府社會管理和公共服務水平創新和完善了政府公共文化服務體系。

信息化的廣泛應用不僅僅體現在老百姓的日常生活中。在物流業，深圳的大中型物流企業已基本實現物流全過程的信息化管理，超過80%的中小物流企業都擁有物流信息系統及相關物流管理軟件。深圳社會物流總成本佔全市GDP的15.09%，低於全國平均水平至少3個百分點，物流運營效率接近中等發達國家水平。

在電子政務方面，深圳是全國首個“電子政務試點城市”，高起點地建設了一批電子政務試點項目。深圳政府門户網站建設國內領先，構建以網上服務為主的電子政務公共服務體系取得明顯成效，已實現100%要求公開的政務信息可在網上查詢，100%行政審批項目可在網上申請和查詢結果，50%以上行政許可項目實現全過程在線處理，100%的政府行政許可和非行政許可審批項目納入電子監察範圍。

一批重大項目有效提升了政府社會管理和公共服務水平，行政電子監察經驗全國推廣，在全國掀起電子監察建設高潮。

信息基礎設施大提升

信息化應用在社會各領域的廣泛應用與這座城市先進的信息基礎設施分不開。據市科工貿信委相關負責人介紹，經過特區30年的發展，深圳的信息基礎設施已邁向國際先進水平，擁有現代化的通信管道、通信機樓、光纖傳輸網、寬帶城域網和有線電視綜合信息網。

國標地面數字電視單頻網(DTMB)和移動多媒體廣播電視網(CMMB)已投入運行。2G移動網絡國際領先，3G移動網絡基本覆蓋全市;光纖到大樓的比例超過60%，光纖到户數超過5萬，處於國內先進水平。無線寬帶網建設得到快速發展，人口密集地區無線網絡覆蓋達到100%。“光網城市”建設不斷推進深圳市互聯網寬帶提速工作，深圳電信12M寬帶接入能力已超過60%，預計到2010年底，12M寬帶接入能力能達到80%。

截至2010年6月底，全市電話用户累計超過2420萬户，其中固定電話用户497萬户，主線普及率超過50%，移動電話用户1923萬户，3G用户突破140萬户，移動電話用户飽和率超過150%，位列全國第一;互聯網寬帶接入用户達到306萬户，互聯網用户平均接入帶寬達1.6M;互聯網普及率和家庭寬帶普及率達到72.3%和66.5%，無線寬帶室內人口覆蓋率達到85.3%，位居全國前列;每百户擁有計算機110台，數字電視人口綜合覆蓋率超過90%。深圳已成為國內城市信息化程度最高的地區之一，部分信息化發展指標已達到發達國家中心城市水平。

深圳市統一的電子政務基礎網絡建設也取得明顯成效。據介紹，全市電子政務網絡(包括內網和外網)建設，到2010年底可實現政務內網(即機關計算機專網)覆蓋到街道辦，政務外網(即政務公眾服務網)覆蓋到社區，網絡覆蓋範圍達到1400家單位。

30年來，伴隨着信息基礎設施建設和信息化建設突飛猛進，深圳電子信息產業實現了飛躍發展，從一個邊陲小鎮發展成為國家及至全世界的重要信息產業基地，電子信息產業鏈日益完善，自主創新能力不斷增強。目前，電子信息產業產值佔高新技術產業產值九成以上，為實現深圳產業結構優化升級和經濟結構調整奠定了紮實基礎。

以強大的電子信息產業和完善的產業鏈、創新鏈為支撐，隨着信息化應用層次的不斷提高，隨着信息化與科技、工業的深入融合發展，包括電子商務、電子政務、三網融合等在內的新型信息應用業態，正在深圳萌發並迅速發展。

事實上，深圳已經具備了加快發展電子商務等新型信息應用業態的良好條件。

深圳電子商務應用水平較高，互聯網普及率近七成，網民網上購物比例也遠高於國內平均水平，電子商務交易額位居國內前列，同時電子商務服務業正在蓬勃發展。作為華南地區的互聯網企業聚集地和消費大市，深圳互聯網產業規模位居全國大中城市前列，約佔全國產業規模的11.5%，電子商務交易額約佔全國比重的6.25%，互聯網已滲透到深圳生活的各個方面。同時，深圳已經湧現出騰訊、迅雷、A8音樂網、芒果網、金蝶友商網、中農網、華強電子網等一批互聯網企業和電子商務龍頭企業，在深圳註冊的電子商務服務企業有457家，產生了良好的產業集聚效應。

深圳正在建設國家首個電子商務示範城市，發揮先行先試，注重改革與創新，積極開展有關試點工作，努力發展成為具有國際競爭力和區域輻射力的電子商務中心城市。

不久前，深圳還成為全國首批12個三網融合試點城市之一，據有關方面預測，到2012年底，全市三網融合相關產業規模將達到3000億元，打造出一批從事三網融合相關業務的知名品牌和行業領軍企業。

為促進電子商務等新型信息應用業態的發展，深圳正加大產業發展扶持力度，出台了《關於加快建設國家創新城市的若干意見》和《關於加快我市高端服務業發展的若干意見》，並於2009年發佈了《深圳市互聯網振興發展規劃(2009～2015)》和《深圳市互聯網產業整形發展政策》，連續7年，每年投入5億元財政資金，大力扶植互聯網產業和電子商務的發展。

