改善型購房

改善型購房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個年齡段的人羣又可以分為兩個階段：一是30歲-40歲，這個年齡階段的客户羣體在事業上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開始對生活品質有所要求，因此當前的住房往往滿足不了他們居住需求，他們需要提高住宅品質以及改善周邊配套，以使住房與自己的身份相匹配，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房；二是40歲-50歲，這個年齡段的客户羣體一般都事業有成，在房產方面一般有兩套以上的房產，當一個高品質的樓盤出現能夠滿足他們的需求的時候，他們會毫不猶豫地選擇購買。 ^[1] 

改善型居住需求的家庭結構特徵表現：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。持續的舊城改造，造成改善型需求。

舊城改造及其它城市建設造成的動拆遷，會持續產生新增的住宅需求，一部分人已經不滿足於安置房的居住條件，他們在拆遷之後勢必存在着強烈的住上高品質住宅的需求，因此數以億計的變現的拆遷補償安置資金中，將有大部分進入存量房或商品房市場，直接拉動了高品質住宅消費的增長。 ^[1] 

想改善居住條件的消費者在購房時注意以下幾點：

對新居住區域的選擇。一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇一定要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分佈情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。

原來住宅的處理。在實現自己的換房計劃之後，對於原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房後的貸款。

相關的交易税費要理清。換房業主在“賣舊買新”升級置業時,一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的税費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業税和個人所得税，購買方需要繳納契税，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規定在售房1年前後再購房時，契税可以按差額計徵，也可以節省部分開支。

賣與買可考慮同步進行。如果想要換房,手頭資金又不充裕，需要售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款後實現自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啓動新房購買程序。即使買房程序稍微落後於賣房，可與買家溝通要求延後交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可以做商業貸款或公積金貸款。

後續生活費用等的考慮。消費者改善型換房時要考慮到自己的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日後的生活費用、孩子的教育費用、換房後到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 ^[2]