北京市物業管理辦法

《北京市物業管理辦法》已經2010年4月6日市人民政府第64次常務會議審議通過，現予以公佈，自2010年10月1日起施行。

目錄

第一章 總則

第二章 前期物業管理

第三章業主、業主大會與業主委員會

第四章 物業服務

第五章 物業的使用與維護

第六章 法律責任

第七章 附則

第一條 為了規範本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衞生和相關秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衞生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，並在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合併的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認並公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，並在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業服務用房建築面積不得低於150平方米，其中地上房屋不得低於100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建築面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建築面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業服務合同關於物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

建設單位可以將全部專項服務委託給物業服務企業，也可以將專項服務委託給專業性服務企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，並在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

市房屋行政主管部門應當制定併發布臨時管理規約的示範文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，並移交下列資料：

(一)物業管理區域劃分資料；

(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

(五)物業質量保修文件和物業使用説明文件；

(六)業主名冊；

(七)物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委託選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委託物業服務評估監理機構進行查驗。

第十一條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建築物及附屬設施；

(七)申請分立或者合併物業管理區域；

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合併後物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第十二條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事項，事項範圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十三條 業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，並推薦業主代表作為臨時召集人，召集佔總人數5%以上或者專有部分佔建築物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；佔總人數5%以上或者專有部分佔建築物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低於籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定後，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等資料，並承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十七條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)籌備組出具並由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

(二)業主大會決議；

(三)管理規約、業主大會議事規則；

(四)業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，並在備案後7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的；

(二)不再具備業主身份的；

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

(六)業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，並按照國家規定取得物業服務企業資質。

市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委託給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一併委託給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委託給專業性服務企業或者個人。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規範等提供質價相符的服務。

物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、製冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委託具備相應資質的單位及個人實施；委託實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當於每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當於合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，並在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當於合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當於合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，並履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，並撤出物業管理區域：

(一)移交物業共用部分；

(二)移交本辦法第十條規定的相關資料；

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

(四)結清預收、代收的有關費用；

(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，並不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主並進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委託物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期發佈物業服務成本信息。

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，並與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知並勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，並在物業管理區域內公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要後，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關於停車管理的約定。

第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用户收取有關費用，並依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，並不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

第三十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

(四)樓體單側外立面五分之一以上有脱落危險的；

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

(六)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人説明專項維修資金交存和結餘情況，該物業分户賬中結餘的專項維修資金隨物業同時過户。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、範圍等承擔建築物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八 條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,並自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。

第三十九 條違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時將合同報送備案的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正，並可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，並可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，並可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建築物、構築物及配套設施設備和相關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會後是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建築面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發佈，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。 ^[1] 

與廣大業主息息相關的《辦法》，距離10月1日實施的日子已不足兩個月。當媒體不再熱衷於《辦法》“亮點”的報道後，相關的質疑聲開始浮出水面。有意見甚至直言，此《辦法》非物業管理辦法，應稱為“物業服務企業保護法”。 　海淀區國興家園業主大會代表陳松説，100個小區有99個祥林嫂，意見、申訴材料堆得如房高。要從根本上解決，首先要依據根本大法，給足業主權利。物業糾紛説到底是利益之爭、物權之爭。

在雷霞看來，《辦法》最主要的作用應該是如何引導業委會成立，然後讓其一步步走下去。像這樣，一個業委會的成立，會受到各方的阻撓怎麼辦？

方生説，業主及其自治組織是物業管理的主體，但《辦法》沒有一條是業主進行物業管理的內容，“不如改名《物業服務辦法》”。

相關意見還很多。記者注意到，實際上，説一千道一萬，還是圍繞業主的權益，認為業主沒有被真正當作物業的主人、業主權利“縮水”。如有意見認為，《辦法》在一些重要問題上有悖物權法，比如關於物業管理的主體，關於“共有”、“共用”兩詞看似不經意的更換，關於物業管理的形式由多變少等等。記者被告知，實踐證明為物業糾紛多發重要原因之一的“建管不分”，在《辦法》中受到支持；令一些業主走進法庭、大有“強買強賣”意味的無合同“事實服務”，很可能在《辦法》實施後成為合法行為。

“物業管理問題的背後，是各方利益的博弈。政府想立法以擺平各方關係，但搞得好像業主在和政府爭權。這讓人感到很彆扭。”海淀區牡丹園華盛新園原居委會主任、街道專職調解員李樹正對記者表示了他的困惑。

北京市政府法制辦法制三處副處長毛初穎表示，物業管理的事情説起來千頭萬緒，有執行操作層面的問題，有制度設計方面的問題，但二者又不能截然分開。無論建委還是法制辦，不可能傾向於物業企業或開發商。他甚至説：“如果真是偏向開發商和物業服務企業，吃虧的是我們自己。”“我也是業主。”

毛初穎在座談中強調了我國的一些實際情況。他坦言，北京住宅小區成立業主大會、並能夠真正行使權利的很少。根本制約性問題是權屬不清。“根子的問題應是權屬登記問題。這已經是迫在眉睫了。”

如此多的意見，10月1日《辦法》實施前，還是否作些補充和修改？答案是否定的。因為修法和立法的程序是一樣的。時間根本來不及。毛初穎表示，該《辦法》帶有很大的過渡性。按照立法規劃，最晚在2012年前，北京市物業管理條例將出台。今天聽到的這些意見和建議，在條例立法過程中會被認真研究和考慮。這也是方生等眾多業主代表在不得已的情況下所希望的。 ^[2]