展望未來，隨着各項信息基礎設施的不斷完善，隨着信息化與工業、科技的深度融合，隨着各項信息應用新型業態的快速發展，隨着整個城市自主創新工作的不斷推進，一個“智慧深圳”的藍圖已經呈現在人們面前。

對此，深圳市科工貿信委相關負責人指出，面對新一輪科技創新革命和信息產業浪潮的重大機遇，深圳市將以建設“智慧深圳”為突破口來推進國家創新型城市的建設工作，充分發揮深圳信息通信(ICT)產業發達、RFID(射頻識別)相關技術領先、電信業務及信息化基礎設施優良等優勢，通過建設ICT基礎設施、認證、安全等平台和示範工程，加快產業關鍵技術攻關，構建城市發展的智慧環境，推動“智慧深圳”建設，形成基於海量信息和智能過濾處理的新的生活、產業發展、社會管理等模式，面向未來構建全新的城市形態。

“智慧深圳”，意為無所不在的網絡化社會。這意味着深圳未來的網速、網絡覆蓋率都將大大提升，市民可以隨時隨地享受便捷的網絡生活，城市無線通信技術以及城市管理和城市發展，都將上升到一個新的水平。

據悉，“智慧深圳”的建設與IT產業緊密相關，深圳市希望以此來拓展互聯網產業，能為產業提供更多的產業需求和就業崗位。與此同時，“智慧深圳”能讓深圳人的生活更加便利、出行更加方便，但智慧城市的推進不光與深圳有聯繫，與周邊城市、國際上各城市的推進速度更緊密相連。

根據今年上半年發佈的《深圳市科技工貿和信息化委員會2010年度公共服務白皮書》，9月底前將制定“智慧深圳”建設規劃及配套的實施意見，12月底前將召開落實建設工作動員會，並在科技研發資金的合適計劃中對“智慧深圳”有關技術進行部署。

1.1984年深圳市內電話在全國率先實現程控化。

2.1988年深圳在國內率先開通模擬移動通信電話系統。

3.1999年1月，深圳市發佈了《深圳經濟特區信息化建設條例》並於5月1日正式實施，這是全國第一部頒佈實施的地方性信息化法律法規。

4.2002年8月，深圳獲准成為首批中國電子政務試點城市。

5.2005年7月，深圳數字電視整體轉換工作啓動，成為國內首批啓動數字電視整體轉換的城市之一。

6.2006年7月，深圳成為首個“國家電子政務試點城市”。

7.2009年9月，深圳獲批創建首個國家電子商務示範城市。

8.2010年6月30日，深圳成為全國首批12個三網融合試點城市之一。

深圳創建發展的30年是極不平凡的30年,是我國改革開放的成功典型,取得了巨大的成就。這裏僅用兩句話加以概括,一句是“人間奇蹟”,經過短短30年,深圳由一個邊陲小鎮建設成為一座現代大都市,震撼中國乃至全世界,創造了人間奇蹟;另一句話是“一路狂飆”。截至2008年10月,深圳28年年均GDP遞增26.9%,地方預算財政收入年均遞增34.3%,外貿出口年均遞增36.9%;2007年每平方公里GDP產值達到3.46億元,萬元GDP能耗水平低於全國平均水平的一半,萬元GDP水耗不及全國平均水平的1/10;2008年人均GDP達到13000多美元,説一路狂飆一點都不為過（本文數字、資料均引自《深圳特區報》）。

深圳其所以取得如此巨大的成就,不外乎有三個方面的原因,一是黨的改革開放政策及關於創建深圳特區的決策;二是全國改革開放順利進行的大背景以及對深圳的支持特別是人才和科學技術的支持;三是深圳建設者艱苦奮鬥的創業精神和敢闖敢幹的創新精神,是深圳人創造了人間奇蹟。

今天,當慶祝深圳特區創辦30週年的時候,人們有理由為之驕傲,大書特書,充分肯定30年的巨大成就,以增加再創輝煌的信心和激勵自己,與此同時,要總結30年取得成功的經驗,這是絕對必要的。

一些並不光彩的數字：

（1）深圳至少有720萬低收入的“底層”工人，佔深圳常住人口的80%以上，其中大部分人受户口政策限制，至今無法入户城市，生活不穩定；

（2）長期來，深圳普通工人的平均工資不足900元，才調高法定最低工資至1100元；

（3）深圳是工人平均工作時間最長而收入低的城市，工人每天平均工作時間都在10到12小時以上；

（4）數百萬外來農民工靠微薄的工資買不起住房，只能長期住在兵營式擁擠的職工宿舍或者條件極差的廉價出租屋裏。

這些狀況反映出，經歷30年經改過後，為經濟特區作出貢獻的深圳工人，社會狀況沒有得到改善，基本權利得不到保障，他們依然被當作可壓榨的“廉價勞動力”。

關於養老保險的優缺點

其優點在於：

（1）使農民工在社會保障方面獲得了“市民待遇”；

（2）有利於形成城鄉勞動者平等競爭就業的機制。

深圳模式的缺點是：

（1）對於低收入的農民工來説，費率過高；

（2）累計15年繳費期太長；

（3）退保只能退或轉移個人賬户的積累額，不合理。人們形象地稱之為“大斗進、小鬥出”，對農民工本人和農民工輸出地都是一種間接的“剝削”；

（4）農民工參加和享受養老保險的資格條件太苛刻，例如，退休前5年要連續在本市繳費，絕大多數農民工難以做到。